Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4558
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 539.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
14 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 526.000,-.
14 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 526.000,-.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 17 maart 2025. Eiser, [A] (de partner van eiser), de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2001 gebouwde rijwoning met een berging van 10 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m² en een perceeloppervlakte van 122 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 450.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 526.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in dezelfde buurt in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 16 juni 2021 voor € 530.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 december 2021 voor € 551.000 ,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 maart 2022 voor € 545.545,-;
- [adres 5] , verkocht op 10 juni 2021 voor € 522.500,-.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gronden van beroep
Het gelijkheidsbeginsel en de meerderheidsregel
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel en, meer specifiek, de meerderheidsregel heeft gehandeld. Eiser heeft vier woningen aangedragen met een lagere WOZ-waarde. De woning op het adres [adres 6] had op dezelfde waardepeildatum een WOZ-waarde van € 511.000,-. Eiser vergelijkt zijn eigen woning ook met [adres 7] . Deze woning heeft op de waardepeildatum een WOZ-waarde van
€ 493.000,-. Ter zitting heeft eiser zijn stelling verder onderbouwd met de woningen op [adres 4] en [adres 8] , die respectievelijk een WOZ-waarde hebben van € 463.000,- en
€ 491.000,-. Ten aanzien van [adres 4] en [adres 8] heeft eiser op de zitting bepleit dat deze twee woningen identiek zijn. Eiser heeft over [adres 6] en [adres 7] op zitting aangegeven dat dit geen identieke, maar wel vergelijkbare woningen zijn.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat uit een vergelijking aan de hand van WOZ-waarden van andere woningen, niet automatisch volgt dat de WOZ-waarde niet juist is vastgesteld. De heffingsambtenaar betwist dat [adres 4] en [adres 8] identiek zijn gelet op het verschil in gebruiks- en kaveloppervlak. De verschillen blijken uit de taxatiematrix. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom volgens de heffingsambtenaar niet. Voor zover de woningen wel identiek zouden zijn, is, volgens de heffingsambtenaar, niet voldaan aan de meerderheidsregel. Er zijn dan maar twee woningen aangewezen die te laag zouden zijn gewaardeerd. Dat is niet voldoende, omdat er veel meer vergelijkbare woningen in de omgeving zijn die wél juist zijn gewaardeerd.
9.2
De rechtbank overweegt het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiser. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee identieke woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan. Verweerder heeft gemotiveerd betwist dat de genoemde woningen identiek zijn. Eiser maakt vervolgens niet aannemelijk dat er wél sprake is van volledig gelijke gevallen. Eiser heeft dus onvoldoende onderbouwd dat de meerderheidsregel is geschonden zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
Stijging WOZ-waarde
10. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde is gestegen met 46 % ten opzichte van de WOZ-waarde van een jaar eerder. Landelijk is de WOZ-waarde in 2022 met gemiddeld
10 % gestegen, met uitschieters naar 19 %. Als de WOZ-waarde van de woning van eiser gewaardeerd zou worden op € 450.000,- is sprake van een procentuele stijging van ruim
28 %. Eiser vindt dat alsnog een relatief hoge stijging, maar het is wat eiser betreft een redelijke WOZ-waarde voor de waardepeildatum 1 januari 2022.
10.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat een eerder vastgestelde WOZ-waarde niet wordt gebruikt bij de waardebepaling voor een ander belastingjaar. Aan die eerder vastgestelde WOZ-waarde komt volgens vaste rechtspraak dus geen zelfstandige betekenis toe. De waarde van een onroerende zaak wordt elk kalenderjaar opnieuw bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die op een vorige waardepeildatum is vastgesteld. [3] De heffingsambtenaar stelt dat bij een vergelijking met de WOZ-waarde van vorig jaar een onjuiste relatie wordt gelegd tussen twee WOZ-waarden. De WOZ-waarde van vorig jaar kan immers ook te laag zijn vastgesteld.
10.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De rechtbank voegt daar nog aan toe dat de WOZ-waardebepaling ook niet plaatsvindt op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. Een relatief hoge (of lage) stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar zegt op zichzelf ook niets over de juistheid van de WOZ-waarde in het nu voorliggende belastingjaar. Om deze redenen is het bepalen van de WOZ-waarde gebaseerd op een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkoopcijfers van referentiewoningen
11. Eiser voert aan dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen uit het taxatieverslag niet bepalend kunnen zijn voor de WOZ-waarde van zijn woning. Dat standpunt onderbouwt hij als volgt. De verkoopcijfers van de woningen in 2022 waren absurd hoog ten opzichte van 2021 en 2023. Verder zijn er in 2022 relatief weinig woningen verkocht in de omgeving van eiser.
11.1
De heffingsambtenaar voert aan dat in de regel wordt aangenomen dat transacties van referentiewoningen om en nabij een jaar voor of na de peildatum moeten hebben plaatsgevonden. De transacties in de taxatiematrix zijn binnen een jaar ten opzichte van de waardepeildatum gerealiseerd en volgens de heffingsambtenaar de best vergelijkbare woningen.
11.2
De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning moet vaststellen op de waardepeildatum. De waardepeildatum is in deze zaak 1 januari 2022. Als in die periode, zoals eiser zegt, absurd hoge bedragen werden betaald voor woningen, dan is dat hoe de markt op dat moment was. Het gaat er niet om wat eiser of de heffingsambtenaar zelf een redelijke prijs voor de woning zouden vinden, maar wat de meest biedende gegadigde voor de woning zou hebben betaald als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding verkocht zou zijn.
11.3
De rechtbank stelt vast dat de referentiewoningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Die verkoopcijfers worden vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum. Om de indexering vast te stellen maakt de heffingsambtenaar gebruik van indexeringscijfers, deze cijfers vertegenwoordigen de waardestijging of -daling van een bepaalde soort woning in een bepaald gebied. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat er indexeringscijfers zijn gebruikt voor twee verschillende jaren, afhankelijk van de datum van de koopovereenkomst. Voor 2021 was het indexeringscijfer 24,5 % en voor 2022 was dat -2,1 %. Deze indexeringscijfers zijn terug te vinden in de taxatiematrix. Voor zover eiser heeft bedoeld te zeggen dat de indexeringscijfers onredelijk hoog zijn, is dat naar het oordeel van de rechtbank door hem niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.