Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5103
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats 2] (hierna: het object), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.611.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
9 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
9 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport en -matrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 31 maart 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] (de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
2. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 3 december 2024 en diezelfde dag doorgezonden met het verzoek om een reactie op uiterlijk 31 december 2024) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Feiten
4. Het object aan de [adres] is een winkelruimte met kantoor. Het object is gebouwd in 1960 en is intern verbouwd in 2019. Het object heeft een gebruiksoppervlakte van 1.004 m².
Geschil
5. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde van € 1.490.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.611.000,-.
Beoordelingskader
6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
8. De rechtbank zal wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
9
.De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 138.956,- per jaar (huurwaarde van gemiddeld € 138,- per m²). Om de huurwaarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum.
.De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 138.956,- per jaar (huurwaarde van gemiddeld € 138,- per m²). Om de huurwaarde van dit object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,6. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 11,6 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar het object van eiser vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Kapitalisatiefactor
12. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de onderbouwing van de waarde van het object van de heffingsambtenaar onjuist is en dat met de verkeerde kapitalisatiefactor wordt gerekend. In het taxatieverslag was de kapitalisatiefactor 10,8 en in de taxatiematrix gaat de heffingsambtenaar uit van een kapitalisatiefactor van 11,6. De kapitalisatiefactor is in de beroepsprocedure, volgens eiser, ten onrechte naar de aanslagwaarde toegerekend.
12.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de kapitalisatiefactor die in de bezwaarfase is gebruikt te laag bleek te zijn. Het gaat uiteindelijk om de eindwaarde. In de eindwaarde zitten variabelen. De heffingsambtenaar heeft deze variabelen naast elkaar gezet en kwam zo tot de conclusie dat de kapitalisatiefactor die in eerste instantie is gebruikt te laag was. Verder benadrukt de heffingsambtenaar dat hij de waarde van een onroerende zaak in iedere fase opnieuw mag onderbouwen en motiveren met nadere of andere gegevens.
12.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank volgt de onderbouwing van de kapitalisatiefactor met de bottom-up en de referentieobjecten. De referentieobjecten zijn gelegen in [plaats 2] en de verkoop- en huurtransacties zijn voldoende dicht rondom de waardepeildatum gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiser vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Daarnaast mag de heffingsambtenaar inderdaad de waarde van een onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw onderbouwen en motiveren met nadere of andere gegevens. [2] De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
13. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
14. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 15 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
15. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.
16. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.