Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6851
uitspraak van de meervoudige kamer van 14 augustus 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats]
(gemachtigde: D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023, vastgesteld op
€ 1.802.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 september 2024 (het bestreden besluit) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend. In het verweerschrift concludeert de heffingsambtenaar dat de vastgestelde waarde van
€ 1.802.000,- geen stand kan houden en verlaagd moet worden. De heffingsambtenaar geeft daarbij aan dat het beroep gegrond is en de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 1.750.000,-.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 28 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateurs [taxateur1] en [taxateur2] .
Feiten
2. De woning is een in 1955 gebouwde vrijstaande woning met een aangebouwde woonruimte van 182 m² en een vrijstaande garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 228 m² en een kaveloppervlakte van 2.947 m².
3. In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde voorgesteld van € 1.750.000,-. Eiseres vindt deze waarde nog te hoog en bepleit een waarde van € 1.599.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
4. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de meeste andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1] Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 15 april 2025 en doorgezonden op dezelfde dag) heeft de gemachtigde van eiseres een ‘verbijzonderingsbrief’ gestuurd. De rechtbank heeft deze brief ontvangen op 23 juli 2025. Deze brief is de enige brief die een inhoudelijk en op de woning toegespitst standpunt bevat over waarom eiseres het niet eens is met de vastgestelde waarde. In deze brief voert eiseres aan dat er in een eerdere procedure over belastingjaar 2024 een compromis is bereikt voor een waarde van € 1.775.000,- en dat daarom voor dit belastingjaar een lagere waarde moet worden vastgesteld, namelijk € 1.599.000. De rechtbank zal daarom enkel deze in de ‘verbijzonderingsbrief’ genoemde grond bespreken in deze uitspraak. De overige beroepsgronden die ter zitting naar voren worden gebracht, laat de rechtbank wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.
Verzoek om heropening
5. Gemachtigde van eiseres heeft met zijn brief van 28 juli 2025 een verzoek ingediend om heropening van deze zaak, omdat hij niet alles heeft kunnen horen en gezien het grote belang van de zaak. De rechtbank ziet in het verzoek van gemachtigde van eiseres geen reden om het onderzoek ter zitting te heropenen en een nadere zitting te houden. De gemachtigde van eiseres heeft op zitting normaal mee kunnen doen. Op geen enkel moment heeft hij laten blijken dat hij iets niet goed heeft verstaan. De rechtbank ziet daarom geen reden om het onderzoek te heropenen en om een nieuwe zitting te plannen. Het verzoek om heropening van de zaak wordt om deze reden afgewezen.
Beoordelingskader
6. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 22 maart 2023 voor € 2.400.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 juni 2022 voor € 2.633.888,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 juni 2022 voor € 1.815.000,-.
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in het verweerschrift voorgestelde waarde van € 1.750.000 niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de objecten een vergelijkbare ligging in [woonplaats] hebben en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. De stelling van eiseres, dat de waarde van de woning met 10% verlaagd moet worden ten aanzien van de op een eerdere zitting geschikte waarde over belastingjaar 2024 [2] kan de rechtbank niet volgen. In het algemeen geldt immers dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande of latere jaren speelt daarbij geen rol. Vergelijking met een vastgestelde waarde van een eerdere of latere vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages is doorgaans onvoldoende nauwkeurig. Dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024 op € 1.775.000,- is geschikt kan dan ook geen reden zijn om de waarde van de woning voor belastingjaar 2023 met 10 % te verlagen. De beroepsgrond van eiseres slaagt niet.
10. Omdat de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift heeft aangegeven dat de waarde van de woning verlaagd moet worden naar € 1.750.000,- is het beroep wel gegrond. Daarom moet de heffingsambtenaar de proceskosten van eiseres vergoeden. De rechtbank geeft hieronder een toelichting op de proceskostenvergoeding.
Proceskostenvergoeding
11. De enkelvoudige kamer van deze rechtbank heeft deze zaak alleen naar de meervoudige kamer verwezen om zich uit te laten over een mogelijke samenloop van de wettelijke wegingsfactor uit artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ en de uitgangspunten die deze rechtbank sinds 4 september 2023 [3] in een aantal categorieën van zaken hanteert bij de toepassing van de wegingsfactor uit het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). De verwijzing naar de meervoudige kamer heeft dus niets te maken met het belang van deze zaak, de complexiteit of de mate van inspanning door de gemachtigde.
12. Sinds de inwerkingtreding van artikel 30a van de Wet WOZ wordt de hoogte van de proceskostenvergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor WOZ-zaken bepaald door (i) de punten per verrichte proceshandeling te vermenigvuldigen met (ii) de waarde per punt, (iii) de zwaarte van de zaak (variërend van «zeer licht» tot «zeer zwaar») en (iv) de wettelijke wegingsfactor van 0,25 of 0,10.
13. Als de rechtbank haar uitgangspunten blijft hanteren in bijvoorbeeld een WOZ-zaak over een woning met een gestandaardiseerde werkwijze van de gemachtigde van eiseres, zou dat betekenen dat als het bestreden besluit wordt vernietigd of gewijzigd, een proceskostenvergoeding in beroep van 2 x € 907,- x 0,25 x 0,25 = € 113,38 wordt toegekend. [4]
14. De rechtbank overweegt echter dat de wetgever met artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ hetzelfde voor ogen heeft gehad als deze rechtbank, namelijk om voor de berekening van de proceskosten vanwege de geringere inspanningen die worden geleverd in het kader van procedures tegen een WOZ-beschikking een onderscheid te maken tussen WOZ-zaken en de overige bestuursrechtelijke procedures. Het zou daarom dubbelop zijn om zowel de wettelijke wegingsfactor als de ‘eigen’ wegingsfactor van 0,25 of 0,5 toe te passen.
15. De rechtbank zal daarom voortaan in zaken waarin artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ van toepassing is, niet langer uitgaan van een wegingsfactor 0,25 of 0,5, maar in principe uitgaan een gemiddeld gewicht. In zaken waarin artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ vanwege het overgangsrecht nog niet van toepassing is, zal de rechtbank nog wel haar eigen uitgangspunten hanteren. In zaken waarin artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ wél van toepassing is op de beroepsfase, maar niet op de bezwaarfase, zal de rechtbank voor de beroepsfase in principe uitgaan een gemiddeld gewicht, maar voor de bezwaarfase wel haar eigen uitgangspunten hanteren.
16. In deze zaak is artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ gelet op het overgangsrecht van toepassing op de beroepsfase, maar niet op de bezwaarfase. Dat leidt tot een totale proceskostenvergoeding van € 777,-. De in bezwaar gemaakte proceskosten van eiseres die de heffingsambtenaar moet betalen stelt de rechtbank vast op € 323,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 647,- en een wegingsfactor van 0,25). In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning en heeft de gemachtigde van eiseres gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,25 hanteert. De rechtbank stelt de proceskosten in beroep vast op € 453,50 (1 punt voor het indien van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 907,-, een gemiddelde zwaarte van de zaak en een wettelijke wegingsfactor 0,25). Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar ook het door eiseres betaalde griffierecht van € 51,- kosten vergoeden.
17. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres.
Immateriële schadevergoeding
18. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mensen en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
19. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de handeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.
20. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 6 april 2023. De rechtbank constateert dat sinds de indiening van het bezwaarschrift de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) vijf maanden is overschreden.
21. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad [5] beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder is dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank moet dan ook beoordelen of deze bagatelgrens wordt gehaald.
22. Uit overweging 3.3.3 van het arrest volgt dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat.
23. De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar vastgesteld op
€ 1.802.000,-. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 1.599.000,-. Het verschil tussen de vastgestelde waarde en de bepleite waarde is € 203.000,-. Het financiële voordeel dat eiseres had kunnen bereiken als zij gelijk had gekregen bestaat uit dit verschil vermenigvuldigd met de percentages die worden gerekend voor de OZB (0,0857%) en de watersysteemheffing gebouwd (0,02092%). Dat zijn de enige heffingen op de aanslag die aan de hand van de WOZ-waarde worden berekend. Het totale financiële belang komt daarmee op € 216,44. Dit is minder dan de bagatelgrens van € 1.000,-. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
€ 1.802.000,-. Eiseres bepleit in beroep een waarde van € 1.599.000,-. Het verschil tussen de vastgestelde waarde en de bepleite waarde is € 203.000,-. Het financiële voordeel dat eiseres had kunnen bereiken als zij gelijk had gekregen bestaat uit dit verschil vermenigvuldigd met de percentages die worden gerekend voor de OZB (0,0857%) en de watersysteemheffing gebouwd (0,02092%). Dat zijn de enige heffingen op de aanslag die aan de hand van de WOZ-waarde worden berekend. Het totale financiële belang komt daarmee op € 216,44. Dit is minder dan de bagatelgrens van € 1.000,-. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
24. De rechtbank zal de uitspraak gegrond verklaren, de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde van de woning verlagen naar € 1.750.000,- en bepalen dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd. Ook dient de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht, ter waarde van € 51,-, te vergoeden en veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres ter waarde van € 777,-. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] vast op € 1.750.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 777,- aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. J.R. van Es-de Vries en mr. R.C. Stijnen, leden, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier.
Uitgesproken in het openbaar en bekendgemaakt op 14 augustus 2025
griffier
voorzitter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.