Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 11631002 \ AC EXPL 25-857
Vonnis van 17 september 2025
in de zaak van
[eiseres] V.O.F.,
te [woonplaats] ,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. E.E. van der Kamp,
tegen
GEMEENTE SOEST,
te Soest,
gedaagde,
hierna te noemen: De Gemeente,
advocaten: mrs. B.T. Tonino en R.J. Idema.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bevat de volgende stukken:
- de dagvaarding van 28 maart 2025, met 27 producties;
- de conclusie van antwoord, met 12 producties;
- de brief van 25 augustus 2025 van [eiseres] , waarmee producties 28 en 29 zijn ingediend; en
- de akte overlegging nadere producties van De Gemeente, waarmee producties 13 en 14 zijn ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 5 september 2025 plaatsgevonden in Utrecht. Bij deze behandeling waren namens [eiseres] aanwezig de heer [vennoot 1] en mevrouw [vennoot 2] (vennoten). Zij werden bijgestaan door de advocaat. Namens De Gemeente waren aanwezig mevrouw [A] (jurist Vastgoed) en mevrouw [B] (jurist Grondzaken). Zij werden bijgestaan door de advocaten. Verder waren belangstellenden aanwezig. Namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter.
1.3.
De Gemeente heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verzocht nog een productie in het geding te mogen brengen. Dat verzoek is afgewezen, omdat de kantonrechter noch de wederpartij binnen tien kalenderdagen voor de mondelinge behandeling een afschrift van het in te dienen processtuk heeft ontvangen (artikel 5.7 van het ‘Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken handel en kanton’, versie 1 juli 2025) en het desbetreffende stuk eerder in het geding had kunnen worden gebracht.
1.4.
De uitspraak is bepaald op vandaag.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] exploiteert een brasserie en huurt daarvoor van De Gemeente bedrijfsruimte. [eiseres] wenst het door haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf over te dragen aan [horecabedrijf] B.V.; een derde (hierna: [horecabedrijf] ). De Gemeente kan hiermee niet instemmen. Zij meent dat zij op grond van de regels van het ‘Didam I-arrest’ ruimte moet bieden aan andere (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de positie van huurder en dat daarvoor een selectieprocedure moet worden doorlopen. De kantonrechter oordeelt dat de regels van het Didam I-arrest niet van toepassing zijn. Zij wijst de gevorderde indeplaatsstelling toe.
3.De achtergrond van het geschil
3.1.
De Gemeente heeft op 25 augustus 2020 met [eiseres] een huurovereenkomst gesloten betreffende de horecagelegenheid met terras, die is gelegen nabij de [straat] in Soest (hierna ook: het gehuurde). De horecagelegenheid kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
3.2.
Deze huurovereenkomst volgt op een eerdere overeenkomst en is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2020 en eindigend op 1 maart 2025. De huurovereenkomst wordt, behoudens beëindiging door opzegging, voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar. Aangezien de huurovereenkomst niet door opzegging is beëindigd, duurt deze voort tot 1 maart 2030. Daarna loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Bij brief van 29 februari 2024 heeft De Gemeente evenwel aan [eiseres] bericht dat zij de huurovereenkomst na 1 maart 2030 niet zal voortzetten en dus tegen die tijd zal opzeggen.
3.3.
Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (hierna: de algemene bepalingen).
3.4.
De vennoten in [eiseres] , de heer [vennoot 1] ( [1964] ) en mevrouw [vennoot 2] ( [1965] ), wensen de onderneming te verkopen om in hun oudedag te voorzien. Eerder, op 2 of 3 oktober 2023, hebben partijen gesproken over een toekomstige uitkoop van [eiseres] door De Gemeente. In dat gesprek heeft De Gemeente aangegeven dat als wordt besloten tot “
uitgifte” van het gehuurde, conform het Didam I-arrest [1] een selectieprocedure moet worden gehouden zodat (potentiële) gegadigden kunnen meedingen naar de positie van huurder. [2] In reactie daarop heeft [eiseres] de mogelijkheid van indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW geopperd.
uitgifte” van het gehuurde, conform het Didam I-arrest [1] een selectieprocedure moet worden gehouden zodat (potentiële) gegadigden kunnen meedingen naar de positie van huurder. [2] In reactie daarop heeft [eiseres] de mogelijkheid van indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW geopperd.
3.5.
Bij de e-mail van 10 oktober 2023 heeft [eiseres] aan De Gemeente een uitkoopvoorstel gedaan. In haar reactie van 25 oktober 2023 heeft De Gemeente bericht dat het voorgestelde bedrag voor haar te hoog is en dat zij [eiseres] niet zal uitkopen. Ook heeft De Gemeente impliciet verwezen naar artikel 15 van de huurovereenkomst en heeft zij benadrukt dat het college van burgemeester & wethouders (hierna: het college van B&W) schriftelijk toestemming moet geven voor overdracht van het huurcontract. Verder heeft De Gemeente, onder verwijzing naar het Didam I-arrest, aangekondigd dat zij “
de overdracht van uw huurovereenkomst openbaar in de markt gaan zetten, zodat iedereen de kans krijgt om in aanmerking te komen voor het overnemen van uw huurcontract”. [3] [eiseres] heeft De Gemeente laten weten dat het Didam I-arrest volgens haar niet van toepassing is.
de overdracht van uw huurovereenkomst openbaar in de markt gaan zetten, zodat iedereen de kans krijgt om in aanmerking te komen voor het overnemen van uw huurcontract”. [3] [eiseres] heeft De Gemeente laten weten dat het Didam I-arrest volgens haar niet van toepassing is.
3.6.
[eiseres] heeft vervolgens een overnamekandidaat gevonden, namelijk [horecabedrijf] . [eiseres] stelt met haar op 27 juni 2024 een mondelinge overeenkomst te hebben gesloten. Die afspraken zijn vervat in een e-mailbericht van diezelfde datum. Op 5 maart 2025 hebben [eiseres] en [horecabedrijf] een schriftelijke overnameovereenkomst gesloten, onder de voorwaarde dat [horecabedrijf] de positie van huurder kan innemen.
3.7.
Bij brief van 14 augustus 2024 heeft [eiseres] een verzoek tot indeplaatsstelling gericht aan het college van B&W van De Gemeente. Bij brief van 19 september 2024 heeft het college hierop afwijzend gereageerd omdat hij, op grond van het Didam I-arrest, meent dat mededingingsruimte moet worden geboden. In reactie heeft [eiseres] bij brief van 11 november 2024 herhaald dat de regels van het Didam I-arrest niet van toepassing zijn. Ook heeft zij De Gemeente gesommeerd haar uiterlijk op 29 november 2024 toestemming te verlenen voor het overdragen van de huurovereenkomst aan [horecabedrijf] . [eiseres] heeft verder aangekondigd dat als geen toestemming wordt verleend, de indeplaatsstelling zal worden gevorderd bij de rechter. Op 14 januari 2025 heeft het college van B&W een besluit genomen over de gevraagde toestemming. Het genomen besluit strekt tot weigering van toestemming voor de overname van de positie als huurder door [horecabedrijf] . Nadien hebben partijen nog enkele e-mailberichten gewisseld.
4.De beoordeling
De regels van het Didam I-arrest zijn niet van toepassing
4.1.
De kernvraag die partijen verdeeld houdt, is of de regels van het Didam I-arrest van toepassing zijn op het onderhavige geval, waarbij [eiseres] als huurder op grond van artikel 7:307 BW het door haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan [horecabedrijf] als derde wenst over te dragen en [horecabedrijf] als huurder in de plaats wil stellen. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend en licht dit oordeel als volgt toe.
Schets regels Didam I-arrest
4.2.
In het Didam I-arrest [4] heeft de Hoge Raad onder meer geoordeeld dat op grond van artikel 3:14 BW een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam een selectieprocedure organiseren waarbij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria één deelnemer wordt gekozen.
4.3.
Tussen partijen staat vast dat de regels van het Didam I-arrest niet alleen van toepassing zijn op de verkoop, maar ook op de verhuur van een aan een overheidslichaam toebehorende zaak.
Artikel 7:307 BW blijft niet buiten toepassing
4.4.
De Gemeente meent dat de regels van het Didam I-arrest op de door [eiseres] gewenste overdracht en indeplaatsstelling van toepassing zijn. Zij stelt voor alles dat artikel 7:307 BW in het geheel buiten toepassing moet worden gelaten, omdat toepassing van dit artikel strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel oplevert.
4.5.
De kantonrechter oordeelt als volgt. In artikel 120 van de Grondwet is opgenomen dat de rechter niet treedt in de beoordeling van de grondwettigheid van wetten en verdragen. In het ‘Harmonisatiewetarrest’ van 14 april 1989 [5] heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het toetsingsverbod ook inhoudt dat een rechter een wet in formele zin niet mag toetsen aan algemene rechtsbeginselen. Artikel 7:307 BW is een bepaling van een wet in formele zin, namelijk: het Burgerlijk Wetboek. Dat betekent dat de kantonrechter artikel 7:307 BW niet mag toetsen aan het gelijkheidsbeginsel als algemeen rechtsbeginsel.
4.6.
Dat ligt anders als de wetgever bij de totstandkoming van een wet bijzondere omstandigheden niet of niet volledig onder ogen heeft gezien en die omstandigheden meebrengen dat strikte toepassing van de wet zozeer in strijd is met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven (de zogenoemde ‘contra-legemtoepassing’). Dat sprake is van zulke bijzondere omstandigheden is niet gesteld of gebleken. Artikel 7:307 BW blijft dus niet buiten toepassing. Dit standpunt faalt.
De regels van het Didam I-arrest zijn niet van toepassing op artikel 7:307 BW
4.7.
De Gemeente stelt verder dat bij toepasselijkheid van artikel 7:307 BW, de regels van het Didam I-arrest een plaats hebben in de belangenafweging van artikel 7:307 lid 2 BW. De kantonrechter moet dus de vraag beantwoorden of de regels van het Didam I-arrest van toepassing zijn op de door [eiseres] gewenste overdracht en indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 lid 1 BW.
4.8.
De Gemeente stelt dat voor de toepasselijkheid van de regels van het Didam I-arrest sprake moet zijn van een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt. In dat kader is volgens haar van belang dat een toewijzing van een op artikel 7:307 BW gebaseerde vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling, een contractsovername in de zin van artikel 6:159 BW teweegbrengt. Daarmee is de contractsovername een driepartijenovereenkomst, die wilsovereenstemming vereist van alle drie betrokken partijen. Omdat de medewerking van De Gemeente noodzakelijk is, is aan dit vereiste voldaan.
4.9.
De Gemeente stelt verder dat voor de toepasselijkheid van de regels van het Didam I-arrest sprake moet zijn van “het aangaan of uitvoeren van een privaatrechtelijke overeenkomst”. Dat de huurovereenkomst al in 2020 tot stand is gekomen en dat daarom geen sprake zou zijn van “uitgifte” van een onroerende zaak, doet volgens De Gemeente niet terzake, omdat De Gemeente niet alleen bij het aangaan van de huurovereenkomst maar ook bij het uitvoeren daarvan acht moet slaan op het gelijkheidsbeginsel. En hoewel door contractsovername geen
nieuwehuurovereenkomst tot stand komt, is voor het bewerkstelligen van de contractsovername wel een nieuwe (driepartijen)overeenkomst vereist. Anders dan [eiseres] betoogt, heeft De Gemeente dus wel degelijk zeggenschap over een contractsovername; een mutatie in de (obligatoire) huurrechtelijke aanspraak op haar eigendomsrecht, aldus De Gemeente.
nieuwehuurovereenkomst tot stand komt, is voor het bewerkstelligen van de contractsovername wel een nieuwe (driepartijen)overeenkomst vereist. Anders dan [eiseres] betoogt, heeft De Gemeente dus wel degelijk zeggenschap over een contractsovername; een mutatie in de (obligatoire) huurrechtelijke aanspraak op haar eigendomsrecht, aldus De Gemeente.
4.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 6:159 lid 1 BW is bepaald dat een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste kan overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. [eiseres] erkent wel dat bij een overdracht van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:159 BW, de medewerking van de wederpartij is vereist. [eiseres] stelt echter dat bij artikel 7:307 BW de medewerking van De Gemeente wordt vervangen door de machtiging van de rechter en dat er dus geen medewerking van De Gemeente is vereist, dat artikel 7:307 BW daarin verschilt van artikel 6:159 BW en dat laatstgenoemd artikel dus niet van toepassing is.
4.11.
De stelling van De Gemeente, dat de medewerking van de verhuurder is vereist bij indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW, is niet zonder meer te volgen. De strekking van artikel 7:307 BW is juist om een huuroverdracht in verband met de overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf mogelijk te maken
in situaties waarin de verhuurder niet aan die huuroverdracht wil meewerken. [6] Pas wanneer de huurder de rechterlijke machtiging gebruikt, realiseert hij de indeplaatsstelling. De oude huurder verliest zijn positie als contractspartij en de nieuwe huurder treedt in beginsel geheel in zijn plaats in de bestaande huurverhouding. Bij indeplaatsstelling loopt de oorspronkelijke huurovereenkomst ‘met huid en haar’ door; er ontstaat geen nieuwe overeenkomst.
in situaties waarin de verhuurder niet aan die huuroverdracht wil meewerken. [6] Pas wanneer de huurder de rechterlijke machtiging gebruikt, realiseert hij de indeplaatsstelling. De oude huurder verliest zijn positie als contractspartij en de nieuwe huurder treedt in beginsel geheel in zijn plaats in de bestaande huurverhouding. Bij indeplaatsstelling loopt de oorspronkelijke huurovereenkomst ‘met huid en haar’ door; er ontstaat geen nieuwe overeenkomst.
4.12.
De Gemeente heeft verwezen naar literatuur waarin een arrest van de Hoge Raad van 12 mei 1995 [7] is aangehaald waarin ook als uitgangspunt wordt genomen dat een indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW resulteert in een contractsoverneming waarop artikel 6:159 BW van toepassing is. [8] In dat arrest staat een mooie nuance (met onderstreping door de kantonrechter): “
een indeplaatsstelling als bedoeld in art. 7A:1635 BW resulteert in een contractsoverneming waarop de bepalingen van art. 6:159 BW en mitsdien ook die van (…) van toepassing zijn. Het enige verschil is dat de ingevolge art. 6:159 lid 1 BW vereiste medewerking van de wederpartij (verhuurder) wordt vervangen door een rechterlijke machtiging aan de huurderop grond waarvan deze de contractsovername kan bewerkstelligen”. [9] Uit deze passage volgt niet, zoals De Gemeente betoogt, dat voor het bewerkstelligen van de contractsovername een nieuwe (driepartijen)overeenkomst is vereist. Voor onderbouwing van het vereiste van die driepartijenovereenkomst, heeft De Gemeente verwezen naar literatuur over artikel 6:159 BW. [10] Die verwijzing gaat niet op, omdat van een ‘zuivere contractsovername’ in de zin van artikel 6:159 BW geen sprake is. De goedkeuring van De Gemeente als verhuurder is namelijk niet nodig. Dit volgt uit de literatuur waarin is bepaald: “
[z]onder uitdrukkelijke instemming van de verhuurder is een indeplaatsstelling dus niet mogelijktenzijde huurder de machtiging van de rechter heeft verkregen”. [11]
een indeplaatsstelling als bedoeld in art. 7A:1635 BW resulteert in een contractsoverneming waarop de bepalingen van art. 6:159 BW en mitsdien ook die van (…) van toepassing zijn. Het enige verschil is dat de ingevolge art. 6:159 lid 1 BW vereiste medewerking van de wederpartij (verhuurder) wordt vervangen door een rechterlijke machtiging aan de huurderop grond waarvan deze de contractsovername kan bewerkstelligen”. [9] Uit deze passage volgt niet, zoals De Gemeente betoogt, dat voor het bewerkstelligen van de contractsovername een nieuwe (driepartijen)overeenkomst is vereist. Voor onderbouwing van het vereiste van die driepartijenovereenkomst, heeft De Gemeente verwezen naar literatuur over artikel 6:159 BW. [10] Die verwijzing gaat niet op, omdat van een ‘zuivere contractsovername’ in de zin van artikel 6:159 BW geen sprake is. De goedkeuring van De Gemeente als verhuurder is namelijk niet nodig. Dit volgt uit de literatuur waarin is bepaald: “
[z]onder uitdrukkelijke instemming van de verhuurder is een indeplaatsstelling dus niet mogelijktenzijde huurder de machtiging van de rechter heeft verkregen”. [11]
4.13.
Kort en goed: omdat de indeplaatsstelling niet leidt tot een zuivere contractsovername in de zin van artikel 6:159 BW, en de medewerking van De Gemeente niet noodzakelijk is, is niet voldaan aan de door De Gemeente aangehaalde eisen voor de toepasselijkheid van de regels van het Didam I-arrest, te weten: (i) een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan het overheidslichaam toekomt, en (ii) het aangaan of uitvoeren van een overeenkomst. De regels van het Didam I-arrest zijn dus niet van toepassing op een overdracht en indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 BW.
4.14.
De Gemeente heeft voor de toepasselijkheid van de regels ook verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 september 2023. [12] Die vergelijking gaat niet op. In die zaak had de gemeente Rotterdam de huurovereenkomst namelijk buitengerechtelijk ontbonden, waardoor de huurovereenkomst was geëindigd en er (dus) een nieuwe huurovereenkomst zou moeten worden gesloten. Uit deze en andere rechtspraak blijkt dat bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst de regels van het Didam I-arrest van toepassing zijn en moeten worden nageleefd. In onderhavig geval is de situatie wezenlijk anders, omdat de bestaande huurovereenkomst niet eindigt.
4.15.
Dat de regels van het Didam I-arrest niet van toepassing zijn, is volgens de kantonrechter ook in lijn met de ratio van artikel 7:307 BW (voorheen artikel 7A:1635 BW); het treffen van een oudedagsvoorziening door de huurder. Omdat de overdracht van het door de huurder in het gehuurde uitgeoefende bedrijf op initiatief van de huurder plaatsvindt, is het ook bezwaarlijk voor te stellen dat het uiteindelijk de verhuurder, in dit geval De Gemeente, is die door middel van het bieden van mededingingsruimte, het stellen van criteria en het doorlopen van de selectieprocedure bepaalt aan wie de huurder zijn onderneming moet overdragen. Vaststaat namelijk dat deze bevoegdheden, dat wil zeggen het optuigen van de selectieprocedure en het stellen van de criteria, bij het overheidslichaam zijn neergelegd en dat het overheidslichaam uiteindelijk kiest wie de “winnaar” is van de selectieprocedure.
4.17.
De regels van het Didam I-arrest zijn dus niet van toepassing op de door [eiseres] gewenste overdracht en indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 lid 1 BW.
Artikel 15 van de huurovereenkomst zet artikel 7:307 BW niet buitenspel
4.18.
De Gemeente stelt verder dat [eiseres] geen beroep op artikel 7:307 BW toekomt, omdat in artikel 15 van de huurovereenkomst de toepasselijkheid van artikel 7:307 BW contractueel is uitgesloten.
4.19.
[eiseres] stelt daarentegen dat artikel 7:307 BW van dwingend recht is en dat daarvan niet kan worden afgeweken. Zij verwijst in dat kader naar de voorganger van het huidige artikel; artikel 7A:1635 BW. In dat artikel stond dat de machtiging tot indeplaatsstelling kon worden gevorderd “ongeacht enig andersluidend beding”. Daarmee werd duidelijk gemaakt dat de rechter contractuele obstakels kon negeren. Onder verwijzing naar literatuur [15] stelt [eiseres] dat deze exacte bewoordingen niet in artikel 7:307 BW zijn teruggekomen, maar dat geen inhoudelijke verandering is beoogd.
4.20.
De kantonrechter is het met De Gemeente eens dat de bepaling van artikel 7:307 BW niet van dwingend, maar van semi-dwingend recht is. Uit artikel 7:291 lid 1 en 2 BW volgt dat van deze bepaling alleen ten voordele van de huurder kan worden afgeweken. Artikel 15 van de huurovereenkomst kan dus geldig zijn en voorgaan op artikel 7:307 BW, als daarin ten voordele van [eiseres] is afgeweken van de wet.
4.21.
Artikel 15 van de huurovereenkomst verwijst naar artikel 6.1 van de algemene bepalingen, waarin staat:
“
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon”.
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap, commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon”.
In artikel 15 van de huurovereenkomst staat:
“
Artikel 15 Overdracht huurovereenkomst
Artikel 15 Overdracht huurovereenkomst
In afwijking van artikel 6.1 in de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte is het de huurder toegestaan zijn rechten in zijn geheel uit de huurovereenkomst over te dragen aan een derde, die dan de huurder wordt, enkel na schriftelijke toestemming voor deze overdracht van het college van B&w van de gemeente Soest. De verhuurder heeft hierbij dan tevens de mogelijkheid om aanvullende voorwaarden af te spreken met de nieuwe huurder.”
4.22.
Partijen twisten over de vraag of in artikel 15 van de huurovereenkomst van artikel 7:307 BW is afgeweken. [eiseres] stelt dat artikel 15 van de huurovereenkomst alleen ziet op de overdracht van de huurovereenkomst en niet ook op de overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Volgens [eiseres] is met artikel 15 van de huurovereenkomst dus niet afgeweken van artikel 7:307 BW. De Gemeente stelt daarentegen dat artikel 15 van de huurovereenkomst ziet op de bedrijfsovername als geheel, inclusief voorraad, goodwill en goederen.
4.23.
Het komt dus aan op uitleg van een contractuele bepaling. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet alleen maar worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van die contractsbepaling. Voor de beantwoording van die vraag komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [16]
4.24.
De kantonrechter overweegt dat de taalkundige uitleg van de contractsbepaling geen aanleiding geeft te veronderstellen dat partijen daarmee hebben beoogd om meer dan de overdracht van alleen de huurovereenkomst, en dus ook de bedrijfsovername, te regelen. Boven artikel 15 staat namelijk expliciet vermeld “overdracht huurovereenkomst”. Blijkens de inhoud van artikel 15 van de huurovereenkomst gaat het alleen om de rechten van de huurder “uit de huurovereenkomst”. De Gemeente heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij wel mocht begrijpen dat met deze bepaling ook de bedrijfsovername was beoogd, omdat partijen daarover expliciet hebben gesproken bij het wisselen van de concepten van de huurovereenkomst en de heer [vennoot 1] tegen mevrouw [A] van De Gemeente heeft gezegd dat hij de huurovereenkomst door een advocaat had laten checken. Ter zitting heeft de heer [vennoot 1] echter gemotiveerd betwist dat voor hem duidelijk was dat hij ook voor de bedrijfsovername de toestemming van het college van B&W nodig had. Niet is komen vast te staan dat artikel 15 van de huurovereenkomst op de door De Gemeente voorgestane wijze moet worden uitgelegd, zodat de kantonrechter het standpunt van [eiseres] volgt.
4.25.
De kantonrechter oordeelt dat in artikel 15 van de huurovereenkomst niet (ten voordele van [eiseres] ) van artikel 7:307 BW is afgeweken, zodat artikel 15 van de huurovereenkomst artikel 7:307 BW niet buitenspel zet. [eiseres] vordert vernietiging van artikel 15 van de huurovereenkomst, alleen voor zover daarmee zou zijn beoogd om artikel 7:307 BW uit te sluiten. Omdat aan deze voorwaarde niet is voldaan, wordt deze vordering afgewezen. De vraag of de bevoegdheid tot vernietiging is verjaard, hoeft dus niet meer te worden besproken.
Beoordeling van artikel 7:307 lid 2 BW
4.26.
De kantonrechter komt toe aan de beoordeling van de gevorderde machtiging tot indeplaatsstelling. In artikel 7:307 lid 2 BW is bepaald dat de rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering tot indeplaatsstelling slechts kan toewijzen indien (i) de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht het bedrijf en (ii) dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsuitoefening.
4.27.
Eerst moet dus worden nagegaan of [eiseres] een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. Als dat zo is, en niet is gebleken dat [horecabedrijf] als voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering, moet – voor zover het verweer van De Gemeente daartoe aanleiding geeft – vervolgens een belangenafweging plaatsvinden.
Sprake van een zwaarwichtig belang
4.28.
[eiseres] stelt dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de bedrijfsoverdracht, omdat zij overeenkomstig de ratio van artikel 7:307 BW een oudedagsvoorziening wil treffen en [horecabedrijf] haar daartoe een goede koopsom (€ 220.000,00) heeft geboden. Haar belang is dus mede financieel van aard. Daarnaast heeft mevrouw [vennoot 1] gezondheidsproblemen. De Gemeente betwist het bestaan van een zwaarwichtig belang. Volgens haar heeft [eiseres] geen zwaarwichtig, financieel belang bij de bedrijfsoverdracht omdat [eiseres] in de gesprekken over de uitkoop door De Gemeente bedragen van rond de € 600.000,00 heeft geopperd en zij nu akkoord gaat met een koopsom van € 220.000,00. Verder betoogt De Gemeente dat als [eiseres] daadwerkelijk een zwaarwichtig belang zou hebben om met de koopsom in de oudedag te voorzien, zij deze koopovereenkomst eerder had moeten sluiten. Zij betwist namelijk dat [eiseres] en [horecabedrijf] al op 27 juni 2024 een mondelinge koopovereenkomst hebben gesloten. Volgens De Gemeente was op die datum hoogstens sprake van een intentieovereenkomst.
4.29.
De kantonrechter oordeelt dat De Gemeente het bestaan van een zwaarwichtig belang onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. [eiseres] heeft ter zitting namelijk verklaard dat het bedrag van € 600.000,00 een schot voor de boeg was, zij het bedrag van € 220.000,00 heeft laten controleren door de heer [C] (register belastingadviseur) en dat dit bedrag voldoende is om te voorzien in de oude dag van de heer en mevrouw [vennoot 1] . Naar de kantonrechter begrijpt, betoogt De Gemeente verder dat het belang onvoldoende zwaarwegend is omdat pas in 2025 een koopovereenkomst is gesloten, waar al in 2023 is gesproken over een eventuele uitkoop. Het kan [eiseres] niet worden tegengeworpen dat geen haast is gemaakt met het sluiten van de koopovereenkomst. Het financieel belang bij de bedrijfsoverdracht ziet immers alleen op de toekomst. Het is een potje voor de oude dag van haar vennoten en het is aan de heer en mevrouw [vennoot 1] om te bepalen wanneer zij willen (en/of kunnen) stoppen met werken.
Bestaan voldoende waarborgen
4.30.
Als de voorgestelde nieuwe huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering, wijst de rechter de vordering af. [eiseres] stelt dat [horecabedrijf] een succesvolle, kapitaalkrachtige onderneming is. [eiseres] heeft ter onderbouwing van die stelling de curricula vitae van de (indirect) bestuurders van [horecabedrijf] en een accountantsverklaring overgelegd. [eiseres] heeft verder toegelicht dat [horecabedrijf] een onderneming is van de heren [D] en [E] , die beiden afkomstig zijn uit het bedrijfsleven en daarin ruimte ervaring hebben opgedaan. Zij beschikken over de vereiste diploma’s en certificaten en drijven sinds 2016 de horecaonderneming van [horecabedrijf] . [horecabedrijf] heeft een team van 53 medewerkers en is een succesvolle horecaonderneming, hetgeen ook wordt onderstreept door een positieve referentie van Staatsbosbeheer. [locatie] is door Staatsbosbeheer in erfpacht gegeven aan [horecabedrijf] . In de referentie staat:
“
Tien jaar geleden zijn zij door Staatsbosbeheer geselecteerd als erfpachters van [locatie] , een recreatiegebied in de [plaats] . Sindsdien hebben zij laten zien dat zij op een professionele en verantwoorde wijze een horecagelegenheid kunnen exploiteren, met oog voor zowel de natuur als de recreant.
Tien jaar geleden zijn zij door Staatsbosbeheer geselecteerd als erfpachters van [locatie] , een recreatiegebied in de [plaats] . Sindsdien hebben zij laten zien dat zij op een professionele en verantwoorde wijze een horecagelegenheid kunnen exploiteren, met oog voor zowel de natuur als de recreant.
[horecabedrijf] is zeven dagen per week geopend en heeft zich in de afgelopen jaren bewezen als een stabiele en goed georganiseerde onderneming. De samenwerking met Staatsbosbeheer verloopt prettig en constructief. [E] en [D] tonen zich betrokken ondernemers met aandacht voor duurzaamheid en een evenwichtige relatie tussen horeca en natuurbeheer.”
4.31.
Het standpunt van de Gemeente is dat uit de financiële stukken niet kan worden opgemaakt of voldoende liquiditeit overblijft na betaling van de koopsom van € 220.000,00.
4.32.
[eiseres] heeft deze betwisting voldoende weerlegd, door producties 28 en 29 in het geding te brengen. Prodcutie 28 is een toelichting door een accountant van de kredietwaardigheid van [horecabedrijf] . Uit deze toelichting volgt dat [horecabedrijf] onderdeel is van een groep. In de toelichting staan de financiële kerngegevens van de ondernemingen die tot deze groep behoren. Daaruit volgt dat [horecabedrijf] over voldoende liquide middelen beschikt. Na voldoening van de koopsom, resteren middelen. Dit blijkt ook uit productie 29, die de banksaldi van [horecabedrijf] bevat. Daarbij heeft de accountant in productie 28 verklaard dat
“Mocht het voor de financiering van [horecabedrijf] nodig zijn dan kunnen vanuit andere vennootschappen binnen de groep middelen verstrekt worden middels een lening of kapitaalstorting”. Kortom, [horecabedrijf] is voldoende kapitaalkrachtig.
“Mocht het voor de financiering van [horecabedrijf] nodig zijn dan kunnen vanuit andere vennootschappen binnen de groep middelen verstrekt worden middels een lening of kapitaalstorting”. Kortom, [horecabedrijf] is voldoende kapitaalkrachtig.
4.33.
Verder betoogt De Gemeente nog dat de indeplaatsstelling De Gemeente qua verhaalsmogelijkheden in een veel slechtere positie brengt. De kantonrechter ziet niet in hoe deze stelling bijdraagt aan het standpunt van De Gemeente dat de
nieuwe huurderonvoldoende waarborgen biedt, zodat zij deze stelling verder onbesproken laat. De Gemeente heeft de vakbekwaamheid van de heren [D] en [E] en de referentie van Staatsbosbeheer niet weersproken.
nieuwe huurderonvoldoende waarborgen biedt, zodat zij deze stelling verder onbesproken laat. De Gemeente heeft de vakbekwaamheid van de heren [D] en [E] en de referentie van Staatsbosbeheer niet weersproken.
4.34.
Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat [horecabedrijf] voldoende waarborgen biedt voor de volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Het belang van [eiseres] bij indeplaatsstelling weegt zwaarder
4.35.
Omdat aan de eerste twee voorwaarden van artikel 7:307 lid 2 BW is voldaan, komt de kantonrechter toe aan een weging van de belangen van [eiseres] als huurder en De Gemeente als verhuurder bij de indeplaatsstelling. Het belang van [eiseres] is voornamelijk gelegen in het treffen van de oudedagsvoorziening; een financieel belang. De Gemeente stelt dat haar belang bij het niet-verlenen van de machtiging tot indeplaatsstelling, bij het niet van toepassing zijn van de regels van het Didam I-arrest, is gelegen in het vertrouwensbeginsel. De Gemeente heeft gesteld dat zich inmiddels zes marktpartijen bij haar hebben gemeld, die interesse hebben in het overnemen van de positie van huurder in de huurovereenkomst. De Gemeente stelt dat zij transparant heeft gehandeld richting deze gegadigden door hen te informeren over het feit dat De Gemeente overeenkomstig het Didam I-arrest mededingingsruimte zal bieden en een selectieprocedure zal doorlopen. Volgens De Gemeente verplicht het vertrouwensbeginsel haar om deze toezeggingen na te komen.
4.36.
Als deze toezeggingen al zijn gedaan, dan komt dat voor rekening en risico van De Gemeente. Zij heeft de (potentiële) gegadigden onjuist geïnformeerd over de toepasselijkheid van de regels van het Didam I-arrest. Het belang van De Gemeente bij nakoming van deze toezeggingen weegt niet zo zwaar dat hiervoor het belang van [eiseres] bij de indeplaatsstelling moet wijken. De belangenafweging valt dus uit in het voordeel van [eiseres] . De kantonrechter zal [eiseres] machtigen om [horecabedrijf] als huurder in haar plaats te stellen.
Proceskostenveroordeling De Gemeente
4.37.
De Gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
119,40
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
931,40
4.38.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
machtigt [eiseres] om [horecabedrijf] , statutair gevestigd en kantoorhoudende te [plaats] , in haar plaats te stellen als huurder van de bedrijfsruimte (horecagelegenheid) gelegen nabij de [straat] in Soest;
5.2.
veroordeelt De Gemeente in de proceskosten van € 931,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als De Gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt De Gemeente tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Nicholson en in het openbaar uitgesproken door mr. R.J. Verschoof op 17 september 2025.
51469