Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht, kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11905341 \ UV EXPL 25-245 WMB/61313
Vonnis in kort geding van 5 november 2025
in de zaak van
[eiser],
wonend in [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.H. Videler (Fyner Juridische Dienstverlening B.V.),
tegen
[gedaagde],
wonend in [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 10 oktober 2025 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft op 22 oktober 2025 plaatsgevonden. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat tijdens de zitting is besproken. [eiser] is samen met mr. Videler bij de mondelinge behandeling verschenen. [gedaagde] is alleen verschenen. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 december 2016 van [eiser] de woning met het adres [adres] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning). [eiser] wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen, omdat zij structureel de huur te laat betaald, een huurachterstand heeft laten ontstaan, voor overlast zorgt voor omwonenden, en weigert mee te werken aan inspecties van de woning. Daarnaast wil [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de huurachterstand aan hem te betalen. [gedaagde] erkent dat zij vaak de huur te laat heeft betaald en al vaker huurachterstanden heeft laten ontstaan, maar betwist dat zij overlast veroorzaakt of niet mee wil werken aan inspecties. [gedaagde] verzet zich tegen ontruiming en wijst daarbij op haar persoonlijke belangen bij het behoud van de woning. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen en de vordering tot betaling van de huurachterstand wordt afgewezen.
3.De beoordeling
[eiser] heeft spoedeisend belang bij zijn vorderingen
3.1.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is vereist dat [eiser] daar een spoedeisend belang bij heeft. Dat heeft hij. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] erkend dat zij de huur stelselmatig te laat betaalt en al regelmatig huurachterstanden heeft laten ontstaan. Hoewel zij de hoogte van de huidige huurachterstand heeft betwist, heeft zij aangegeven dat zij vanwege haar penibele financiële situatie alles op alles heeft moeten zetten om de verschuldigde huur (gedeeltelijk) te kunnen voldoen. De kans dat haar patroon van wanbetaling zich voortzet is dus aanzienlijk. [eiser] heeft er daarom belang bij om op korte termijn op zoek te kunnen naar een nieuwe huurder die de huur wel tijdig en volledig kan voldoen.
[gedaagde] moet de woning voor 1 december 2025 ontruimen
3.2.
[eiser] vraagt de kantonrechter in deze kortgedingprocedure om de woning te ontruimen vooruitlopend op een (mogelijke) ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Daarvoor moet het aannemelijk zijn dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden. Bovendien moet van [eiser] in redelijkheid niet kunnen worden verlangd dat hij [gedaagde] nog langer gebruik laat maken van de woning. Daarbij gaat het om een afweging van de belangen van partijen.
3.3.
Gelet op de kansen die [gedaagde] al heeft gekregen om structureel verbetering te laten zien, geeft haar gebrekkige betalingsgedrag op zichzelf al voldoende reden om aan te nemen dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden. [eiser] heeft zich al twee keer eerder tot de rechter moeten wenden om de huur volledig van [gedaagde] betaald te krijgen. In de tweede procedure is de gevorderde ontruiming destijds voorwaardelijk toegewezen. Uit het betalingsoverzicht dat [eiser] heeft overgelegd, blijkt dat [gedaagde] vervolgens een jaar lang de huur tijdig en volledig heeft betaald om aan de gestelde voorwaarde te voldoen, maar dat zij (vrijwel) gelijk daarna in hetzelfde patroon van wanbetaling is vervallen. De kantonrechter ziet daarom ook geen reden om in de toekomst van [gedaagde] nu alsnog een structurele verbetering te verwachten.
3.4.
Daar komt bij dat [gedaagde] erkent dat zij meermaals afval op de galerij van de woning heeft achtergelaten, met klachten van de VVE (beheerder) tot gevolg. Uit de stukken blijkt dat [eiser] haar telkens moet blijven aanspreken om dat op te ruimen en dat het al een keer zover is gekomen dat [eiser] zelf de galerij heeft moeten schoonmaken om een boete van de VVE te voorkomen. Verder heeft [gedaagde] tijdens de zitting aangegeven dat zij [eiser] niet in de woning wil binnenlaten en de woning alleen via videobellen wil laten zien, terwijl zij op grond van de huurovereenkomst verplicht is om [eiser] de woning fysiek te laten inspecteren. [1]
3.5.
Dat alles tezamen maakt dat niet van [eiser] kan worden verlangd dat hij [gedaagde] nog langer van de woning gebruik laat maken. [gedaagde] heeft erop gewezen dat zij een zware periode achter de rug heeft en dat zij op straat zal komen te staan als zij de woning moet ontruimen. Volgens haar kan zij niet terecht bij haar moeder, omdat die op een vakantiepark woont, en heeft zij verder geen familie. Haar persoonlijke belangen bij het behoud van de woning wegen echter niet op tegen het belang van [eiser] om op korte termijn een nieuwe, betrouwbaardere huurder te kunnen zoeken. Uit de stukken blijkt dat niet alleen de rechter, maar ook [eiser] [gedaagde] de afgelopen jaren veelvuldig respijt hebben gegeven en dat [gedaagde] geen van die kansen heeft aangegrepen om haar zaken op orde te krijgen en te houden. De grens is nu bereikt.
3.6.
De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen om de woning te ontruimen. Anders dan gevorderd, krijgt zij daarvoor tot 1 december 2025 de tijd. Uiterlijk op die datum moet zij de woning dus hebben verlaten.
De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt afgewezen.
3.7.
[eiser] heeft verder betaling gevorderd van de huidige huurachterstand. Aanvankelijk ging dat volgens hem om een bedrag van € 3.580,60. Tijdens de zitting heeft hij aangegeven dat [gedaagde] de dag daarvoor € 2.200,00 en die dag zelf nog € 200,00 heeft afbetaald. Daarmee zou er nog een huurachterstand van € 1.180,60 bestaan, inclusief € 575,33 aan buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] betwist de hoogte van de huurachterstand. Volgens haar is bij de berekening daarvan een fout gemaakt.
3.8.
De kantonrechter zal de vordering afwijzen. In een kort geding kan een geldvordering alleen worden toegewezen als er vrijwel geen twijfel bestaat over het bestaan en de hoogte daarvan. Dat is hier niet het geval. Uit het betalingsoverzicht blijkt dat [eiser] meermaals buitengerechtelijke incassokosten bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht. Aangezien [eiser] meerdere woningen verhuurt en [gedaagde] een consument is, moet [eiser] [gedaagde] eerst telkens een zogenaamde veertiendagenbrief sturen voordat hij dat soort kosten in rekening kan brengen. De kantonrechter moet ambtshalve (uit zichzelf) controleren of [eiser] dat heeft gedaan en of die veertiendagenbrieven voldoen aan de eisen die daarvoor gelden. [2] De kantonrechter kan niet uit het dossier opmaken dat [eiser] dat telkens heeft gedaan. De aanmaningsbrieven die wel in het dossier zitten voldoen daarnaast niet aan de eisen, omdat daarin niet de juiste termijn is genoemd. [3] Gelet op de betaling door [gedaagde] , is het daarom de vraag of en hoeveel huurachterstand er nog is.
[gedaagde] moet de proceskosten van [eiser] betalen
3.9.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
913,45
4. De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om voor 1 december 2025 de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 913,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met:
- de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
- van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken door mr. A.A.T. Werner op 5 november 2025.