Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3777
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 647.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
19 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
19 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 4 maart 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiseres is niet verschenen.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2016 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een aangebouwde berging van 9 m² en een dakterras van 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 127 m² en een perceeloppervlakte van 247 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 647.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 april 2021 voor € 751.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 mei 2021 voor € 833.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 8 maart 2021 voor € 785.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een-kapwoningen zijn die in dezelfde plaats liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Strijd met het gelijkheidsbeginsel
9. Eiseres stelt dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn en dat de naastgelegen woningen juist wel vergelijkbaar en identiek zijn, maar dat deze helaas niet verkocht zijn. Deze woningen hebben allemaal twee woonlagen en zijn vrijwel identiek aan de woning van eiseres. Alleen [adres 5] heeft een kleinere woonoppervlakte.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. De referentiewoningen betreffen twee-onder-een kapwoningen met een vergelijkbaar bouwjaar, gebruiksoppervlakte, kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningen als die van de onroerende zaak. Voor wat betreft de door eiseres genoemde naastgelegen woningen geldt dat deze niet identiek zijn en in het jaar voor en na de waardepeildatum
geen transactie heeft plaatsgevonden onder deze woningen. Het gebruik van WOZ-waarden van andere woningen ter onderbouwing is niet conform de waardebepaling volgens de Wet WOZ. De rechtbank kan dit standpunt volgen.
9.2
Voor zover eiseres in dit verband een beroep doet op een schending van het gelijkheidsbeginsel geldt het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Volgens vaste rechtspraak moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. [1] Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiseres tenminste twee identieke objecten aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die objecten identiek zijn, ligt bij eiseres. In dit geval heeft eiseres niet aan die bewijslast voldaan, nu niet is gebleken dat tenminste twee woningen die eiseres heeft genoemd (nagenoeg) identiek zijn aan de woning van eiseres. Voor zover eiseres bepleit dat haar woning vergeleken had moeten worden met de naastgelegen woningen geldt dat een vergelijking met andere WOZ-waarden geen vergelijking is met gerealiseerde verkoopcijfers en volgens vaste rechtspraak daarom niet relevant is voor de vaststelling van de WOZ-waarde. [2] Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
De woonoppervlakte is onjuist
10. Eiseres voert aan dat de woonoppervlakte van haar woning is vastgesteld op 127 m², terwijl dat gelijk had moeten zijn aan de woningen op de [adres 6] en [adres 7] . De woningen zijn namelijk allemaal even groot.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat in de BAG niet de juiste metrages staan. De gebruiksoppervlakte is berekend volgens NEN 2580. Deze meetinstructie geeft duidelijk aan waarmee (geen) rekening gehouden hoeft te worden. De woonoppervlaktes van de naastgelegen woningen aan de [adres 6] is 144 m², de Dr. [adres 7] is ook 144 m² en de [adres 5] is 125 m². De woning van eiseres is vastgesteld op 127 m². De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing de meetrapportages overgelegd.
10.2
De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar met de meetrapportages voldoende heeft onderbouwd dat van de juiste woonoppervlakte voor de woning van eiseres is uitgegaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging WOZ-waarde disproportioneel
11. Eiseres voert aan dat de stijging van de WOZ-waarde met € 133.000,- (een stijging van 38 %) ten opzichte van het jaar ervoor disproportioneel is.
11.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat ten aanzien van de stelling dat de WOZ-waarde procentueel fors en meer dan gemiddeld gestegen is, geldt dat ((procentuele) stijgingen van) WOZ-waarden van voorgaande jaren niet ter onderbouwing van de waarde gebruikt kunnen worden. De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld los van WOZ-waarden van voorgaande jaren op basis van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum.
11.2
De rechtbank overweegt hierover dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de heffingsambtenaar ieder jaar opnieuw de waarde vaststelt door middel van een vergelijking met soortgelijke woningen die rondom de waardepeildatum daadwerkelijk zijn verkocht. Voorgaande waardevaststellingen zijn daarbij niet relevant. [3] De beroepsgrond slaagt niet.
Afvalstoffenheffing
12. Eiseres voert tot slot aan dat zij geen afvalstoffenheffing verschuldigd is, omdat er geen afval wordt opgehaald bij haar perceel. Zij moet haar afvalcontainers op een algemene afhaalplek neerzetten, terwijl dat te ver en te zwaar voor haar is.
12.1
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat eiseres inderdaad de afvalcontainer op een algemene afhaalplek moet neerzetten. Eiseres moet daarvoor ongeveer 85 meter afleggen. Dat het neerzetten van haar eigen afvalcontainer op de algemene afhaalplek volgens eiseres te ver en te zwaar is voor haar betekent niet dat zij geen afvalstoffenheffing verschuldigd is. Zij maakt immers ook gebruik van de afvalvoorzieningen van de gemeente. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 april 2026. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 april 2026. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.