Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4442
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 458.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
30 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
30 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 11 maart 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2006 gebouwde rijwoning met een berging/schuur inpandig van 6 m². De woning ligt op een perceel van 89 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 458.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 421.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 maart 2022 voor € 580.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 23 december 2022 voor € 502.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 11 mei 2023 voor € 480.500,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen in [plaats] zijn, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar gelet op voorgaande de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt de rechtbank hieronder uit.
Beroepsgronden
Taxatiemethode
9. Eiser stelt dat de manier van taxeren van de BghU niet voldoet aan de voorwaarden van een taxatie uitgevoerd door een “erkend” taxateur. De BghU heeft geen bezoek gebracht aan de woning, de gegevens zijn gebaseerd op een taxatie op afstand. Dit leidt volgens eiser tot onzorgvuldigheid en komt niet overeen met de werkelijkheid. Daarnaast hanteert de BghU één stijgingspercentage voor vergelijkbare woningen aan de Nederhoeve en wordt er geen onderscheid gemaakt in de staat waarin de woningen zich bevinden. Er zijn volgens eiser echter aantoonbare verschillen in kwaliteit tussen de woning en de referentiewoningen en deze verschillen dienen tot uitdrukking te komen in de vastgestelde waarde.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de waarde is bepaald aan de hand van transactiegegevens van vergelijkbare woningen. Bij de interpretatie van de in de taxatiematrix opgenomen verkoopcijfers is rekening gehouden met de overeenkomsten en verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser evenals met het tijdsbestek dat is gelegen tussen de waardepeildatum en de transactiedatum. De heffingsambtenaar voert verder aan dat de taxatie plaatsvindt door een gecertificeerd taxateur conform de regels van de Wet WOZ. Bij de waardebepaling van de woning heeft de taxateur geen aanleiding gezien tot een taxatie ter plaatse. Dit is ook niet noodzakelijk en heeft niet tot gevolg dat er sprake is van onzorgvuldigheid. Met betrekking tot het stijgingspercentage geldt dat de waarde wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Stijgingspercentages van WOZ-waarden van voorgaande jaren doen daarbij niet ter zake, aldus de heffingsambtenaar.
9.2
De rechtbank overweegt als volgt. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichting tot (inpandige) opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door eiser in bezwaar en beroep wordt betwist. [1] Het feit dat de woning in het kader van de onderhavige waardering niet door de heffingsambtenaar is bezocht, maakt daarom niet dat de waarde onjuist is vastgesteld of dat de wijze van taxeren onjuist is. Zoals hiervoor overwogen is de rechtbank van oordeel dat de referentiewoningen goed bruikbaar zijn en dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoning [adres 2]
10. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] niet vergelijkbaar is met zijn woning. Deze referentiewoning beschikt namelijk over drie woonlagen en heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m², terwijl de woning van eiser beschikt over twee woonlagen en een gebruiksoppervlakte van 117 m² (excl. vliering). Door deze verschillen is de referentiewoning [adres 2] voor een andere doelgroep geschikt dan zijn woning. Deze referentiewoning is volgens eiser dus niet geschikt om de waarde van zijn woning te onderbouwen.
10.1
De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de referentiewoning
[adres 2] wel vergelijkbaar is met de woning van eiser. De onderlinge verschillen tussen de woningen worden voldoende tot uiting gebracht in de taxatiematrix en in het verschil in de woningwaarden per m². Tussen de woning van eiser en de referentiewoning [adres 2] bestaat een verschil in de m²-prijs. De m²-prijs van woning van eiser ligt
€ 503,- lager dan de m²-prijs van de referentiewoning. De heffingsambtenaar voert verder aan dat de vliering wel moet worden meegerekend bij de gebruiksoppervlakte van de woning, omdat gedeelten van de vliering boven de 1,50 meter hoog zijn en er sprake is van daglichttoetreding.
10.2
De rechtbank overweegt hierover het volgende. Op zichzelf maakt een verschil in de gebruiksoppervlakte niet dat de referentiewoning [adres 2] niet vergelijkbaar is met de woning, zolang de heffingsambtenaar in zijn waardering voldoende rekening met dit verschil heeft gehouden. In dit geval is de heffingsambtenaar bij de waardering echter uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van de woning van 147 m² in plaats van de door eiser genoemde 117 m². Voor zover eiser het standpunt inneemt dat de heffingsambtenaar voor zijn woning had moeten uitgaan van een gebruiksoppervlakte van 117 m², volgt de rechtbank eiser daar niet in. Zoals door de taxateur ter zitting is toegelicht dient bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte conform NEN 2580 rekening te worden gehouden met het oppervlak waarvoor een stahoogte van 1,50 meter of meer geldt, en dat daarbij ook van belang is dat er op de vliering sprake is van daglichttoetreding. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat op basis van bouwtekeningen de gebruiksoppervlakte van de woning 147 m² is. Dat is door eiser onvoldoende gemotiveerd betwist. Eiser heeft ter zitting hierover aangegeven dat hij op basis van eigen metingen tot 117 m² komt, maar dat is in dit verband niet toereikend, omdat niet kan worden vastgesteld of die metingen conform NEN 2580 hebben plaatsgevonden. De beroepsgrond slaagt niet.
Het onderhoudsniveau
11. Eiser stelt dat het onderhoudsniveau van de woning fout is ingeschat. Dit omdat de BghU is uitgegaan van een gemiddeld onderhoudsniveau terwijl het onderhoudsniveau van de woning matig is.
11.1
De heffingsambtenaar stelt dat er geen aanleiding is om eraan te twijfelen dat de kwalificatie van een gemiddeld onderhoudsniveau voor de woning van eiser niet juist is. Eiser heeft geen informatie vertrekt die daarvoor aanknopingspunten biedt. De woning is bovendien gebouwd in 2006 en dus relatief nieuw. Gelet daarop is ook niet aannemelijk dat de staat van onderhoud zo slecht is dat die als ‘matig’ zou moeten worden gekwalificeerd in vergelijking tot de referentiewoningen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. Eiser heeft geen gegevens – zoals bijvoorbeeld foto’s – overgelegd waaruit blijkt dat de staat van onderhoud te hoog is gewaardeerd. Dat had wel op zijn weg gelegen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.