ECLI:NL:RBMNE:2026:1956

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/1475

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser,

(gemachtigde: A. Oosters)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: drs. J.J.M. Woeltjes).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 530.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de zitting van 2 februari 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1904 gebouwde tussenwoning met een dakopbouw van 10 m², een aanbouw van 8 m² en een vrijstaande berging/schuur van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 56 m² en ligt op een perceel van 86 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 497.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 530.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 28 juni 2022 voor € 520.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 7 maart 2022 voor € 573.250,-;

- [adres 4] , verkocht op 13 april 2022 voor € 535.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 26 oktober 2021 voor € 502.040,-;

- [adres 6] , verkocht op 11 mei 2022 voor € 511.000,-;

- [adres 7] , verkocht op 13 februari 2022 voor € 464.646,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen, een vergelijkbaar bouwjaar en gebruiksoppervlakte hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde een waarde onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Beroepsgronden

Bewijslastverdeling

9. Eiser voert aan dat zijn taxatierapport als bewijsmiddel alleen gebruikt wordt om te controleren of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Volgens eiser moet zijn bewijsmiddel echter gezien worden als zelfstandig bewijsmiddel dat even zwaar weegt als dat van de heffingsambtenaar. Eiser verwijst hiervoor naar overweging 3.3 van het zogenaamde ‘Oostflakkee’-arrest.^[1]

10. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat op hem de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

11. De rechtbank is van oordeel dat uit overweging 3.2 van het door eiser aangehaalde arrest volgt dat de bewijslast met betrekking tot de waarde op de heffingsambtenaar rust. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is wordt dat wat eiser ter betwisting heeft gesteld (inclusief de onderbouwing van zijn stellingen door middel van een taxatierapport) meegenomen.^[2]

De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat uit overweging 3.3 van het arrest volgt dat het bewijsmiddel van eiser even zwaar weegt als dat van de heffingsambtenaar, omdat die situatie niet vergelijkbaar is met deze zaak. In die situatie concludeerde de Hoge Raad dat het uitgangspunt uit r.o. 3.2. niet is miskend. De Hoge constateert dat het oordeel van het hof aldus moet worden verstaan dat het Hof aan de door elk van partijen aangedragen bewijsmiddelen en argumenten evenveel gewicht heeft toegekend. Tegen dat oordeel is op zichzelf geen klacht gericht. Daarom heeft het hof in die procedure de waarde in goede justitie vastgesteld, waarvan de Hoge Raad in overweging 3.3 van het ‘Oostflakkee’-arrest heeft geoordeeld dat dat in die situatie, in die procedure, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsvatting. De beroepsgrond slaagt niet.

De waarderingsmethode

12. Eiser voert aan dat de onderbouwing van de waarde in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet deugt. Er is namelijk geen causaal verband tussen de referentiewoningen en de vastgestelde waarde. In de door eiser ingediende matrix (in het taxatierapport) wordt de bepleite waarde bepaald aan de hand van de gemiddelde m²-prijzen van de referentiewoningen. Eiser geeft aan dat hij dit heeft aangekaart bij het hof Arnhem-Leeuwarden en dat uit recente jurisprudentie blijkt dat het volgens het hof prima is om rekenkundig aan te sluiten.^[3]

13. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet kan slagen. Er wordt voor de stelling van eiser dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode, zoals in de gehanteerde matrix niet bruikbaar is, geen steun gevonden in de door eiser aangehaalde uitspraken. In de door eiser aangehaalde uitspraken oordeelde het hof dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en de woning. Daarmee heeft het hof een oordeel gegeven over de weging van de onderlinge verschillen, maar niet over de gebruikte methode. Daarnaast merkt de rechtbank nog op dat het bij de vaststelling van de waarde (van een woning waarvan geen recent eigen aankoopcijfer voorhanden is) gaat om een taxatie van de waarde op de waardepeildatum (dus een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen). De taxatie is geen mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.^[4]De beroepsgrond slaagt niet.

Het taxatierapport van eiser

14. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat op de foto’s van de woning twee keukens en twee badkamers te zien zijn in twee verschillende stijlen. Daarnaast is er een buitenplaats zichtbaar en een zadeldak die de heffingsambtenaar niet kan herleiden. Eiser heeft hier op de zitting geen duidelijkheid over kunnen geven. Verder geeft de heffingsambtenaar aan dat er referentiewoningen uit 2022 worden gebruikt waarbij sprake is van een dalende markt waar geen rekening mee is gehouden.

15. De rechtbank overweegt als volgt. Tijdens de behandeling van een andere zaak op deze zitting heeft de gemachtigde van eiser betwist dat er sprake was van een dalende markt in 2022 van -9.8%. Dat zou betekenen dat woningen in 2022 10% in waarde gedaald zouden zijn. Die betwisting wordt hier ook naar voren gebracht. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de indexering toegelicht dat 2022 een apart jaar was in verband met de oorlog in de Oekraïne, de gas-/energiecrisis en de oplopende inflatie en hypotheekrente. Er is heel veel gebeurd in de wereld ook op financieel gebied. Daardoor is er in 2022 sprake geweest van een dalende trend. Dat komt uit de markt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn onderbouwing over de dalende trend in 2022. De enkele betwisting hiervan door eiser is onvoldoende tegenover de gemotiveerde uitleg van de heffingsambtenaar. Hieruit volgt dat de indexering naar waardepeildatum in de matrix van eiser niet op de juiste wijze is toegepast. Alleen daarom al kan de matrix van eiser niet als onderbouwing van zijn bepleite waarde of als onderbouwing van de stelling dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld dienen. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatiematrix, de daarin gebruikte goed vergelijkbare referentiewoningen en de toelichting op zitting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

16. Het beroep is ongegrond. Dit betekend dat de WOZ-waarde wordt gehandhaafd. Dit betekent ook dat eiser geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling WOZ-waarde tussenwoning in Utrecht voor belastingjaar 2023