Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Lelystad
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/4994 en 24/1945
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 mei 2026 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. K. Bozia),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], (de heffingsambtenaar), verweerder
(gemachtigde: P.K. Dinkla).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ [1] -waarden voor de belastingjaren 2021 en 2023 van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object) niet te hoog zijn.
1.1
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 maart 2023 de waarde van het object vastgesteld op € 1.109.000,-. Deze waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. Met de beschikking van 8 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde vastgesteld op € 1.079.000,- per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum, waarbij ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) zijn bekend gemaakt.
1.1
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen beide beschikkingen. Met de uitspraak op bezwaar van 5 september 2023 (het bestreden besluit 1) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking over belastingjaar 2021 ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. Met de uitspraak op bezwaar van 21 december 2023 (het bestreden besluit 2) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres tegen de beschikking over belastingjaar 2023 eveneens ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.2
Eiseres heeft tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld. De zaak met zaaknummer UTR 23/4994 gaat over bestreden besluit 1 en de zaak met zaaknummer UTR 24/1945 gaat over bestreden besluit 2. Eiseres heeft in beide zaken haar beroepsgronden aangevuld en aanvullend gereageerd op het verweerschrift van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft in beide zaken een verweerschrift, een taxatierapport met taxatiematrix en een aanvullend verweerschrift ingediend.
1.3
De rechtbank heeft het beroep op 25 maart 2026 op zitting behandeld. Hier zijn verschenen: [A] namens eiseres, de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
De feiten
2. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een kinderdagverblijf, bestaande uit onder andere een dagverblijf op de begane grond en op de eerste verdieping, erf, ondergrond, (speel)tuin en aanhorigheden. Het kinderdagverblijf is gebouwd in 2010. Het bruto vloeroppervlak van het dagverblijf is 712 m². De totale oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1.816 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
Ingetrokken beroepsgronden
4. Eiseres voerde in haar beroepschrift aan dat het object een courant object is, waardoor de waardering op grond van de waarde in het economisch verkeer had moeten plaatsvinden in plaats van op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De heffingsambtenaar had volgens haar bovendien een onjuist archetype gebruikt en had ten onrechte gewaardeerd inclusief btw. Eiseres verwees in dat verband naar het door haar ingebrachte taxatierapport [2] (haar taxatierapport) waarin de door haar ingeschakelde taxateur de waarde van het object heeft vastgesteld inclusief kosten koper. Op de zitting heeft eiseres deze beroepsgronden ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Het geschil
5. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2020 en 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.109.000,- op waardepeildatum 1 januari 2020 en de vastgestelde waarde van € 1.079.000,- op waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een waarde van € 800.000,- op waardepeildatum 1 januari 2020 en een waarde van € 840.000,- op waardepeildatum 1 januari 2022.
Toetsingskader van de rechtbank
6. In artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Blijkens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij niet-woningen (met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3 van de Erfgoedwet) de waarde bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor zijn eigenaar heeft. [3]
6.1
Omdat eiseres de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Indien wordt geconstateerd dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
De vastgestelde WOZ-waarden
7. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het object heeft gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tussen partijen is niet langer in geschil dat deze methode een geschikte methode van waarderen is in de onderhavige situatie. De rechtbank zal hier daarom ook vanuit gaan. Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
7.1
De heffingsambtenaar heeft bij de waardering gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Onderwijs, archetype O181PA12. [4] De taxatiewijzer is tussen partijen niet in geschil als uitgangspunt voor de waardering. De rechtbank zal hier daarom ook vanuit gaan. De taxatie is onderverdeeld in: grond, dagverblijf (per verdieping), omheining, bestrating en een vermeerdering met BTW. Gezien de bouwkwaliteit en staat van het object heeft de heffingsambtenaar het midden van de bandbreedte gehanteerd. De rechtbank kan dat volgen.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiseres
Voldoende rekening gehouden met gebreken?
8. Eiseres stelt zich op het standpunt dat er een hogere correctiefactor gebruikt moet worden dan waar de heffingsambtenaar van uit is gegaan. Het object leidt namelijk al jaren tot extra kosten in verband met een hoog energieverbruik. De dakpannen tonen gebreken waardoor het dak aangepakt moet worden. Ook de vloerverwarming hapert en laat gebreken zien. De kozijnen van de deuren en ramen zijn van aluminium. Eiseres verwijst naar haar taxatierapport waarin – gelet op deze gebreken – een correctie voor functionele veroudering wordt toepast van 3% wegens belemmering gebruik en economische veroudering.
8.1
De rechtbank begrijpt deze beroepsgrond van eiseres zo, dat eiseres vindt dat bij het object sprake is van bovengemiddelde gebreken ten opzichte van vergelijkbare panden, en dat de heffingsambtenaar die gebreken onvoldoende in de waarde heeft verdisconteerd. Zoals de taxateur tijdens de zitting heeft toegelicht, is het object in 2010 gebouwd en is in het gebruikte archetype door middel van de correctie voor technische veroudering al rekening gehouden met een zekere mate van veroudering en gebreken als gevolg daarvan. Partijen hebben de taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering aanvaard. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt dan mee dat het dan op de weg van eiseres ligt om aannemelijk te maken dat de door haar genoemde gebreken zodanig ernstig zijn – in vergelijking met soortgelijke panden met hetzelfde bouwjaar – dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie voor technische veroudering niet volstaat om daar rekening mee te houden. [5] Eiseres heeft bij haar taxatierapport foto’s overgelegd, maar daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat van dergelijke, bovengemiddelde gebreken sprake is. Bovendien volgt uit haar taxatierapport dat onder meer de vloeren, gevels, kozijnen, plafonds en verwarming in goede staat verkeren, waarbij soms beperkt veroudering te zien is. Alleen bij de daken is veroudering te zien, maar de veroudering is geen probleem, zo volgt uit het taxatierapport van eiseres. Er wordt hieraan toegevoegd dat begin 2023 circa 100 dakpannen gebroken zijn door werkzaamheden. De rechtbank merkt hierover op dat het in deze zaken gaat om de vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2020 en 1 januari 2022. De werkzaamheden van begin 2023 vonden dus daarna pas plaats. De rechtbank concludeert dan ook dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat vanwege gebreken aan het object aanleiding bestaat voor een extra correctie in aanvulling op de correctie voor technische veroudering waar de heffingsambtenaar mee heeft gerekend. De beroepsgrond slaagt niet.
8.2
Ten overvloede merkt de rechtbank nog wel het volgende op. Eiseres heeft tijdens de zitting aangegeven dat zij het erg op prijs zou stellen als, bij de vaststelling van de WOZ-waarde voor volgende jaren, de taxateur van de heffingsambtenaar met haar in gesprek gaat en een keer langskomt om het object inpandig op te nemen. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat hij daartoe bereid is.
Vergelijking met WOZ-waarde van naburige pand?
9. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde van het naburig pand aan de [adres 2] lager is dan de WOZ-waarde van het object, terwijl dat pand een grotere oppervlakte heeft en daar een woonhuis bij zit. Volgens eiseres is de WOZ-waarde van het object daarom te hoog vastgesteld.
9.1
Deze beroepsgrond kan niet slagen, omdat de WOZ-waarde van een naburig pand niet relevant is bij de waardering op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Verder heeft eiseres ter zitting verduidelijkt dat zij in dit kader geen beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, zodat voor een toetsing aan dat algemene rechtsbeginsel in dit verband geen aanleiding bestaat.
Conclusie en gevolgen
10. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, voorzitter, en
mr. J.R. van Es-de Vries en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van
mr. R. van Manen, griffier.
De voorzitter is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
griffier
voorzitter
Uitgesproken op 1 mei 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.