Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/6590
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P.E. Boersma)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 29 mei 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 494.000,- voor de woning. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het kalenderjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in de aanslagbiljetten van dezelfde datum. In deze aanslagbiljetten heeft verweerder aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 september 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 473.000,-.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiser heeft met zijn brief van 14 mei 2025 gereageerd op het verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 15 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de heffingsambtenaar en de taxateur [taxateur] .
Het geschil
2. Eiser is eigenaar van een in 1967 gebouwde tussenwoning met een vrijstaande garage van 18 m2. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 122 m2 en ligt op een kavel van 168 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde van maximaal € 400.000,-.
Het beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in [plaats] :
- [adres 2] , verkocht op 21 februari 2023 voor € 530.100,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 december 2022 voor € 490.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 3 december 2022 voor € 435.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Hoorplicht
6. Eiser voert aan dat hij in zijn bezwaar expliciet heeft verzocht om gehoord te worden als de heffingsambtenaar voornemens is het bezwaar geheel of gedeeltelijk af te wijzen. De heffingsambtenaar heeft eiser echter niet gehoord.
7. De heffingsambtenaar erkent dat eiser niet is gehoord en licht toe dat het beroep hierdoor gegrond verklaard dient te worden. De heffingsambtenaar is bereid het griffierecht te vergoeden.
8. De rechtbank overweegt dat uit artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat een bestuursorgaan, voordat het op het bezwaar beslist, belanghebbenden in de gelegenheid stelt te worden gehoord. Uit artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) vloeit voort dat een betrokkene moet vragen om te worden gehoord. De rechtbank overweegt dat in dit geval partijen het erover eens zijn dat de hoorplicht is geschonden. De heffingsambtenaar heeft derhalve in strijd met artikel 7:2, eerste lid, van de Awb en artikel 25, eerste lid, van de AWR gehandeld.
9. Naar het oordeel van de rechtbank is schending van de hoorplicht in beginsel geen gebrek dat zich er voor leent om met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb te passeren. Er bestaat in dit geval namelijk verschil van mening tussen eiser en de heffingsambtenaar over de waardering van de feiten. [1] Het in de bezwaarfase horen van eiser kon daarom een functie hebben naast de mogelijkheid van een onderzoek ter zitting in beroep. Eiser is door deze gang van zaken benadeeld, zodat de uitspraak op het bezwaar moet worden vernietigd.
10. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat het zijn voorkeur heeft dat de rechtbank de zaak niet terugverwijst naar de heffingsambtenaar, maar de zaak zelf inhoudelijk beoordeelt. De rechtbank zal daarom het gebrek passeren met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb.
Matrix
11. Eiser geeft aan dat de matrix en de KOUDV-factoren onduidelijk zijn voor hem. Ook vindt hij het onterecht dat de heffingsambtenaar de referentiewoningen in de beroepsfase nog heeft gewijzigd.
12. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor referentiewoningen die bijna hetzelfde scoren als de woning, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in voorzieningen en ligging van de woning voldoende tot uitdrukking gebracht in de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde daarom volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen.
Referentiewoningen
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat € 473.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn wat type, bouwjaar en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd correcties toegepast. Eiser heeft in zijn reactie op het verweerschrift ook geen nadere gronden tegen deze onderbouwing gegeven.
Ligging
14. Eiser voert aan dat de woning is gelegen aan het drukke gedeelte van de [straat] , waar sprake is van een aanzienlijke verkeersdrukte en omgevingshinder door de aanwezigheid van een winkelcentrum, kinderdagverblijf/scholen en sporthal. Deze vormen van overlast en drukte doen zich volgens eiser niet voor bij de referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] .
14. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de omstandigheden waar eiser naar verwijst ook door een bepaalde groep kopers als positief kan worden ervaren. Anderzijds hangt de waardering van de ligging af van de beschikbare referenties. De heffingsambtenaar verwijst naar een Google Maps afbeelding, waaruit blijkt dat twee van de drie referenties ongeveer dezelfde ligging hebben als de woning van eiser. De ligging is daarmee verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referenties.
16. De rechtbank overweegt als volgt. Aan de ligging nabij een school kan geen waarde worden toegekend. Deze ligging is namelijk een subjectief element. De waardering van de aanwezigheid van een school en het geluid van spelende kinderen zal per koper verschillen. Nu eiser niet heeft onderbouwd welke overlast hij ervaart van het restaurant en de kerk geen klokken heeft houdt de rechtbank het ervoor dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de door eiser gestelde overlast. Eventuele overlast, mocht daar al sprake van zijn, is bovendien verdisconteerd in de koopsom van de vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare ligging. Deze grond slaagt niet.
Onderhouds- en voorzieningenniveau
17. Eiser heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat onduidelijk is hoe zijn onderhouds-en voorzieningenniveau is gewaardeerd. Hij stelt dat zijn woning een slechter onderhouds-en voorzieningenniveau hebben.
18. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de lage m2-prijs van de woning dat er voldoende rekening is gehouden met de staat van het onderhoud en van de voorzieningen van de woning. Daarbij merkt de rechtbank op dat de woning van eiser met € 2.157,- de laagste vierkantemeterprijs heeft ten opzichte van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardestijgingen van de buurpanden
19. Eiser voert aan dat de WOZ-waarden van de vergelijkbare woningen zoals [adres 2] en [adres 5] in de buurt zijn gedaald, terwijl de WOZ-waarde van eiser is gestegen.
19. De rechtbank overweegt dat het systeem van de WOZ met zich brengt dat verweerder ieder jaar opnieuw de waarde vast dient te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardestijging of -daling ten opzichte van andere waardepeildata of de buurpanden doet dan ook niet ter zake. [2]
Gelijkheidsbeginsel
21. Eiser voert aan dat de woning [adres 6] , die voor 99% gelijk is aan zijn woning, een WOZ-waarde heeft van € 401.000,-. Eiser stelt dat dit in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.
21. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning [adres 6] dermate afwijkt van de woning van eiser. Zo heeft de woning andere KOUDV-factoren, met name op het onderdeel van achterstallige onderhoud.
23. De rechtbank stelt voorop dat op degene die zich op het gelijkheidsbeginsel beroept, in beginsel de bewijslast rust. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. [3] Dat wil zeggen dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Eiser heeft gewezen op de lagere WOZ-waarde die de woning [adres 6] heeft. De rechtbank begrijpt dat de woning [adres 6] overeenkomsten kan hebben met de onderhavige woning van eiser. Echter is dat enkele feit nog niet voldoende voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht waarom de woning niet identiek is en er meer verschillen zijn dan hooguit verwaarloosbare verschillen. De rechtbank kan deze motivering volgen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
Woning [adres 6]
24. Eiser voert aan dat de woning [adres 6] geschikt is als referentiewoning.
25. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar zelf een keuze mag maken uit de beschikbare en geschikte vergelijkingsobjecten. [4] De heffingsambtenaar moet wel uitleggen waarom deze woningen geschikt zijn als vergelijkingsobject om de WOZ-waarde te onderbouwen. [5] De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning [adres 6] (recentelijk) niet is verkocht, waardoor er geen verkoopcijfer van deze woning aanwezig is ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De rechtbank kan deze motivering volgen.
Referentiewoningen [adres 5] en [adres 7]
26. Eiser voert aan dat deze referentiewoningen niet geschikt zijn.
27. De rechtbank stelt vast dat deze woningen in de beroepsfase niet meer zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet verder bespreken.
Conclusie
28. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Gelet op het gebrek zoals genoemd in rechtsoverweging 9 en als gevolg van de toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoedt. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding, nu er geen sprake is van een door derde verleende rechtsbijstand.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht van € 51,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van
mr.C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
mr.C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.