Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4585
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 634.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
27 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
27 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 april 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1924 gebouwde eindwoning met een vrijstaande garage van
18 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m² en ligt op een perceel van
114 m².
18 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m² en ligt op een perceel van
114 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 634.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [gemeente] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 maart 2023 voor € 545.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 mei 2022 voor € 856.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 7 mei 2022 voor € 650.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen goed met een eindwoning te vergelijken tussenwoningen zijn, die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud, de uitstraling en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Ingetrokken beroepsgrond
9. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat zijn beroepsgrond ten aanzien van de motivering van de uitspraak op bezwaar met het verweerschrift voldoende is beantwoord. De rechtbank hoeft hier geen oordeel over uit te spreken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook niet verder bespreken.
De WOZ-waardes van de referentiewoningen
10. Eiser voert aan dat de WOZ-waardes van alle referentiewoningen die in het taxatieverslag en in de taxatiematrix worden gebruikt om de beschikte waarde van de woning te bepalen zijn gedaald in waarde. De WOZ-waarde van zijn woning is echter gestegen. Dit terwijl er geen wijzigingen zijn geweest of sprake was van enige andere verbetering. Eiser stelt daarom dat de taxatie onjuist is en de waarde van de woning met eenzelfde lager bedrag vastgesteld moet worden als de gebruikte referentiewoningen.
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van voorliggende WOZ-waarden aan de hand van transactiegegevens van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met WOZ-waardes, van de eigen woning of de referentiewoningen, is niet relevant en kan dan ook niet als onderbouwing gelden voor het bepleiten van een lagere WOZ-waarde. In bezwaar en beroep gaat het om de beantwoording van de vraag of de beschikte waarde van de woning ten opzichte van de verkoopprijzen van de gebruikte referentiewoningen, rekening houdend met de waardeerbare verschillen, wel of niet te hoog is vastgesteld. De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waarde of gemiddelde waardestijging. Dit is vaste rechtspraak. [1] Gelet op de systematiek van de Wet WOZ is er geen ruimte voor een waardeverlaging met een factor zoals eiser die voorstaat. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat een daling van de WOZ-waardes van de referentiewoningen bijvoorbeeld kan doordat er een aanbouw is gesloopt. Daarnaast kan het bijvoorbeeld ook zo zijn dat uit de verkoopadvertentie en de verkoopprijs blijkt dat de WOZ-waarde in een eerder belastingjaar te hoog was vastgesteld. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.