Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 12132222 \ UC EXPL 26-2084
Vonnis van 15 juli 2026
in de zaak van
STICHTING WOONIN,
gevestigd in Utrecht,
gedaagde partij in het verzet,
oorspronkelijk eisende partij,
hierna te noemen: Woonin,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths.
tegen
[opposant],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij in het verzet,
oorspronkelijk gedaagde partij,
hierna te noemen: [opposant] ,
gemachtigde: mr. M. Raaijmakers,
1.De procedure
1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de inleidende dagvaarding met producties 1 tot en met 8 van 29 december 2025,
- het verstekvonnis van deze rechtbank van 28 januari 2026 met zaaknummer 12041055 UC EXPL 26-42,
- de verzetdagvaarding van 24 februari 2026, die wordt beschouwd als conclusie van antwoord,
- de verzetdagvaarding van 24 februari 2026, die wordt beschouwd als conclusie van antwoord,
- de akte met aanvullende producties 8 tot en met 17 van Woonin van 9 juni 2026,
- de akte wijziging van eis met daarbij productie 18 van Woonin van 15 juni 2026.
1.2
Op 17 juni 2026 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren namens Woonin mevrouw [A] en de heer [B] aanwezig met de gemachtigde van Woonin, mr. M.J. Jeths. [opposant] was ook bij de mondelinge behandeling met zijn partner. De gemachtigde van [opposant] mr. M. Raaijmakers was via een telefoonverbinding aanwezig. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. Mr. Jeths heeft een pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken.
1.3
Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1
[opposant] huurt de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning) van Woonin. Hij woont daar samen met zijn partner. Woonin heeft veel meldingen ontvangen van omwonenden dat [opposant] overlast veroorzaakt. [opposant] zou onder andere zowel ‘s nachts als overdag klussen, schreeuwen en stampen. Daarnaast heeft [opposant] een huurachterstand van drie maanden. Woonin wil daarom de huurovereenkomst met [opposant] ontbinden. [opposant] wil niet dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en zegt dat de overlast niet aan hem toerekenbaar is vanwege zijn psychische toestand. Ook zegt hij dat de huurachterstand verrekend zou worden met een vordering die [opposant] op Woonin heeft. De kantonrechter geeft Woonin gelijk, ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en oordeelt dat [opposant] de huurachterstand aan Woonin moet betalen.
3.De achtergrond
3.1
Voorafgaand aan deze bodemprocedure, heeft Woonin een kort geding procedure tegen [opposant] aangespannen. In deze kort geding procedure vorderde Woonin de ontruiming van [opposant] , vooruitlopend op de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure. Woonin legde in het kort geding enkel de overlast die [opposant] volgens haar veroorzaakte aan de ontruiming ten grondslag. De voorzieningenrechter heeft de vordering van Woonin afgewezen, omdat de overlast in de kort geding procedure onvoldoende is komen vast te staan.
3.2
In deze bodemprocedure vordert Woonin nogmaals ontruiming van de woning, ditmaal ook met ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van een huurachterstand. De gevorderde ontbinding is dan ook niet slechts gegrond op de gestelde overlast, maar ook op de huurachterstand.
4.De beoordeling
Verzet
4.1
Tussen partijen is niet in geschil dat [opposant] op de juiste manier en op tijd verzet tegen het verstekvonnis heeft ingediend. [1] [opposant] is daarom ontvankelijk in deze verzetsprocedure.
[opposant] moet de huurachterstand van € 1.989,24 aan Woonin betalen
4.2
De kantonrechter oordeelt dat [opposant] € 1.989,24 aan huurachterstand aan Woonin moet betalen. [opposant] en Woonin zijn namelijk overeengekomen dat [opposant] maandelijks € 663,08 aan Woonin betaalt, maar [opposant] heeft niet alle huur aan Woonin betaald. Aanvankelijk zei Woonin dat er sprake was van een huurachterstand, omdat [opposant] € 3.978,48 aan huur niet had betaald. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonin aangegeven dat [opposant] inmiddels enkele betalingen heeft gedaan, maar dat er nog steeds € 1.989,24 aan achterstallige huur openstaat. Woonin heeft deze huurachterstand voldoende onderbouwd en [opposant] heeft in beginsel niet betwist dat hij dit bedrag aan huur niet heeft betaald.
4.3
[opposant] stelt wel dat hij (een deel van) de huurachterstand niet hoeft te betalen, omdat hij met Woonin heeft afgesproken dat hij de huurachterstand kan verrekenen met een vordering die hij op Woonin heeft. Woonin is in de voorgaande kort geding procedure namelijk veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [opposant] ter waarde van € 834,00. In de wet is over verrekening bepaald dat als partijen over en weer vorderingen op elkaar hebben en zij de bevoegdheid tot verrekening hebben, de verbintenissen tot hun gemeenschappelijk beloop teniet gaan. [2] In dat geval zou [opposant] inderdaad (een deel van) de huurachterstand niet meer verschuldigd zijn. Maar, deze wetsbepaling is van regelend recht. Dat betekent dat partijen er van mogen afwijken. Woonin stelt dat hier sprake van is. Volgens haar mag [opposant] de huurachterstand niet verrekenen met de vordering die hij op Woonin heeft tot betaling van de proceskosten, omdat in algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst een bepaling is opgenomen waarin staat dat verrekening met de huurpenningen niet mogelijk is. [3] [opposant] heeft het bestaan van deze bepaling niet betwist. Dat betekent dat [opposant] zijn vordering op Woonin niet kan verrekenen met de achterstallige huur en dat hij € 1.989,24 aan Woonin moet betalen.
Juridisch kader ontbinding en ontruiming
4.4
Naast betaling van de huurachterstand vordert Woonin ook dat de huurovereenkomst met [opposant] wordt ontbonden. Als een huurder één van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst of de wet niet nakomt, mag de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). Een verplichting die volgt uit de huurovereenkomst tussen Woonin en [opposant] is bijvoorbeeld dat [opposant] de huur op tijd moet betalen. Ook mag [opposant] geen overlast veroorzaken. [4] De kantonrechter mag een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toewijzen als de tekortkoming een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen.
[opposant] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen
4.5
De kantonrechter stelt vast dat [opposant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst, en wel op twee manieren. Als eerste door de huur niet volledig te betalen, maar de hiervoor genoemde huurachterstand van € 1.989,24 te laten ontstaan. Ten tweede heeft [opposant] overlast veroorzaakt en zich daarmee niet gedragen als goed huurder. [5] Uit de verklaringen van de buren van [opposant] , blijkt namelijk dat [opposant] geluidsoverlast veroorzaakt door te klussen, schreeuwen en stampen. [6] Ook laat hij spullen in de galerij van het appartementencomplex staan wat brandgevaar oplevert en vertoont hij vreemd gedrag door naakt over de gang te lopen, mogelijk onder invloed van drugs en/of alcohol. [opposant] heeft in eerste instantie de overlast erkend en heeft daarom op 26 november 2024 een gedragsaanwijzing ondertekend. [7] In deze gedragsaanwijzing (ook wel ‘laatste kans overeenkomst’) heeft Woonin [opposant] een laatste kans gegeven om in de woning te blijven wonen, mits [opposant] geen overlast meer zou veroorzaken. Uit de producties die Woonin heeft overgelegd blijkt dat dit niet is gelukt en dat de overlast van [opposant] ook na de gedragsaanwijzing is doorgegaan. [8] Deze meldingen en verklaringen die door Woonin zijn overgelegd zijn voor de kantonrechter voldoende onderbouwing van de stelling van Woonin dat [opposant] ook na de gedragsaanwijzing nog overlast veroorzaakt. De positieve verklaringen van twee andere buren van [opposant] die [opposant] stelt te hebben, wegen hier ook geenszins tegenop.
4.6
Overigens merkt de kantonrechter nog op dat het feit dat de voorzieningenrechter in de kort geding procedure niet met zekerheid kon vaststellen dat [opposant] overlast veroorzaakte, niet betekent dat de kantonrechter als bodemrechter tot dezelfde conclusie zou moeten komen. Voor de voorzieningenrechter was het nog onvoldoende duidelijk dat [opposant] daadwerkelijk overlast veroorzaakte, omdat het merendeel van de meldingen afkomstig was van twee buurvrouwen van [opposant] , buren [C] en [D] . Na de kort geding procedure zijn er echter nog veel meer meldingen binnengekomen. Niet alleen van buren [C] en [D] , maar ook van buren [E] , [F] , [G] en [H] . Dit maakt dat de overlast van [opposant] nu wel vaststaat.
De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding
4.7
Deze hiervoor genoemde tekortkomingen van [opposant] in de nakoming van de overeenkomst, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [opposant] zwaarwegende belangen heeft om in de woning te blijven wonen. Hij heeft uitgelegd dat hij dakloos zal raken wanneer hij de woning zal moeten ontruimen. Deze dakloosheid, zo zegt hij, zal hem onevenredig hard raken vanwege zijn geaardheid en culturele achtergrond. Daarnaast geeft [opposant] aan dat zijn partner een rughernia heeft en niet goed kan lopen. Toch wegen deze belangen van [opposant] gelet op zijn tekortkomingen en de kansen die hij van Woonin heeft gekregen, niet op tegen het belang van Woonin bij ontbinding van de huurovereenkomst. Wat betreft de overlast heeft Woonin namelijk een zwaarwegend belang om op te treden, aangezien zij moet denken aan het huurgenot van haar andere huurders. In de verklaring van buurvrouw [C] is bijvoorbeeld te zien hoe veel invloed de overlast van [opposant] heeft op haar psychische gesteldheid. [9] Woonin heeft [opposant] ook al meerdere kansen gegeven om zijn gedrag met betrekking tot de overlast te verbeteren, waaronder met de gedragsaanwijzing van 26 november 2024. Ook de voorzieningenrechter in het kort geding vonnis, waarin de ontruiming weliswaar is afgewezen, heeft [opposant] gewaarschuwd dat hij geen overlast meer moet veroorzaken. [opposant] is desondanks doorgegaan met de overlast. Met de belangen van de partner van [opposant] kan geen rekening worden gehouden, aangezien hij geen partij is bij de huurovereenkomst.
4.8
[opposant] zegt nog wel dat de overlast ontbinding niet rechtvaardigt, omdat de overlast niet aan hem kan worden toegerekend vanwege zijn psychische toestand. De kantonrechter gaat hier niet in mee. Zoals Woonin terecht heeft aangegeven, is toerekenbaarheid namelijk niet vereist bij ontbinding. [10] Dit betekent dat wanneer [opposant] er door zijn psychische toestand niets aan kan doen dat hij overlast veroorzaakt, dit niet maakt dat de huurovereenkomst met Woonin niet zou kunnen worden ontbonden. Het gerechtshof Amsterdam heeft op deze regel een uitzondering gemaakt in de zogenoemde Ymere uitspraak, waarin zij bepaalde dat de psychische aandoening van een huurder ondanks zijn ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg stond. [11] [opposant] doet een beroep op deze uitzondering, maar ook dit gaat niet op. Zoals Woonin heeft aangegeven zijn er namelijk meerdere verschillen tussen deze zaak en de situatie tussen Woonin en [opposant] . Zo ontving de huurder in de Ymere zaak een psychiatrische behandeling, gebruikte hij medicatie en werd er gewerkt aan zijn gedrag. Het gerechtshof Amsterdam bepaalde daarom dat de huurder nog een tweede kans verdiende. [opposant] heeft echter al een tweede kans gekregen van Woonin. Daarnaast gebruikt [opposant] , voor zover bekend, geen medicatie tegen zijn psychische toestand en is er ook geen zicht op verbetering.
4.9
Aangezien de verweren van [opposant] niet slagen, oordeelt de kantonrechter dat de overlast van [opposant] een voldoende zwaarwegende reden voor Woonin oplevert om de huurovereenkomst te ontbinden. Bovendien is [opposant] op nog een manier tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, door een huurachterstand van drie maanden te laten ontstaan. Uit vaste rechtspraak volgt dat in het algemeen bij een huurachterstand van drie maanden of meer wordt gesproken van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. De huurachterstand op zichzelf is daarom ook voldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden en [opposant] moet de woning ontruimen
4.1
Gelet op het voorgaande wordt de huurovereenkomst ontbonden en moet [opposant] de woning ontruimen. Dit betekent dat [opposant] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. Woonin heeft hiervoor een termijn van veertien dagen gevorderd. Deze termijn zal worden toegewezen.
[opposant] moet een gebruiksvergoeding betalen
4.11
Na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming moet [opposant] aan Woonin dezelfde maandelijkse vergoeding betalen die hij ook vóór de ontbinding maandelijks aan Woonin moest betalen (€ 663,08).
Het verstekvonnis zal worden vernietigd vanwege de gewijzigde vordering
4.12
Hiervoor is overwogen dat de vorderingen van Woonin, zoals deze oorspronkelijk zijn ingesteld, toewijsbaar zijn. De ingestelde verzetprocedure van [opposant] leidt er daarom in beginsel niet toe dat het verstekvonnis moet worden vernietigd. Omdat Woonin echter in deze verzetprocedure haar oorspronkelijke vordering heeft vermeerderd is het verstekvonnis, zoals dat is gewezen op 28 januari 2026, niet volledig. Daarom zal dit verstekvonnis toch worden vernietigd en zal de kantonrechter opnieuw beslissen.
[opposant] moet de proceskosten betalen
4.13
[opposant] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonin in worden begroot op:
- dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
825,97
4.14
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.15
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door Woonin. [opposant] heeft gevraagd aan de kantonrechter om een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat hij in afwachting van een door hem in te stellen hoger beroep dan de woning zal moeten verlaten. Woonin heeft echter aangegeven er een groot belang bij te hebben dat het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zodat de overlast voor haar andere huurders stopt. De kantonrechter oordeelt dat dit belang van Woonin zwaarder weegt. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
vernietigt het verstekvonnis van 28 januari 2026 met zaaknummer 12041055 UC EXPL 26-42;
5.2
ontbindt de tussen Woonin en [opposant] bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [plaats] per vandaag;
5.3
veroordeelt [opposant] om de woning aan het adres [adres] in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan Woonin, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Woonin te stellen;
5.4
veroordeelt [opposant] om aan Woonin te betalen een bedrag van € 1.989,24 aan huurachterstand;
5.5
veroordeelt [opposant] om aan Woonin een vergoeding per maand te betalen van
€ 663,08 vanaf vandaag tot aan de dag dat de woning leeg en ontruimd en in oorspronkelijke staat is opgeleverd,
€ 663,08 vanaf vandaag tot aan de dag dat de woning leeg en ontruimd en in oorspronkelijke staat is opgeleverd,
5.6
veroordeelt [opposant] in de proceskosten van € 825,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [opposant] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7
veroordeelt [opposant] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.8
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in zijn afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. C.J.M. Hendriks op 15 juli 2026.
!
!
!
62938