Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3782
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 405.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. Naar aanleiding van het beroep heeft de heffingsambtenaar door de taxateur een nader onderzoek laten doen naar de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Daarbij is geconcludeerd dat de vastgestelde waarde geen stand kan houden. De heffingsambtenaar heeft daarom een schikkingsvoorstel gestuurd aan eiser en voorgesteld om de waarde van de woning te verlagen naar € 390.000,-. Eiser heeft in een schriftelijke reactie aangegeven niet akkoord te gaan met het schikkingsvoorstel. De heffingsambtenaar heeft in reactie hierop een brief gestuurd met een taxatiematrix ter onderbouwing van de voorgestelde waarde. Eiser heeft hierop gereageerd.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 23 december 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de (hybride) zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een appartement dat is gebouwd in 2017. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 63 m² en heeft een berging/schuur van 6 m².
Geschil
3. Nu de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep voorgestelde waarde van € 390.000,- bestrijdt – hij bepleit een waarde van € 357.000,- – zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum 1 januari 2022 zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de voorgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de voorgestelde waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [straat] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 26 juni 2022 voor € 350.000,-;
- [straat] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 29 augustus 2022 voor € 352.500,-;
- [straat] [nummeraanduiding 4] , verkocht op 20 augustus 2021 voor € 393.000,-;
- [straat] [nummeraanduiding 5] , verkocht op 31 januari 2022 voor € 399.999,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen appartementen met hetzelfde bouwjaar zijn, die in dezelfde straat liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde gelijk aan de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Zoals hiervoor overwogen, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Eiser heeft daarom recht op een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten.
Beroepsgronden
iWOZ-kaarten-en bouwtekeningen
10. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb, omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de referentiewoningen niet heeft overgelegd. Eiseres kan de objectkenmerken van de referentiewoningen zonder deze stukken niet controleren.
10.1
De heffingsambtenaar stelt dat de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen van de referentiewoningen niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de iWOZ-kaarten tijdens de beroepsprocedure zijn overgelegd en dat bouwtekeningen niet worden gebruikt voor de WOZ-waardebepaling van de woning. Daarnaast zijn er niet altijd bouwtekeningen van woningen beschikbaar.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt en verwijst daarbij naar het arrest van het hof Den Haag van 24 april 2025. [1] Anders dan eiseres betoogt, behoren de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de referentiewoningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten. Daarvoor ziet de rechtbank, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting, echter geen aanknopingspunten. De beroepsgrond slaagt niet.
De verschillen met de referentiewoningen
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Eiser stelt dat de referentiewoningen een betere staat van onderhoud en een hoger voorzieningenniveau hebben. Om tot een juiste marktwaarde te komen moet daarom een 5% daling op de WOZ-waarde van de woning worden toegepast. Eiser stelt verder dat de inhoud van de referentiewoningen onjuist is berekend.
11.1
De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de referentiewoningen, onvoldoende is om anders te moeten concluderen. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd met objectieve verifieerbare gegevens. Bovendien heeft de taxateur op de zitting uiteengezet dat de woning alsook de referentiewoningen uit het bouwjaar 2017 zijn en zich in hetzelfde complex bevinden. Verschillen in de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau ligt daarmee niet voor de hand.
Ten aanzien van de enkele stelling van eiser dat de inhoud van de referentiewoningen onjuist is berekend, merkt de rechtbank op dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde gerekend wordt met de gebruiksoppervlakte en niet met de inhoud. Bovendien wordt ook deze stelling niet nader onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
12. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op vergoeding van zijn proceskosten en het griffierecht. De hoogte van de proceskostenvergoeding is nog in geschil. Eiser bestrijdt dat artikel 30a van de Wet WOZ van toepassing is, omdat dit artikel in strijd is met het doeltreffendheidsbeginsel. Op de zitting heeft de gemachtigde toegelicht dat toepassing van dit artikel een verminderde rechtsbescherming tot gevolg heeft. Mocht de rechtbank dit niet volgen, dan wordt het toepassen van de lagere wegingsfactor op zichzelf niet bestreden. De rechtspraak moet zich echter wel bewust zijn van gevolgen hiervan, namelijk dat particulieren zelf beroep zullen instellen, aldus gemachtigde.
13. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025 [2] en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer.
14. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van (I) de bezwaarfase, als de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert, en van (II) de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert. De rechtbank ziet geen aanleiding om dit artikel niet toe te passen vanwege strijdigheid met een rechtsbeginsel.
15. De heffingsambtenaar stelt dat er sprake is van bijzondere omstandigheden zoals beschreven in artikel 2 lid 3 van Pro het Bpb, omdat in dit geval de proceskostenvergoeding boven de daadwerkelijk door eiser gemaakte kosten zou uitkomen. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad van 11 juli 2025. [3]
De rechtbank is van oordeel is dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd waarom er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden en ziet verder ook geen aanleiding om af te wijken van de in het eerste lid bepaalde uitgangspunten voor het vaststellen van de proceskosten. Daarbij is van belang dat – zoals uit het door de heffingsambtenaar aangehaalde arrest van de Hoge Raad volgt – de uitzondering van artikel 2 lid 3 van Pro het Bpb door de rechter moet worden gemotiveerd en terughoudend moet worden toegepast. [4]
16. De aanslag dateert van voor 1 januari 2024, waardoor bij de vaststelling van de proceskosten in de bezwaarfase de wettelijke vermenigvuldigingsfactor buiten toepassing blijft. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 1.332,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het deelnemen aan de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,- en wegingsfactor 1).
17. De uitspraak op bezwaar dateert van na 1 januari 2024. De stelling van gemachtigde dat artikel 30a Wet WOZ in strijd is met het doeltreffendheidsbeginsel, faalt op de gronden als vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025. [5] Nu gemachtigde de toepassing van de factor 0,25 verder niet bestrijdt, in de zin dat er in zijn geval sprake is van een bijzonder geval in de zin van de tweede volzin van artikel 30a tweede lid, van de Wet WOZ, stelt de rechtbank de proceskosten voor de beroepsfase vast met toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ op € 467,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,-, wegingsfactor 1 en vermenigvuldigingsfactor 0,25).
18. In totaal wijst de rechtbank € 1.799,- aan proceskosten toe.
19. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.
Conclusie en gevolgen
20. Onder rechtsoverweging 3 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 390.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2023 en bepaalt ook dat de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verlaagd. Ook dient de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht, ter waarde van € 51,-, te vergoeden en veroordeelt de rechtbank de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser ter waarde van € 1.799,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] vast op
€ 390.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.799,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.