Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3789
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 510.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 23 december 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de (hybride) zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 2006 gebouwde rijwoning met een berging/schuur van 7 m², twee balkons van respectievelijk 7 m² en 8 m² en een parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 142 m² en ligt op een perceel van 73 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 510.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 490.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum 1 januari 2022 zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 11 oktober 2021 voor € 525.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 29 juni 2021 voor € 497.597,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 maart 2022 voor € 610.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rijwoningen en een goed vergelijkbare hoekwoning in [plaats] zijn, die in dezelfde buurt – of in dezelfde staat – liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woning een woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Verstrekken van informatie door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfade niet de matrix, de grondstaffels, alle transacties die in het kader van de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, het taxatieverslag, informatie over de KOUDV-factoren en de trendcijfers heeft toegezonden. Eiseres stelt verder dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond buiten beschouwing laten.
iWOZ-kaarten-en bouwtekeningen
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb, omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de referentiewoningen niet heeft overgelegd. Eiser kan de objectkenmerken van de referentiewoningen zonder deze stukken niet controleren.
10.1
De heffingsambtenaar stelt dat de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen van de referentiewoningen niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de iWOZ-kaarten tijdens de beroepsprocedure zijn overgelegd en dat bouwtekeningen niet worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Daarnaast zijn er niet altijd bouwtekeningen van woningen beschikbaar.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt en verwijst daarbij naar het arrest van het hof Den Haag van 24 april 2025. [1] Anders dan eiser betoogt, behoren de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de referentiewoningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten. Daarvoor ziet de rechtbank, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting, echter geen aanknopingspunten. De beroepsgrond slaagt niet.
De verschillen met de referentiewoningen
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Referentiewoning [adres 4] heeft volgens eiser een dakterras in plaats van een balkon. Eiser stelt verder dat de inhoud van de referentiewoningen onjuist is berekend. De heffingsambtenaar heeft deze stellingen betwist.
11.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De enkele stelling van eiser is onvoldoende om anders te moeten concluderen. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd met objectieve verifieerbare gegevens. Op zitting is daarbij gebleken dat referentiewoning [adres 4] geen dakterras heeft. Ten aanzien van de opmerking van eiser dat de inhoud van de referentiewoningen onjuist is berekend, merkt de rechtbank op dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde gerekend wordt met de gebruiksoppervlakte en niet met de inhoud. Bovendien wordt ook deze stelling niet nader onderbouwd De beroepsgrond slaagt niet.
De meerderheidsregel
12. Eiser stelt dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel heeft gehandeld. Eiser heeft drie woningen in dezelfde straat aangedragen: [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , waarvoor een lagere WOZ-waarde is vastgesteld dan zijn woning. Eiser stelt dat deze woningen identiek zijn qua objecttype en bouwjaar.
12.1
De heffingsambtenaar stelt dat de woningen die eiser aandraagt niet identiek zijn. De woning [adres 1] verschilt van de woning van eiser qua bouwstijl en oppervlakte en het heeft een inpandig balkon. Verder betreft de woning [adres 5] een hoekwoning en heeft de woning [adres 6] een dakterras. De heffingsambtenaar heeft bij het verweerschrift van 28 augustus 2024 afbeeldingen overgelegd om de verschillen te onderbouwen. Deze verschillen zijn niet door eiser betwist.
12.2
De rechtbank overweegt in dit verband het volgende. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [2] en van het hof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [3] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen moet het gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan. De verschillen tussen de woning van eiser en de woningen die eiser aandraagt zijn volgens de rechtbank niet verwaarloosbaar. Gelet op de verschillen die de heffingsambtenaar heeft aangevoerd en de afbeeldingen die ter onderbouwing zijn overgelegd, concludeert de rechtbank dat eiser niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar minstens twee nagenoeg identieke woningen lager heeft gewaardeerd dan zijn woning. De woning aan de [adres 5] betreft een hoekwoning. De woning aan de [adres 6] heeft een dakterras en de woning aan de [adres 7] verschilt in gebruiksoppervlakte. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel/de meerderheidsregel slaagt daarom niet.
Het verbod van willekeur
13. Eiser beroept zich op het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken om welke redenen de WOZ-waarde van zijn woning hoger uitvalt dan de door eiser aangedragen vergelijkbare woningen. Dit heeft de heffingsambtenaar ten onrechte niet gedaan.
13.1
De rechtbank overweegt als volgt. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank mag de heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, daarop die verkopen selecteren die de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. Hieruit volgt ook dat een vergelijking met WOZ-waardes van andere, niet identieke woningen niet past in de systematiek van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.