ECLI:NL:RBMNE:2026:966

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4688

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. H.R. ten Broeke).

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: P.J.G. Jansen)

Inleiding

1.1.

In de beschikking van 28 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 552.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2.

Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar

van 15 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 520.000,-.

1.3.

Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar

heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4.

Het beroep is behandeld per zitting van 22 december 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

2. De woning is een hoekwoning uit 1964 met een gebruiksoppervlakte van 71 m². De woning heeft een aanbouw (18 m²), een dakopbouw (19 m²), een berging (8 m²) en een garage (35 m²).

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de verlaagde waarde van € 520.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 445.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 3 juli 2023 voor € 605.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 2 augustus 2021 voor € 505.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 5 september 2022 voor € 604.250,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen tussen-/hoekwoningen zijn uit de [locatie] in [plaats] , tussen 1962 en 1963 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde te hanteren die € 20.000,- lager ligt dan de waarde in het economische verkeer.

8. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar meer toelichting gegeven over de taxatiematrix: de taxatiematrix onderbouwt een waarde van € 540.000,-, hetgeen hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde. De gemiddelde gecorrigeerde prijs van de referentiewoningen is € 3.086,-, terwijl het de prijs als deze ook wordt gecorrigeerd in verband met het afnemend grensnut is bepaald op € 3.255,- per m². De prijs per m² van de woning (€ 3.240,-) ligt daar tussenin en is daarmee hoger dan het gemiddelde. Dit verschil wordt volgens de heffingsambtenaar verklaard doordat de referentiewoningen over het algemeen groter zijn, waardoor de correctie voor de oppervlakte zwaarder doorweegt dan anderen correcties. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar ook een herberekening gemaakt zonder de grootste referentiewoning ( [adres 4] ). Voor de woning kwam hij daarmee uit op een prijs per m² van € 3.088,- en een totaal van € 525.000,- dat is nog steeds hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de taxatiematrix maakt aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Referentiewoning [adres 3]

9. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 3] niet vergelijkbaar is met de woning. In het door eiser ingebrachte taxatierapport wordt [adres 3] namelijk ook als referentiewoning gebruikt, maar alleen bij een toekomstig scenario waarbij de woning verbouwd is. [adres 3] hoort volgens eiser een hogere waardering in luxe te krijgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd. De heffingsambtenaar stelt dat er geen reden is om [adres 3] een hogere waardering voor de objectfactor luxe te geven. De referentiewoning ziet er goed uit, maar niet zoveel beter dat de objectkenmerken verhoogd moeten worden. De rechtbank kan dit volgen, de beroepsgrond slaagt niet.

Het ingebrachte taxatierapport staat een lagere waarde voor

10. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld op basis van het door hem aangevoerde taxatierapport. In het taxatierapport wordt een waarde van
€ 445.000,- onderbouwd. Het taxatierapport is op 17 september 2021 opgesteld voor het verkrijgen van hypothecaire financiering. Eiser wijst erop dat de waarderingsgrondslag van het taxatierapport past bij artikel 17 lid 2 van Pro de Wet WOZ. Eiser vindt dat het taxatierapport de juiste verkoopwaarde van de woning weerspiegelt, hij wijst daarbij op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 9 juni 2022.^[1]Eiser vindt dat de heffingsambtenaar ten onrechte voorbij is gegaan aan het taxatierapport van eiser. Eiser wijst er ook op dat er bij het vaststellen van het taxatierapport een inpandige taxatie is geweest en de datum van het rapport dichter bij de waardepeildatum ligt dan de gehanteerde verkopen van de heffingsambtenaar. Hij stelt dat de heffingsambtenaar niet aan zijn plicht heeft voldaan om de waarde te baseren op objectieve gegevens zoals het taxatierapport.

11. In de uitspraak op bezwaar bespreekt de heffingsambtenaar dat het taxatierapport niet bruikbaar is voor de beoordeling van de WOZ-waarde, omdat het is opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering. De heffingsambtenaar wijst erop dat in het taxatierapport van eiser wel vergelijkingen zijn gemaakt met verkochte woningen, maar dat er geen waardeopbouw is die laat zien hoe de waarde tot stand is gekomen. Het grote verschil tussen de waarde en taxatie wordt voor hem niet duidelijk. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het taxatierapport niet bruikbaar is om de WOZ-waarde te onderbouwen, omdat het niet is opgesteld voor een verkoopbeslissing. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat er bij financiering vaker voorzichtig getaxeerd wordt omdat het wordt gecontroleerd door de NWWI. De heffingsambtenaar stelt daarnaast de marktwaarde in het taxatierapport van eisers wordt geformuleerd als: ‘de waarde van de bereidwillige verkoper’. Die marktwaarde komt niet overeen met de waarde zoals die in de Wet WOZ geformuleerd staat, namelijk ‘het verkoopbedrag in een normale markt met de meestbiedende koper’ aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen waarom het taxatierapport van eisers bruikbaar is om te dienen als grondslag voor de WOZ-waarde, de beroepsgrond slaagt niet.

Gelijke behandeling eerdere belastingjaren

12. Eiser schetst de situatie waarbij in 2010 een vergelijkbaar taxatierapport wel werd gebruikt om de WOZ-waarde overeenkomstig dat taxatierapport te bepalen. Omdat het taxatierapport op dezelfde wijze tot stand is gekomen vindt eiser dat op basis van het gelijkheidsbeginsel de heffingsambtenaar het taxatierapport op dezelfde manier moet meenemen in de waardering. Eiser vindt daarom dat de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 455.000,-.

13. De rechtbank overweegt dat de omstandigheid dat de heffingsambtenaar een incidentele correctie heeft toegepast naar aanleiding van een vergelijkbaar taxatierapport, niet betekent dat de heffingsambtenaar deze in een volgend geval weer moet toepassen. Het gelijkheidsbeginsel heeft namelijk geen betrekking op die situatie. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is.

Taxatieverslag is niet inzichtelijk

14. Eiser voert aan dat de taxatieverslag van de heffingsambtenaar niet inzichtelijk maakt hoe de woning van eiser is getaxeerd. Eiser stelt ook dat de aangevoerde referentiewoningen te ver van de waardepeildatum af verkocht zijn. De rechtbank ziet dat als volgt. In beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd met daarin twee nieuwe referentiewoningen. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van de procedure met een nieuwe onderbouwing te komen, zolang deze niet in strijd zijn met de goede procesorde.^[2]De rechtbank beoordeelt in beroep daarom de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix, De taxatiematrix van de heffingsambtenaar is voldoende inzichtelijk en maakt gebruik van woningen die binnen een jaar van de waardepeildatum zijn verkocht. De onderbouwing van de heffingsambtenaar is inzichtelijk.De beroepsgrond slaagt niet.

Schending hoorplicht en uitspraak op bezwaar niet voldoende gemotiveerd

15. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft gemotiveerd hoe de verlaging van € 552.000,- naar € 520.000,- tot stand is gekomen. Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er een oppervlakte van 20 m² in mindering is gebracht op de kavel, maar dit niet de waardedaling sluitend maakt.

16. Eiser voert tenslotte aan dat hij niet is gehoord, terwijl hij daar wel nadrukkelijk om heeft gevraagd in het bezwaarschrift. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte heeft afgezien van het horen van eiser. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om gehoord te worden. Ook is de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank gaat aan de schending van de hoorplicht en het motivatiegebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) voorbij omdat aannemelijk is dat eiser daardoor niet is benadeeld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser in beroep voldoende gelegenheid heeft gehad om zijn standpunten naar voren te brengen en stukken te overleggen.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

17. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mensen en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

18. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan twee jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de handeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.

19. De rechtbank constateert dat sinds de ontvangst van het bezwaarschrift

(9 maart 2023) de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) 11 maanden is overschreden.

20. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank echter geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 heeft de Hoge Raad^[3]beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder is dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank moet dan ook beoordelen of deze zogenaamde bagatelgrens is gehaald.

21. Uit overweging 3.3.3 van het arrest volgt dat het financiële belang bij de procedure in beginsel bestaat uit het financiële voordeel dat belanghebbende met betrekking tot de fiscale beschikking(en) krijgt indien het door hem in die procedure ingenomen standpunt wordt gehonoreerd. Het financiële belang bij de procedure wordt dus niet bepaald door de hoogte van een of meer fiscale beschikkingen en ook niet door de omvang van het (uiteindelijk) door de belanghebbende in de procedure bereikte financiële resultaat.

22. De rechtbank stelt vast dat het financiële belang in deze zaak niet boven € 1.000,- komt. Eiseres heeft namelijk geen feiten aangevoerd op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Gelet hierop heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het financieel belang meer dan
€ 1.000,- bedraagt. Omdat daarnaast de redelijke termijn met minder dan twaalf maanden is overschreden, kan de belastingrechter volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank zal dit dan ook toepassen. Het overgangsrecht uit overweging 3.5 is niet van toepassing. Het verzoek om immateriële schadevergoeding is namelijk gedaan op 29 september 2025, na het arrest van de Hoge Raad. Het verzoek om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.

Proceskosten en griffierecht

23. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat de heffingsambtenaar in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.

24. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank constateert dat in de bezwaarfase (nog) geen sprake was van door een derde verleende rechtsbijstand. Eiser komt dus niet in aanmerking voor een vergoeding van proceskosten in de bezwaarfase.

25. De uitspraak op bezwaar dateert van voor 1 januari 2024. De rechtbank stelt de proceskosten voor de beroepsfase dan ook vast zonder toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ en dus zonder vermenigvuldigingsfactor. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025^[4]en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer. De rechtbank zal de proceskosten vaststellen op € 1.868,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,-, wegingsfactor 1).

Conclusie en gevolgen

26. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Omdat er sprake is van een gebrek in de bezwaarfase en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De heffingsambtenaar moet ook de gemaakte proceskosten vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot de vergoeding van de proceskosten van € 1.868,-;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2025.

griffier

de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling WOZ-waarde woning en schending hoorplicht zonder toekenning ISV