ECLI:NL:RBNHO:2013:10938 - Rechtbank Noord-Holland - Tegemoetkoming in planschade op basis van de Wet ruimteli...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Alkmaar

Bestuursrecht

zaaknummer: AWB 12/2933

uitspraak van de meervoudige kamer van 14 november 2013 in de zaak tussen

de besloten vennootschap[naam eiseres], te [vestigingsplaats], eiseres,

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Stede Broec, verweerder

(gemachtigden: A.M.M. Halsema en J.R. Bleeker).

Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam derde belanghebbende], te [woonplaats].

Procesverloop

Bij besluit van 24 juli 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder aan derde-partij een tegemoetkoming in planschade op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toegekend van € 12.000,00, te vermeerderen met wettelijke rente.

Bij besluit van 2 november 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2013. Eiseres is vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger]. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigden, bijgestaan door [naam], werkzaam bij Langhout & Wiarda (hierna: L&W). Namens derde-partij is verschenen [naam 1].

Overwegingen

De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

Derde-partij was tot 13 augustus 2010 eigenares van de woning aan de [adres] (hierna: het pand).

De aanvraag van derde-partij om een tegemoetkoming in planschade is bij verweerder binnengekomen in april 2010.

Verweerder heeft het verzoek van derde-partij opgevat als een verzoek om schade die is ontstaan in verband met het rechtskracht verkrijgen van het bij besluit van 29 september 2009 vastgestelde wijzigingsplan “Wijzigingsplan Kom Stede Broec, wijziging ex artikel 11 WRO (Burgmeester Boonlaan)” (hierna: het wijzigingsplan).

Op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan “Kom Stede Broec” rustte op de gronden ten noordwesten tot ten zuiden van het pand de bestemming “Maatschappelijk” en deels ten westen van laatstgenoemde bestemming de bestemming “Agrarisch”. Op grond van het wijzigingsplan zijn de gronden ten noordwesten tot ten zuiden van het pand bestemd voor “Wonen”.

Verweerder heeft het schadeverzoek behandeld met toepassing van de “Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in schade gemeente Stede Broec” (hierna: de procedureverordening) en een adviseur opdracht verstrekt om over het schadeverzoek advies uit te brengen. L&W heeft als adviseur gediend voor verweerder. L&W heeft in een advies van 27 juni 2012 geadviseerd om de aanvraag toe te wijzen en aan derde-partij een tegemoetkoming toe te kennen. Verweerder heeft vervolgens het primaire besluit genomen.

2.1

Eiseres betoogt allereerst dat zij als belanghebbende niet op voorhand en niet tijdig bij het proces is betrokken. Eiseres is, anders dan derde-partij, niet uitgenodigd om ter plaatse een toelichting te geven in het bijzijn van de adviseur. Eiseres is slechts in de gelegenheid gesteld achteraf te reageren op het conceptadvies van L&W. Hierdoor is zij in haar processuele belangen geschaad.

2.2

Verweerder betoogt dat eiseres niet in haar processuele belangen is geschaad, omdat zij in de gelegenheid is gesteld te reageren op het concept advies van L&W en van die mogelijkheid ook gebruik heeft gemaakt.

2.3

Op grond van artikel 6, derde lid, van de procedureverordening, voor zover van belang, organiseert de adviseur of de voorzitter van de adviescommissie één of meerdere hoorzittingen, waar - onder meer - de aanvrager in de gelegenheid wordt gesteld de aanvraag toe te lichten, onderscheidenlijk de voor de advisering over de aanvraag relevante informatie te verschaffen, dan wel een standpunt van de gemeente over de aanvraag aan de adviseur of de adviescommissie kenbaar te maken. Eventuele andere betrokken bestuursorganen, alsmede de belanghebbenden als bedoeld in artikel 6.4a, tweede en derde lid, van de wet

worden eveneens in de gelegenheid gesteld hun standpunt kenbaar te maken.

Op grond van artikel 6, vierde lid, van de procedureverordening bepaalt de adviseur of de voorzitter van de adviescommissie het tijdstip waarop de adviseur of de adviescommissie de situatie ter plaatse zal bezichtigen en nodigt de aanvrager voor de plaatsopneming uit.

2.4

De rechtbank is van oordeel dat L&W, gelet op het bepaalde in artikel 6, vierde lid, van de procedureverordening, op zichzelf niet gehouden was ook eiseres uit te nodigen voor een plaatsopneming.

De rechtbank stelt verder vast dat eiseres is aan te merken als belanghebbende als bedoeld in artikel 6.4a, tweede lid, van de Wro, maar dat L&W eiseres – in strijd met artikel 6, derde lid, van de procedureverordening – niet in de gelegenheid heeft gesteld haar standpunt kenbaar te maken. Eiseres is hierdoor naar het oordeel van de rechtbank evenwel niet in haar processuele belangen geschaad, nu zij gedurende de fase voorafgaand aan het primaire besluit, alsmede tijdens de bezwaarfase, voldoende gelegenheid heeft gehad om op het advies van L&W te reageren en haar standpunt daarover naar voren te brengen.

De beroepsgrond slaagt niet.

Aangezien de aanvraag om een tegemoetkoming dateert van na 1 juli 2008 en de planologische maatregel die de aanvraag betreft onherroepelijk is geworden na 1 september 2005 en in werking is getreden op 11 maart 2010, zijn in dit geval de bepalingen van de Wro van toepassing zoals deze luidden van 1 juli 2008 tot de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht per 1 oktober 2010.

Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kent het college van burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Ingevolge artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, voor zover van belang, is een oorzaak als bedoeld in het eerste lid: een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een ontheffing of een nadere eis, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a tot en met d.

De rechtbank heeft bij de beoordeling verder acht geslagen op de artikelen 4.1, 4.3.3, 10.1, 10.2.1, 10.2.3, 17.1, 17.2.1, 17.2.2, 17.2.3 en 17.2.4 van de planvoorschriften van het bestemmingsplan “Kom Stede Broec”.

5.1

Bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of sprake is van een wijziging van het planologische regime, waardoor de aanvrager in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende regime. Aspecten die bij de vergelijking een rol spelen betreffen onder meer uitzicht, bezonning, privacy, geluid en verkeer.

Een belanghebbende komt in een planologisch nadeliger situatie te verkeren, wanneer de bouw- en gebruiksmogelijkheden die op basis van het nieuwe planologische regime kunnen worden gerealiseerd, nadeliger gevolgen hebben dan de mogelijkheden die op basis van het voorheen geldende regime maximaal werden toegestaan. Bij de beoordeling of sprake is van een planologisch nadeliger situatie ten gevolge van een planologische wijziging, zijn slechts ruimtelijke gevolgen relevant.

Als sprake is van een planologisch nadeel dient vervolgens beoordeeld te worden of de onroerende zaak van aanvrager daardoor in waarde is gedaald.

5.2

Bij de planologische vergelijking is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen op grond van het planologisch regime maximaal mocht worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking in feite heeft plaatsgevonden. De rechtbank verwijst in dit kader naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 25 mei 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ5872.

5.3

Niet in geschil is dat een vergelijking dient te worden gemaakt tussen het ter plaatse voorheen geldende planologische regime van het bestemmingsplan “Kom Stede Broec” en het planologische regime van het wijzigingsplan.

Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor derde-partij in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren.

Eiseres betoogt dat L&W ten onrechte heeft geconcludeerd dat de situeringswaarde van het pand per saldo verslechtert ten gevolge van het wijzigingsplan. Voorafgaand aan het rechtskracht verkrijgen van het wijzigingsplan mocht er binnen de bestemming “Maatschappelijk” binnen de bouwvlakken als aangegeven op de plankaart gebouwd worden. Op het nu braak liggende terrein achter het verenigingsgebouw en ten zuiden van het pand mocht bebouwing plaatsvinden met een goothoogte van 3,50 meter en een nokhoogte van 7,50 meter. Een invulling met een gebouw met een maatschappelijke functie, bijvoorbeeld een dependance van het verenigingsgebouw, school, kinderdagverblijf, peuterspeelzaal of gebouw voor religieuze doeleinden, heeft volgens eiseres een intensieve verkeersaantrekkende werking met daaraan inherente parkeeroverlast, overlast van komende en gaande bezoekers tot in de nachtelijke uren en mogelijke drank-, drugs- en geluidsoverlast. Ten gevolge van een invulling met woningbouw ter plaatse wordt volgens eiseres de situeringswaarde van het pand verbeterd en ontstaat er een meer passende invulling die aansluit bij de bestaande woningbouw. Daardoor neemt de waarde van het pand juist toe. Voorts is door de nieuwe invulling de onzekerheid over de invulling van het terrein wegens de meerdere gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming “Maatschappelijk” niet meer aan de orde.

Verweerder heeft aan het primaire en het bestreden besluit een advies van 27 juni 2012 van L&W ten grondslag gelegd.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling – zie bijvoorbeeld de uitspraak van
17 september 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BF0969 – mag een bestuursorgaan bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.

10.1.1 Met betrekking tot de bouwmogelijkheden die op basis van het nieuwe planologische regime en het voorheen geldende regime maximaal zijn respectievelijk waren toegestaan heeft L&W in haar advies van 27 juni 2012 het volgende overwogen.

10.1.2 L&W betoogt dat binnen het voorheen geldende regime ten noordwesten van het pand een deel van een bouwvlak met een oppervlakte van circa 150 m2was gelegen. De kortste afstand tussen dit bouwvlak en het pand bedroeg circa 7 meter. Ten zuidwesten van het pand lagen drie kleine bouwvlakken met een totale gezamenlijke oppervlakte van circa 175 m2. De afstand tussen het dichtstbijgelegen bouwvlak en het pand bedroeg circa 11 meter. Binnen de zuidwestelijk gelegen bouwvlakken waren gebouwen mogelijk met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,50 meter en 7,50 meter. Binnen de bestemming “Maatschappelijk” konden buiten de bouwvlakken bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale hoogte van 3 meter.

10.1.3 De bestemming “Agrarisch” vigeerde volgens L&W vanuit het pand bezien achter de bestemming “Maatschappelijk”. De kortste afstand tussen het pand en de bestemming “Agrarisch” bedroeg circa 28 meter. Binnen deze bestemming was geen bouwvlak aangegeven. Uitgaande van de maximale invulling van het oude planologische regime waren op grond van de bestemming “Agrarisch” uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk met een maximale hoogte van 3 meter. Het oppervlak waar bouwwerken, geen gebouwen zijnde, konden worden gebouwd, was niet beperkt.

10.1.4 Volgens L&W vigeert op grond van het wijzigingsplan ten noordwesten tot ten zuiden van het pand de bestemming “Wonen”. Binnen het plangebied zijn twee bouwvlakken aangegeven. Het noordwestelijk gelegen bouwvlak ligt op een kortste afstand van circa 16 meter van het pand. Het zuidwestelijk gelegen bouwvlak ligt op een kortste afstand van circa 20 meter van het pand. De bouwvlakken zijn respectievelijk voor circa 350 m2 en 600 m2 geprojecteerd binnen de oude bestemming “Maatschappelijk”. Uitgaande van een maximale invulling van de bestemming “Wonen” zijn binnen de twee bouwvlakken hoofdgebouwen mogelijk met een maximale bouwhoogte van 10 meter. In vergelijking met de bouwmogelijkheden binnen de bestemming “Maatschappelijk” zijn de bouwmogelijkheden binnen de bestemming “Wonen” volgens L&W per saldo toegenomen. Ten opzichte van het voorafgaande planologische regime zijn binnen de nieuwe bestemming de goot- en bouwhoogtes deels afgenomen (aan de noordwestzijde) en deels toegenomen (aan de zuidwestzijde). De bebouwing in de vorm van gebouwen is weliswaar iets verder gelegen van het pand, maar het bouwoppervlak is per saldo fors toegenomen, aldus L&W. Ook zijn de bouwvlakken onder het nieuwe planologische regime meer in het zicht van het pand komen te liggen. De bezonningssituatie is aldus verslechterd.

Ook in relatie tot de bestemming “Agrarisch” zijn de bouwmogelijkheden volgens L&W toegenomen. De bouwvlakken binnen de nieuwe bestemming zijn respectievelijk voor circa 200 m2 en 300 m2 geprojecteerd binnen de bestemming “Agrarisch”. Onder het oude planologische regime konden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale hoogte van 3 meter worden gebouwd, terwijl onder het nieuwe planologische regime delen van appartementsgebouwen van 10 meter hoog planologisch mogelijk zijn geworden. Ook in zoverre is volgens L&W sprake van planologisch nadeel.

10.2.1 Met betrekking tot de gebruiksmogelijkheden die op basis van het nieuwe planologische regime en het voorheen geldende regime maximaal zijn respectievelijk waren toegestaan heeft L&W in haar advies van 27 juni 2012 het volgende overwogen.

10.2.2 Volgens L&W is, indien de opeenvolgende bestemmingen “Maatschappelijk” en “Wonen” met elkaar worden vergeleken, de ruimtelijke uitstraling van de oude bestemming als zodanig groter dan die van de nieuwe bestemming. Uitgaande van een maximale invulling van de oude bestemming “Maatschappelijk” had ter plaatse een verenigingsgebouw kunnen komen. Zo een functie heeft een verkeersaantrekkende werking met de daaraan inherente parkeeroverlast. Voorts kan sprake zijn van overlast van komende en gaande bezoekers tot in de nachtelijke uren. Daarnaast kan sprake zijn van andere geluidsoverlast ten gevolge van deze functie. De openingstijden zijn planologisch niet beperkt. Ook een combinatie van functies zou mogelijk zijn geweest. Vanwege de toename en de situering van de bebouwingsmassa kan, uitgaande van een maximale invulling, de aantasting van de privacy substantieel toenemen ten opzichte van het voorafgaande planologische regime.

Ook wijst L&W op andere overlast inherent aan een woonfunctie.

De agrarische bestemming valt volgens L&W te prevaleren boven de thans vigerende bestemming “Wonen”. Het gebruiksregime verzwaart ten opzichte van het voorgaande planologische regime ten gevolge van een toename van de gebruiksintensiteit, de toename van de aantasting van de privacy en andere overlast van een woonfunctie.

10.3

L&W concludeert op basis van het voorgaande dat de situeringswaarde van het pand per saldo is verslechterd. Alle voor- en nadelen qua bebouwings- en gebruiksmogelijkheden salderend treedt volgens L&W ten gevolge van de planologische wijziging enig planologisch nadeel op.

11.

De rechtbank stelt op basis van het hiervoor overwogene vast dat L&W de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime binnen de bestemming “Wonen” zijn toegestaan heeft vergeleken met de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het voorheen geldende regime binnen de bestemmingen “Maatschappelijk” en “Agrarisch” waren toegestaan. L&W concludeert op basis van die vergelijking dat ten gevolge van het nieuwe planologische regime een verslechtering optreedt waar het gaat om de bouwmogelijkheden. Voorts treedt volgens L&W een verslechtering op voor zover de bestemmingen “Wonen” en “Agrarisch” qua gebruiksmogelijkheden met elkaar worden vergeleken. Voor zover de bestemmingen “Wonen” en “Maatschappelijk” qua gebruiksmogelijkheden met elkaar worden vergeleken, concludeert L&W niet dat het nieuwe planologische regime nadeliger uitpakt.

12.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van L&W van 27 juni 2012 naar voren heeft gebracht. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat eiseres met haar onder 7 weergegeven beroepsgrond voornamelijk de aandacht heeft gevestigd op de vergelijking tussen de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemmingen “Wonen” en “Maatschappelijk”. Eiseres heeft in aanvulling op die vergelijking echter, anders dan L&W, noch de verschillen in gebruiksmogelijkheden binnen de bestemmingen “Wonen” en “Agrarisch” noch de verschillen in bouwmogelijkheden onder het nieuwe en voorheen geldende planologische regime bij haar beoordeling betrokken.

Het voorgaande betekent dat verweerder bij zijn besluitvorming heeft mogen uitgaan van het advies van L&W van 27 juni 2012.

Ook deze beroepsgrond van eiseres slaagt niet.

13.

Partijen houdt voorts verdeeld het antwoord op de vraag of derde-partij schade lijdt doordat zij in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren.

14.

Eiseres voert aan dat L&W de waarde van het pand niet juist heeft getaxeerd. Er is alleen een geveltaxatie uitgevoerd en een vergelijking gemaakt met referentieprojecten die verkocht zijn. Het pand is in 2010 te koop aangeboden voor een inschrijfprijs van
€ 199.500,00. Een inschrijfprijs dan wel vraagprijs ligt volgens eiseres circa 10 à 15 procent hoger dan de taxatiewaarde van het pand. In de lijst van referentieobjecten zijn volgens eiseres alleen de oudere woningen aan de Outger Jacobszstraat 11 en 25 enigszins met het pand te vergelijken en de overige woningen niet. Eiseres wijst er in dit verband op dat de op de lijst genoemde nieuwe woningen en appartementen in een veel betere bouwkundige staat verkeren dan het pand. Het pand verkeerde namelijk in slechte bouwkundige staat en was bovendien ook nog zeer summier en gedateerd afgewerkt.

15.

L&W betoogt in haar advies van 27 juni 2012 dat de waarde van het pand onmiddellijk voorafgaand aan het rechtskracht verkrijgen van de planologische maatregel circa € 200.000,00 bedroeg. De waarde na het peilmoment bedraagt volgens L&W circa
€ 184.000,00, zodat de schade € 16.000,00 bedraagt. Daarvan blijft € 4.000,00 voor eigen rekening van derde-partij. Volgens L&W is de waarde van het pand vastgesteld na analyse van de markt voor woningen in Bovenkarspel. In dit onderzoek zijn onder meer verkooptransancties betrokken die hebben plaatsgevonden aan de Burgemeester Boonlaan. Referentieobjecten hoeven volgens L&W geen vergelijkbare objecten te zijn en de waarde van objecten kan ook uit de ongelijkheid van objecten worden afgeleid. Daarnaast kunnen er tussen deskundigen waarderingsverschillen optreden en deze waarderingsverschillen worden volgens vaste rechtspraak ook geaccepteerd. Verder voert L&W aan dat met een geveltaxatie is volstaan omdat derde-partij het pand niet meer in eigendom heeft. Bovendien is het pand geheel gerenoveerd en geeft de huidige woning geen goed beeld van de staat onmiddellijk voorafgaand aan het rechtskracht verkrijgen van het wijzigingsplan. L&W is ervan uitgegaan dat het pand gedateerd was en grondig diende te worden aangepakt. Deze aanname stemt ook overeen met de foto’s die eiseres na het concept advies heeft overgelegd.

16.

Voor de vaststelling van de omvang van de waardevermindering is bepalend het verschil tussen de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voorafgaand aan en de waarde onmiddellijk na het peilmoment. Het peilmoment is de datum van inwerkingtreding van het besluit dat de gestelde schade heeft veroorzaakt. In dit geval is dat 11 maart 2010.

17.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres ook in dit verband onvoldoende aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van L&W van 27 juni 2012 naar voren heeft gebracht.

De rechtbank neemt hierbij allereerst in aanmerking dat eiseres geen tegenadvies van een ander deskundig te achten persoon of instantie met betrekking tot de omvang van de waardevermindering heeft ingebracht.

Voorts acht de rechtbank hetgeen eiseres – ook ter zitting – met betrekking tot de omvang van de waardevermindering naar voren heeft gebracht, mede gelet op de kennis die eiseres naar zij stelt zelf heeft van de woningmarkt, niet onbegrijpelijk. Evenwel is daarin geen grond gelegen voor het oordeel dat het advies van L&W zodanige evidente gebreken bevat dat niet van de juistheid ervan kan worden uitgegaan.

Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank kunnen afgaan op de abstracte, objectieve gegevens die L&W in haar advies van 27 juni 2012 heeft vermeld en heeft ook wat betreft de omvang van de waardevermindering van het advies mogen uitgaan.

Ook deze beroepsgrond van eiseres slaagt niet.

18.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep ongegrond is.

19.

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Lauryssen, voorzitter, mr. M. Kraefft en
mr. S.M. Auwerda, leden, in aanwezigheid van mr. W.I.K. Baart, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 november 2013.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.