Uitspraak
200708686/1.
Datum uitspraak: 17 september 2008
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hobeva Amersfoort B.V., gevestigd te Amersfoort,
appellante,
tegen de uitspraak in zaak nr. 2007/186 van de rechtbank Utrecht van 6 november 2007 in het geding tussen:
appellante
en
de raad van de gemeente Amersfoort.
1. Procesverloop
Bij besluit van 20 juni 2006 heeft de raad van de gemeente Amersfoort (hierna: de gemeenteraad) aan appellante (hierna: Hobeva) € 55.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2004 tot de dag van uitbetaling, ter vergoeding van planschade toegekend.
Bij besluit van 14 december 2006 heeft de gemeenteraad het daartegen door Hobeva gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 6 november 2007, verzonden op 8 november 2007, heeft de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) het daartegen door Hobeva ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Hobeva bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 13 december 2007, hoger beroep ingesteld. De gronden van het beroep zijn bij brief van 29 januari 2008 aangevuld.
De gemeenteraad heeft een verweerschrift ingediend.
Hobeva heeft nog nadere stukken ingediend.
De gemeenteraad heeft nadere stukken ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 12 augustus 2008, waar Hobeva, vertegenwoordigd door mr. E.M. van Zelm, advocaat te De Bilt, vergezeld door [gemachtigde] en met medebrenging van [deskundige], en de gemeenteraad, vertegenwoordigd door mr. L.J. Bosch, werkzaam bij de gemeente Amersfoort, vergezeld door mr. C. Visser en mr. drs. C.M.L. van der Lee, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), zijn verschenen. De Afdeling heeft de door Hobeva meegebrachte deskundige niet gehoord.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO), zoals die bepaling tot 1 september 2005 luidde en voor zover thans van belang, kent de gemeenteraad, voor zover een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van artikel 49 WRO Pro dient te worden onderzocht of een belanghebbende door een wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de gestelde schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking van die mogelijkheden heeft plaatsgevonden.
2.3. Hobeva is eigenaar van een bedrijfspand met zelfstandige bovenwoning en bijbehorende gronden, gelegen aan de Hamseweg 39 en 39a op de percelen, kadastraal bekend als gemeente Hoogland, sectie D, nrs. 1502 en 2673. Aan het verzoek heeft zij ten grondslag gelegd dat wijziging van de bestemming van die percelen tot een waardevermindering ervan heeft geleid.
2.4. Hobeva betoogt dat - samengevat - de rechtbank, door te overwegen dat zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan het advies van de SAOZ zodanige gebreken kleven, dat de gemeenteraad zijn besluit daarop in redelijkheid niet kon baseren en haar niet te volgen in haar betoog dat de gemeenteraad dat besluit onvoldoende heeft gemotiveerd, heeft miskend dat de SAOZ bij de planvergelijking geen juiste waarderingsmethode, huurwaarden en kapitalisatiefactoren heeft toegepast. Onder verwijzing naar door haar overgelegde deskundigenrapporten voert zij aan dat de gemeenteraad in navolging van de SAOZ ten onrechte niet van de residuele grondwaardemethode, die op een planologische vergelijking op basis van de te verwachten verkoopwaarde na het oprichten van nieuwbouw berust, is uitgegaan.
2.4.1. De SAOZ heeft de gemeenteraad op 13 december 2005 geadviseerd dat het object, rekening houdend met de aanwezige bebouwing, planologische mogelijkheden en kosten, om het naar hedendaagse normen voor detailhandel geschikt te maken, in de oude situatie een meerwaarde vanwege de mogelijkheden voor detailhandel had en deze meerwaarde in de nieuwe situatie is komen te vervallen. In het advies is, uitgaande van een verhuurbaar vloeroppervlak van het bedrijfspand van 590 m² en een huurprijs van € 130,00 per m² onder het oude en € 120,00 per m² onder het nieuwe planologische regime, de daling van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat, onder aftrek van de kosten van overdracht, na kapitalisatie van de economische huurwaarden op de peildatum van 27 november 2003 gesteld op € 55.000,00.
In een nader advies van 28 maart 2006 heeft de SAOZ vermeld dat het object op de peildatum in de oude planologische situatie door haar is gewaardeerd aan de hand van een actuele huurprijs voor winkelruimte, inclusief de mogelijkheden voor de vestiging van een supermarkt met een relatief bescheiden omvang en bij de planologische vergelijking in het bijzonder met de ligging van het plangebied, de situering, omvang en kwaliteit van de aanwezige bebouwing en de planologische mogelijkheden rekening is gehouden.
De gemeenteraad heeft deze adviezen gevolgd en aan zijn besluit van 20 juni 2006 ten grondslag gelegd.
2.4.2. Volgens vaste rechtspraak mag een gemeenteraad bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.
De adviezen van de SAOZ van 13 december 2005 en 28 maart 2006 bieden op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het nieuwe bestemmingsplan voor Hobeva tot een planologisch nadeel van € 55.000,00 heeft geleid. Het enkele feit dat verschillende methoden bestaan om de schade te berekenen, betekent niet dat de door de gemeenteraad gevolgde methode rechtens onjuist is. Het in beroep aangevoerde heeft de rechtbank terecht geen grond gegeven voor het oordeel dat de gemeenteraad, door in het besluit van 14 december 2006 het verschil in de huuropbrengst van de bestaande bebouwing te betrekken, dat besluit onvoldoende draagkrachtig heeft gemotiveerd. Daarbij is van belang dat Hobeva bij hem geen bezwaar tegen de door de SAOZ gehanteerde vergelijkingsmethode van de huurwaardekapitalisatie heeft gemaakt of tegenover hem heeft aangevoerd dat bij het vaststellen van de schade in verband met bijzondere omstandigheden ook rekening moest worden gehouden met het verschil in de te verwachten verkoopwaarde na het slopen van de bestaande bebouwing en het oprichten van nieuwbouw op het perceel.
Voorts is in de adviezen van de SAOZ uiteengezet, aan de hand van welke feiten en omstandigheden de huurwaarden van het bedrijfspand onder het oude en het nieuwe planologische regime op de peildatum van 27 november 2003 zijn getaxeerd. Dat in een door Hobeva overgelegd makelaarsrapport van 3 december 2007 andere waarden zijn vermeld, levert geen concrete aanknopingspunten voor twijfel in evenbedoelde zin aan dat onderdeel van die adviezen op, reeds omdat uit dat rapport niet valt af te leiden dat die waarden naar de peildatum zijn geschat. Ten slotte heeft de SAOZ de door Hobeva bestreden kapitalisatiefactor slechts op de huurwaarden van de woonruimten op de bovenverdieping van het pand toegepast en niet op de huurwaarden van de bedrijfsruimte op de begane grond. Niet valt in te zien dat de wijziging van de bestemming van het perceel voor de kapitalisatie van de huurwaarden van die woonruimten de betekenis heeft die Hobeva daaraan gehecht wil zien.
De conclusie is dat het betoog faalt.
2.5. Hobeva voert voorts aan dat de aanvangsdatum van de wettelijke rente niet juist is.
2.5.1. Hobeva heeft dit niet in eerste aanleg aangevoerd. Dat brengt met zich dat de rechtbank het niet bij de beoordeling van het bij haar bestreden besluit heeft kunnen betrekken. Nu de aangevallen uitspraak het voorwerp van het hoger beroep is, kan dit betoog reeds daarom niet leiden tot gegrondbevinding van het hoger beroep en vernietiging van die uitspraak.
2.6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. R.W.L. Loeb, voorzitter, en mr. P.J.J. van Buuren en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, ambtenaar van Staat.
w.g. Loeb w.g. Hazen
voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 17 september 2008
452.