Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 16/83
uitspraak van de meervoudige kamer van 1 juni 2018 in de zaak tussen
[eiser 1] , te [woonplaats 1]
[eiser 2] ,te [woonplaats 2]
[eiser 3] ,te [woonplaats 3]
hierna: eisers,
(gemachtigde: ing. F. Zomers),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen, verweerder
(gemachtigde: mr. P.J.M. Hink),
en
de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid).
Procesverloop
Bij besluit van 23 juli 2015 (het primaire besluit I) heeft verweerder het verzoek van eisers om een tegemoetkoming in planschade afgewezen.
Bij besluit van 14 september 2015 (het primaire besluit II) heeft verweerder de verbeurte van dwangsommen vastgesteld ten bedrage van € 280,- wegens het niet tijdig beslissen op de aanvraag.
Bij besluit van 23 december 2015 (het bestreden besluit I) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit I ongegrond verklaard.
Bij afzonderlijk besluit van 23 december 2015 (het bestreden besluit II) heeft verweerder het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit II ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen bestreden besluit I beroep ingesteld. Ingevolge artikel 4:19 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is het beroep mede gericht het bestreden besluit II, nu eisers het niet eens zijn met de hoogte van de door verweerder vastgestelde dwangsom.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2018. [eisers] zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde die was vergezeld van
mr. E. Wiarda en C.R. Leenstra. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde vergezeld van mr. T. ten Have. Het beroep is volgtijdelijk op zitting behandeld met de procedures 14/5460, 15/5544 en 16/1811.
Op 12 februari 2018 heeft de rechtbank het onderzoek heropend. Tevens heeft de rechtbank verweerder vragen voorgelegd en verweerder gevraagd metingen uit te voeren.
Bij brief van 5 maart 2018 heeft verweerder gereageerd. Eisers hebben in verscheidene brieven hun standpunt nader toegelicht.
Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 10 april 2018, waar dezelfde personen die aanwezig waren op de eerdere zitting zijn verschenen. Het beroep is volgtijdelijk op zitting behandeld met de procedures 15/5387, 16/1809, 17/1204, 16/85, 17/474 en 17/420.
Overwegingen
1.1
[naam] (hierna: [naam] ) is op 12 maart 2004 door inschrijving van de akte van boedelbekrachtiging/boedeltoedeling eigenaar geworden van een tweetal naast elkaar gelegen percelen met de kadastrale aanduidingen [nummer 1] en [nummer 2] , tezamen genoemd [adres 1] . Op de percelen geldt sinds de inwerkingtreding op 12 juni 2009 (peildatum) het bestemmingsplan “Bergen, Dorpskern Zuid” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan). Het perceel heeft de bestemming Wonen-Westdorp (artikel 26 van Pro het nieuwe bestemmingsplan met de aanduiding natuur en landschapswaarden. Daarvoor gold het bestemmingsplan “Uitbreidingsplan gemeente Bergen N.H.” (hierna: het oude bestemmingsplan). Onder dit bestemmingsplan was het perceel bestemd voor Villa’s en Landhuizen (artikel 4 van Pro het oude bestemmingsplan) met een minimale terreinbreedte van 25 meter en een verhouding van open terrein tot bebouwing van 1:1. Eisers stellen schade te lijden als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
1.2
Het perceel [nummer 2] vormde tot 1 december 1988 een geheel met het perceel [nummer 3] waarop de woning [adres 2] staat. Door eigendomsverkrijging op die datum door de toenmalige eigenaren van het perceel [nummer 1] , waarop, ten tijde van de peildatum, de woning [adres 1] stond, is het perceel [nummer 2] daarmee een geheel gaan vormen.
1.3
[naam] heeft tegen de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling). In de uitspraak van 1 september 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BN5734) heeft de Afdeling over het beroep van [naam] overwogen:
“(…) heeft de raad ter zitting toegelicht dat de kadastrale perceelsbreedte weliswaar minimaal 25 meter bedraagt, maar dat desalniettemin op grond van de gehanteerde meetwijze uit voornoemd plan
[Rb.: het oude bestemmingsplan]niet kan worden voldaan aan de vereiste minimum terreinbreedte van 25 meter. Gelet hierop heeft de raad zich terecht op het standpunt gesteld dat het “Uitbreidingsplan 1937” (…) evenmin voorzag in de mogelijkheid tot het bouwen van een woning. De omstandigheid dat de gehanteerde meetwijze een breedte oplevert van bijna 25 meter maakt dit niet anders.”
[Rb.: het oude bestemmingsplan]niet kan worden voldaan aan de vereiste minimum terreinbreedte van 25 meter. Gelet hierop heeft de raad zich terecht op het standpunt gesteld dat het “Uitbreidingsplan 1937” (…) evenmin voorzag in de mogelijkheid tot het bouwen van een woning. De omstandigheid dat de gehanteerde meetwijze een breedte oplevert van bijna 25 meter maakt dit niet anders.”
1.4
Eisers hebben bij brief van 10 juni 2014 namens [naam] een verzoek om tegemoetkoming in planschade ingediend. Nadat [naam] tijdens de bezwaarschriftprocedure was overleden, hebben eisers, als erven van [naam] , de procedure voortgezet.
2.1
Verweerder heeft naar aanleiding van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade advies gevraagd aan Ten Have Advies v.o.f. (hierna: Ten Have).
Ten Have heeft geadviseerd tot afwijzing van de aanvraag. Het planologisch voordeel als gevolg van de afname van de forse bouwmogelijkheden op de belendende percelen overstijgt het voor eisers ontstane planologisch nadeel als gevolg van het afnemen van de bouwmogelijkheden op het eigen perceel, aldus Ten Have. Ten Have concludeert dat de waarde van de woning onder het nieuwe regime fors is gestegen. Volgens Ten Have bood het oude bestemmingsplan niet de mogelijkheid om een tweede woning op te richten op de percelen van eisers. Daarbij is Ten Have ervan uitgegaan dat de breedte van de percelen [nummer 1] en [nummer 2] 49,95 meter bedraagt.
Verweerder heeft deze advisering aan het primaire besluit I ten grondslag gelegd.
2.2
In de bezwaarprocedure hebben eisers contra-expertises overgelegd van mr. E. Wiarda van Langhout & Wiarda juristen/rentmeesters (hierna: Wiarda) en C.R. Leenstra van Leenstra Taxaties O.G. (hierna: Leenstra). Wiarda en Leenstra komen tot de conclusie dat het wegvallen van bouwmogelijkheden op het eigen perceel leidt tot een niet onaanzienlijk planologisch nadeel. Daarbij gaan zij ervan uit dat het onder het oude bestemmingsplan mogelijk was een extra woning te bouwen op het perceel [nummer 2] omdat de breedte van de beide percelen tezamen meer bedraagt dan 50 meter. Ten Have heeft volgens Wiarda aan het planologisch voordeel van de afname van de bouwmogelijkheden op de belendende percelen een te hoge waarde toegekend. Voorts is ten aanzien van het gebruik sprake van enig planologisch nadeel, nu het gebruik van de gronden voor kleinschalige bedrijfsactiviteiten en huis-aan-huis beroepen onder het nieuwe bestemmingsplan is beperkt tot 55 m2. Ook ten aanzien van de situeringswaarde is sprake van planologisch nadeel, nu het nieuwe bestemmingsplan afbreuk doet aan het open en villawijk-achtige karakter van de omgeving doordat het dichtere bebouwing toestaat. Tot slot is een planologisch nadeel dat onoverdekte zwembaden in het nieuwe bestemmingsplan zijn beperkt tot 50 m2. Leenstra heeft op basis van de advisering van Wiarda een taxatie gemaakt en geconcludeerd dat de waarde van de woning als gevolg van het nieuwe regime fors is gedaald.
2.3
De commissie van advies voor de bezwaarschriften (de commissie) heeft advies uitgebracht. Volgens de commissie voldoet de advisering van Ten Have aan de zorgvuldigheids- en motiveringseisen en doen de in bezwaar overgelegde stukken niet twijfelen aan de juistheid en volledigheid van de advisering van Ten Have. Verweerder mocht de advisering dan ook aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen.
2.4
Verweerder heeft het bezwaar in navolging van het advies van de commissie ongegrond verklaard. Daarbij heeft verweerder nog gesteld dat, anders dan eisers hebben aangevoerd, hij uitgaat van de deskundigheid en onpartijdigheid van Ten Have. Verweerder heeft de contra-expertises niet voorgelegd aan Ten Have.
Het beroep tegen bestreden besluit I
3.1
Eisers stellen dat verweerder ten onrechte de door hen in bezwaar overgelegde contra-expertises niet heeft voorgelegd aan Ten Have. Voorts voeren eisers aan dat verweerder de reactie van Ten Have op de in eerdere, vergelijkbare, zaken uitgebrachte adviezen van de Stichting advisering Bestuursrechtspraak (STAB) bij zijn beoordeling heeft betrokken, zonder dat hun de gelegenheid is geboden daarop te reageren.
3.2
De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgronden terecht zijn voorgedragen. Een zorgvuldige voorbereiding van het besluit brengt met zich dat verweerder de door eisers in bezwaar overgelegde contra-expertises had moeten voorleggen aan Ten Have. In het kader van hoor- en wederhoor hadden eisers ook de gelegenheid moeten krijgen om te reageren op de reactie van Ten Have op de STAB-adviezen.
3.3
Eisers hebben voorts aangevoerd dat de commissie in bezwaar ten onrechte marginaal heeft getoetst. Ook deze beroepsgrond slaagt. In het advies heeft de commissie expliciet aangegeven dat zij marginaal toetst. Door het bestreden besluit te baseren op dit advies heeft verweerder gehandeld in strijd met artikel 7:11 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, op grond waarvan een volledige heroverging in bezwaar dient plaats te vinden.
4. Eisers hebben voorts aangevoerd dat verweerder de advisering van Ten Have niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Eisers stellen zich op het standpunt dat Ten Have niet als ter zake deskundig kan worden beschouwd.
5. De rechtbank heeft eerder een op vergelijkbare gronden ingenomen standpunt dat Ten Have niet als deskundige kan worden aangemerkt, verworpen. Verwezen wordt naar rechtsoverweging 5.2 van de uitspraak van 30 maart 2017 (ECLI:NL:RBNHO:2017:2646). De rechtbank blijft bij dit oordeel.
De planvergelijking: extra woning
6. Partijen zijn allereerst verdeeld over de vraag of onder het oude bestemmingsplan op de beide percelen van eisers twee woningen toegestaan waren. Daarbij is van belang of met de gezamenlijke breedte van de percelen kan worden voldaan aan het vereiste van de minimale terreinbreedte per woning uit het oude bestemmingsplan. Onder het nieuwe bestemmingsplan bevatten de percelen één bouwvlak waarop maar één woning is toegestaan. De poging van [naam] in het nieuwe bestemmingsplan een extra bouwkavel opgenomen te krijgen, is met eerdergenoemde uitspraak van de Afdeling van 1 september 2010 gestrand.
7.1
Artikel 16 van Pro het oude bestemmingsplan bepaalt dat onder terreinbreedte wordt verstaan: de minimum terreinbreedte, in de rooilijn gemeten, die per gebouw en per woning aanwezig moet zijn. Bijgebouwen worden in deze beschouwd als één geheel met het hoofdgebouw.
7.2
Artikel 19 van Pro het oude bestemmingsplan bepaalt dat bij het meten van de terreinbreedten niet in aanmerking komen gronden afkomstig van een perceel waarvoor reeds een bouwvergunning is verleend of waarop reeds een gebouw is gesticht, indien dit terrein alsdan niet meer voldoet aan de voorschriften welke voor dit perceel gelden.
7.3
Aan de [straatnaam] bedroeg de minimum terreinbreedte per woning volgens het oude bestemmingsplan 25 meter.
7.4
Bovendien dient te worden voldaan aan de vereiste verhouding van open terrein tot bebouwing. Op grond van artikel 21 van Pro het oude bestemmingsplan wordt onder de verhouding van open terrein tot bebouwing verstaan de verhouding van de vereiste breedte van de onbebouwde strook of gezamenlijke stroken grond ter zijde van de bebouwing, tot de breedte van de bebouwing ter plaatse. De breedte van onbebouwd en bebouwd terrein wordt gemeten in de rooilijn. Voor deze meting worden de meest zijwaarts gelegen delen van een gebouw loodrecht op de rooilijn geprojecteerd.
7.5
Aan de [straatnaam] bedroeg volgens het oude bestemmingsplan de verhouding van open terrein tot bebouwing 1:1.
8.1
De uitspraak van de Afdeling van 1 september 2010 is naar het oordeel van de rechtbank voor wat betreft de vaststelling van de breedte van de percelen [nummer 1] en [nummer 2] niet doorslaggevend, reeds niet omdat deze uitspraak is gewezen tussen andere partijen (de raad in plaats van verweerder) en de feitenvaststelling plaatsvond met het oog op de beantwoording van een andere vraag, namelijk of in het nieuwe bestemmingsplan een extra bouwkavel moest worden opgenomen.
8.2
Verweerder heeft in zijn brief van 5 maart 2018 erkend dat, anders dan Ten Have had aangenomen, de breedte van beide percelen gezamenlijk 50,6 meter bedraagt. Omdat dat meer is dat 50 meter, is daarmee in beginsel niet uitgesloten dat met twee woningen kon worden voldaan aan het vereiste van de minimum terreinbreedte van 25 meter per woning uit het oude bestemmingsplan. Omdat Ten Have daar verder geen onderzoek naar heeft gedaan, had verweerder zich in zoverre niet op haar advies mogen baseren bij het nemen van het bestreden besluit. Het bestreden besluit is dan ook niet zorgvuldig voorbereid.
8.3
Om duidelijkheid te krijgen over de breedte van de percelen [nummer 1] en [nummer 2] heeft de rechtbank na de eerste zitting het onderzoek heropend en verweerder verzocht metingen uit te voeren van de breedte van deze percelen, de breedte van de woning [adres 1] en de breedte van het buurperceel [adres 2] en de daarop gelegen woning. De gegevens die verweerder heeft overgelegd en ook de gegevens waarop eisers zich hebben beroepen, hebben niet de nodige duidelijkheid gebracht. De gegevens die verweerder heeft overgelegd zijn niet betrouwbaar, omdat deze gegevens onverklaarbare verschillen bevatten met de gegevens die zijn ingebracht in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Afdeling van 1 september 2010. Bovendien bevatten de gegevens van verweerder berekende afmetingen, terwijl bij de toetsing aan de vereisten van het oude bestemmingsplan van gemeten waarden moet worden uitgegaan. Ook de gegevens waarop eisers zich beroepen, bevatten berekende en niet gemeten waarden. Bovendien zijn afmetingen uit verleende vergunningen gebruikt, terwijl het er om gaat wat daadwerkelijk in het terrein is gerealiseerd. Daarbij is bovendien de precieze positie van woningen en bijgebouwen in het terrein van belang omdat voor wat betreft de verhouding open terrein tot bebouwing de loodrecht op de rooilijn geprojecteerde meest zijwaarts gelegen delen van gebouwen bepalend zijn.
8.4
Om te kunnen vaststellen of onder het oude bestemmingsplan een extra woning kon worden gerealiseerd is het nodig dat de volgende gegevens worden vastgesteld:
- de breedte van perceel [nummer 1] in de rooilijn gemeten;
- de breedte van perceel [nummer 2] in de rooilijn gemeten;
- de breedte van de woning [adres 1] in de rooilijn gemeten, waarbij de meest zijwaartse delen, dus ook eventueel overhangende delen, loodrecht op de rooilijn worden geprojecteerd.
Omdat [adres 1] inmiddels is gesloopt, valt niet uit te sluiten dat een voldoende nauwkeurige en betrouwbare reconstructie van de afmetingen en positie van deze woning niet meer is te maken. In dat geval dient verweerder uit te gaan van een breedte van 13,06 meter in de rooilijn. Deze afmeting komt voor in de tekening die is ingebracht in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Afdeling van 1 september 2010, en is in ieder geval niet breder dan waar eisers van uitgaan.
8.5
Verweerder heeft gewezen op artikel 19 van Pro het oude bestemmingsplan en stelt zich op het standpunt dat vanwege de breedte van de woning [adres 2] in de rooilijn gemeten, op de percelen [nummer 1] en [nummer 2] bij twee woningen niet kan worden voldaan aan de minimum terreinbreedte van 25 meter per woning. Om aan de minimum terreinbreedte te kunnen voldoen moet de woning [adres 2] terrein van perceel [nummer 1] benutten. Van de percelen [nummer 1] en [nummer 2] blijft dan minder dan 50 meter terreinbreedte over, onvoldoende voor twee woningen.
8.6
Perceel [nummer 1] is afkomstig van het perceel waarop [adres 2] is gevestigd. Het standpunt van verweerder dat voor een eventuele tweede woning op [nummer 1] geen gronden mogen worden gebruikt die de woning aan [adres 2] nodig heeft om te voldoen aan de vereisten van minimum terreinbreedte en verhouding tussen bebouwd en onbebouwd, is dan ook juist. Los van het feit dat de breedte van het perceel [adres 2] en de breedte van de daarop aanwezige woning niet voldoende nauwkeurig zijn vastgesteld, is het echter ook niet uitgesloten dat [adres 2] aan deze vereisten kan voldoen als gronden in aanmerking worden genomen van het andere buurperceel: [adres 3] . In dat geval is het niet nodig gronden van perceel [nummer 1] daarvoor te gebruiken. Ook daar dient verweerder onderzoek naar te doen. Uit het advies van Ten Have (bladzijde 16) en het advies van de STAB inzake [adres 2] (bladzijde 41-43) lijkt te volgen dat deze percelen niet aan de minimum terreinbreedte voldoen, maar onduidelijk is op welke meetgegevens dit berust. Met deze adviezen kan dan ook niet worden volstaan. Om hierover uitsluitsel te verkrijgen dient verweerder dan ook de volgende gegevens vast te stellen:
- de breedte van [adres 2] in de rooilijn gemeten;
- de breedte van hoekperceel [adres 3] in beide rooilijnen gemeten;
- de breedte van de woningen op [adres 2] en [adres 3] in de rooilijnen gemeten waarbij de meest zijwaartse delen, dus ook eventueel overhangende delen, loodrecht op de rooilijnen worden geprojecteerd.
8.7
Voor de wijze van meten geeft het oude bestemmingsplan geen voorschriften. Het is aan verweerder daarin een keuze te maken, zolang maar voldoende nauwkeurig breedten in het terrein in de rooilijn naar de situatie op de peildatum worden vastgesteld.
8.8
De rechtbank zal verweerder opdragen opnieuw te beslissen met inachtneming van deze aanwijzingen.
De planvergelijking: overige aspecten
9.1
De rechtbank stelt vast dat, nu Ten Have ter zitting heeft laten weten dat volgens haar een nagenoeg aaneengesloten bebouwing onder het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is, ten aanzien van de planvergelijking tussen partijen verder nog in geschil is of (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude bestemmingsplan waren toegelaten en of het nieuwe bestemmingsplan een planologisch nadeel doet ontstaan ten aanzien van onoverdekte zwembaden en de omgevingskarakteristiek.
9.2
Net als in de uitspraak van 30 maart 2017 is de rechtbank ook thans van oordeel dat onder het oude bestemmingsplan op gronden met de bestemming ‘Villa’s en Landhuizen’ bebouwing met (vrijstaande) bijgebouwen was toegestaan, mits de eisen omtrent de terreinbreedte en de verhouding tussen bebouwd en onbebouwd terrein in acht werden genomen. De rechtbank leidt dit allereerst af uit de tekst van artikel 4 van Pro het oude bestemmingsplan. Onder ten tweede wordt aan het hoofdgebouw op de bestemming ‘Villa’s en Landhuizen’ een minimum inhoudsmaat gesteld. Het noemen van het hoofdgebouw veronderstelt dat naast een hoofdgebouw ook nog andere bebouwing mogelijk is. Hoewel artikel 4 onder Pro ten eerste vermeldt dat gronden met de bestemming ‘Woningen’ uitsluitend zijn aangewezen voor bebouwing met woningen, mogen naast woningen als hoofdgebouw bijgebouwen worden opgericht. Dat blijkt uit het feit dat aan het oprichten van bijgebouwen beperkingen zijn gesteld. Dat artikel 4 onder Pro ten tweede bepaalt dat de gronden uitsluitend zijn aangewezen voor villa’s en landhuizen, kan dus niet inhouden dat daarmee het oprichten van vrijstaande bijgebouwen niet is toegestaan. Daarnaast is het ook niet goed voorstelbaar dat de planwetgever in 1937 het wel mogelijk heeft willen maken op ruime terreinen grote villa’s en landhuizen op te richten, maar bijgebouwen zoals een vrijstaande garage, werkruimte, schuur of gastenverblijf niet heeft willen toestaan. Dat in meer recente bestemmingsplannen een andere wijze van het omschrijven van toegestane bebouwing gebruikelijk is, waar verweerder op heeft gewezen, leidt niet tot een ander oordeel. Datzelfde geldt voor het gegeven dat verweerder onder het oude regime bijgebouwen vergunde met een vrijstelling op grond van artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Omdat Ten Have er in haar planvergelijking vanuit is gegaan dat (vrijstaande) bijgebouwen onder het oude bestemmingsplan niet waren toegestaan, is haar planvergelijking op dit punt onjuist. Verweerder mocht deze planvergelijking dan ook in zoverre niet volgen.
9.3
De rechtbank volgt partijen in hun standpunt dat er een planologisch nadeel is ten aanzien van de mogelijkheid tot het oprichten van aan-, uit- en bijgebouwen. Onder het oude regime bestonden binnen de 1:1-verhouding ruime mogelijkheden voor het oprichten hiervan. Onder het nieuwe regime is dit, afhankelijk van de grootte van het bouwperceel, beperkt tot ten hoogste 55 m2 tot 75 m2.
9.4
Ten aanzien van onoverdekte zwembaden oordeelt de rechtbank als volgt. Nu de gronden onder het oude regime zijn aangewezen voor de bouw van villa’s en landhuizen, was een onoverdekt zwembad naar het oordeel van de rechtbank niet toegestaan. Dat het nieuwe bestemmingsplan enige beperkingen schept ten aanzien van onoverdekte zwembaden, levert dan ook geen planologisch nadeel op, hetgeen door Ten Have juist is beoordeeld.
9.5
De rechtbank volgt eisers en de door hen ingeschakelde deskundigen niet in hun betoog dat de omgevingskarakteristiek kan worden aangetast als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Ten Have heeft er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat het bebouwingspercentage van 35% in het nieuwe bestemmingsplan de bebouwbare oppervlakte van het perceel limiteert. Mede bezien in relatie tot de grote kavels is niet aannemelijk dat maximale invulling onder het nieuwe bestemmingsplan leidt tot aantasting van het open en villawijk-achtige karakter van de omgeving, zoals eisers en zijn deskundigen stellen. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat onder het oude regime de toegestane bouwhoogte en bouwvolume evenzeer afbreuk konden doen aan de omgevingskarakteristiek als hier bedoeld. In zoverre is het nieuwe bestemmingsplan dan ook niet planologisch nadeliger.
De taxatie
10.1
Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft overwogen (bijvoorbeeld de uitspraak van 9 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:655), zijn inzichten van een taxateur gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
10.2
Kort gezegd golden onder het oude bestemmingsplan slechts beperkingen in de vorm van een minimum terreinbreedte en een verhouding van 1:1 tussen bebouwd en onbebouwd terrein en een minimale inhoud van de woning van 550 m3. Daarnaast gold op grond van de Bouwverordening een maximum hoogte van 15 meter. Onder het nieuwe bestemmingsplan mag de inhoud van een hoofdgebouw ten hoogste 2.200 m3 bedragen en geldt een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Verder mag het bouwperceel ten hoogste voor 35% worden bebouwd en mag het hoofdgebouw niet breder zijn dan de helft van de breedte van het bouwperceel. Voorts moet binnen het bouwvlak worden gebouwd.
10.3.1
De rechtbank stelt vast dat een groot verschil bestaat tussen de taxaties van Ten Have en Leenstra in de waardering van de wijziging van bouwmogelijkheden op het eigen perceel en op de belendende percelen. Ten Have komt op basis van de meest ongunstige invulling van het planologische regime tot een forse stijging van de waarde van de woning onder het nieuwe regime. Het wegvallen van bouwmogelijkheden op het eigen perceel vertegenwoordigt volgens Ten Have geen waarde. Onder het nieuwe bestemmingsplan kan, in aanmerking genomen de ontheffingsbevoegdheid ten behoeve van geringe afwijkingen (artikel 36, eerste lid aanhef en onder a, van het nieuwe bestemmingsplan), nog altijd een hoofdgebouw met een inhoud van 2.420 m3 worden gerealiseerd. Een groter volume bouwen is volgens Ten Have niet rendabel en krijgt geen doorvertaling in de verkoopprijs, zo stelt zij aan de hand van de door Arcadis berekende herbouwkosten, die zijn gebaseerd op het BouwkostenKompas. Aldus leidt het wegvallen van bouwmogelijkheden op het eigen perceel volgens Ten Have niet tot schade.
10.3.2
Leenstra heeft erop gewezen dat in de advisering van Ten Have veel te hoge herbouwkosten worden gehanteerd en dat haar conclusie dat een groter bouwvolume dan 2.420 m3 niet rendabel is, dan ook niet houdbaar is. Leenstra gaat uit van bouwkosten van Reed Business en het Nederlands Bouwkosten Instituut en komt uit op veel lagere herbouwkosten. Dat brengt Leenstra tot de conclusie dat het bouwen van een bouwvolume van 4000 à 5000 m3 op deze locatie reëel is.
10.3.3
Naar het oordeel van de rechtbank biedt de contra-expertise van Leenstra op dit punt aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de door Ten Have overgenomen cijfers van Arcadis en daarmee aan haar conclusie dat meer bouwvolume dan maximaal is toegestaan op grond van het nieuwe bestemmingsplan niet rendabel is op deze locatie. Hoewel op zichzelf aannemelijk is dat zich ergens een omslagpunt bevindt met betrekking tot de rentabiliteit van bouwvolume, heeft Ten Have haar conclusie, dat dit omslagpunt reeds bij een bouwvolume van 2.420 m3 is bereikt, niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank gaat overigens, anders dan partijen, uit van een maximaal bouwvolume van 2.200 m3 - exclusief de binnenplanse ontheffingsmogelijkheid - gelet op het bepaalde in artikel 6.1, zesde lid, van de Wro.
10.4
Ten Have heeft voorts aan het wegvallen van bouwmogelijkheden op de buurpercelen een opvallend fors voordeel toegekend. De rechtbank is van oordeel dat Ten Have niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de waardering van dit aanzienlijke planologisch voordeel tot stand is gekomen. Gelet op de hoogte van deze waardering mag een duidelijke en controleerbare toelichting hierop worden verlangd. De bedragen die Ten Have aan het indirecte voordeel verbindt én de aanzienlijke hoogte van dat voordeel zijn thans niet controleerbaar. Daarbij komt nog dat Ten Have ter zitting heeft toegelicht dat zij bij de waardering van het voordeel heeft gekeken naar het aantal omliggende percelen, de grootte van de kavel en de ligging van de woning op de kavel. Een consistente toepassing hiervan kan niet worden afgeleid uit haar taxaties in de onderhavige en vergelijkbare zaken die de rechtbank heeft behandeld met betrekking tot planschadeverzoeken als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Bergen, Dorpskern Zuid’. Verder wijken de taxaties van Ten Have onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan aanzienlijk af van koopsommen die zijn gerealiseerd na de peildatum, zonder dat daarvoor een afdoende verklaring is gegeven.
10.5
Nu, gelet op het voorgaande, de taxaties van Ten Have onvoldoende controleerbaar en inzichtelijk zijn voor zover het de vaststelling van een fors planologisch voordeel betreft, is evenmin inzichtelijk dat de door Ten Have vastgestelde nadelen het voordeel niet overstijgen. Verweerder mocht de taxaties van Ten Have dan ook niet aan zijn besluitvorming ten grondslag leggen.
10.6
De rechtbank kan Ten Have wel volgen in haar ter zitting gegeven toelichting dat de mogelijkheid van nagenoeg aaneengesloten bebouwing onder het nieuwe bestemmingsplan geen invloed heeft op de prijs vanwege de afstand van de bebouwing tot de weg. De bebouwing moet immers achter de voorgevelrooilijn worden gerealiseerd, die op ruime afstand van de weg is gelegen.
10.7
Voor zover door eisers is verwezen naar een groot aantal schadecomponenten die ook in de verzoeken om een tegemoetkoming in planschade zijn genoemd, waaronder een beperking van kapvormen, diepte van het hoofdgebouw en erfafscheidingen, stelt de rechtbank vast dat de door eisers ingeschakelde adviseurs ten aanzien van die aspecten, evenals Ten Have, geen planologisch nadeel hebben geconstateerd. Om die reden slagen de daartegen gerichte beroepsgronden niet.
10.8.1
Ten Have heeft voorts gesteld dat het planologisch nadeel door de beperkingen aan het oprichten van aan- en bijgebouwen gedeeltelijk anderszins is verzekerd, nu er vergunningvrij bouwen mogelijk is. Eisers betwisten dit en stellen dat als gevolg van de aanduiding ‘natuur- en landschapswaarden’ geen sprake is van ‘erf’ in de zin van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht en dat vergunningvrij bouwen op deze gronden derhalve niet is toegestaan.
10.8.2
Anders dan eisers stellen levert de aanduiding ‘natuur- en landschapswaarden’ geen bouw- of aanlegverbod op. De aanduiding stelt wel beperkingen aan het bouwen van bepaalde bouwwerken, zoals paardenbakken en onoverdekte zwembaden, maar niet aan het oprichten van aan- en bijgebouwen. Het nieuwe bestemmingsplan verbiedt dan ook niet het gebruik als erf. Ondanks deze aanduiding heeft het perceel van eisers dan ook een erf waarop vergunningvrij bouwen mogelijk is. Gelet hierop kan de rechtbank de gedachtegang van Ten Have volgen.
10.9
De beperking die het nieuwe bestemmingsplan stelt aan het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten, is volgens Ten Have niet van invloed op de waarde van de woning. Daarbij acht zij van belang dat deze beperking ook geldt voor de woningen op naburige percelen. De rechtbank kan deze gedachtegang van Ten Have volgen. Dat Leenstra dit aanmerkt als een geringe planologische verslechtering waarvan hij de schade taxeert op € 10.000,-, leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
11.1
Nu verweerder de advisering van Ten Have, gelet op het voorgaande, niet aan zijn besluit ten grondslag heeft kunnen leggen, is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit I worden vernietigd.
11.2
Reeds omdat eerst nog nader onderzoek moet worden gedaan naar de mogelijkheden voor een tweede woning onder het oude bestemmingsplan, ziet de rechtbank geen mogelijkheden voor definitieve geschilbeslechting. De rechtbank zal derhalve verweerder opdragen een nieuw besluit te nemen op basis van nader onderzoek en een nieuwe taxatie met inachtneming van hetgeen is overwogen in deze uitspraak. Vanwege het te verwachten hoger beroep gaat deze opdracht pas in na het onherroepelijk worden van de uitspraak.
11.3
De rechtbank volgt overigens de conclusies van Leenstra, dat de planologische wijziging leidt tot een forse waardevermindering, evenmin. Leenstra is in zijn koopsommenonderzoek - welk onderzoek de basis vormt voor zijn waardebepaling - uitgegaan van gerealiseerde koopsommen, waarop een correctie is toegepast voor de marktontwikkeling. Daaruit blijkt niet dat Leenstra bij het bepalen van de marktwaarde onder het oude bestemmingsplan rekening heeft gehouden met de maximale invulling van dat bestemmingsplan, waarbij moet worden uitgegaan van forse bebouwing op de naburige percelen. De rechtbank acht het niet reëel te veronderstellen dat een redelijk denkende en handelende koper de planologische mogelijkheden onder het oude bestemmingsplan in zijn koopprijs heeft verdisconteerd. Aldus hadden de gerealiseerde verkoopprijzen van vóór de peildatum moeten worden gecorrigeerd met inachtneming van planmaximalisatie. Dat heeft Leenstra in zijn onderzoek niet meegenomen. De verwijzing van eisers naar een uitspraak met betrekking tot de Wet waardering onroerende zaken (Woz) treft geen doel, nu de Woz niet uitgaat van planmaximalisatie, hetgeen voor beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade het uitgangspunt is. De rechtbank zal dan ook niet zelf in de zaak voorzien door een tegemoetkoming in planschade vast te stellen op basis van de taxatie van Leenstra.
Het beroep tegen bestreden besluit II: niet tijdig beslissen op de aanvraag
12.1
Eisers betogen dat een hogere dwangsom is verbeurd wegens het niet tijdig beslissen op de aanvraag. In dit verband stellen eisers dat verweerder ten onrechte stelt dat eerst op 22 december 2014 opdracht is verstrekt aan Ten Have. Volgens eisers is de opdracht reeds verstrekt op 18 november 2014. Gelet hierop heeft Ten Have haar advies niet tijdig uitgebracht en heeft zij de beslistermijn verdaagd toen die reeds was verstreken. Voorts stellen eisers dat het wraken van de ingeschakelde adviseur de beslistermijn niet opschort met twee weken, zoals verweerder heeft gesteld.
12.2
Bij uitspraak van 20 augustus 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3108) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) geoordeeld over de beslistermijn in zaken als de onderhavige op grond van het Besluit ruimtelijke ordening en de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Bergen 2008 (de Procedureverordening). De Afdeling oordeelt dat de beslistermijn 48 weken bedraagt, welke termijn met 2 weken wordt verlengd in het geval van wraking en nog met 4 weken kan worden verdaagd.
12.3
De rechtbank gaat ervan uit dat verweerder eerst op 22 december 2014 opdracht tot advisering heeft verleend aan Ten Have, zoals is vermeld in de advisering van Ten Have. Eisers hebben niet met stukken onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt dat eerder een opdracht is verstrekt aan Ten Have. Verder is relevant dat eisers Ten Have hebben gewraakt en dat Ten Have de beslistermijn (tijdig) heeft verlengd en daarvan mededeling heeft gedaan. Gelet daarop bestaat aanleiding in dit geval uit te gaan van een totale termijn van 54 weken (48 + 2 + 4) waarbinnen op de aanvraag moet worden beslist.
12.4
De aanvraag van eisers is op 10 juni 2014 door verweerder ontvangen. Uitgaande van een termijn van 54 weken waarbinnen op de aanvraag moest worden beslist, had verweerder vóór 23 juni 2015 een besluit op de aanvraag moeten nemen. Dit betekent dat de brieven van eisers van voor die datum, niet als ingebrekestellingen in de zin van artikel 4:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kunnen worden aangemerkt, omdat verweerder op die momenten nog niet in gebreke was een besluit te nemen.
12.5
Het vorenstaande ligt anders voor de brief van eisers van 25 juni 2015. Ten tijde van de ontvangst van deze brief was de beslistermijn voor verstreken. Verweerder heeft op 23 juli 2015 op de aanvraag beslist. Ingevolge artikel 4:17 van Pro de Awb is de eerste dag waarover de dwangsom is verschuldigd, de dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het geven van de beschikking is verstreken en het bestuursorgaan van de aanvrager een schriftelijke ingebrekestelling heeft ontvangen, zijnde 10 juli 2015. Dat betekent dat er in de periode van 10 juli 2015 tot en met 23 juli 2015 dwangsommen zijn verbeurd, ten bedrage van € 280,- (14 dagen á € 20,-) Verweerder heeft dit met juistheid vastgesteld. Het beroep tegen het bestreden besluit II is daarom ongegrond.
Redelijke termijn
13.1
Eisers hebben tot slot nog een beroep gedaan op overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
13.2
In procedures als deze mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep bij de rechtbank ten hoogste anderhalf jaar duren. Doorgaans zal geen sprake zijn van een overschrijding van de redelijke termijn, indien de fase van bezwaar en beroep gezamenlijk niet langer dan twee jaar heeft geduurd. In de onderhavige gevallen is er geen aanleiding van deze termijn af te wijken. In beginsel is een vergoeding van immateriële schade gepast van € 500,- per half jaar of gedeelte daarvan, waarmee de redelijke termijn is overschreden. De te beoordelen periode vangt aan op de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.
13.3
Het bezwaarschrift is ontvangen op 3 augustus 2015. Vanaf deze datum tot aan de datum van deze uitspraak zijn twee jaar en tien maanden verstreken. Dit betekent dat de procedure tien maanden te lang heeft geduurd. Verweerder heeft binnen zes maanden na ontvangst van het bezwaarschrift een besluit op het bezwaar genomen, zodat de overschrijding van de redelijke termijn in dit geval geheel moet worden toegerekend aan de rechtbank. De Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) dient derhalve onder verdragsconforme toepassing van artikel 8:26 van Pro de Awb als partij te worden aangemerkt in deze procedure. De vergoeding voor immateriële schade bedraagt € 1.000,-.
13.4
De rechtbank ziet, gezien de hoogte van de te vergoeden schade en de per 1 oktober 2014 in werking getreden beleidsregel van de toenmalige minister van Veiligheid en Justitie over het voeren van verweer in procedures bij een bestuursrechtelijk college waarin verzocht wordt om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn door de bestuursrechter (Stcrt. 2014, nr. 20210), aanleiding de minister van Justitie en Veiligheid in dit geval niet te vragen om verweer te voeren en zal direct op het verzoek beslissen.
Kosten
14.1
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
14.2
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1). De vier ter zitting van 19 januari 2018 behandelde zaken worden beschouwd als samenhangend in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit, op grond waarvan voor vier of meer samenhangende zaken een factor 1,5 geldt. De totale kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand komen derhalve op € 1.503,-. In deze zaken dient verweerder aan iedere eiser een vierde deel te betalen, zijnde € 375,75, waarbij de eisers in deze zaak als één eiser worden gezien. Daarbij komt in het onderhavige beroep nog 0,5 punt voor de schriftelijke zienswijze na de heropening en 0,5 punt voor de nadere zitting, zijnde € 501,-. De totale vergoeding van de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bedraagt in deze zaak derhalve € 876,75.
14.3
Eisers heeft voorts gevraagd om een vergoeding van de kosten die de door hem inschakelde deskundigen bij hen in rekening hebben gebracht. Deze opgevoerde kosten houden verband met het voorbereiden van de zitting, de reistijd en het bijwonen van de zitting. Ook zijn de kosten van de in de bezwaarfase ingediende contra-expertises opgevoerd.
De rechtbank ziet aanleiding een vergoeding toe te kennen voor het bijwonen van de zittingen door Leenstra en Wiarda. Daarbij gaat de rechtbank ervan uit dat de reiskosten en de reistijd zijn gemaakt voor alle zaken die op de zittingen zijn behandeld. Deze kosten worden over deze zaken omgeslagen.
Voor Wiarda geldt een bedrag van € 54,16 voor een retour, voor Leenstra geldt een bedrag van € 53,60 voor een retour. De bedragen zijn vastgesteld op een tarief waarvan de hoogte gelijk is aan de reiskosten per openbaar middel van vervoer, laagste klasse. Gelet op het bepaalde in artikel 11, vierde lid, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 worden deze kosten omgeslagen over de zaken die de deskundigen hebben bijgewoond. Voor de zitting op 19 januari 2018 dient verweerder één vierde deel te vergoeden, te weten € 26,94 en voor de zitting op 10 april 2018 één vijfde deel van deze kosten, te weten € 21,55.
Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit, bedraagt het tarief voor tijdsverzuim € 121,95 per uur (exclusief btw). Dit bedrag wordt verhoogd met de verschuldigde omzetbelasting.
De reistijd van Wiarda bedraagt 4 uur en levert daarmee een totale vergoeding voor de zitting op van € 590,24 (4 x € 121,95 + 21% btw). De reistijd van Leenstra bedraagt 3,2 uur, hetgeen een vergoeding van € 472,19 (3,2 x € 121,95 + 21% btw) betekent. Daarvan dient verweerder voor de zitting van 19 januari 2018 één vierde deel vergoeden, te weten € 147,56 voor de reistijd van Wiarda en € 118,05 voor de reistijd van Leenstra. Voor de zitting van 10 april 2018 is dat één vijfde deel, te weten € 118,05 (Wiarda) en € 94,44 (Leenstra).
Gelet op de inhoudelijke samenhang en overlap tussen de verschillende zaken, acht de rechtbank een vergoeding van een half uur voorbereidingstijd per zaak in dit geval redelijk. Per zaak komt dit neer op € 73,78 (0,5 x € 121,95 + 21% btw).
De rechtbank komt, uitgaande van een totale zittingsduur van 5 uren tot een vergoeding per deskundige van € 737,80 (5 x € 121,95 + 21% btw) voor het bijwonen van de zitting. Van deze kosten komt voor de zitting van 19 januari 2018 één vierde deel voor vergoeding in aanmerking, te weten € 184,45 per deskundige. Voor de zitting van 10 april 2018 is dat één vijfde deel, te weten € 147,56.
Het totaal aan te vergoeden deskundigenkosten bedraagt derhalve voor het bijwonen van de eerste zitting € 809,01 (reiskosten Wiarda en Leenstra € 26,94 + reistijd Leenstra € 118,05 + reistijd Wiarda € 147,56 + voorbereiding zitting Leenstra € 73,78 + voorbereiding zitting Wiarda € 73,78 + bijwonen zitting Leenstra € 184,45 + bijwonen zitting Wiarda € 184,45). Voor de tweede zitting bedraagt dit € 676,72 (reiskosten Wiarda en Leenstra € 21,55 + reistijd Leenstra € 94,44 + reistijd Wiarda € 118,05 + voorbereiding zitting Leenstra € 73,78 + voorbereiding zitting Wiarda € 73,78 + bijwonen zitting Leenstra € 147,56 + bijwonen zitting Wiarda € 147,56). Het totaal voor het bijwonen van beide zittingen bedraagt derhalve € 1.485,73.
Tot slot komen de kosten die zijn opgevoerd voor de in bezwaar ingeschakelde deskundigen, niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten geen verband houden met de behandeling van het beroep. Verweerder dient deze kosten te betrekken bij het nieuwe besluit op bezwaar.
De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen, gelet op het vorenstaande, voor de onderhavige zaak € 2.362,48 (kosten door een derde verleende rechtsbijstand € 876,75 + kosten deskundigen € 1.485,73).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover gericht tegen bestreden besluit I gegrond;
- verklaart het beroep voor zover gericht tegen bestreden besluit I gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit I;
- draagt verweerder op na het onherroepelijk worden van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- verklaart het beroep voor zover gericht tegen bestreden besluit II ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een schadevergoeding van € 1.000,-
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 167,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 2.362,48.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J.A.M. van Brussel, voorzitter,
mr. J.M. Janse van Mantgem en mr. S.M. Auwerda, leden, in aanwezigheid van
R.I. ten Cate, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.