ECLI:NL:RBNHO:2018:5086

• Datum uitspraak: 28 mei 2018
• Publicatiedatum: 18 juni 2018
• Zaaknummer: 16/5348
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: S.K.A. Efstratiades; A.A. Fase; M.H.L.C. Bijvoet
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand · 4 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling ontvankelijkheid en juistheid vastgestelde WOZ-waarde appartement

Eiser, huurder van een appartement, betwist de vastgestelde WOZ-waarde van €233.000 voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld door de gemeente Haarlemmermeer. De rechtbank onderzoekt eerst de ontvankelijkheid van het bezwaar en oordeelt dat het ontvangen van een op naam gestelde WOZ-beschikking voldoende procesbelang geeft om bezwaar te maken.

Vervolgens beoordeelt de rechtbank de juistheid van de vastgestelde waarde. Verweerder baseert de waarde op verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen nabij de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiser voert aan dat zijn appartement minder gunstige kenmerken heeft, zoals geen vrij uitzicht, geen lift en lekkageproblemen, en dat huurwoningen minder luxe zijn dan koopwoningen.

De rechtbank acht de verkochte appartementen vergelijkbaar en vindt dat de negatieve verschillen door verweerder voldoende zijn gecompenseerd. De door eiser genoemde lekkageproblemen zijn niet aannemelijk gemaakt. Ook de stelling dat huurwoningen minder goed onderhouden zijn, wordt verworpen. Ten slotte oordeelt de rechtbank dat Stichting [A], als eigenaar/verhuurder, terecht als belanghebbende is toegelaten in de procedure. Het beroep wordt ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het beroep van eiser tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard en de waarde blijft gehandhaafd op €233.000.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 16/5348

uitspraak van de meervoudige kamer van 28 mei 2018 in de zaak tussen

[X] , wonende te [Z] , eiser

(gemachtigden: E. Coumou en A. Oosters),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer , verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), met dagtekening 29 februari 2016, de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 233.000.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De gemachtigde heeft kort voor de zitting van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2017 een nader stuk ingediend, waarvan een afschrift aan verweerder is uitgereikt tijdens het onderzoek ter zitting. Zoals aangekondigd in dit nadere stuk is de gemachtigde (A. Oosters) niet ter zitting verschenen. Eiser is evenmin verschenen. Namens verweerder is verschenen E.J.M. Verhagen.

Bij brief van 27 juni 2017 is aan partijen meegedeeld dat de rechtbank het onderzoek heropent omdat de zaak zal worden verwezen voor behandeling door een meervoudige kamer. Het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van 16 juni 2017 is bij brief van 27 juni 2017 aan partijen gezonden.

Het onderzoek ter zitting van de meervoudige kamer heeft plaatsgevonden op 28 november 2017, alwaar namens verweerder E.J.M. Verhagen en mr. P.A. Schrijver zijn verschenen. Eiser noch zijn gemachtigde is verschenen. Van de gemachtigde (A. Oosters) is vóór de aanvang van het onderzoek ter zitting om 10.15 uur bericht ontvangen dat hij in verband met fileproblemen niet tijdig ter zitting aanwezig zou kunnen zijn. De rechtbank heeft naar aanleiding van dit bericht de aanvang van het onderzoek uitgesteld tot uiteindelijk 10.50 uur.

De voorzitter heeft het onderzoek ter zitting vervolgens geschorst teneinde de verhuurder/eigenaar in de gelegenheid te stellen als belanghebbende aan de beroepsprocedure deel te nemen.

Na toezending door verweerder van de naam en de adresgegevens van de verhuurder/eigenaar, heeft de griffier Stichting [A] in de gelegenheid gesteld schriftelijk kenbaar te maken of zij als belanghebbende aan de beroepsprocedure wenst deel nemen. Zij heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.

Bij brief van 24 januari 2018 is het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van 28 november 2017 aan partijen gezonden en zijn partijen in de gelegenheid gesteld binnen vier weken na dagtekening van de brief aan te geven of zij (opnieuw) mondeling willen worden gehoord.

Met dagtekening 22 februari 2018 heeft de gemachtigde gereageerd op het hem toegezonden proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van 28 november 2017 en daarbij vermeld dat hij geen behoefte heeft aan een nader onderzoek.

Van deze reactie is ter kennisname een afschrift aan verweerder gezonden bij brief van 6 maart 2018. Verweerder is daarbij in de gelegenheid gesteld binnen twee weken na de dag van dagtekening van deze brief te verzoeken om een nader onderzoek ter zitting. Van deze gelegenheid heeft verweerder geen gebruik gemaakt.

Bij brief van 29 maart 2018 heeft de rechtbank partijen bericht dat het onderzoek is gesloten op de dag van dagtekening van deze brief.

Overwegingen

Feiten

1. De onroerende zaak is een door eiser van Stichting [A] gehuurd appartement (hierna: het appartement).

2. Verweerder heeft de volgende gegevens over het appartement en twee - binnen een jaar vóór de waardepeildatum - verkochte appartementen in [plaats] verstrekt:

adres

bouwjr.

inh.

waarde per m³

vastgestelde waarde

waardepeildatum

[adres 1]

2003

347 m³

€ 457

€ 233.000

1 januari 2015

verkoopprijs

verkoopdatum

[adres 2]

2007

252 m³

€ 646

€ 229.500

11 december 2014

[adres 3]

2007

316 m³

€ 463

€ 225.000

23 mei 2014

3. Verweerder heeft de vastgestelde waarde van het appartement en de verkoopprijzen van de verkochte appartementen toegerekend aan

- de liggingswaarde: respectievelijk € 71.135, € 53.172 en € 65.096;

- de waarde van de bijgebouwen: respectievelijk € 4.000, € 13.450 en € 13.450;

en aan

- de waarde van het hoofdgebouw; deze laatste waarde is berekend op het aantal kubieke meters maal de hiervoor vermelde waarde per kubieke meter.

4. Voorts heeft verweerder verkoopprijzen ingebracht van de appartementen [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , die zijn verkocht in respectievelijk februari, juni en juli 2016.

5. In een aan verweerder gerichte e-mail van Stichting [A] is over het appartementencomplex [naam 1] vermeld dat in oktober 2016 een melding over waterschade is ontvangen op nummer [adres 7] , dat dit is afgehandeld en dat gevolgen voor [adres 1] onbekend zijn.

6. Eiser heeft door ‘De Juiste Waarde’ verstrekte gegevens overgelegd, afkomstig van Funda, over de verkoop van de appartementen [adres 4] , [adres 3] en [adres 2] .

7. Voorts heeft eiser een taxatiematrix ingebracht, waarin aan het appartement van eiser een waarde wordt toegekend van € 209.036, uit te splitsen in € 204.036 voor de inhoud van het appartement, uitgaande van € 588 per m³, en € 5000 voor de berging, uitgaande van € 500 per m². Bij “Opmerkingen” is onder meer vermeld dat het appartement beschikt over standaardvoorzieningen en dat er lekkageproblemen aan de ramen zijn.

In deze matrix zijn als referenties opgenomen de eveneens door verweerder genoemde verkopen van de appartementen [adres 3] en [adres 2] en de verkoop van appartement [adres 4] ; daarbij is aan appartement [adres 2] een waarde per m³ toegekend van € 843, aan appartement [adres 3] een waarde van € 677 per m³ en aan appartement [adres 4] een waarde van € 703 per m³.

Bij het appartement [adres 2] is vermeld dat sprake is van een luxe en modern afgewerkt appartement en hierbij een eigen parkeerplaats in de benedenparking behoort; aan deze parkeerplaats is een waarde van € 10.000 toegekend.

Geschil

8. Tussen partijen is in geschil of het bezwaar van eiser niet-ontvankelijk verklaard had moeten worden. Indien het antwoord ontkennend luidt, is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

9. Over de ontvankelijkheid van het bezwaar stelt eiser dat het ontvangen van een voor bezwaar vatbare beschikking meebrengt dat tegen die beschikking bezwaar kan worden gemaakt, nu de wet geen beschikkingen kent die uitsluitend ter kennisname worden verstrekt.

10. Verweerder stelt dat voor de ontvankelijkheid van het bezwaar sprake moet zijn van een belang en dat eiser als huurder van het appartement geen belang heeft bij de vastgestelde waarde en om die reden niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard in zijn bezwaar.

11. Over de vastgestelde waarde stelt eiser onder meer:

- dat zijn appartement geen vrij uitzicht heeft in tegenstelling tot de door verweerder genoemde verkochte appartementen en dat dit verschil in ligging in de taxatie van verweerder onvoldoende tot uitdrukking is gebracht;

- dat het van algemene bekendheid is dat huurwoningen een minder luxe afwerking hebben dan koopwoningen en dat dit in het onderhavige geval ook zeker zo is. Eiser verwijst hierbij naar de door hem ingebrachte taxatiematrix;

- dat de appartementen in het appartementencomplex [naam 2] over een lift beschikken, in tegenstelling tot het appartement van eiser.

12. Over de vastgestelde waarde stelt verweerder onder meer dat deze overeenkomt met de waarde zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Verweerder verwijst daarbij naar het taxatierapport, alsmede naar de verkoopprijzen van appartementen in het – naar verweerder stelt – op veel grotere schaal gebouwde appartementencomplex [naam 2] , waarvan de verkochte appartementen kleiner zijn dan het appartement van eiser. Verweerder stelt dat het appartementencomplex [naam 2] de laatste jaren een negatief imago heeft gekregen, onder meer in verband met een aldaar aangetroffen hennepplantage en de daarbij behorende ernstige overlast voor omwonenden, alsmede met geluidsoverlast en rommel in de gemeenschappelijke ruimtes, veroorzaakt door huurders van een aantal door een belegger gekochte appartementen; na een gerechtelijke procedure is aan deze verhuur een einde gekomen.

13. Tot slot beklaagt eiser zich erover dat de rechtbank Stichting [A] als verhuurder/eigenaar van het appartement van eiser in de gelegenheid heeft gesteld deel te nemen aan het geding over de aan eiser bekendgemaakte beschikking. Eiser wijst erop dat Stichting [A] tegen de eigen beschikking rechtsmiddelen kan instellen en dat het in strijd is met het besloten karakter van de belastingrechtspraak om de verhuurder/eigenaar als partij toe te laten in de procedure van eiser.

14. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Ontvankelijkheid

15. Voor de beantwoording van de vraag of het bezwaar van eiser niet-ontvankelijk verklaard had moeten worden, acht de rechtbank het arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2656 van belang. Daarin is onder meer het volgende overwogen:

“Zoals is weergegeven in onderdeel 4.12 van de conclusie van de Advocaat-Generaal, heeft de wetgever onderkend dat het door het bredere gebruik van de WOZ‑waarde mogelijk is geworden dat iemand belang heeft bij vaststelling van een hogere WOZ-waarde. Om tot een praktisch goed uitvoerbare uitwerking van dat uitgangspunt te komen, dient te worden aangenomen dat een ieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt en die in bezwaar of in een procedure voor de belastingrechter een hogere dan de vastgestelde waarde bepleit, bij vaststelling van die hogere waarde een belang heeft. De in artikel 28, lid 1, slotzin van de Wet WOZ voor de verkrijging van een beschikking gestelde eis dat het belang is gelegen in gebruik van het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift, geldt in dit verband niet. ”

16. Uit dit arrest leidt de rechtbank af dat indien iemand een op zijn naam gestelde WOZ-beschikking ontvangt en hij stelt een belang te hebben bij een vastgestelde WOZ-waarde, dit reeds voldoende is om een procesbelang aanwezig te achten. Nu verweerder eiser een op zijn naam gestelde WOZ-beschikking heeft doen toekomen en hij een lagere dan de vastgestelde waarde bepleit, dient te worden aangenomen dat eiser belang heeft bij de vaststelling van die lagere waarde. Het andersluidende standpunt van verweerder wordt derhalve verworpen. Dit betekent dat er geen aanleiding bestond het bezwaar niet-ontvankelijk te verklaren wegens ontbreken van procesbelang.

Hoogte van de vastgestelde waarde

17. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

18. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde onderbouwd met verkoopprijzen van – naar hij heeft gesteld – vergelijkbare appartementen. Nu het gaat om de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2015 gaat de rechtbank voorbij aan de gegevens van de appartementen die in 2016 zijn verkocht.

19. Gelet op de door verweerder verstrekte gegevens over de binnen een jaar vóór de waardepeildatum verkochte appartementen en het appartement van eiser acht de rechtbank deze appartementen en het appartement van eiser vergelijkbaar, zodat de verkoopprijzen van deze appartementen een onderbouwing kunnen vormen voor de vastgestelde waarde van het appartement van eiser. De rechtbank acht verweerder met de verwijzing naar die verkoopprijzen er in beginsel in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Dat wordt niet anders door de omstandigheid dat de [naam 2] een lift hebben, welke voorziening niet aanwezig is bij het appartement van eiser. Verweerder heeft erop gewezen dat andere verschillen tussen het appartement van eiser en de verkochte appartementen een op het appartement van eiser waardeverhogende invloed hebben; in dat kader wijst verweerder op de kleine schaal waarop de [naam 1] zijn gebouwd tegenover de grotere schaal waarop de [naam 2] zijn gebouwd. Voorts heeft verweerder gewezen op incidenten bij de [naam 2] die – naar aannemelijk is – het imago van het appartementencomplex [naam 2] geen goed hebben gedaan.

Hiermee is voldoende aannemelijk gemaakt dat de door eiser gestelde verschillen in negatieve zin tussen zijn appartement en de verkochte appartementen worden gecompenseerd door de door verweerder gestelde verschillen in positieve zin.

20. Eiser heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, niet aannemelijk gemaakt dat op 1 januari 2015 sprake was van zodanige lekkageproblemen dat deze van invloed zijn op de waardering van het appartement. Verweerder heeft gesteld dat indien zodanige problemen zich zouden voordoen, een huurder de eigenaar hierover zou hebben ingelicht. De rechtbank acht dit aannemelijk. Nu gesteld noch gebleken is dat eiser dit heeft gedaan, moet reeds daarom worden aangenomen dat de opsteller van de door de gemachtigde ingebrachte taxatiekaart bij zijn waardering ten onrechte rekening heeft gehouden met lekkageproblemen, zodat reeds daarom is uitgegaan van een te lage waarde per kubieke meter.

21. De stelling van eiser dat zijn appartement als huurwoning in gebruik is en dat dit meebrengt dat dit appartement minder goed is onderhouden en de kwaliteit lager ligt dan bij koopappartementen zoals de [naam 2] , is niet onderbouwd. De rechtbank verwerpt de stelling van eiser dat dit een feit van algemene bekendheid is. Voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van het appartement niet te hoog is vastgesteld.

Stichting [A]

22. Met betrekking tot de klacht van eiser dat de rechtbank Stichting [A] in de gelegenheid heeft gesteld aan deze beroepsprocedure deel te nemen, overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 8:26, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan de bestuursrechter belanghebbenden in de gelegenheid stellen als partij aan het geding deel te nemen. Het feit dat Stichting [A] eigenaar is van de woning, maakt dat zij als belanghebbende bij de vastgestelde – maar door eiser bestreden – waarde is aan te merken. Gelet hierop kan niet worden volgehouden dat de rechtbank Stichting [A] niet in de gelegenheid had mogen stellen als hiervoor beschreven. De enkele omstandigheid dat Stichting [A] – naar het zich laat aanzien – een op haar naam gestelde beschikking zal hebben ontvangen en zij daartegen rechtsmiddelen heeft kunnen instellen, maakt dit niet anders.

Slotsom

23. Het voorgaande voert tot de slotsom dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.

Proceskosten

24. Nu het beroep ongegrond verklaard dient te worden, acht de rechtbank geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, voorzitter, mr. A.A. Fase en
mr. M.H.L.C. Bijvoet, leden, in aanwezigheid van mr. E.G. van der Laan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.