Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 16/2309
uitspraak van de meervoudige kamer van 11 februari 2019 in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z] , eiseres,
(gemachtigde: mr. L.A. van Dijk),
enerzijds, en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Amsterdam, verweerder,
en
de Minister voor Rechtsbescherming, de Minister,
anderzijds.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres op 20 december 2013 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer [#] ) opgelegd en heeft bij beschikkingen heffingsrente in rekening gebracht en een boete opgelegd.
De boetebeschikking is bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 3 april 2015 vernietigd.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 4 april 2016 de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente verminderd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2017 te Haarlem. Het beroep is samen behandeld met het beroep van [A] zaaknummer 16/2308. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde, bijgestaan door [B] en [C] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. H.K. Nijkamp MSRE, bijgestaan door mr. J.B. Wieken, M.F. Kok, drs. R.H. van Selm, drs. E.F. Halhide en mr. W.T.L. Visser. De rechtbank heeft de behandeling bij afloop van de zitting geschorst.
Na de mondelinge behandeling heeft door tussenkomst van de griffier correspondentie tussen partijen plaatsgevonden. Nadien is het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is opgericht op 8 april 2008. Vanaf 30 januari 2015 luidt de naam van eiseres [X] BV.
2. De aandelen in eiseres werden ten tijde van onderhavige verkrijging gehouden door [D] . Ten tijde van de verkrijging luidde de naam van deze vennootschap [E]
N.V. (hierna: [E] ).
3. Eiseres heeft tezamen met een aantal tot dezelfde groep behorende vennootschappen een deel van een vastgoedportefeuille verkregen. Dit betreft de zogenoemde [F] -portefeuille. De verkopers van de [F] -portefeuille zijn twee dochtervennootschappen van het beursgenoteerde fonds [G] N.V., te weten [H] B.V. en [I] N.V.
4. [H] B.V. en [J] N.V. (hierna: [J] ) hebben overeenstemming bereikt over de voorwaarden van koop en verkoop van de [F] -portefeuille. Op 24 december 2007 hebben ze ter zake een Head of Terms (hierna: HOT) getekend. [J] trad in de HOT op namens twee kopers, te weten het bestaande fonds ‘ [K] ’ en een door [J] nieuw op te richten en aan [J] verbonden fonds.
5. Na het vervallen van de ontbindende voorwaarden is op 30 januari 2008 de definitieve koopovereenkomst van de [F] -portefeuille getekend. Deze heeft betrekking op 151 onroerende zaken. Partijen bij deze overeenkomst zijn [H] B.V. en [I] N.V. als verkopers (hierna: verkopers) en [J] handelend namens de nog op te richten vennootschappen [L] B.V. en [A] N.V. als kopers. Met laatst genoemde vennootschap is [A] bedoeld. Met eerstgenoemde vennootschap is eiseres bedoeld.
6. Nadien overeengekomen wijzigingen op de koopovereenkomst van 30 januari 2008 zijn door partijen op 16 april 2008 in een allonge op deze koopovereenkomst opgenomen. [J] handelt daarbij namens [M] N.V. en [A] N.V. Met laatst genoemde vennootschap is [A] bedoeld. Met eerstgenoemde vennootschap is eiseres bedoeld.
7. Vier van de 151 onroerende zaken waar de overeenkomst van 30 januari 2008 op ziet, zijn niet geleverd door verkopers aan eiseres of [A] , of tot hun groep behorende vennootschappen. Op veertien van die 151 onroerende zaken rustte een huurvoorkeursrecht of een gemeentelijk voorkeursrecht; deze werden aangeboden aan de voorkeursgerechtigden voor vaste prijzen. Twee voorkeursrechten van huurders werden vervolgens uitgeoefend. Verder zijn na het ondertekenen van de HOT, maar vóór de levering twee onroerende zaken doorverkocht aan derden. Deze zijn direct door de verkopers aan die derden geleverd.
8. De resterende 147 onroerende zaken werden op 16 april 2008 geleverd aan eiseres of haar groepsvennootschappen en aan [A] of haar groepsvennootschappen. De onroerende goederen voor eiseres en haar groepsvennootschappen werden geleverd voor een koopsom van € 383.538.697. De onroerende zaken voor [A] en haar groepsvennootschappen werden geleverd voor een koopsom van € 274.170.075.
9. Van de koopsom van € 383.538.697 is € 133.058.622 toegerekend aan de zaken voor de dochtervennootschappen van eiseres en € 250.480.075 aan de zaken voor eiseres zelf. De onroerende zaken voor eiseres zelf betroffen 71 onroerende goederen en deze werden geleverd in één notariële akte. Het laatstgenoemde bedrag staat als koopsom vermeldt in de notariële akte. Eiseres heeft over dat bedrag overdrachtsbelasting berekend en aldus ter zake van de verkrijging een bedrag van € 15.028.800 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
10. De Rijkstaxateur heeft de 71 onroerende zaken getaxeerd voor een waarde van € 325.960.000. [N] heeft ze getaxeerd voor een waarde van € 363.125.000.
11. Eiseres (dan wel vennootschappen die tot haar groep behoren) en [A] (dan wel vennootschappen die tot haar groep behoren) hebben op of na de levering op 16 april 2008 een deel van de onroerende zaken behorende tot de [F] -portefeuille doorgeleverd aan derden. In dat verband geldt onder meer:
* [A] heeft 18 onroerende zaken of aandelen van vennootschappen waartoe die onroerend zaken behoorden, verkocht aan [O] B.V. of haar dochtervennootschappen (hierna: de [O] -structuur). De [O] -structuur behoort niet tot dezelfde groep als eiseres en [A] . De toegekende (door)verkoopprijzen zijn gelijk aan de door [A] aan die 18 onroerende zaken toegekende koopsom van € 28.399.000. De doorverkoop tegen die prijs was ten tijde van de levering op 16 april 2008 al overeengekomen. [N] heeft voornoemde objecten getaxeerd op een gelijk bedrag. De Rijkstaxateur heeft voornoemde 18 objecten getaxeerd op een waarde van € 27.210.000. De levering aan de [O] -structuur heeft in of rond september 2008 plaatsgevonden.
* Eiseres heeft de volgende vijf onroerende zaken, die reeds op 16 april 2008 waren (door)verkocht aan derden, op die datum doorgeleverd:
Plaats en adres
Inkoopprijs
Verkoopprijs
Datum koopovereenkomst
Datum leveringsakte
[p]
€12.700.000
€13.100.000
10.03.2008
16.04.2008
[q]
€ 8.700.000
€ 8.950.000
15.04.2008
16.04.2008
[r]
€ 9.650.000
€ 9.960.000
13.03.2008
16.04.2008
[s]
€ 4.200.000
€ 4.350.000
10.03.2008
16.04.2008
[t]
€27.000.000
€27.400.000
27.03.2008
10.10.2008
Totaal
€ 62.250.000
€ 63.760.000
De Rijkstaxateur heeft voornoemde vijf objecten getaxeerd voor een waarde van
€ 65.430.000. [N] heeft voornoemde vijf objecten getaxeerd voor een waarde van € 74.440.000.
12. Op 10 september 2008 kondigde de Belastingdienst schriftelijk een controle voor de
overdrachtsbelasting aan in verband met voornoemde verkrijging. In dit onderzoek stond centraal de allocatie van de totale koopsom aan de afzonderlijke onroerende zaken en daarbij met name de vraag of deze koopsom ten minste de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigde. Het onderzoek heeft geresulteerd in een controlerapport. Met dagtekening 20 december 2013 zijn de volgende beschikkingen lopende het boekenonderzoek ter behoud van rechten opgelegd:
- naheffingsaanslag: € 6.117.896
- vergrijpboetes: € 910.000
- heffingsrente: € 855.485.
13. De beschikkingen zijn bij uitspraken op bezwaar als volgt verlaagd:
- naheffingsaanslag: € 4.428.594
- vergrijpboete: nihil
- heffingsrente: € 619.265.
De verschuldigde overdrachtsbelasting is gebaseerd op het standpunt van verweerder dat aan de verkregen onroerende zaken ten tijde van de verkrijging een waarde in het economische verkeer van € 324.290.000 dient te worden toegekend.
14. Bij brief van 20 juli 2017 – na de mondelinge behandeling van de zaak bij de rechtbank op 26 juni 2017 – heeft verweerder het standpunt ingenomen dat een waarde in het economische verkeer van € 302.841.843 dient te worden toegekend en zodoende de naheffingsaanslag dient te worden verminderd met een bedrag van € 1.286.889 tot € 3.141.705.
Geschil15. Partijen houdt verdeeld de vraag of ingevolge artikel 9, eerste lid van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) de waarde van de 71 onroerende zaken ten tijde van de verkrijging op een hoger bedrag dient te worden vastgesteld dan het bedrag van de koopsom van € 250.480.075. Voorts heeft eiseres verzocht om vergoeding van geleden immateriële schade.
16. Eiseres heeft zich – zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat de in de notariële akte opgenomen koopsom niet lager is dan de waarde in het economische verkeer van de verkregen onroerende zaken, aangezien deze koopsom tot stand is gekomen tussen onafhankelijke professionele partijen. Voorts heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de verkregen onroerende zaken hoger is dan de koopsom waarover overdrachtsbelasting op aangifte is voldaan. Tevens heeft verweerder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur geschonden door de wijze waarop de naheffingsaanslag is berekend. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, de naheffingsaanslag en de rentebeschikking en toekenning van een vergoeding van geleden immateriële schade.
17. Verweerder heeft zich – eveneens zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat
de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken per object moet worden beoordeeld, aangezien per verkrijging wordt geheven. De factoren ‘package deal’ en snelheid zijn factoren die de totale koopprijs van een pakket onroerende zaken negatief kunnen beïnvloeden. Dit moet in het kader van de overdrachtsbelasting buiten beschouwing worden gelaten. Ter onderbouwing wordt verwezen naar de door de Rijkstaxateur verrichte taxaties en de nadere toelichting verstrekt daarop. De door de Rijkstaxateur verrichte taxaties zijn op een zorgvuldige, volledige en juiste wijze tot stand gekomen. De taxaties worden bevestigd door de vergelijking met de koopsommen bedongen door [A] voor de 18 onroerende zaken die aan de als derde aan te merken [O] -structuur zijn verkocht en geleverd. De taxaties worden verder bevestigd door de vergelijking met de koopsommen bedongen door eiseres voor de onroerende zaken die aan derden zijn verkocht voordat eiseres die goederen geleverd had gekregen. Aangenomen dient te worden dat de gehanteerde doorverkoopprijzen in dit verband overeenkomen met de waarden in het economisch verkeer van de desbetreffende onroerende zaken ten tijde van de verkrijging door eiseres, aangezien het derden betreft. De ter zake overeengekomen (doorverkoop)prijzen zijn in overeenstemming hiermee iets hoger (voor wat betreft de verkopen door [A] ) respectievelijk iets lager (voor wat betreft de verkopen door eiseres) dan de waarden in het economisch verkeer van deze onroerende zaken volgens de taxaties van de Rijkstaxateur. De taxaties door de Rijkstaxateur – met uitzondering voor de onroerende zaken die aan derden zijn verkocht en geleverd – kunnen mitsdien als uitgangpunt worden genomen voor de bepaling van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Voor de aan derden verkochte en geleverde onroerende zaken wordt de door eiseres gehanteerde inkoop- (en doorverkoop)prijs als uitgangspunt genomen. De taxaties door [N] op 4 april 2008 onderbouwen dat de taxaties van de Rijkstaxateur niet te hoog zijn. Verder wordt verwezen naar de taxaties die in 2007 door makelaarskantoor [U] zijn opgesteld. Deze hebben geleid tot het in de brief van 20 juli 2017 nader ingenomen standpunt. Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en vermindering overeenkomstig de brief van 20 juli 2017.
Beoordeling van het geschil
Prematuur ingediend bezwaarschrift; ontvankelijkheid
18. Het bezwaarschrift is ingediend vóór de dagtekening van de naheffingsaanslag. Op grond van het bepaalde in artikel 6:10, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) blijft niet-ontvankelijkheid op grond daarvan achterwege indien het
besluit ten tijde van de indiening wel reeds tot stand was gekomen, of nog niet tot
stand was gekomen, maar eiseres redelijkerwijs kon verwachten dat dit wel reeds het
geval was. Nu reeds op 29 november 2013 een aankondigingsbrief ter zake van de
naheffingsaanslag is verstuurd, is de rechtbank van oordeel dat is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:10, eerste lid Awb.
19. Nu ook voor het overige is voldaan aan de vereisten van afdeling 6.2 Awb, zal de rechtbank eiseres ontvangen in haar beroep.
Prijs en waarde in het economisch verkeer
20. Artikel 2, eerste lid WBR luidt:
“Onder de naam ‘overdrachtsbelasting’ wordt een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.”
21. De maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting is geregeld in afdeling 2 van
de WBR. Artikel 9, eerste lid WBR luidt als volgt:
“De belasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak of het recht waaraan deze is onderworpen, waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde is ten minste gelijk aan die van de tegenprestatie.”
22. De verkrijging van een onroerend goed vindt ingevolge artikel 8, eerste lid, van de WBR, plaats op het moment van opmaking van de akte van levering. Op dat tijdstip dient de waarde in het economisch verkeer te worden bepaald.
23. Artikel 52 WBR Pro verduidelijkt wat onder waarde moet worden verstaan:
“Onder waarde wordt verstaan: waarde in het economische verkeer.”
24. De Hoge Raad heeft het begrip waarde in het economisch verkeer als volgt
gedefinieerd:
“Ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, dient als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend, in het algemeen te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed.”
25. In het onderhavige geval is een koopsom overeengekomen voor een pakket van 147 onroerende zaken. Niet in geschil is dat deze koopsom is overeengekomen tussen onafhankelijke partijen, die zodoende zakelijk handelen. Eiseres en de verkopers hebben de koopsom verdeeld over de verschillende onroerende zaken en aldus een koopsom bepaald voor bepaalde onroerende zaken dan wel pakketten van onroerende zaken. In geschil is of de aan de door eiseres verkregen 71 onroerende zaken toegerekende inkoopprijs van
€ 250.480.075 de waarde in het economisch verkeer is, zoals eiseres stelt en verweerder bestrijdt.
€ 250.480.075 de waarde in het economisch verkeer is, zoals eiseres stelt en verweerder bestrijdt.
26. De bewijslast bij afwijking van de gehanteerde koopsom als maatstaf van heffing ligt in beginsel bij verweerder (vergelijk HR 3 januari 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1902). Indien deze de mening is toegedaan dat de waarde in het economische verkeer hoger is dan de overeengekomen koopprijs, zal hij die hogere waarde in het economische verkeer dienen te onderbouwen aan de hand van bijvoorbeeld een taxatie(verslag). De bewijslast in deze ligt dus bij verweerder.
Verkrijging onroerende zaak is onderdeel van meeromvattende overeenkomst
27. Uit de hierboven weergegeven bepalingen uit de WRB kan naar het oordeel van de rechtbank geen andere gevolgtrekking worden ontleend dan dat het belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting de verkrijging van een onroerende zaak is. Indien tegelijkertijd twee of meer onroerende zaken worden verkregen (bijvoorbeeld door levering bij dezelfde notariële akte), is dan ook sprake van evenzovele belastbare feiten. Per belastbaar feit dient de heffingsmaatstaf te worden bepaald, alsook de beoordeling plaats te vinden of in een voorkomend geval een verlaagd tarief dan wel een vrijstelling van toepassing is. Dit is niet anders wanneer in de aangifte voor de overdrachtsbelasting als heffingsgrondslag en/of verschuldigde belasting een totaalbedrag wordt vermeld. In de tekst van de WBR, de parlementaire geschiedenis van de WBR noch in de jurisprudentie is naar het oordeel van de rechtbank een aanknopingspunt te vinden voor de door eiseres veronderstelde “connexiteit”, dat wil zeggen een toetsing op het niveau van de transactie van de volledige portefeuille van verkochte onroerende zaken. De heffing van overdrachtsbelasting richt zich louter op de waarde van het object en haar intrinsieke eigenschappen als zodanig.
28. Handel in zakelijke verhoudingen, waarin mag worden verondersteld dat partijen ‘at arm’s length’ met elkaar handelen, resulteert naar het oordeel van de rechtbank erin dat de gehele transactie als zodanig, het geheel van overeengekomen rechten en verplichtingen over en weer, als zakelijk kan worden getypeerd. Dit doet niet af aan de mogelijkheid dat de totale waarde in het economisch verkeer – in overeenstemming met de bovenstaande definitie van de Hoge Raad – van de bij die handel betrokken zaken hoger is dan de voor de in de transactie betrokken zaken overeengekomen prijs. De mogelijkheid bestaat immers dat tegenover de overdracht van de zaken rechten en/of verplichtingen staan die een waardedrukkend of -verhogend effect hebben gehad op de totale prijs.
29. In dit verband verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden van 1 augustus 2001, ECLI:NL:GHLEE:AB3157, en het daarop gevolgde arrest Hoge Raad van 21 februari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF4925, waarbij de zaak in cassatie met toepassing van artikel 81 RO Pro is afgedaan. In deze zaak heeft een verkrijger een aantal pakketten onroerende zaken gekocht en voor een deel op dezelfde dag doorverkocht en
-geleverd aan een derde voor een hogere prijs dan hij zelf was verschuldigd. Die hogere prijs vertegenwoordigt, aldus het Gerechtshof, de waarde in het economische verkeer. Hieruit volgt dat geabstraheerd dient te worden van waardedrukkende of -verhogende effecten op de overeengekomen koopsom. Dit volgt ook uit de parlementaire geschiedenis, in het bijzonder Tweede Kamer, zitting 1969-1970, 10560, nr. 7 (Memorie van Antwoord), pagina 9, waarin is aangegeven dat bij een samenstel van opeenvolgende contracten de hoogste van de bij die contracten bedongen tegenprestaties bepalend is voor de maatstaf van heffing.
30. Een lagere koopsom dan de waarde in het economische verkeer van elk van de afzonderlijke onroerende zaken kan naar het oordeel van de rechtbank in een transactie als de onderhavige gelegen zijn in aspecten welke niet meegenomen dienen te worden in de bepaling van de hoogte van de maatstaf van heffing voor de onroerende zaken. In dit kader kan bij wijze van voorbeeld worden gedacht aan het verlenen van een kwantumkorting, bijvoorbeeld in verband met het gemak voor de verkopende partij dat de gehele onroerendgoedportefeuille in een keer van eigenaar verwisselt in plaats van het gedurende een lange(re) periode verkopen van de afzonderlijke onroerende zaken. Datzelfde heeft te gelden indien de verkoop onderdeel vormt van een herstructurering van de onroerendgoedportefeuille, of indien een verkoper de transactie op korte termijn wenst te realiseren. Immers, deze aspecten zijn niet een (intrinsiek) onderdeel van (de waarde) van de onroerende zaken als zodanig noch staan deze in rechtstreeks verband met de onroerende zaken als zodanig.
Korting
31. Verweerder heeft in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat de tijdsdruk waaronder de verkoop diende plaats te vinden heeft geleid tot een niet-marginale korting op de koopsom voor de door eiseres, [A] en hun groepsvennootschappen verkregen 147 onroerende zaken. De rechtbank wijst op paragraaf 4.2 van het controlerapport. Daarin wordt onder meer aangehaald een power point presentatie van de verkopers waarin expliciet staat aangegeven dat bij verkoop ‘in separate categories’ een grotere groep kopers zou worden aangesproken, hetgeen tot een iets hoger resultaat zou leiden (gesproken wordt van percentages van 6,25 en 5,7), maar dat dit ten koste zou gaan van de vereiste snelheid. Ook wordt verwezen naar een e-mail van de heer Grossman van 16 april 2008, welke tot de gedingstukken behoort. In de bijlage bij de e-mail is onder meer vermeld dat in december 2007 de kopende partij gelegenheid kreeg om op zeer korte termijn een indicatief bod uit te brengen, dat verkopers een belang hadden een koopovereenkomst te sluiten zonder voorbehoud vóór februari 2008 in verband met het sluiten van hun boekjaar op 1 februari en dat verkopers niet de mogelijkheid hadden de juiste koper te vinden voor de betreffende panden omdat zij vanwege de korte termijn niet een ‘uitpondprijs’ voor de portefeuille konden realiseren, Hieruit blijkt de urgentie om de transactie snel af te ronden vóór 1 februari 2008. Dit klemt te meer nu gelet op het door partijen ter zitting gestelde is komen vast te staan dat ten tijde van de transactie sprake is geweest van een zogenoemde verkopersmarkt. Eiseres heeft onvoldoende aangevoerd ter onderbouwing van haar standpunt dat van een korting geen sprake is.
32. De taxaties van de Rijkstaxateur van de afzonderlijke onroerende zaken, de daarop gegeven schriftelijke toelichting van 29 maart 2016 en de mondelinge toelichting ter zitting bieden naar het oordeel van de rechtbank op overtuigende wijze feitelijke steun voor het oordeel dat de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaken hoger is dan de toegerekende koopprijzen. De taxaties van de overgedragen onroerende zaken resulteren in een hogere waarde dan de door [J] namens eiseres en de groepsvennootschappen overeengekomen koopsom. Op individueel niveau komt het voor dat een aan een onroerende zaak toegerekend deel van de inkoopprijs hoger is dan de taxatie van de Rijkstaxateur, doch dat doet niet af aan het feit dat een prijs voor het totale pakket is overeengekomen die circa 9% lager is dan het totaal van de getaxeerde waarden. Dit resulteert zowel in absolute als in relatieve zin niet in een marginale afwijking. Het wijst erop dat waardedrukkende factoren de koopsom voor de onroerende zaken hebben beïnvloed. In dit verband overweegt de rechtbank dat eiseres’ stelling dat taxaties geen exacte wetenschap zijn, op zich juist is, doch dat deze enkele constatering uiteraard niet tot de conclusie leidt dat de taxaties van de Rijkstaxateur niet kloppen. Verder zijn naar het oordeel van de rechtbank de door de Rijkstaxateur verrichte taxaties op een zorgvuldige, volledige en juiste wijze tot stand gekomen. Hieromtrent overweegt de rechtbank het volgende.
33. Uit de stukken en de ter zitting gegeven toelichting is het volgende gebleken. De Rijkstaxateur heeft de panden voor zover mogelijk grotendeels inpandig bekeken. Hij heeft zich vervolgens gebaseerd op informatie betreffende lopende huurcontracten en verhuurde referentieobjecten, en heeft mede aan de hand daarvan de netto huurwaarde bepaald. Deze is herleid tot een waarde met toepassing van een kapitalisatiefactor, welke is bepaald aan de hand van een berekend netto-aanvangsrendement en verkochte referentieobjecten, alsmede een correctie voor kosten koper, afhankelijk van het soort object. Daarbij is de waarde in voorkomend geval gecorrigeerd vanwege achterstallig onderhoud, aanwezigheid van ongebonden grond, mee verkochte bouwplannen, verwijderingskosten van asbest, leegstand en dergelijke. Hieruit leidt de rechtbank af dat de Rijkstaxateur op zorgvuldige wijze de onroerende zaken heeft getaxeerd. De kritiek van eiseres op de taxaties, met name verwoord in haar brief van 15 december 2013 en haar pleitnota, is summier. Dat ook andere methoden hadden kunnen worden toegepast voor de bepaling van de waarden in het economisch verkeer, zoals eiseres heeft gesteld, leidt op zich niet tot de conclusie dat de toegepaste methode onjuist is. Eiseres heeft onvoldoende onderbouwd dat in te beperkte mate rekening is gehouden met bestaande risico’s, dat de onderhoudstoestand slechter was dan aangenomen en dat de gebruikte referentieobjecten onjuist zijn dan wel in onvoldoende mate rekening is gehouden met verschillen. Aannemelijk is voorts dat de door eiseres ter onderbouwing genoemde gerealiseerde verkoopprijzen negatief zijn beïnvloed door de crisis op de onroerendgoedmarkt in oktober 2008. Dat in de jaarrekening van de verkopers de waarden van de onroerende zaken aanzienlijk lager zijn gesteld en dat de vastgestelde waarden voor de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) lager zijn, leidt ook niet tot de conclusie dat de waarden onjuist zijn. De bij de waardering voor de jaarrekening in acht te nemen uitgangspunten zijn voorts van een andere orde en voor de bepaling van de waarde in het economisch verkeer niet bruikbaar. In dit verband wordt ook verwezen naar paragraaf 5.2 van het controlerapport. De mate van juistheid van de ingevolge de Wet WOZ vastgestelde waarden kan in deze niet nader worden onderzocht, terwijl de bij die waardering in acht te nemen uitgangspunten ook tot lagere waarden hebben kunnen leiden. Verweerder heeft ter zitting voldoende gemotiveerd weersproken dat ten onrechte geen rekening is gehouden met een toekomstige canonverplichting bij het object [V] en waarom zonder nadelig effect op de taxaties verschillende percentages voor rente zijn gebruikt. De stellingen van eiseres leiden dan ook niet tot de conclusie dat (de uitgangspunten en cijfermatige onderbouwingen van) de taxaties onjuist zijn. Het lag op de weg van eiseres om met nadere onderbouwingen van de door haar voorgestane waarden te komen.
34. De taxaties door [N] wijzen er ook op dat de taxaties van de Rijkstaxateur niet te hoog zijn. Daarbij weegt mee dat [N] als onafhankelijk en gerenommeerd taxateur moet worden aangemerkt. De door eiseres gegeven verklaring dat deze taxaties mede vanwege het doel, te weten de verkrijging van financiering, te hoog waren, is niet onderbouwd. Verder is niet in geschil dat de inkoop- en doorverkoopprijzen van de 18 onroerende zaken voor de [O] -structuur, een derde ten opzichte van eiseres en [A] , gelijk zijn aan de door [N] uitgevoerde taxaties van die zaken.
35. Opgemerkt wordt dat verweerder ten aanzien van de 18 onroerende zaken die [A] aan de [O] -structuur heeft doorverkocht en -geleverd terecht het standpunt heeft ingenomen dat [A] voldoende overdrachtsbelasting had voldaan. Immers, de doorverkoopprijzen waren gelijk aan de door [A] aan die onroerende zaken toegerekende (in)koopprijzen van in totaal € 28.399.000, terwijl de [O] -structuur een derde is. Verweerder heeft gesteld noch aannemelijk gemaakt dat de doorverkoopprijzen niet de waarde in het economisch verkeer vormden. Vergelijking van de taxaties van de Rijkstaxateur van deze onroerende zaken van in totaal € 27.210.000 met de overeengekomen hogere prijzen leidt niet tot de conclusie dat de taxaties te hoog zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van een aanvaardbaar verschil van circa 1%.
36. Met betrekking tot de 5 onroerende zaken die eiseres heeft doorverkocht en -geleverd aan derden op dezelfde datum waarop zij deze geleverd kreeg, merkt de rechtbank ten overvloede op dat verweerder de naheffingsaanslag terecht heeft gebaseerd op de ten opzichte van de inkoopprijzen hogere doorverkoopprijzen. Verwezen wordt naar de hiervoor aangehaalde uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 1 augustus 2001. Vergelijking van de taxaties van de Rijkstaxateur van deze onroerende zaken van in totaal € 65.430.000 met de overeengekomen lagere doorverkoopprijs van € 63.760.000 leidt voorts niet tot de conclusie dat de taxaties te hoog zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is ook hier sprake van een aanvaardbaar verschil van circa 1%.
Schending zorgvuldigheidbeginsel, fair play-beginsel en vertrouwensbeginsel
37. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder in strijd met de algemene beginsel van behoorlijk bestuur heeft gehandeld, in het bijzonder met het zorgvuldigheidsbeginsel, het beginsel van fair play en het vertrouwensbeginsel. Ter onderbouwing heeft zij aangevoerd dat verweerder uitsluitend naheft over die onroerende zaken welke – gelet op de taxaties van de Rijkstaxateur – tot een te lage maatstaf in de aangifte zijn betrokken, maar geen vermindering geeft voor die onroerende zaken welke – gelet op de taxaties van de Rijkstaxateur – tot een te hoog bedrag zijn aangegeven, zonder het bieden van interne compensatie. Er wordt bij eiseres en [A] overdrachtsbelasting nageheven over een maatstaf van heffing van circa € 105 miljoen, terwijl de Rijkstaxateur het waardeverschil met de in totaal verkochte portefeuille op een lager bedrag, te weten circa € 70 miljoen, taxeert. De overheid krijgt zo teveel overdrachtsbelasting. Dat dient ertoe te leiden dat de naheffingsaanslag moet worden vernietigd, aldus eiseres. Verweerder heeft een en ander gemotiveerd bestreden en gewezen op de wetssystematiek welke zijns inziens tot deze uitkomst leidt.
38. De rechtbank is van oordeel dat eiseres met al hetgeen zij heeft gesteld niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder de hiervoor vermelde beginselen heeft geschonden. Dat tussen partijen een diepgaand verschil van inzicht bestaat over hetgeen als een juiste wetsuitleg moet worden geduid, maakt dat niet anders en kan niet worden gekwalificeerd als een schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In dit verband merkt de rechtbank het volgende op. De mogelijkheid is reëel dat ter zake van de koop van de portefeuille onjuiste verschuivingen hebben plaatsgevonden bij de toerekening van de inkoopsom aan de diverse onroerende zaken die onderdeel uitmaakten van de transactie. Eiseres heeft in dit verband gesteld dat bij de bepaling van de koopsom voor de gehele portefeuille de verkoopprijzen van de verschillende onroerende goederen zijn gewaardeerd door uit te gaan van algemene uitgangspunten en gemiddelde omstandigheden. Per saldo, gelet op de omvang van de portefeuille, resulteerde dat volgens eiseres in een reële prijs voor het totaal. De rechtbank acht dit op zich een niet onlogische en niet onredelijke redenering, zij het dat deze voor de totaalprijs in het onderhavige geval – gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen – niet opgaat. In ieder geval is het in een dergelijk geval aan eiseres om de overeengekomen koopsom op een dusdanige wijze te alloceren dat op juiste wijze, dat wil zeggen in overeenstemming met het recht, overdrachtsbelasting wordt geheven. Dat bij andere verkrijgers van de onroerende zaken misschien teveel overdrachtsbelasting op aangifte is voldaan, doet aan de juistheid van de onderhavige naheffingsaanslag niet af.
39. Eiseres heeft het beroep op het vertrouwensbeginsel ook onderbouwd met een passage van de website van de Belastingdienst betreffende de waarde in het economisch verkeer. Dit faalt ook. Het beroep is onvoldoende onderbouwd. In het bijzonder is onvoldoende onderbouwd dat deze passage tot gevolg heeft dat de waarde in het economische verkeer van de verkregen onroerende zaken op andere wijze moet worden bepaald dan hiervoor overwogen.
Conclusie
40. De beroepsgronden kunnen niet slagen. Aangezien verweerder na de mondelinge behandeling het standpunt heeft ingenomen dat de naheffingsaanslag moet worden verminderd, dient het beroep louter op die grond gegrond te worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
41. Eiseres heeft de rechtbank verzocht om een schadevergoeding in verband met een overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Op grond van de arresten van de Hoge Raad van 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666, en 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:199, is een termijn van zes maanden voor de behandeling van een bezwaar redelijk en voor de beroepsfase een termijn van anderhalf jaar. De termijn vangt in beginsel aan op het moment waarop verweerder het (gemotiveerde) bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voorts neemt de rechtbank in aanmerking dat de beroepen met de zaaknummers 16/2308 en 16/2309 in hoofdzaak hetzelfde onderwerp hebben. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 17 november 2017, ECLI:NL:HR:2017:2875, houdt de rechtbank het ervoor dat de gezamenlijke behandeling van beide beroepen van invloed is geweest op de spanning, het ongemak en de onzekerheid die worden ondervonden door een te lang durende procedure. De rechtbank ziet hierin reden voor een matiging van de wegens schending van de redelijke termijn toe te kennen schadevergoeding.
42. Het bezwaarschrift is ingekomen bij verweerder op 19 december 2013. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 4 april 2016. Op 9 februari 2019 wordt uitspraak gedaan door de rechtbank. Er is dus sprake van een overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en beroep tezamen met een termijn van (afgerond) 38 maanden. Bijzondere omstandigheden welke een afwijking van de termijn van twee jaar kunnen rechtvaardigen zijn, is gesteld noch gebleken. Verweerder heeft volstaan met de opmerking dat een deel van de vertraging is toe te rekenen aan eiseres maar heeft dat niet nader concreet en inzichtelijk gemaakt, zodat de rechtbank dat passeert. Uitgaande van een vergoeding van € 500 per half jaar termijnoverschrijding heeft eiser recht op een bedrag aan vergoeding wegens ondervonden immateriële schade van € 3.500 (7 maal € 500). Gelijk hiervoor is overwogen ziet de rechtbank reden voor matiging; in de omstandigheid dat beide zaken vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift tot en met het onderzoek ter zitting bij de rechtbank gezamenlijk zijn behandeld, acht de rechtbank een matiging tot € 1.750 gepast. De overschrijding van de redelijke termijn is voor 22 maanden toe te rekenen aan verweerder en voor een deel van 16 maanden aan de rechtbank.
43. Verweerder dient derhalve een bedrag van 22/38 x €1.750, oftewel € 1.013,16 aan immateriële schade aan eisers te vergoeden. De Minister zal worden veroordeeld tot betaling van 16/38 x € 1.750 oftewel € 736,84.
Proceskosten
44. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. De beroepen met de zaaknummers 16/2308 en 16/2309 zijn samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). De rechtbank verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad van 17 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:439, waarin het volgende is overwogen:
“Samenhangende zaken worden op grond van artikel 3, lid 1, Bpb voor de vergoeding van kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand beschouwd als één zaak. ‘Samenhangende zaken’ zijn op grond van artikel 3, lid 2, Bpb door een of meer belanghebbenden gemaakte bezwaren of ingestelde beroepen die door het bestuursorgaan of de bestuursrechter gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig zijn behandeld, waarin rechtsbijstand is verleend door dezelfde persoon dan wel door een of meer personen die deel uitmaken van hetzelfde samenwerkingsverband en van wie de werkzaamheden in elk van de zaken nagenoeg identiek konden zijn.
45. De rechtbank stelt de kosten van beide procedures aldus vast op de voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand aldus op € 1.280 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1), waarvan de helft, te weten € 640, aan de onderhavige zaak wordt toegekend.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar en vermindert de naheffingsaanslag tot een te betalen bedrag van € 3.141.705;
- veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 736,84;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.013,16;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 640, en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.N. van Rijn, voorzitter, en mr. B. van Walderveen en mr. M.C. van As, leden, in aanwezigheid van mr. drs. K.M.E. de Moor, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2019.
griffier voorzitter
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.