Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 18/4017
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2019 in de zaak tussen
[X ] , wonende te [Z] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
(gemachtigde: A. Bruijn ).
Partijen worden hierna [X ] en de heffingsambtenaar genoemd.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 950.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
[X ] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 4 september 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
[X ] heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2019 te Haarlem.
[X ] is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door M. Kemp (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. [X ] is eigenaar van de woning.
2. De woning is een twee-onder-een-kapwoning. De inhoud bedraagt 585 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 472 m².
Geschil3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017.
4. [X ] vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de transactieprijs van de woning van zijn directe buren, [b] . Die woning is volgens [X ] een vergelijkbare woning. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobject [c] te [Z] is ongeschikt gelet op de inhoud en de oppervlakte van het perceel. De overige referentieobjecten zijn volgens [X ] ongeschikt omdat deze zijn uitgebouwd en gemoderniseerd terwijl zijn woning dat niet is. [X ] betoogt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op maximaal € 824.000.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen. De heffingsambtenaar acht de buurwoning van [X ] geen geschikt referentieobject omdat dat een hoekwoning betreft, terwijl de woning van [X ] een twee-onder-een-kapwoning betreft.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
De beoordeling door de rechtbank
7. De waarde van de woning die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van [X ] ?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
9. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd. Uit het waarderapport en de bijlage waardeopbouw volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is het vergelijkingsobject [c] niet goed vergelijkbaar met de woning van [X ] omdat de inhoud van dit vergelijkingsobject meer dan een derde groter is dan de inhoud van de woning van [X ] . Over de inhoud van het vergelijkingsobject [d] bestaat naar het oordeel van de rechtbank te veel onduidelijkheid. In de bezwaarfase zou deze woning een inhoud hebben gehad van 710 m³ en in de beroepsfase een inhoud van 505 m³. Gelet op deze onduidelijkheid, die ter zitting door de heffingsambtenaar niet kon worden weggenomen, laat de rechtbank dit vergelijkingsobject buiten beschouwing. De in het waarderapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten [e] en [f] zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning van [X ] . De verschillen tussen de woning en de twee resterende vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
11. [X ] voert aan dat de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten zijn gemoderniseerd en uitgebouwd terwijl zijn woning gedateerd is.
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onderkend dat de woning van [X ] wat betreft ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’ afwijkt van de vergelijkingsobjecten. Zo is in het waarderapport de ‘Onderhoudstoestand’ van de woning van [X ] als ‘2 – onvoldoende’ beoordeeld en de ‘Voorzieningen’ zijn als ‘1 – slecht’ beoordeeld. Bij [e] zijn die waarden respectievelijk ‘2 – onvoldoende’ en ‘2 – onvoldoende’. Bij [f] zijn die waarden respectievelijk ‘3 – voldoende’ en ‘3 – voldoende’. Uit het waarderapport volgt dat er correcties zijn toegepast voor deze verschillen. Niet is gebleken dat de heffingsambtenaar aldus onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van [X ] en de vergelijkingsobjecten.
13. Het voorgaande laat onverlet dat [X ] feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.
14. [X ] heeft verwezen naar de woning [b] . Deze woning is naast de woning van [X ] gelegen en in maart 2018 verkocht voor € 824.000. Volgens [X ] is deze woning, net als de woning van [X ] , afkomstig uit hetzelfde bouwjaar, heeft die woning dezelfde bouwstijl, is goed onderhouden, gedateerd, niet gemoderniseerd noch uitgebouwd. Verweerder heeft daartegen ingebracht dat het door [X ] aangedragen vergelijkingsobject onvoldoende vergelijkbaar is met de woning van [X ] . Immers, het vergelijkingsobject is een hoekwoning. Weliswaar is het een drie-onder-een-kapwoning, maar dat is geen type dat door de heffingsambtenaar bij de WOZ waarderingen binnen de gemeente als aparte categorie wordt aangemerkt. De woning van [X ] is daarentegen een twee-onder-een-kapwoning, welke soort woning bij de WOZ waarderingen binnen de gemeente wel als aparte categorie wordt aangemerkt.
15. De rechtbank is, mede gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting over de verschillende binnen de gemeente bij de WOZ waardering te onderscheiden categorieën van woningen met de heffingsambtenaar van oordeel dat de woning [b] een andere type woning betreft dan de woning van [X ] . De woning aan het [b] is daarom ongeschikt als vergelijkingsobject. Overigens heeft eiser onvoldoende specifieke gegevens overgelegd, zoals inhoud, oppervlakte en perceelgrootte van [b] om tot een vergelijking te komen.
16. De rechtbank ziet geen aanleiding om de waarde te verlagen.
Conclusie
17. Het beroep is ongegrond. [X ] krijgt dus geen gelijk.
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Kleefmann, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. Schaafsma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.