Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/4895
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.092.000. Op hetzelfde biljet zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen, afvalstoffenheffing en rioolheffing 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft een nader stuk van eiser ontvangen, dat in afschrift is verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2020. Eiser is verschenen, samen met [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] en [C] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is gelegen op de hoek van een rij van drie woningen en heeft een garage en een aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer 660 m³ en de oppervlakte van het perceel is 405 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
3. In het betoog van eiser staat centraal dat zijn woning behoort tot een groep woningen aan de [# 1] die als een ensemble door dezelfde architect zijn ontworpen, gelijktijdig zijn gebouwd en qua ligging (aan een plantsoen met vijver) vergelijkbaar zijn. Volgens eiser komt het in strijd met het gelijkheidsbeginsel dat deze woningen sterk uiteenlopende WOZ-waarden hebben. Eiser vindt dat daarbij geen onderscheid moet worden gemaakt tussen hoekwoningen en twee-onder-één-kapwoningen. Voor al deze woningen zouden dezelfde referentiewoningen moeten worden gebruikt. Bij nader stuk van 2 december 2019 bepleit eiser uiteindelijk primair een waarde van € 936.000 en subsidiair een waarde van € 982.500. Eiser verzoekt primair dezelfde WOZ-waarde als het object [b] te [Z] aan te houden. Het subsidiaire standpunt is gebaseerd op de gemiddelde WOZ-waarde van [c] en [d] te [Z] . Eiser betoogt verder dat de ligging van zijn woning minder goed is dan de heffingsambtenaar aanneemt. De woning ligt weliswaar aan een vijver, maar het directe uitzicht vanuit de woonkamer wordt bepaald door kleinschalige woningen. Bovendien ligt de woning tegenover een brug, hetgeen privacygevoelig is. Voor zover de ligging aan de vijver de waarde positief beïnvloedt, geldt dat evengoed voor de andere woningen aan de [# 1] waar eiser naar verwijst, aldus eiser. Eiser is voorts van mening dat de vastgestelde waarde niet logisch is in het licht van de waarden op andere peildata. Ook werd hij onaangenaam verrast doordat twee van de drie vergelijkingsobjecten die in het taxatieverslag waren genoemd, in de uitspraak op bezwaar werden vervangen. Dit is naar zijn mening onzorgvuldig. Tot slot klaagt eiser erover dat zijn bezwaren met zo min mogelijk energie worden afgehandeld en geen prioriteit hebben.
4. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, waarin onder meer een waardematrix is opgenomen. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 1.095.000. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ( [e] , [f] en [g] , alle te [Z] ). Met betrekking tot [b] wijst verweerder erop dat gebruikte referentiewoningen uit dezelfde bouwgroep komen als de woning van eiser ( [# 2] ). Het verschil in waarde wordt verklaard doordat de inhoud (549 m3) en het perceeloppervlak (349 m²) van [b] veel kleiner zijn dan van de woning van eiser. Bovendien ligt [b] aan een T-splitsing, waardoor de tuin langs de weg ligt. In het algemeen zijn hoekwoningen (zoals de woning van eiser) en twee-onder-één-kapwoningen (zoals [c] en [d] ) volgens verweerder ook onvoldoende vergelijkbaar. Daarom moeten ze ook aan de hand van verschillende referentiewoningen worden gewaardeerd. Hij verwijst in dit verband naar de uitspraak van deze rechtbank van
4 maart 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:1933. Verweerder betwist dat de kleinschalige woningen tegenover de woning van eiser, die op 85 meter afstand liggen, de waarde van de woning van eiser (in objectieve zin) negatief beïnvloeden. De wisseling van vergelijkingsobjecten tussen het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar heeft volgens verweerder plaatsgevonden omdat de nieuwe vergelijkingsobjecten dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht. Voor zover in eisers betoog een klacht over het motiveringsbeginsel besloten ligt, meent verweerder dat deze niet tot vernietiging van het bestreden besluit kan leiden. Dit volgt volgens verweerder uit het arrest van de Hoge Raad van 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Waardering van de woning
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank neemt daarbij in het bijzonder het volgende in aanmerking.
8. De rechtbank volgt verweerder in diens stelling dat hoekwoningen in een rij van drie woningen (zoals de onderhavige woning) beter vergelijkbaar zijn met hoekwoningen in het algemeen, dan met twee-onder-één-kapwoningen. Behalve op de door verweerder aangehaalde uitspraak wijst de rechtbank in dit verband op de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 29 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9109, r.o. 4.2 en die van de Rechtbank Den Haag van 30 april 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:4444, r.o. 7. Dat betekent dat verweerder zich bij de keuze van vergelijkingsobjecten terecht heeft beperkt tot hoekwoningen.
9. Voor zover eiser betoogt dat verweerder ten onrechte de factor 4 (goed) heeft toegekend aan de ligging van de woning, verwerpt de rechtbank zijn betoog. Tussen partijen is niet in geschil dat de vijverpartij aan de voorzijde van de woning een factor is die de waarde van de woning positief beïnvloedt. De rechtbank acht zonder nadere onderbouwing echter niet aannemelijk dat de aanwezigheid van kleinschalige woningen met een lagere WOZ-waarde in de omgeving van de woning een noemenswaardige negatieve invloed heeft op de waarde van de woning.
10. De vergelijkingen die eiser trekt met de vastgestelde waarden van de woning en die van andere woningen op andere waardepeildata gaan niet op. In de hiervoor vermelde methode van systematische vergelijking wordt de waarde van een woning op de waardepeildatum vastgesteld op basis van verkooptransacties die zo dicht mogelijk bij die waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Dat heeft tot gevolg dat voor iedere nieuwe WOZ-waardering met een andere waardepeildatum in het algemeen nieuwe verkooptransacties moeten worden gezocht. Een WOZ-waarde met de ene waardepeildatum kan daarom in de regel niet worden afgeleid uit een WOZ-waarde met een andere waardepeildatum.
Gelijkheidsbeginsel
11. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) verweerder een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk van begunstiging of c) de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden.
12. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een juiste waardevaststelling volgens de Wet WOZ moet worden gepasseerd onder meer in het geval dat de heffingsambtenaar in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld. Dit is de zogeheten meerderheidsregel. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 blijkt dat de vergelijkbare gevallen moeten bestaan uit identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen deze woningen verwaarloosbaar zijn.
13. Hiervoor is reeds geoordeeld dat hoekwoningen in een rij van drie woningen (zoals de woning) beter vergelijkbaar zijn met hoekwoningen in het algemeen, dan met twee-onder-één-kapwoningen. De verschillen tussen woningen van die twee types zijn dus ook niet verwaarloosbaar. Daarom faalt eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel, voor zover eiser in dat verband zijn woning wil vergelijken met de woningen aan de [c] en [d] . Omdat deze woningen twee-onder-één-kapwoningen zijn, is geen sprake van rechtens en feitelijk vergelijkbare gevallen, ook al zijn deze woningen gebouwd in dezelfde architectonische stijl. Aan eiser kan worden toegegeven dat het opmerkelijk te noemen is dat een categorisering als hoekwoning in het onderhavige geval leidt tot een hogere waarde dan een categorisering als twee-onder-één-kapwoning. Die constatering leidt voor eiser echter niet tot een andere uitkomst, omdat de vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt om zijn woning te waarderen, naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar zijn met die woning. Of de waarden van de [c] en [d] juist zijn vastgesteld, kan in deze procedure niet worden beoordeeld, omdat die alleen betrekking heeft op de ten aanzien van eiser gegeven WOZ-beschikking.
14. Hoewel de woning aan de [b] wel een hoekwoning is, faalt ook met betrekking tot deze woning het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het perceeloppervlak van deze woning kleiner is dan dat van de woning van eiser en dat deze woning aan een T-splitsing ligt, waardoor de tuin langs de weg ligt. Die verschillen bieden voldoende verklaring voor het verschil in waarde. Daardoor is ook deze woning naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met de woning voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel.
15. Ten slotte is gesteld noch gebleken dat verweerder bij de waardering van de woningen aan de [b] , [c] en [d] heeft gehandeld op basis van begunstigend beleid of met een oogmerk van begunstiging.
16. Het voorgaande brengt mee dat het gelijkheidsbeginsel in dit geval niet is geschonden.
Afhandeling van het bezwaar
17. Eiser heeft zich erover beklaagd dat verweerder zijn bezwaar weinig voortvarend ter hand heeft genomen. Die klacht kan in deze procedure echter niet leiden tot enig rechtsgevolg, omdat eiser verweerder niet in gebreke heeft gesteld en de redelijke termijn voor de behandeling van zijn zaak in eerste aanleg niet is overschreden.
18. De rechtbank ziet in dat de wisseling van vergelijkingsobjecten tussen het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar voor eiser als een verrassing kwam. De rechtbank beschouwt die wisseling echter niet als een onzorgvuldig handelen van verweerder. Het aanpassen van de vergelijkingsobjecten wijst eerder erop dat verweerder in de bezwaarfase aanvullend onderzoek heeft verricht om betere vergelijkingsobjecten te vinden. Het vergaren van zulke kennis over de relevante feiten past bij een zorgvuldige heroverweging van de bestreden WOZ-beschikking. De aanpassing leidt ook niet tot een ondeugdelijke motivering van de uitspraak op bezwaar. De gedachtegang die aan de uitspraak op bezwaar ten grondslag ligt is namelijk naar het oordeel van de rechtbank ondanks die aanpassing goed te volgen.
Slotsom
19. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 21 juli 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
De rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.