Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 18/3719
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2019 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [A WONING] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 394.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2019 te Haarlem.
Eiser is verschenen. Namens verweerder is verschenen A. Bruijn, vergezeld door taxateur [A] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning, zijnde een appartement met een inhoud van 342 m³.
2. Eiser heeft de woning op 14 september 2016 voor € 395.000 gekocht. De woning is op 6 februari 2017 aan eiser geleverd.
Geschil3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.
4. Eiser bepleit een waarde van € 375.000. Daartoe beroept hij zich onder meer op het gelijkheidsbeginsel (de meerderheidsregel). Eiser concludeert tot gegrondverklaring van zijn beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 394.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing wijst hij onder meer op het eigen aankoopcijfer. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
8. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak rond de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belanghebbende betaalde koopsom, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Verweerder is bij de waardering van de woning uitgegaan van de door eiser betaalde koopsom van € 395.000, waarbij er geen correctie is toegepast vanwege waardeontwikkeling. Feiten of omstandigheden dat de koopsom niet die waarde weergeeft, zijn de rechtbank niet gebleken en eiser heeft die ook niet aannemelijk gemaakt. Eisers stelling dat met inschakeling van een deskundige de kans op een lagere aankoopprijs groot was, is daartoe onvoldoende. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de door eiser betaalde koopsom van de onroerende zaak terecht als uitgangspunt heeft genomen ter bepaling van de waarde op de waardepeildatum. De door verweerder vastgestelde waarde van € 394.000 is dan ook in beginsel niet te hoog.
9. De rechtbank stelt voorop dat de omstandigheid dat voor de gezochte waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ aangesloten wordt bij een eigen aankooprijs van de woning, niet uitsluit dat sprake kan zijn van schending van het gelijkheidsbeginsel doordat in met eiser vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) verweerder een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. Eiser heeft niet gesteld dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging.
10. De rechtbank overweegt dat, zoals ook blijkt uit de rechtspraak van de Hoge Raad, een juiste waardevaststelling volgens de Wet WOZ moet worden gepasseerd onder meer in het geval de heffingsambtenaar in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld. Dit is de zogeheten meerderheidsregel. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, blijkt dat, indien
de lagere waardering niet berust op fouten die zijn gemaakt ten aanzien van specifieke gemeenschappelijke kenmerken van de woningen, de vergelijkbare gevallen moeten bestaan uit identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen deze woningen verwaarloosbaar zijn.
11. Eiser stelt dat sprake is van identieke woningen. Eiser heeft gewezen op vijf vergelijkbare appartementen in hetzelfde appartementencomplex en twaalf vergelijkbare appartementen in twee naastgelegen appartementencomplexen. Deze appartementen zijn volgens eiser identiek aan het appartement van eiser. Ze hebben dezelfde metrage en indeling, hetzelfde onderhouds- en voorzieningenniveau en de ligging ten opzichte van de zon is ook gelijk. Al deze appartementen zijn per waardepeildatum 1 januari 2017 lager gewaardeerd dan de woning van eiser. Eiser heeft voorts gewezen op de belastingjaren 2016 en 2019 (peildata 1 januari 2015 en 1 januari 2018). Verweerder heeft in die jaren de WOZ-waarden van zowel eisers woning als de door eiser aangehaalde appartementen op dezelfde waarde vastgesteld.
12. Verweerder heeft in dat kader aangevoerd dat de appartementen gelet op de transactieprijzen kennelijk verschillen wat betreft onderhoudsniveau en voorzieningenniveau. Ter zitting heeft verweerder het standpunt verlaten dat de appartementen verschillen omdat eiser meer bergingen zou bezitten. Voorts heeft verweerder naar voren gebracht dat de keuze in 2019 om de WOZ-waarden voor alle appartementen gelijk te stellen, wellicht een verkeerde keuze is geweest.
13. De rechtbank overweegt dat niet ter discussie staat dat de appartementen die eiser heeft aangedragen wat betreft metrage, indeling en ligging identiek zijn, in die zin dat de verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn. Voorts heeft verweerder eisers uitdrukkelijke stelling dat de appartementen niet verschillen qua voorzieningenniveau en onderhoudsniveau, niet dan wel onvoldoende weersproken. Gelet op de omstandigheid dat de door eiser aangedragen appartementen en de woning van eiser zowel twee tijdvakken terug als in het opvolgende tijdvak door verweerder op dezelfde WOZ-waarde zijn vastgesteld, mocht van verweerder worden verwacht dat hij een afdoende verklaring zou geven waarom er in de tussenliggende twee jaren wel aanleiding bestond om verschillende WOZ-waarden te hanteren. Hetgeen verweerder daartoe heeft aangedragen – zoals hiervoor is weergegeven – is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende.
14. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat er sprake is van achttien identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn. De woning van eiser is gewaardeerd op € 394.000 en de overige woningen zijn per waardepeildatum 1 januari 2017 op lagere waarden gewaardeerd. Nu verweerder in een meerderheid van de als identiek te beschouwen woningen een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld, slaagt eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel en dient de meerderheidsregel te worden toegepast. Ter zitting is gebleken dat partijen niet van mening verschillen over de te hanteren WOZ-waarde indien de meerderheidsregel van toepassing is: € 375.000. De rechtbank zal de waarde van de woning per 1 januari 2017 overeenkomstig vaststellen.
15. Gelet op het vorenoverwogene zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren.
Proceskosten
16. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding, nu gesteld noch gebleken is van daarvoor in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 375.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een bedrag berekend naar een waarde van € 375.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 46 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. Schaafsma, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.