Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5435
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: [D] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 581.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [B] , bijgestaan door [C] .
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een twee-onder-een-kap woning met garage uit het bouwjaar 1956. De inhoud van de woning is ongeveer 414 m3 en de inhoud van de garage is 64 m3. De grondoppervlakte bedraagt circa 329 m2.
2. Eiser heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 18 september 2019 door taxateur [D] , waarin de woning is getaxeerd op € 546.000.
3. Eiser heeft een niet als taxatierapport gewaarmerkt WOZ-waarderapport ingebracht gedateerd 21 oktober 2019. Ten opzichte van het eerdere rapport van eiser zijn nog drie panden ter vergelijking toegevoegd. Op grond van dit rapport heeft de woning een waarde van € 534.397.
4. Verweerder heeft een taxatierapport ingebracht dat is opgesteld op 24 maart 2020 door taxateur [C] en waarin de woning is getaxeerd op € 583.000.
Geschil
5. In geschil is de waarde van de woning op de voor het kalenderjaar 2019 geldende waardepeildatum 1 januari 2018.
6. Eiser stelt dat de waarde van de woning ten hoogste € 534.000 is. Volgens eiser is uit de uitspraak op bezwaar onvoldoende duidelijk af te leiden in welke mate verschillen tussen de woningen, zoals de verschillen in ligging en kwaliteit, zijn meegenomen. Eiser voegt naast de zes in het WOZ-waarderapport gebruikte panden in beroep nog een zevende pand toe ter vergelijking. Hij beroept zich in dit verband op de punten 7.1.3 en 7.1.4 van de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 21 december 2010 (ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3139). Eiser verzoekt om een proceskostenvergoeding voor de bezwaar- en beroepsfase.
7. Verweerder betoogt dat de beschikte waarde van € 581.000 niet te hoog is. Met de taxatie van € 583.000 is de juistheid van de beschikte waarde onderbouwd. Ook verweerder voegt in beroep ter onderbouwing van zijn standpunt nog een pand ter vergelijking aan de drie panden uit het taxatierapport toe.
Beoordeling van het geschil
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt deze waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport (zie punt 4 van deze uitspraak).
10. Beide partijen erkennen dat de woningen die aan de [E] zijn gelegen goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank volgt partijen hierin. Hoewel er tussen de andere woningen aan die laan en de woning van eiser verschillen zijn waarmee rekening gehouden moet worden, komen de woningen in hun belangrijke kenmerken overeen. Alle panden zijn twee-onder-een-kap woningen met een garage en met een vergelijkbare inhoud. De woningen dateren van dezelfde bouwperiode. Ze zijn ook allen aan de rand van het bebouwde gebied en grenzend aan het groen gelegen en op een kleine afstand van elkaar. De ligging van de woningen is daarom goed vergelijkbaar. De verkoopprijzen van deze woningen kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
10. Eiser stelt dat het voor de getrouwheid van een taxatie beter is om meer variatie in de vergelijkingsobjecten te hebben en dat hij daarom ook panden aan andere straten ter vergelijking noodzakelijk acht. De rechtbank volgt eiser niet in dit betoog. Het is voor de taxatie voor de WOZ-waardering juist zaak om woningen te zoeken die zoveel mogelijk hetzelfde zijn als de te taxeren woning en niet om aan die taxatie minder goed vergelijkbare woningen toe te voegen. Het in het verlengde daarvan liggende standpunt van eiser dat altijd zoveel mogelijk vergelijkingspanden moeten worden gebruikt voor de waardebepaling, gaat daarom uitsluitend op indien sprake is van identieke vergelijkingspanden, zoals het geval was in de door eiser aangedragen zaak waarover het gerechtshof ’s-Gravenhage uitspraak deed. Indien er geen marktgegevens van identieke panden zijn, zoals in het onderhavige geval, dan leveren alleen de verkoopprijzen van de best vergelijkbare panden een nauwkeurige waarde-indicatie op.
12. Aangezien de woningen aan [E] zonder twijfel goed vergelijkbaar zijn, zal de rechtbank beoordelen of de beschikte waarde door verweerder aannemelijk is gemaakt met de bij de taxatie van de woning ter vergelijking gebruikte woningen aan [E] [# 1] en [# 2] .
13. Eiser heeft betwist dat verweerder bij zijn taxatie van de juiste hoeveelheid kubieke meters is uitgegaan. Eiser komt door berekeningen aan de hand van de woonoppervlakten zoals vermeld in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en in verkoopfolders van makelaars tot meer kubieke meters per woning dan verweerder. Aangezien meer kubieke meters in een woning tot een lagere waarde per gemiddelde kubieke meter leiden, zou dit een waardedrukkend effect hebben. Verweerder heeft daartegen ingebracht dat meetinstructies voor makelaars in de loop van de laatste jaren zijn veranderd en dat deze daarom niet goed bruikbaar zijn ter onderlinge vergelijking van woningen. De gemeente is daarentegen vanaf de bouw van de woningen steeds dezelfde meetmethode blijven gebruiken. Het kan dus zijn dat dit verschillen oplevert met makelaarsfolders, maar daardoor zijn de woningen wel onderling naar dezelfde maat gemeten. Ook de woonoppervlaktegegevens vanuit de BAG worden niet als zodanig gebruikt voor de WOZ-waardering, omdat daarin bijgebouwen zoals garages niet op een WOZ-conforme manier worden opgenomen. Met deze toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de taxatie van de juiste hoeveelheid kubieke meters en dus ook van de juiste waarden per kubieke meter is uitgegaan.
14. Verder heeft verweerder voldoende rekening gehouden met onderlinge verschillen tussen de woningen. Er is op de woning een negatieve waardecorrectie van € 19.000 (ten opzichte van nummer [# 1] ) en van € 28.000 (ten opzichte van nummer [# 2] ) aangebracht voor verschillen in onderhoud, kwaliteit en uitstraling. De foto’s van de woningen in het dossier en het door eiser aangevoerde geven geen aanleiding om te oordelen dat dit onvoldoende is. Ook is op de ligging van de woning ten opzichte van de andere woningen een negatieve waardecorrectie van ruim € 12.000 aangebracht. De iets slechtere ligging van de woning is daarmee, zoals eiser ter zitting heeft bevestigd, voldoende in aanmerking genomen. Uit het bovenstaande volgt ook dat uit de matrix en de door verweerder gegeven toelichting duidelijk genoeg is af te leiden in welke mate en met welke verschillen tussen de woningen rekening is gehouden.
15. In de taxatie van verweerder is ook ter vergelijking gebruikt [F] . Het weglaten van dit pand uit het resultaat van de vergelijking leidt er naar het oordeel van de rechtbank niet toe dat moet worden geconcludeerd dat de woning niet ten minste de beschikte waarde waard was. De waarden van de twee woningen aan [E] zijn namelijk op zichzelf al voldoende om tot aannemelijkheid van de beschikte waarde van de woning te komen. Met of zonder de woning aan [F] is daarom de beschikte waarde van de woning van € 581.000 met de taxatie van verweerder aannemelijk gemaakt.
16. Het beroep is ongegrond.
17. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.P. van der Zalm, griffier. De beslissing is gedaan op 14 augustus 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.