Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/3978
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hollands Kroon, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 246.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft voor de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door H.J. van Zelst. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [a] .
De rechtbank heeft verweerder ter zitting verzocht een ondertekende volmacht te overleggen waaruit blijkt dat [a] bevoegd is namens verweerder op te treden. Verweerder heeft, nadat de rechtbank hem schriftelijk had gewezen op de mogelijke toepassing van artikel 8:31 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), aan dit verzoek gevolg gegeven.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning (inclusief garage) is ongeveer 393 m³ en de oppervlakte van het perceel is 354 m².
2. In haar bezwaarschrift van 3 maart 2019 schrijft de gemachtigde van eiser onder meer het volgende:
“Ik verzoek u, bij niet volledig tegemoetkoming aan het bezwaar, op basis van art. 40 Wet Pro WOZ de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
3. Op 12 juni 2019 heeft een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. De uitspraak op bezwaar doet als volgt verslag van hetgeen werd besproken tijdens deze hoorzitting:
“Tijdens de hoorzitting heeft u aangegeven dat de keuken, badkamer en het sanitair meer dan 15 jaar oud zijn. Belanghebbende ervaart overlast van windmolens. U geeft aan dat de referentiewoning [adres 2] in een betere staat is verkocht dan onderhavige woning. Tot slot wijst u op twee nieuwe referenties:
- [adres 3] , welke op 27 maart 2018 is verkocht voor € 235.000,--
- [adres 4] , welke op 30 juli 2017 is verkocht voor € 227.500,--”
Geschil4. Het geschil gaat over de vraag of verweerder in bezwaar en beroep heeft voldaan aan zijn verplichtingen op het gebied van de op de zaak betrekking hebbende stukken. In geschil is voorts de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
Beoordeling van het geschil
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5. Eiser stelt dat hij in bezwaar heeft gevraagd om inzichtelijk te maken hoe de grondstaffel is opgebouwd en met welke KOUDV- en liggingsfactoren verweerder heeft rekening gehouden bij de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daaraan volgens eiser niet voldaan, voorafgaand aan het horen noch in de uitspraak op bezwaar noch in beroep. Eiser heeft de hoorzitting op 12 juni 2019 weliswaar telefonisch bijgewoond en heeft daarvoor niet gebruikgemaakt van zijn inzagerecht, maar dat is volgens hem ook niet aangeboden. Dat hij geen inzage heeft genomen, doet naar de mening van eiser niet ter zake. Hij heeft verzocht om overlegging van de stukken op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, maar heeft daar niets meer over vernomen. Eiser beroept zich in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Het rechtsgevolg dat eiser aan de door hem gestelde normschendingen verbindt, is een proceskostenveroordeling voor de beroepsfase. Eiser heeft beroep moeten instellen om aan de gewenste informatie te geraken.
6. Verweerder betoogt dat in bezwaar uitsluitend een passief inzagerecht geldt. De stukken hebben ter inzage gelegen, maar de gemachtigde van eiser heeft daarvan niet gebruikgemaakt. Dat komt voor rekening van eiser, aldus verweerder onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 15 januari 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:88. Overigens is eiser volgens verweerder niet benadeeld, omdat de oorspronkelijke matrix in beroep niet meer van belang is, evenmin als de grondstaffels. Verweerder maakt in beroep een blote vergelijking tussen de objecten, waarbij hij puur naar de cijfers kijkt. De wet verplicht hem niet daarbij grondstaffels te gebruiken en dat doet hij ook niet. Wel houdt hij rekening met afnemend grensnut en liggingsfactoren.
7. De rechtbank begrijpt het betoog van eiser aldus dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet alleen heeft verzuimd de gevraagde stukken ter inzage te leggen, maar ook heeft verzuimd (afschriften van) de gevraagde stukken toe te zenden.
8. De rechtbank maakt uit het betoog van verweerder op dat hem in de bezwaarfase KOUDV- en liggingsfactoren alsmede grondstaffels ter beschikking hebben gestaan. Uit het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316 maakt de rechtbank op dat verweerder alsdan die stukken op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week ter inzage had behoren te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder geloofwaardig verklaard dat hij de door hem ter beschikking staande stukken inderdaad voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage heeft gelegd.
9. De verplichtingen van verweerder uit hoofde van artikel 7:4 van Pro de Awb reiken echter verder dan terinzagelegging. Artikel 7:4, vierde lid, van de Awb bepaalt dat belanghebbenden van de in bezwaar ter inzage gelegde stukken, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten, afschriften kunnen verkrijgen. Die bepaling geeft een belanghebbende het recht op toezending van alle op de zaak betrekking hebbende stukken (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 april 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7568, r.o. 5.1). Nu eiser uitdrukkelijk heeft verzocht om toezending van bepaalde op de zaak betrekking hebbende stukken, was verweerder naar het oordeel van de rechtbank gehouden die stukken aan hem toe te zenden, tegen vergoeding van ten hoogste de kosten. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder dit niet heeft gedaan.
10. In beroep heeft verweerder wel de door eiser gevraagde KOUDV- en liggingsfactoren ingebracht, maar niet de grondstaffels. Hij stelt zich kennelijk op het standpunt dat de grondstaffels niet van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Hierin volgt de rechtbank verweerder niet. Eiser heeft in beroep uitdrukkelijk de door verweerder gehanteerde grondwaarden ter discussie gesteld. De in bezwaar gehanteerde grondstaffels kunnen op die kwestie wel degelijk licht werpen. Ervan uitgaande dat de grondstaffels (die door verweerder voor grote aantallen beschikkingen worden gebruikt) geen uit de lucht gegrepen gegevens bevatten, kunnen zij namelijk bijdragen of afdoen aan de aannemelijkheid van een gestelde grondwaarde. Verweerder was daarom op de voet van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb gehouden de grondstaffels aan de rechtbank te zenden, hetgeen hij heeft nagelaten.
11. Vervolgens rijst de vraag welke gevolgen moeten worden verbonden aan deze inbreuken op de voorschriften van artikel 7:4, vierde lid, en artikel 8:42, eerste lid, van de Awb.
12. Waar het gaat om de achterwege gebleven toezending van afschriften in de bezwaarfase, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk geworden dat eiser daardoor is benadeeld. In de eerste plaats blijkt uit het verslag van het hoorgesprek in de uitspraak op bezwaar niet dat eiser tijdens het hoorgesprek zijn verzoek om afschriften ter sprake heeft gebracht. Kennelijk is eiser wel in staat geweest het bezwaar afdoende toe te lichten. De rechtbank leidt daaruit af dat eiser in bezwaar niet wezenlijk in zijn belangen is geschaad. In de tweede plaats heeft eiser, ook nadat hem bekend is geworden welke grondprijzen verweerder gemiddeld per object voorstaat en hoe hij rekening heeft gehouden met de kwaliteit van de voorzieningen in de woning, zijn betwisting van die aspecten van de waardering gehandhaafd, zodat niet aannemelijk is dat het onderhavige beroep achterwege zou zijn gebleven indien de grondstaffels en de KOUDV- en liggingsfactoren wel in afschrift waren verstrekt. Omdat een benadeling niet aannemelijk is geworden, zal de rechtbank op grond van artikel 6:22 van Pro de Awb voorbijgaan aan de geconstateerde inbreuk op artikel 7:4, vierde lid, van de Awb.
13. Met betrekking tot de schending van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 8:31 van Pro de Awb kan de bestuursrechter, indien een partij niet voldoet aan de verplichting stukken over te leggen, daaruit de gevolgtrekkingen maken die hem geraden voorkomen. In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen aanleiding om een gevolg te verbinden aan het ontbreken van de grondstaffels in beroep, omdat het ontbreken van een afdoende onderbouwing van de taxatie met betrekking tot de gebruikte grondwaarden reeds voor rekening van verweerder komt.
Waardering van de woning
14. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, p. 44). Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
15. Gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door eiser, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Verweerder heeft in dit verband verwezen naar een door hem overgelegde waardematrix. In deze matrix is de woning getaxeerd op € 265.000. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten ( [adres 5] , [adres 2] en [adres 6] ).
16. Eiser heeft specifiek de volgende feitelijke gegevens uit de waardematrix betwist. In de eerste plaats is het verschil tussen de gehanteerde grondprijzen in [plaats 1] en [plaats 2] naar de opvatting van eiser onvoldoende onderbouwd. Het vergelijkingsobject [adres 6] ligt meer dan 25 kilometer van de woning en is daarom ongeschikt. Volgens eiser is de [adres 7] het beste vergelijkingsobject, maar is dat niet in de beschouwing betrokken. Verder heeft verweerder volgens hem onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning (badkamer, keuken en sanitair). Ook betwist eiser dat de woning een vrijstaande woning is: volgens eiser is sprake van een geschakelde woning. De voor de woning gehanteerde kubieke-meterprijs is volgens eiser te hoog en ook aan de garage bij de woning is een te hoge waarde toegekend. Eiser heeft ter zitting de taxatierapporten die hij heeft ingebracht ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde van € 228.000, weer ingetrokken.
17. De door verweerder in de waardematrix opgenomen grondwaarden zijn naar eigen zeggen een kwestie van nattevingerwerk. De waarden in de waardematrix zijn wel verklaarbaar, omdat ze zijn gebaseerd op de ervaring van verweerders gemachtigde als taxateur. Die taxateur is geen computer en hanteert geen vaste waarden per vierkante meter. Volgens verweerder maakt de afstand tot de woning het vergelijkingsobject [adres 6] niet minder goed vergelijkbaar met de woning. Het object [adres 7] is volgens verweerder een twee-onder-één-kapwoning en daarom minder goed vergelijkbaar met de woning, die volgens hem een vrijstaande woning is. Verweerder betoogt dat met de gedateerdheid van de voorzieningen voldoende rekening is gehouden, omdat de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 5] in vergelijkbare staat zijn verkocht. De voorzieningen in vergelijkingsobject [adres 6] dateren uit 2010 en 2011. Verweerder betoogt dat hij met de schakeling van de garages voldoende rekening heeft gehouden door een waardevermindering van 10% toe te passen op de grondwaarde van de woning. Overigens is ‘geschakeld’ volgens hem in dit geval een relatief begrip: er is slechts een geringe gedeelde muur tussen de garages. Je kunt weliswaar niet om de woning heen lopen, maar er is geen gedeelde muur tussen de woon- of slaapkamers. Verweerder stelt zich ten slotte op het standpunt dat nu eiser zijn taxatierapporten heeft ingetrokken, hij geen onderbouwing meer heeft van zijn grieven en evenmin van de door hem verdedigde waarde.
18. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
19. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder op deze punten niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Met name vermag de rechtbank niet in te zien hoe ‘nattevingerwerk’ een deugdelijke onderbouwing kan opleveren van een grondwaarde. Daarmee ontvalt reeds de grond aan de waardematrix van verweerder. Daar komt nog bij dat verweerder de taxatie in het licht van de door eiser betwiste waarde van de garage, die door verweerder is bepaald op basis van een inhoud van 56 m3 en een kubieke-meterprijs van € 244, niet nader heeft onderbouwd, terwijl in de waardematrix voor de garages bij de referentieobjecten (veel) lagere kubieke-meterprijzen zijn gehanteerd.
20. Dan komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. De rechtbank beantwoordt ook die vraag ontkennend. Nu eiser zijn taxatierapporten heeft ingetrokken, ontbreekt ieder spoor van bewijs ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde.
21. Aangezien verweerder noch eiser aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank de waarde van de woning in goede justitie vaststellen, en wel op € 240.000. Hierbij heeft de rechtbank alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen.
22. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
23. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Nu eiser zijn taxatierapporten heeft ingetrokken, bestaat geen grond voor de door hem verzochte veroordeling tot vergoeding daarvan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 240.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 240.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.572; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan op 17 november 2020 door mr. C. Maas, rechter, in aanwezigheid van E.H. Mazel, griffier. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.