ECLI:NL:RBNHO:2022:11850

• Datum uitspraak: 14 december 2022
• Publicatiedatum: 2 januari 2023
• Zaaknummer: 9925480 CV EXPL 22-3421
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: W. Aardenburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 11 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen non-conformiteit badkamer bij verkoop appartement, wel dwaling en nadeelvergoeding

Eisers kochten een appartement waarvan de badkamer mogelijk gebreken vertoonde die lekkage veroorzaakten bij de onderbuurvrouw. De verkopers betwistten dat de badkamer gebrekkig was bij verkoop en weigerden betaling van herstelkosten.

De rechtbank stelde vast dat zichtbare gebreken bekend of kenbaar waren en dat onvoldoende bewijs bestond dat de badkamer de lekkage veroorzaakte. Hierdoor was geen sprake van non-conformiteit en waren eisers zelf verantwoordelijk voor herstelkosten.

Wel oordeelde de rechtbank dat verkopers de lekkagekwestie hadden moeten melden, wat zij nalieten, waardoor sprake was van dwaling. De koopprijs werd daarom met €5.000 verminderd als vergoeding voor het geleden nadeel.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. Proceskosten werden aan verkopers opgelegd. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: Gedaagden worden veroordeeld tot betaling van €5.000 wegens dwaling, overige vorderingen afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 9925480 CV EXPL 22-3421

Uitspraakdatum: 14 december 2022 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiser 1]

2. [eiser 2]

beiden wonende te [plaats]

eisers

verder te noemen: [eiser 1] c.s.

gemachtigde: mr. G. Yosefzay

tegen

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te

gedaagden

verder gezamenlijk te noemen: [gedaagde 1] c.s.

verder afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

gemachtigde: mr. drs. A.J.P. Liefting

1. De zaak in het kort

1.1.

[eiser 1] c.s. hebben een appartement gekocht van [gedaagde 1] c.s.. Na de levering van het appartement wijst een onderbuurvrouw [eiser 1] c.s. er op dat hun badkamer al voor de koop gebrekkig was, waardoor bij haar lekkage is ontstaan. Volgens [eiser 1] c.s. was vervanging van de gehele badkamer nodig en moeten [gedaagde 1] c.s. de kosten van € 17.851,13 vergoeden. [gedaagde 1] c.s. betwisten dat de badkamer op het moment van verkoop gebreken vertoonde en weigeren te betalen.

1.2.

De kantonrechter oordeelt dat van non-conformiteit van de woning geen sprake is. De gestelde gebreken waren deels zichtbaar en niet is komen vast te staan dat de lekkage bij de onderbuurvrouw werd veroorzaakt door de badkamer van [eiser 1] c.s. Wel is sprake van dwaling door [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. hadden ten minste mee moeten delen dat deze kwestie speelde en dit hebben zij niet gedaan. De vordering tot opheffing van het geleden nadeel wordt toegewezen tot een begroot bedrag van € 5.000,-.

2. Het procesverloop

2.1.

[eiser 1] c.s. hebben bij dagvaarding van 2 juni 2022 een vordering tegen [gedaagde 1] c.s. ingesteld. [gedaagde 1] c.s. hebben schriftelijk geantwoord.

2.2.

Op 23 november 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde 1] c.s. waren eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). De woning is in 1974 gebouwd. In 2014 heeft [gedaagde 1] samen met zijn schoonvader de badkamer in de woning verbouwd.

3.2.

In maart 2020 is bij mevrouw [betrokkene], de onderbuurvrouw, (hierna: [betrokkene]) een lekkage in haar woning ontstaan. Deze woning ligt schuin onder de woning. Op 2 maart 2020 is bij de Vereniging van Eigenaars [adres 2] te [plaats] (hierna: de VvE) melding gemaakt van de lekkage.

3.3.

In opdracht van de VvE heeft de firma Delta, een lekinspectiebedrijf, onderzoek verricht in de woningen aan de adressen [adres 3] en [adres 4]. Tijdens het onderzoek is naar voren gekomen dat de lekkage afkomstig is uit de woning. Op 25 mei 2020 is ook onderzoek door Delta verricht in de woning.

3.4.

In mei 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. – omwille van een oplossing – aan [betrokkene] aangeboden om de reparatiekosten van een en ander in haar woning te betalen. [gedaagde 1] c.s. hebben de kwestie ook bij hun verzekeraar AEGON gemeld.

3.5.

Op de factuur van Delta van 10 juli 2020 staat: ‘Werkomschrijving: 14-05: onderzoek lekkage bij [adres 3] en [adres 4]. Lekkage komt van [adres 1]. 25-05: onderzoek bij [adres 1]. Badkamer is de oorzaak (kit- en tegelwerk), bewoner hiervan op de hoogte gesteld.’

3.6.

[gedaagde 1] c.s. hebben vervolgens zelf het kitwerk van het douchegedeelte in de badkamer van de woning vervangen.

3.7.

[gedaagde 2] heeft per WhatsApp met [betrokkene] gecorrespondeerd over de lekkage. Op 28 augustus 2020 laat [gedaagde 2] weten dat zij denken dat het ook ergens anders vandaan kan komen en zij daarom twee weken niet thuis zullen douchen om te kijken of dit helpt. In reactie hierop laat [betrokkene] op 10 en 25 september 2021 weten dat zij geen last meer heeft gehad van lekkage, maar dat haar muur wel is beschadigd.

3.8.

[eiser 1] c.s. hebben de woning van [gedaagde 1] c.s. gekocht voor € 240.000,-. [gedaagde 1] c.s. hebben de koopovereenkomst op 18 oktober 2020 ondertekend en [eiser 1] c.s. hebben de koopovereenkomst op 19 oktober 2020 ondertekend. De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht (model 2018) en bevat naast een ouderdomsclausule ook de volgende bepaling:

‘
artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…)

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte voor particuliere bewoning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

3.9.

In de ‘NVM-vragenlijst voor de verkoop van een appartementsrecht’ hebben [eiser 1] c.s. (als dikgedrukt weergegeven) ingevuld:

‘5. Vloeren, plafonds en wanden a. Is er in het appartement sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar?
Nee (…) c. Zijn in het appartement (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig? Zo ja, waar?
Ja – Grote slaapkamer, thv wc badkamer d. Hebben zich in het verleden in het appartement problemen voorgedaan met de afwerkingen (bijvoorbeeld loszittend tegelwerk, loslatend behang of spuitwerk, holklinkend of loszittend stucwerk, etc.)? Zo ja, waar?
Nee

(…)

9. Diversen (…) j. Hebben er in het appartement verbouwingen en/of bijbouwingen plaatsgevonden? Zo ja, welke ver/bijbouwingen, in welk jaartal en door welk bedrijf zijn deze uitgevoerd?
Ja – 2014, keuken en badkamer. Zelf verbouwd ’.

3.10.

[eiser 1] c.s. hebben voorafgaand aan de koop geen bouwtechnische inspectie laten uitvoeren. De woning is op 26 februari 2021 geleverd. Kort na de levering van de woning kwam mevrouw [betrokkene] bij hen informeren wanneer zij de gebreken in de badkamer zouden verhelpen.

3.11.

Op 24 maart 2021 hebben [eiser 1] c.s. bij de VvE melding gemaakt van het gebrek in hun badkamer. In opdracht van de VvE heeft Delta op 7 april 2021 (nogmaals) een inspectie uitgevoerd. Bij e-mail van 13 april 2021 heeft Delta haar bevindingen aan de VvE gestuurd.

3.12.

Bij brief van 24 maart 2021 hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld. Daarna zijn [gedaagde 1] c.s. bij brief van 15 juli 2021 nogmaals in de gelegenheid gesteld om over te gaan tot herstel van het gebrek. [gedaagde 1] c.s. hebben iedere aansprakelijkheid afgewezen.

3.13.

Uit een e-mail van 24 juni 2021 van AEGON blijkt dat AEGON de schade van [betrokkene] van € 564,05 heeft vergoed.

3.14.

In opdracht van [eiser 1] c.s. heeft DSI op 23 juli 2021 een offerte opgesteld voor de (herstel)kosten voor (vervanging van) de badkamer. Deze offerte bedraagt € 17.851,13 inclusief btw.

3.15.

In opdracht van [eiser 1] c.s. heeft de firma Lengkeek op 8 september 2021 onderzoek gedaan naar de oorzaak van het gebrek en de omvang van de schade. Zowel [eiser 1] als [gedaagde 1] waren bij dit onderzoek aanwezig. Op 8 december 2021 heeft Lengkeek van haar bevindingen een deskundigenrapport uitgebracht. In het deskundigenrapport is geconstateerd dat sprake is van gebreken en/of tekortkomingen aan het kitwerk, het voegwerk van de wandtegels en aan de afwatering van het douchegedeelte. Als oorzaak van het gebrek staat vermeld dat een gebrek en/of tekortkoming van de kitvoeg en het voegwerk hebben geleid tot een lekkage. Naar het oordeel van Lengkeek kunnen de punten niet partieel worden hersteld en is het noodzakelijk om de vloer- en wandtegels van de badkamer volledig te verwijderen om de verzadigde wanden en vloeren te laten drogen. Vervolgens moeten het tegelwerk, voegwerk, kitwerk en de sanitaire toestellen opnieuw en deugdelijk worden aangebracht. De kosten voor die werkzaamheden worden in het deskundigenrapport begroot op € 14.000,- inclusief btw.

3.16.

[eiser 1] c.s. hebben medio september 2021 hun badkamer volledig gerenoveerd voor een bedrag van circa € 17.000,-.

4. De vordering

4.1.

[eiser 1] c.s. vorderen zakelijk weergegeven bij vonnis:

primair

I. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s., binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting een hoofdsom van € 17.851,13, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag, bij wijze van (vervangende) schadevergoeding;

subsidiair

II. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ex artikel 6:265 jo. 6:270 BW partieel te ontbinden, in die zin dat de (door [eiser 1] c.s. voldane) koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 17.851,13;

III. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s., binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting,een hoofdsom van € 17.851,13, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag;

meer subsidiair

IV. de gevolgen van de overeenkomst tussen partijen ex artikel 6:228 jo. 6:230 lid 2 BW wegens (wederzijdse) dwaling te wijzigen en het door [eiser 1] c.s. geleden nadeel op te heffen door de koopprijs met een bedrag van € 1.851,13 te verminderen;

V. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot betaling van € 17.851,13 aan hoofdsom, althans een door de rechtbank vast te stellen bedrag,

en verder zowel bij toewijzing van het primair, het subsidiair als het meer subsidiair gevorderde:

VI. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s., binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 29 juli 2021, althans de datum van de dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

VII. [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser 1] c.s., binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting van € 953,51 aan buitengerechtelijke kosten;

VIII. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen, hoofdelijk, in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [eiser 1] c.s., te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval de voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede de nakosten.

4.2.

[eiser 1] c.s. leggen primair aan de vordering ten grondslag dat de gebreken aan de badkamer het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dit levert een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst op. [gedaagde 1] c.s. zijn wegens de levering van de non-conforme woning aansprakelijk voor de daardoor door hen geleden schade. Subsidiair rechtvaardigt die tekortkoming in de nakoming partiële ontbinding van de koopovereenkomst en moet de koopprijs worden verminderd met de kosten die nodig zijn voor het herstel van het gebrek. Daarnaast is sprake van wederzijdse dwaling. [eiser 1] c.s. zouden de koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten als zij hadden geweten dat er nog zulke hoge kosten bij zouden komen wegens een gebrekkige badkamer. [gedaagde 1] c.s. hebben in strijd met hun mededelingsplicht gehandeld door geen melding van de lekkage te doen. De gevolgen van de koopovereenkomst moeten worden aangepast om het door hen geleden nadeel op te heffen.

5. Het verweer

5.1.

[gedaagde 1] c.s. betwisten dat destijds de overlast door lekkage in de woning van [betrokkene] door hun badkamer werd veroorzaakt. Delta heeft gezegd dat de kitranden van de douche moesten worden bijgewerkt en/of vervangen, maar niet dat hun badkamer de oorzaak van de lekkage was. Er zijn geen vochtmetingen verricht. Het kitwerk is op een deugdelijke manier vervangen. Drie lagen tegelwerk en holle tegels staan een normaal gebruik van de badkamer niet in de weg. Er was geen aan hen te verwijten gebrek op het moment van verkoop van de woning.

6. De beoordeling

6.1.

Partijen discussiëren over het antwoord op de vraag of de woning gebrekkig is en zo ja, wie de herstelkosten van deze gebreken moet betalen en wat de hoogte daarvan is.

Non-conformiteit?

6.2.

[eiser 1] c.s. vorderen in de eerste plaats (
primair ) vergoeding van de herstelkosten op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [eiser 1] c.s. stellen dat [gedaagde 1] c.s. verplicht zijn de schade te vergoeden, omdat de woning gebreken vertoont die een normaal gebruik daarvan in de weg staan. [gedaagde 1] c.s. betwisten dit.

6.3.

Partijen hebben in de koopovereenkomst zelf afspraken gemaakt over welke eigenschappen van de woning [eiser 1] c.s. mochten verwachten en wie het risico van eventuele gebreken draagt. Artikel 7:17 BW staat dit ook toe.

6.4.

In artikel 6.1 van de koopovereenkomst staat de hoofdregel van de tussen partijen gemaakte afspraak. [gedaagde 1] c.s. als verkopers staan niet in voor de zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiser 1] c.s. als kopers dragen het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt op deze hoofdregel een uitzondering gemaakt; [gedaagde 1] c.s. staan op de leveringsdatum in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis voor particuliere bewoning verhinderen. [gedaagde 1] c.s. staan echter niet in voor gebreken die aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Het begrip kenbaar is ruimer dan bekend. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) had ontdekt wanneer hij het onderzoek had gedaan dat van hem verwacht mocht worden, zijn kenbaar. Daarnaast speelt de ouderdomsclausule van artikel 24 van de koopovereenkomst een rol, waarin ook weer uitzonderingen op de aansprakelijkheid van de verkoper staan.

6.5.

De kantonrechter moet beoordelen of de gestelde gebreken aan de badkamer op het moment van levering van de woning het normaal gebruik van de woning in de weg hebben gestaan en zo ja, of het gebrek bekend en kenbaar was en of deze onder de uitzondering van artikel 24 van de koopovereenkomst vallen. Allereerst is het van belang om vast te stellen wat volgens [eiser 1] c.s. de gebreken zijn. [eiser 1] c.s. verwijzen naar het rapport van Lengkeek, waarin het kitwerk, holklinkende vloertegels en het tegelwerk en voegwerk als gebreken en/of tekortkomingen zijn vastgesteld.

6.6.

Wat betreft het tegel- en voegwerk geldt dat deze zichtbaar waren tijdens de bezichtiging van de woning. [eiser 1] c.s. hadden kunnen zien dat wandtegels lichte scheuren en/of oneffenheden vertoonden, dat er kit ontbrak of niet goed was aangebracht en dat de voegen met kit waren opgevuld of te diep waren terug gevoegd. Voor deze zichtbare gebreken geldt dat deze bekend dan wel kenbaar waren voor [eiser 1] c.s. nog los van de vraag of het gebreken betreft die een normaal gebruik van de woning in de weg staan en artikel 24 van de koopovereenkomst van toepassing is.

6.7.

De holklinkende vloertegels en de open verbindingen tussen drie tegellagen waren niet zichtbaar. Dit was ook niet kenbaar, omdat [gedaagde 1] c.s. juist tegen [eiser 1] c.s. hebben gezegd dat zij de gehele badkamer in 2014 gestript en opnieuw betegeld hebben. De vraag is of deze gebreken het normaal gebruik van de woning verhinderen. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser 1] c.s. onvoldoende onderbouwd gesteld dat deze gebreken (dan wel één van de zichtbare gebreken) de oorzaak zijn van de lekkage in de woning van [betrokkene]. Daarbij is mede van belang dat [gedaagde 2] ter zitting heeft verklaard dat zij in de periode augustus of september 2020 (waarin zij met [betrokkene] contact heeft gehad via WhatsApp over de lekkage) ook een keer gebeld is door [betrokkene] met de mededeling dat het lekte in haar woning. Op dat moment waren [gedaagde 1] c.s. niet thuis, zodat de badkamer van [gedaagde 1] c.s. mogelijk niet de oorzaak is van de lekkage van [betrokkene].

6.8.

Gelet op het voorgaande is niet komen vast te staan dat de badkamer niet kenbare gebreken vertoonde en die maakten dat de badkamer niet geschikt was voor normaal gebruik. Dit betekent dat op het moment van verkoop van de woning van non-conformiteit geen sprake was en [eiser 1] c.s. zelf de herstelkosten voor deze gebreken moeten betalen. De primaire vordering zal daarom worden afgewezen.

Partiële ontbinding?

6.9.

Subsidiair voeren [eiser 1] c.s. aan dat de gebreken een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst opleveren die partiële ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Zoals hiervoor al overwogen slaagt het beroep van [eiser 1] c.s. op artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet. Niet is gebleken dat de woning op het moment van verkoop gebreken had waarvoor [gedaagde 1] c.s. moeten instaan. Van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [gedaagde 1] c.s. is dan ook geen sprake. De subsidiaire vordering tot partiële ontbinding en vermindering van de koopprijs met de kosten van herstel van het gebrek zal daarom worden afgewezen.

Dwaling?

6.10.

Meer subsidiair beroepen [eiser 1] c.s. zich op dwaling. Zij betogen dat [gedaagde 1] c.s. onjuiste of onvolledige informatie hebben verstrekt als gevolg waarvan [eiser 1] c.s. onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken hebben gehandeld. Volgens [eiser 1] c.s. hebben [gedaagde 1] c.s. ten onrechte geen melding gemaakt van het gebrek in de badkamer, waarvan zij wel op de hoogte waren dan wel op de hoogte hadden moeten zijn. [eiser 1] c.s. vorderen dat de gevolgen van de overeenkomst worden aangepast ter opheffing van het door hen geleden nadeel van € 17.851,13.

6.11.

Op grond van artikel 6:228 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou zijn gesloten of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Artikel 6:230 BW bepaalt dat de bevoegdheid tot vernietiging in de zin van artikel 6:228 BW vervalt wanneer de wederpartij tijdig een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst voorstelt, die het nadeel dat de tot de vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt, op afdoende wijze opheft.

6.12.

Vast staat dat [gedaagde 1] c.s. bij de verkoop van de woning, waaronder in de NVM-vragenlijst, geen melding hebben gemaakt van de lekkagekwestie bij [betrokkene]. Ter zitting hebben [gedaagde 1] c.s. toegelicht dat zij ervan uitgingen dat deze kwestie was afgehandeld, zodat zij hiervan geen melding hoefden te maken. Zij betwisten bovendien dat de lekkage werd veroorzaakt door de badkamer in hun voormalige woning. Slechts uit goede bedoelingen en op voorstel van de VvE hebben [gedaagde 1] c.s. de lekkage gemeld bij de verzekeraar. In mei 2020 hebben [gedaagde 1] c.s. onverplicht aan [betrokkene] aangeboden om de reparatiekosten van een en ander aan schade in haar woning in overleg te betalen, omwille van een oplossing, aldus [gedaagde 1] c.s.

6.13.

De kantonrechter vindt dat, hoewel niet is komen vast te staan dat de lekkage bij [betrokkene] werd veroorzaakt door de badkamer van [gedaagde 1] c.s., zij dan nog op zijn minst hadden moeten melden dat deze kwestie tussen hen speelde. Weliswaar lijkt uit de overgelegde WhatsApp berichten tussen [gedaagde 2] en [betrokkene] te volgen dat [betrokkene] sinds september 2020 geen lekkages meer heeft gehad, maar het herstel van de schade c.q. de uitkering van de schadevergoeding door de verzekering had toen nog niet plaatsgevonden. De verzekeraar van [gedaagde 1] c.s. heeft pas in juni 2021, dus ruimschoots na de levering van de woning aan [eiser 1] c.s., een bedrag aan [betrokkene] uitbetaald. [eiser 1] c.s. hebben gesteld dat zij nader onderzoek naar de staat van de badkamer hadden gedaan als zij van het conflict met [betrokkene] op de hoogte waren geweest. Doordat [gedaagde 1] c.s. de kwestie bij de verkoop van de woning niet gemeld hebben, is [eiser 1] c.s. deze mogelijkheid ontnomen.

6.14.

Daarom is sprake van dwaling door [eiser 1] c.s. [eiser 1] c.s. vorderen geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar opheffing van het door hen geleden nadeel, bestaande uit een vermindering van de koopprijs ter hoogte van de (herstel)kosten van een nieuwe badkamer. De kantonrechter heeft bij de vraag op welke wijze het nadeel wordt opgeheven een ruime beoordelingsruimte (zie HR18 januari 2002, NJ 2002/106). De kantonrechter zal de omvang van het nadeel eventueel zelfstandig moeten vaststellen, al dan niet na nader onderzoek en zo nodig schattenderwijs (HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910). De dwalende zal in de situatie moeten worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Indien bijvoorbeeld aannemelijk is dat hij in dat geval een lagere koopprijs zou hebben kunnen bedingen, is het nadeel het verschil tussen de overeengekomen en de hypothetische koopprijs. Dat verschil is niet zonder meer gelijk aan het bedrag van de kosten van herstel van het gebrek dat de koper als gevolg van de dwaling niet kende. De kantonrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat het nadeel niet gelijk gesteld kan worden met de herstelkosten die [eiser 1] c.s. gehad hebben. Zoals hiervoor overwogen was immers een deel van de gestelde gebreken tijdens de bezichtiging zichtbaar. Er zal daarnaast ook rekening gehouden moeten worden met een nieuw voor oud correctie, omdat de badkamer uit 2014 dateerde. Alles overwegende wordt de omvang van het nadeel vastgesteld op € 5.000,00. Dit betekent dat de koopovereenkomst tussen partijen aangepast zal worden in die zin dat de koopprijs met € 5.000,00 wordt verminderd en dat [gedaagde 1] c.s. veroordeeld worden tot betaling van € 5.000,00.

Buitengerechtelijke kosten

6.15.

[eiser 1] c.s. maken aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 953,51. Vastgesteld wordt dat de vordering geen betrekking heeft op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing is. Om die reden dient aansluiting te worden gezocht bij de oude regeling voor buitengerechtelijke incassokosten. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser 1] c.s. onvoldoende onderbouwd gesteld dat de werkzaamheden meer hebben omvat dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie of het enkel doen van een niet aanvaard schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De enkele stelling dat [eiser 1] c.s. de nodige actie hebben ondernomen om [gedaagde 1] c.s. tot betaling te bewegen en zodoende rechtsmaatregelen te voorkomen, is daarvoor niet genoeg. De kantonrechter zal de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten daarom afwijzen.

Proceskosten

6.16.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] c.s., omdat zij ongelijk krijgen. Aangezien een aanzienlijk deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen ziet de kantonrechter aanleiding om voor de berekening van het salaris advocaat het liquidatietarief te hanteren dat past bij het uiteindelijk toegewezen bedrag.

De proceskosten worden aan de kant van [eiser 1] c.s. tot en met vandaag vastgesteld op:

dagvaarding € 134,45

griffierecht € 693,00

salaris gemachtigde
€ 436,00 ( 2,0 punten x tarief € 218,00);

totaal € 1.236,45

6.17.

[eiser 1] c.s. vorderen daarnaast veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

7. De beslissing

De kantonrechter:

7.1.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 5.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 29 juli 2021 tot aan de dag van de gehele betaling;

7.2.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] c.s. tot op heden begroot op € 1.236,45, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

7.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. Aardenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter