Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 9536849 \ CV EXPL 21-5641 (TB)
Uitspraakdatum: 4 mei 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. J.M.M. Pater
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. P.J.H. Oomes
De zaak in het kort
Partijen twisten over de vraag of de rookgasafvoerkanalen in het appartement dat [eiseres] kocht van [gedaagde] individueel zijn, waardoor de kosten van vervanging ten laste komen van [eiseres] of niet, waardoor de kosten van vervanging ten laste komen van de VvE. De kantonrechter is van oordeel dat uit een objectieve uitleg van de splitsingsakte volgt dat de rookgasafvoerkanalen (voor afvoer van verbrandingsgassen van de individuele verwarmingsinstallaties) gemeenschappelijk zijn. De vordering van [eiseres] wordt daarom afgewezen en die van [gedaagde] toegewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 5 november 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. [eiseres] heeft schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.
1.2.
Op 14 april 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [gedaagde] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] op 15 november 2021 nog een brief toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van het appartement aan het adres [adres 1] in [plaats] (hierna: het appartement).
2.2.
In de toepasselijke splitsingsakte is in artikel 17 opgenomen:
“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig (…)
a. (…), de rook- en ventilatiekanalen, (…)
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
(…)
b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte; (…)
3. De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privé gedeelte.”
2.3.
Op 12 juni 2018 heeft Feenstra Verwarming B.V. (hierna: Feenstra) een inspectie en/of keuring uitgevoerd naar de rookgasafvoersystemen van VVE 1610, [adres 2] in [plaats] en een plan van aanpak opgesteld.
2.4.
Op 22 april 2019 heeft de Vereniging van Eigenaars [adres 2] in [plaats] , die wordt beheerd door Woningcorporatie Ymere (hierna: VvE) vergaderd en is in de notulen – voor zover van belang –onder mededeling en ingekomen stukken opgenomen:
“RGA Uit onderzoek is gebleken dat de rookgasafvoeren individueel zijn, en dus niet tot de VvE behoren.”.
“RGA Uit onderzoek is gebleken dat de rookgasafvoeren individueel zijn, en dus niet tot de VvE behoren.”.
2.5.
Op 18 februari 2021 brengt [eiseres] een bod uit op het appartement dat wordt geaccepteerd door [gedaagde] . In reactie op de e-mail van 1 maart 2021 van Gewoon Simpel Makelaars namens [gedaagde] (hierna: de makelaar) aan de notaris informeert [eiseres] bij de makelaar waarom het rapport van Feenstra is toegevoegd aan de documenten en daarnaast vraagt zij of het daarin als noodzakelijk aangeduide onderhoud aan de rookgasafvoeren reeds is uitgevoerd.
2.6.
Op 26 maart 2021 stuurt Ymere een e-mail aan de makelaar dat de rookgasafvoeren individueel zijn en het onderhoud voor de eigenaren zelf is.
2.7.
Met de e-mail van 1 april 2021 laat de makelaar aan Ymere (met onder meer in de cc [eiseres] en [gedaagde] ) weten dat uit de splitsingsakte blijkt dat de rookgasafvoeren tot de gemeenschappelijke delen worden gerekend en verwijst hiervoor naar artikel 17 lid 1 sub a splitsingsakte.
2.8.
Vervolgens vindt op 1 april 2021 de eigendomsoverdracht van het appartement plaats en sluiten partijen een overeenkomst strekkende tot het in depot storten van een deel van de koopsom (€ 1.500,00) door [eiseres] .
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – primair voor recht te verklaren dat de kosten voor het vervangen van het rookgasafvoerkanaal voor rekening van [gedaagde] komen, het bedrag in depot aan [eiseres] uit te betalen, [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de wettelijke rente over het oorspronkelijke bedrag in depot en [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van het verschil tussen het oorspronkelijk in depot gestorte bedrag en het resterende bedrag in depot bij uitbetalen aan [eiseres] . Subsidiair vordert [eiseres] te bepalen dat een bedrag van € 1.254,17 aan haar zal worden betaald om de kosten voor vervanging van het rookgasafvoerkanaal te betalen en [gedaagde] te veroordelen in het betalen van de wettelijke rente over het oorspronkelijke bedrag in depot. Tot slot vordert [eiseres] primair en subsidiair [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat partijen een depotovereenkomst hebben gesloten omdat bij de overdracht het voor [eiseres] nog niet duidelijk was of de kosten voor het vervangen van het rookgasafvoerkanaal voor haar rekening zouden komen. Uit dit stuk blijkt dat het geld in depot wordt gestort van de kosten die het vervangen van het rookgasafvoerkanaal met zich brengt. Indien de kosten voor rekening van de eigenaar komen dan komt het geld ten goede aan [eiseres] , indien de kosten voor rekening van de VvE komen, komt het geld ten goede aan [gedaagde] . Volgens [eiseres] is het rookgasafvoerkanaal individueel. Daarom komen de kosten voor rekening van de eigenaar en komt het in depot gestorte bedrag ten goede aan [eiseres] .
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat uit de splitsingsakte blijkt dat de rook- en ventilatiekanalen gemeenschappelijk zijn. Het onderhoud en vervanging van het rookgasafvoerkanaal komen daarom voor rekening van de VvE.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering te verklaren voor recht dat de kosten voor het vervangen van het rookgasafvoerkanaal niet voor rekening van [gedaagde] komen, het (restant) depotbedrag via de notaris uit te (laten) betalen aan [gedaagde] en [eiseres] te veroordelen tot het betalen van het verschil tussen het oorspronkelijk in depot gestorte bedrag en het resterende bedrag in depot bij uitbetaling aan [gedaagde] . Voorwaardelijk vordert [gedaagde] dat bij toekenning van de depotstorting aan [eiseres] , het bedrag wordt beperkt tot € 707,85. Verder vordert [gedaagde] voorwaardelijk en onvoorwaardelijk [eiseres] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente over het depotbedrag en te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.3.
[eiseres] betwist de tegenvordering.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] de op hem rustende verplichting uit de depotovereenkomst niet is nagekomen. De kern van het geschil is het antwoord op de vraag of de rookgasafvoerkanalen individueel zijn of gemeenschappelijk.
5.3.
[eiseres] stelt dat het rookgasafvoerkanaal een individuele zaak is en de kosten voor het vervangen daarvan voor rekening van de eigenaar komen. Dit blijkt uit het rapport van Feenstra, de notulen van de VvE en de uitlatingen van de VvE. De VvE heeft herhaaldelijk aangegeven dat het rookgasafvoerkanaal individueel is en dat de kosten van onderhoud voor rekening van de eigenaar komen. Daarnaast komen de rookgasafvoerkanalen van de verschillende appartementen op de schoorsteenmantel op het dak van het gebouw uit en is in het appartement duidelijk een apart rookgasafvoerkanaal aanwezig. Het rookgasafvoerkanaal gaat door een algemene schacht achter de meterkast.
5.4.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Hij stelt zich op het standpunt dat uit artikel 17 lid 1 sub a splitsingsakte blijkt dat het rookgasafvoerkanaal een gemeenschappelijke zaak is. De stelling die de VvE inneemt dat de rookgasafvoerkanalen individueel zijn baseert zij uitsluitend op het rapport van Feenstra en dat betekent niet dat vast is komen te staan dat de rookgasafvoerkanalen individueel zijn. In dat rapport spreekt Feenstra zonder enige uitleg over individuele rookgasafvoerkanalen. De door [eiseres] aangehaalde notulen van de VvE vergadering bevatten slechts een mededeling dat uit onderzoek is gebleken dat de rookgasafvoerkanalen individueel zijn. Volgens [gedaagde] is dan ook niet komen vast te staan dat het rookgasafvoerkanaal individueel is en is dit ook niet uit onderzoek gebleken.
5.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het rookgasafvoerkanaal een gemeenschappelijke zaak is. Het gaat feitelijk om kanalen waardoor de verbrandingsgassen van de (privé) centrale verwarming naar buiten worden gevoerd. Artikel 17 lid 1 sub a splitsingsakte kwalificeert “rookkanalen” als gemeenschappelijke zaken, zonder daaraan toe te voegen “voor zover die niet uitsluitend dienstbaar zijn aan een privé gedeelte” of een passage van gelijke strekking. In de leden 1 en 2 van artikel 17 komt een dergelijke toevoeging waar het gaat om bijvoorbeeld hek en traliewerk, plafonds en wanden, liften et cetera wél voor. Omdat zo’n toevoeging ontbreekt bij de passage over rookkanalen, brengt een objectieve uitleg mee dat alle rookkanalen, ook die uitsluitend verbrandingsgassen van een centrale verwarming in een privé gedeelte afvoeren, gemeenschappelijk zijn. Het is ook in het belang van alle appartementseigenaren dat gevaarlijke stoffen (zoals koolmonoxide) overal veilig worden afgevoerd.
5.6.
[eiseres] heeft zich er nog op beroepen dat de feitelijke situatie in het appartement, meebrengt dat het rookkanaal als een privézaak moet worden aangemerkt. In het onderhavige gebouw monden de rookgasafvoerkanalen van de woonappartementen uit op het dak van het gebouw. In de eerste plaats is het niet nodig voor een beslissing in deze zaak om te kijken naar de uiterlijke kenmerken van het appartementencomplex. Een objectieve uitleg van de leden 1 en 2 van artikel 17 splitsingsakte leidt immers al tot de conclusie dat de rookkanalen gemeenschappelijk zijn. Ten tweede is het uiterlijke kenmerk dat het rookgasafvoerkanaal van het appartement niet via een gemeenschappelijke schacht naar buiten voert, van onvoldoende gewicht om in afwijking van de uit de splitsingsakte blijkende bedoeling tot de slotsom te komen dat de rookkanalen privézaken zijn. Ook het rapport van Feenstra kan niet leiden tot een andere uitleg. Vanwege de rechtszekerheid die een splitsingsakte eigenaren van een appartement moet bieden, komt aan een dergelijk rapport of een dergelijke feitelijke situatie onvoldoende gewicht toe. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn [1] .
5.7.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiseres] zal afwijzen en de tegenvordering van [gedaagde] gedeeltelijk zal toewijzen.
5.8.
De proceskosten in de vordering en de tegenvordering komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 374,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] .
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
de tegenvordering
6.4.
bepaalt dat het (restant) depotbedrag van € 1.500,00 via de notaris aan [gedaagde] moet worden uitbetaald;
6.5.
veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van de wettelijke rente over € 1.500,00 vanaf 1 april 2021;
6.6.
veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van het verschil tussen het oorspronkelijke in het depot gestorte bedrag van € 1.500,00 en het resterende bedrag in depot;
6.7.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op € 187,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter