Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/6559
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiseres] ., gevestigd te [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2020 op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 48.110.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor de gebruiker van een niet-woning bekendgemaakt.
Eiseres heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2022 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , [taxateur 1] (taxateur) en [taxateur 2] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Het object betreft een 4-sterrenhotel en is gebouwd in 2015. Het hotel heeft een gebruiksoppervlakte van 14.900 m2 en beschikte op de waardepeildatum over 314 kamers, een receptie/lobby, een bar, een restaurant (inclusief keuken en sanitair), een fitnessruimte, 17 vergaderzalen/conferentieruimten, overige ruimten (personeelsruimten, kantoor, opslag etc.) en een binnentuin. Het object is gelegen op een kavel van 3.630 m² in het [bedrijventerrein] naast het NS-station [plaats 1] , op enkele minuten afstand van de op-/afrit [afritnummer] en 7 kilometer verwijderd van [luchthaven] .
Het object is op 24 juni 2015 door eiseres verkocht aan [bedrijf] , een vennootschap naar Frans recht (Société civile de placement immobilier à capital variable), gevestigd in [plaats 2] , voor een koopprijs van € 45.812.500.
2. De levering van het object heeft plaatsgevonden op 15 december 2015 onder gelijktijdige ingang van een huurovereenkomst tussen eiseres en de koper (sale and leaseback).
3. In het kalenderjaar 2020 was eiseres huurder en gebruiker van het object.
Geschil
4. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij bepleit in beroep een waarde van € 20.559.000 en voert daartoe onder meer het volgende aan. Er zijn volgens eiseres door verweerder geen bruikbare transacties in de vergelijking betrokken. Het eigen verkoopcijfer en eigen huurcijfer zijn niet bruikbaar omdat sprake is van een sale and leaseback constructie. De objecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] zijn niet geschikt als referentieobject omdat ze zijn verkocht in verhuurde staat en met overname van de lopende huurcontracten – welke niet zijn overgelegd – waardoor niet duidelijk is of er sprake is van ongebruikelijke voorwaarden in deze contracten. Ten aanzien van de objecten aan de [adres 6] en [adres 7] was geen sprake van een verkoop van de betreffende onroerende zaken, maar was sprake van aandelentransacties, waardoor deze transacties volgens eiseres niet bruikbaar zijn. Er is volgens eiseres daarom geen bruikbaar referentiemateriaal om de huurwaardekapitalisatiemethode toe te passen. Eiseres verwijst voorts naar een door haar ingebracht taxatierapport waarbij zij uitgaat van waardering volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, uitgaande van de bouwkosten voor een verzorgingshuis met een grootte van 13.000 m2 en bouwjaar 2001 of later. Dit is volgens eiseres het best vergelijkbare object qua bouwjaar, grootte en gebruiksmogelijkheden (beide soorten objecten beschikken over kamers met badkamer). Eiseres verwijst naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 april 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:2679, r.o. 4.6, waarin is opgenomen dat bij uitsluitend commercieel gebruik de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de marktwaarde.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde, veroordeling van verweerder in de proceskosten en toekenning van een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder verwezen naar het taxatierapport dat in de beroepsfase is opgemaakt. In reactie op de grieven van eiseres voert verweerder onder meer het volgende aan. Verweerder betwist dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is en stelt dat de verkoopcijfers waarbij sprake is van een levering in verhuurde staat, aandelentransactie of sale and leaseback constructie wel degelijk bruikbaar zijn voor de waardebepaling. Er is door verweerder rekening gehouden met correcties (voor aanvangsleegstand) bij de waardebepaling van de verhuurde panden. Ook de aandelentransacties zijn door verweerder geanalyseerd, waardoor duidelijk is geworden dat de verkoopprijzen van de aandelentransacties uitsluitend de onroerende zaak zelf betreffen. De gecorrigeerde vervangingswaarde is volgens verweerder een minder geschikte methode voor de waardebepaling van een hotelvastgoedobject dat al een volwassen exploitatie heeft bereikt zoals het onderhavige object. De hotelvastgoedmarkt is een courante markt, waar veel kopers zijn, en daarom representeert de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde in het economisch verkeer. Volgens verweerder zijn de door de gemachtigde gestelde bouwkosten voor een verzorgingshuis niet representatief voor een hotelgebouw van deze kwaliteit op onderhavige locatie (duurzaam 4-sterrenhotel met goede ligging).
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
WOZ-Waarde
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 december 2021 door registertaxateur [taxateur 2] (hierna: het taxatierapport). De waarde van het object is in dit rapport met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 48.435.000 (€ 154.252 per kamer) waarbij een totale huurwaarde van € 3.350.000 (€ 10.669 per kamer) in aanmerking is genomen en een kapitalisatiefactor van 14,5 is berekend.
10. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
- [adres 1] ( [naam hotel 1] ). Dit is het onderhavige object, een 4-sterrenhotel in [plaats 1] , uit bouwjaar 2015, met een totale oppervlakte van 14.900 m², 314 kamers, zonder parkeervoorziening. Het object is op 15 december 2015 verkocht voor € 45.812.500, wat een koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 145.900. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt € 3.366.433, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 10.721. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 14,3 berekend.
- [adres 2] ( [naam hotel 2] ). Een 4-sterrenhotel in [plaats 1] , uit bouwjaar 2014, met een totale oppervlakte van 14.813 m², 330 kamers en een parkeerterrein met 47 parkeerplaatsen. De ligging en onderhoudstoestand/kwaliteit zijn volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object. Het object is op 11 juli 2017 verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 49.717.552, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 150.659. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt volgens het taxatierapport € 4.297.794, maar verweerder heeft ter zitting verklaard dat dit moet zijn: € 4.276.879, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 12.960. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 16,4 berekend.
- [adres 3] ( [naam hotel 3] ). Een 4-sterrenhotel in [plaats 1] , uit bouwjaar 1975, met een totale oppervlakte van 21.651 m², 419 kamers en een parkeerterrein met 205 parkeerplaatsen. De ligging is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de onderhoudstoestand/kwaliteit is minder. Het object is niet verkocht. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt volgens het taxatierapport € 4.204.861, maar verweerder heeft ter zitting verklaard dat dit moet zijn: € 4.113.636, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 9.818.
- [adres 4] en [adres 5] ( [naam hotel 4] ). Een 4-sterrenhotel in [plaats 3] , uit bouwjaar 1990 (gerenoveerd en aangebouwd in 2018), met een totale oppervlakte van 30.613 m², 507 kamers en een parkeerterrein met 507 parkeerplaatsen. De onderhoudstoestand/kwaliteit is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de ligging is minder. Het object is niet verkocht. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt volgens het taxatierapport € 4.683.000, maar verweerder heeft ter zitting verklaard dat dit moet zijn: € 4.590.320, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 9.054.
11. De taxateur van verweerder heeft de door hem berekende waarde nader onderbouwd op basis van een vergelijking met de verkooptransacties en de kamerhuurprijs van de vier hierboven genoemde objecten. Daarnaast heeft verweerder voor de toepassing van de vergelijkingsmethode de twee hieronder genoemde objecten als referentie gebruikt:
- [adres 6] ( [naam hotel 5] ). Een 4-sterrenhotel in [plaats 4] , uit bouwjaar 2000, met een totale oppervlakte van 16.502 m², 281 kamers en een parkeerterrein met 160 parkeerplaatsen. De ligging en onderhoudstoestand/kwaliteit van dit object zijn volgens het taxatierapport minder goed dan van het onderhavige object. Het object is op 30 september 2015 verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 41.880.000, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 149.039.
- [adres 7] ( [naam hotel 6] ). Een 4-sterrenhotel in [plaats 1] , uit bouwjaar 1991 (ingebruikname als hotel in 2002), met een totale oppervlakte van 13.298 m², 242 kamers en een parkeerterrein met 225 parkeerplaatsen. De ligging is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de onderhoudstoestand/kwaliteit is minder. Het object is op 1 augustus 2017 verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 22.052.875, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 91.128.
12. Verweerder heeft de waarde in beroep primair berekend door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Voor deze berekening zijn de exploitatiegegevens van het exploitatiejaar 2018 overgenomen uit het inventarisatieformulier hotels, afkomstig uit de taxatiewijzer, waarop informatie is ingevuld die door een contactpersoon werkzaam bij eiseres is verstrekt. Voor de berekening door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode is verweerder uitgegaan van de betaalde huur van het object en een rendement van 6,3%, wat neerkomt op een kapitalisatiefactor van 14,5 resulterend in een waarde van € 48.435.000, wat hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 48.110.000. Daarnaast heeft verweerder de vergelijkingsmethode toegepast door de waarde per kamer te vergelijken met de waarde per kamer van een zestal referentieobjecten. Verweerder heeft de waarde per kamer berekend door een gecorrigeerde transactieprijs te delen door het aantal kamers. De correcties die zijn gemaakt door verweerder betreffen correcties voor de aanwezigheid van parkeerplaatsen.
13. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling. Eiseres heeft ter zitting de stelling van verweerder niet weersproken dat het object courant is en dat de bouwkosten voor een 4-sterrenhotel aanmerkelijk hoger zijn dan de bouwkosten van een verzorgingshuis. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de waarde van het object door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald, waarbij de vergelijkingsmethode als nadere onderbouwing kan dienen. De rechtbank verwerpt de berekening van de waarde door eiseres, waarbij gebruik is gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgaande van de bouwkosten voor een verzorgingshuis omdat zij een dergelijk object niet representatief en dus niet bruikbaar acht voor de waardering van het onderhavige object en verweerder onweersproken heeft gesteld dat de bouwkosten voor een duurzaam 4-sterrenhotel aanmerkelijk hoger zijn dan die voor een verzorgingshuis als door eiseres gebruikt.
14. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met hetgeen hierboven is opgenomen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 48.110.000 voor het object niet te hoog is. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.
15. Anders dan eiseres meent, acht de rechtbank de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar om als uitgangspunt te kunnen dienen voor de bepaling van de waarde van het object. Daarbij merkt de rechtbank het volgende op. Eiseres heeft terecht gesteld dat de transacties van de referentieobjecten [adres 6] en [adres 7] geen zuivere onroerendgoedtransacties zijn, maar aandelentransacties. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij deze aandelentransacties grondig heeft geanalyseerd, dat er voor de objecten onderbouwende taxaties zijn gedaan door een onafhankelijke taxateur (welke taxaties in lijn liggen met de betaalde prijs voor de aandelen) en dat in het taxatierapport de prijs voor louter de betreffende onroerende zaak is opgenomen. De onderliggende stukken daarvan zijn door verweerder niet overgelegd, maar verweerder heeft ter zitting een bewijsaanbod gedaan om deze stukken alsnog over te leggen. De rechtbank is echter van oordeel dat ook wanneer referentieobjecten [adres 6] en [adres 7] buiten beschouwing worden gelaten, verweerder met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 48.110.000 niet te hoog is. Bij deze stand van zaken zal de rechtbank dan ook voorbijgaan aan het bewijsaanbod.
16. De rechtbank neemt bij haar oordeel dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld mede in aanmerking dat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak oplevert, dan de verkoopcijfers van andere onroerende zaken (referentieobjecten) omdat het eigen verkoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van referentieobjecten, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet behoeft te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de referentieobjecten en tussen de referentieobjecten onderling. Zelfs wanneer het eigen verkoopcijfer is gerealiseerd op een tijdstip dat verder in de tijd van de waardepeildatum is verwijderd, levert dit een betrouwbaarder resultaat op dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van referentieobjecten (vgl. Gerechtshof Den Haag, 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103). Dat het eigen verkoopcijfer is gerealiseerd onder een sale and leaseback constructie brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De stelling van eiseres dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is, omdat de overeenkomst onder ongebruikelijke voorwaarden tot stand is gekomen, is onvoldoende (met stukken) onderbouwd terwijl het op de weg van eiseres – als bij die transactie betrokken partij – ligt om haar stelling in deze nader te onderbouwen. De rechtbank heeft daarom geen aanleiding te veronderstellen dat de transactieprijs niet bruikbaar of representatief is. Dit oordeel steunt mede op het gegeven dat de gerealiseerde transactieprijs in lijn ligt met de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
Slotsom
17. Gelet op het hiervoor overwogene is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
18. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
19. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
20. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 8 april 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 29 augustus 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt daarom afgerond 29 maanden. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond vijf maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 500.
21. Van de overschrijding met afgerond vijf maanden is een periode van afgerond een maand toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen verweerder met dagtekening 9 november 2020 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van vier maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. Verweerder dient daarom 1/5 deel van € 500 te betalen (€ 100) en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) 4/5 deel (€ 400).
22. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 100 en zal zij de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 400.
Proceskosten
23. De rechtbank veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en rekening houdend met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de vergoeding van door eiseres gelden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
24. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 100;
- veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiseres tot een bedrag van € 400;
- veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 379,50; en
- draagt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 177.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, voorzitter, en mr. A.A. Fase en mr. P.A. Spijker, leden, in aanwezigheid van mr. I. Kroesemeijer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.