Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/284
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) de waarde van de woning [de woning] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 652.000. In hetzelfde document is de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2020 aan eiser bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag en WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2022 te Haarlem. Eiser is verschenen. De vertegenwoordiger van verweerder (mr. [naam 1] ) is, met bericht van verhindering, niet verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning uit het bouwjaar 2010. De woning heeft een inhoud van ongeveer 614 m³. De oppervlakte van het perceel is 339 m².
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
3. Eiser vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 607.000.
4. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Beoordeling van het geschil
5. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld ligt bij verweerder. Dit betekent dat verweerder aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer.
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een waardeoverzicht (matrix) waarin gegevens van zes verkochte woningen in [woonplaats] zijn opgenomen. Het gaat enerzijds om drie vrijstaande woningen uit bouwjaar 2002: [object 1] (transactie van 8 juni 2018 voor € 750.000), [object 2] (transactie van 31 augustus 2018 voor € 825.000) en [object 3] (transactie van 18 juni 2018 voor € 800.000). Anderzijds gaat het om transacties van drie twee-onder-een-kapwoningen: [object 4] (2 mei 2016 voor € 617.500), [object 5] (29 september 2017 voor € 750.750) en [object 6] (15 april 2020 voor € 750.000).
7. De drie vrijstaande woningen acht de rechtbank niet ter onderbouwing van de door verweerder verdedigde waarde bruikbaar. Hoewel deze woningen in de buurt zijn gelegen, zijn het vrijstaande woningen uit een ander bouwjaar, met veel grotere percelen, een heel andere bouwstijl en met een andere uitstraling dan de woning. Uit de matrix blijkt niet of en op welke wijze verweerder rekening heeft gehouden met deze verschillen. Daarbij komt dat de kubiekemeterprijs van de vrijstaande woningen met dezelfde onderhoudsstatus als de woning ruim onder de waarde ligt die verweerder aan eisers woning heeft toegekend.
De rechtbank acht de twee-onder-een-kapwoningen qua type echter wel goed vergelijkbaar, ze hebben alle het zelfde bouwjaar en de specifieke bouwstijl zoals ook de woning van eiser heeft. Alleen de transactiedata liggen redelijk ver van de waardepeildatum. Er zijn echter – zoals eiser zelf ook benadrukt – geen andere vergelijkbare woningen verkocht rond de waardepeildatum. De door eiser genoemde woningen [object 7] , [object 8] en [object 9] zijn sinds de bouw immers niet verkocht. Daarbij komt dat de woning [object 6] het directe buurpand van de woning is, met eenzelfde inhoud en een nagenoeg even groot perceel. Bij gebreke aan dichter bij de peildatum liggende transacties vormen de gegevens van de twee-onder-een-kapwoningen en zeker van het buurpand dus relatief de beste maatstaf (Gerechtshof Amsterdam, 23 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP2018 en 24 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2556).
8. Eiser heeft erop gewezen dat de indeling van [object 6] anders is dan die van zijn woning, omdat woonkamer en keuken van plek zijn verwisseld. Ook heeft de voormalige buurman luxere materialen gebruikt en een luxere keuken, badkamer en sauna geplaatst. Volgens eiser leidt dat tot een aanzienlijke waardeverhoging ten opzichte van zijn woning, meer dan waar verweerder rekening mee heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de verkoopgegevens van de drie twee-onder-een-kapwoningen aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. Bij de buurwoning ligt de uit de verkoopprijs herleide waarde per m³ op de waardepeildatum op € 812 per m³ tegenover € 677 per m³ voor de woning van eiser. Hierdoor is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de door eiser benoemde verschillen. Dit volgt ook uit de vergelijking met nummer 47, die zonder die andere indeling en met een vergelijkbare staat een kubiekemeterprijs van € 721 heeft opgeleverd.
9. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de WOZ-waarde die voor het vorige jaar aan de woning is toegekend. De percentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning is volgens eiser veel hoger dan percentuele stijging van de WOZ-waarden van de andere oneven nummers van [straatnaam] , een verschil dat vooral bij [object 7] , [object 8] en [object 10] tot uitdrukking komt. Eiser betoogt ook dat de WOZ-waarden van de woningen aan [straatnaam] door de jaren heen onverklaarbare wisselende resultaten laat zien, wat eiser wijt aan een inconsistentie in het systeem van verweerder. Op de zitting is aan eiser toegelicht dat de WOZ-waarderingen van andere woningen geen gegevens zijn waar bij de waardebepaling van zijn woning belang aan kan worden gehecht, omdat de waarde op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen - bepaald moet worden, zoals verweerder heeft gedaan (dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van indexering of op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering, van trends in de markt of op basis een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen. De rechtbank gaat daarom voorbij aan de waarde van € 607.000 die eiser heeft berekend op basis van het door hem toepasselijk geachte indexeringspercentage.
10. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 652.000 niet te hoog is. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard, dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.
11. De rechtbank merkt nog het volgende op. Tijdens de hoorzitting heeft mevrouw [naam 2] aan eiser toegezegd dat zij zou overwegen of zij [object 7] en [object 8] ook in de vergelijking zou betrekken. Volgens eiser zou zij daarop nog een reactie geven en is dat niet gebeurd. Ook zou zij hebben gezegd dat alleen naar dure woningen van meer dan € 600.000 is gezocht, wat eiser de indruk heeft gegeven dat verweerder niet objectief heeft gehandeld. Verweerder heeft door niet terug te bellen en meteen uitspraak op bezwaar te doen, de kans gemist om eiser uit te leggen hoe de waarde tot stand is gekomen en hoe de waarde zich verhoudt tot de andere panden. Pas in de uitspraak op bezwaar is verweerder hier heel summier op ingegaan. Verder heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar geschreven dat bij de waardebepaling en controle een veel groter aantal verkopen is gebruikt dan de aan eiser gepresenteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich niet kan beroepen op gegevens die hij niet kenbaar heeft gemaakt.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van M. Brouwer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.