Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/6347
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, de ambtenaar.
Procesverloop
De ambtenaar heeft in een beschikking de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (het object) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.204.000. In hetzelfde document heeft de ambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelastingen (OZB) 2021 voor deze onroerende zaak bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de ambtenaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2022 te Haarlem. Het beroep is ter zitting gelijktijdig behandeld met het beroep in de zaak met nummer HAA 21/61.
De gemachtigde heeft via een tweezijdige geluid- en beeldverbinding aan de zitting deelgenomen. De ambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het object is een bedrijfsruimte, gebouwd in 2013. De bedrijfsruimte op de begane grond meet 1.250 m² en op de bovenverdieping 1.213 m². Per 1 november 2013 is het object aan belanghebbende verhuurd voor € 150.000 per jaar. Op 1 november 2019 is de huurprijs opgelopen tot € 161.814 per jaar.
Geschil
2. In geschil is de waarde van het object voor het kalenderjaar 2021.
3. Uit de gegeven uitleg van (de gemachtigde van) de belanghebbende op de zitting begrijpt de rechtbank dat de belanghebbende zich op het standpunt stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en dat het geschil zich beperkt tot de kwalificatie van het object, de in aanmerking genomen huurwaarde en de toe te passen kapitalisatiefactor en dan met name tot het leegstandsrisico.
4. De ambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft de ambtenaar een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt op 22 maart 2022 door [naam 3] (taxateur).
Beoordeling van het geschil
De waarde van het object
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak (het object) worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2020.
6. In het overgelegde taxatierapport heeft de taxateur de waarde in het economische verkeer bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Bij deze taxatie is blijkens de omschrijving van de taxateur voor het getaxeerde object uitgegaan van een “winkel met showroom bestemd voor de verkoop van [product] ”. De op de zitting geuite klacht van belanghebbende dat op het taxatieverslag ten onrechte “winkel” staat, omdat het object geen winkel is maar meer een magazijn of showroom of opslag of cash and carry-winkel is niet nader onderbouwd. Daarnaast heeft de ambtenaar deze blote stelling ter zitting weersproken, en bij gebrek aan voorbereiding op deze nieuwe klacht acht de rechtbank dit afdoende. Dat wil zeggen dat de rechtbank niet aannemelijk acht dat de taxateur op grond van de gebruikte kwalificatie van het object tot een te hoge waarde is gekomen.
7. Omdat partijen niet van mening verschillen dat de huurwaardekapitalisatiemethode als uitgangspunt geldt voor de vaststelling van de waarde van het object, zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan.
8. Gelet op de in het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen matrix vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer de stand, ligging en marktsituatie, de bouwaard en constructie, de staat van onderhoud en de bestemming, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] hebben een bruikbare, vastgestelde huurprijs die (herrekend) gemiddeld € 119, respectievelijk € 86, en € 100 per m2 bedraagt en dat is aanzienlijk veel hoger dan de huurprijs van € 60 per m2 waarvan bij het onderhavige object is uitgegaan en wat leidt tot een berekende huurprijs van € 148.000 per jaar. Dat belanghebbende stelt dat dit niet juist kan zijn, omdat hij nooit meer wil betalen dan € 50 per m2, is tegenover deze gerealiseerde huren onvoldoende om een lagere waarde aannemelijk te maken. Bovendien ligt de jaarhuur die belanghebbende zelf betaalt voor het object hoger dan de door de taxateur berekende jaarhuur.
Verder heeft de taxatie in het rapport inzichtelijk gemaakt hoe de huurwaarden zijn bepaald van drie vergelijkbare bedrijfsruimten en is daaruit de kapitalisatiefactor van 10 afgeleid. De Hetgeen heeft geleid tot de getaxeerde waarde per de waardepeildatum van € 1.485.000, hetgeen dus nog beduidend hoger is dan de vastgestelde waarde.
Verder heeft de taxatie in het rapport inzichtelijk gemaakt hoe de huurwaarden zijn bepaald van drie vergelijkbare bedrijfsruimten en is daaruit de kapitalisatiefactor van 10 afgeleid. De Hetgeen heeft geleid tot de getaxeerde waarde per de waardepeildatum van € 1.485.000, hetgeen dus nog beduidend hoger is dan de vastgestelde waarde.
9. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van het object ten opzichte van de gerealiseerde en geanalyseerde huur- en verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is.
10. Naar het oordeel van de rechtbank was de ambtenaar anders dan belanghebbende stelt niet gehouden de kapitalisatiefactor van onderaf op te bouwen aan de hand van gegevens van het object zelf (de bottom-up methode). De gebruikte top-down methode zoals onder 9 weergegeven, geeft een goede benadering van de marktwaarde. De van-boven-naar-beneden methode is in elk geval niet minder geschikt dan de methode waarbij van-onder-naar-boven de prijs wordt benaderd, aangezien de eerstgenoemde methode uitgaat van gerealiseerde marktgegevens en door gebruik van die daadwerkelijke bruto prijzen de ruimte voor aannames begrenst is. Dit is ook niet af te leiden uit de door belanghebbende aangehaalde uitspraak van hof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734, want in deze uitspraak werden niet gerealiseerde marktgegevens gebruikt en was die methode daarom minder geschikt.
11. Belanghebbende heeft de verkoopcijfers en huurwaarden van de vergelijkingsobjecten niet betwist, maar stelt zich onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) op het standpunt dat mede gelet op de gevolgen van de coronapandemie onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico. De rechtbank volgt belanghebbende hier niet in. De rechtbank overweegt daartoe dat de waardepeildatum in dit geval 1 januari 2020 is en dat gevolgen van de coronapandemie op dat moment nog geen rol speelden, ook al was corona wel al aanwezig. Dat in de loop van 2020 corona in Nederland ging rondheersen, is geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ, zodat reeds hierom niet van de toestand per 1 januari 2021 uitgegaan moet worden. Verder heeft de ambtenaar onder verwijzing naar het taxatierapport verklaard dat belanghebbendes object zeer courant is, dat uit de verkopen valt af te leiden dat bij dergelijke bedrijfsruimten in deze periode vrijwel geen leegstand was en dat het leegstandsrisico daarom te verwaarlozen valt. De gehanteerde kapitalisatiefactor van 10 ligt iets lager dan het gemiddelde van 10,2 dat uit de vergelijkingsobjecten kan worden afgeleid. Belanghebbende heeft hier niets concreets tegenin gebracht. Gelet hierop is de totstandkoming van de kapitalisatiefactor van 10 voldoende inzichtelijk en aannemelijk gemaakt.
12. Dat de door de ambtenaar vastgestelde waarde van het object voor het onderhavige jaar 2021 van € 1.204.000 lager is dan de waarde van € 1.216.000 voor het jaar 2020, terwijl hetzelfde taxatierapport waarin de waarde getaxeerd is op € 1.485.000 daarvoor is gebruikt, is geen omstandigheid op grond waarvan kan worden betwijfeld of de door de ambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Dit leidt eerder tot de conclusie dat de vastgestelde waarde in dit jaar mogelijk te laag is.
13. De ambtenaar maakt met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, ook in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 1.204.000 niet te hoog is. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard. De redelijke termijn voor berechting is in deze zaak niet overschreden.
Proceskosten
14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 september 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.