Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/6618
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] (belanghebbende),
(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Cocensus (de ambtenaar).
Procesverloop
De ambtenaar heeft in een beschikking de waarde voor de appartementen
[adres] [huisnummer] , [huisnummer 1] , [huisnummer 2] te Haarlem vastgesteld. In hetzelfde document heeft de ambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelastingen (OZB) 2020 voor deze onroerende zaken bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de ambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarden en aanslagen verminderd.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 oktober 2022 te Haarlem, tegelijk met zaaknummer 20/6019. De gemachtigde is daar namens belanghebbende verschenen. De ambtenaar is ter zitting vertegenwoordigd door mr. [gemachtigde 1] .
Overwegingen
De op de zaak betrekking hebbende stukken
1. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase gevraagd om toezending van stukken die door hem als “op de zaak betrekking hebbend” worden beschouwd. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase geen recht op toezending van dergelijke stukken bestaat, maar alleen een recht op inzage voorafgaand aan het horen en indien gewenst afschriften van de ter inzage gelegde stukken. De rechtbank sluit zich aan bij en verwijst naar de motivering in de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499.
In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet de ambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft de ambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan.
2. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door de ambtenaar overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per m³. Ook is in de matrix te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum en zijn de VVE-reserves zichtbaar gemaakt. Aangezien het om drie appartementen gaat is een grondstaffel niet van toepassing, zodat daar terecht geen gegevens van opgenomen zijn. Verder heeft de ambtenaar een berekening van de gehanteerde inhoud van de woningen [adres] [huisnummer] , [huisnummer 1] en [huisnummer 2] bijgevoegd, omdat belanghebbende daarom verzocht had.
3. Belanghebbende heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden.
4. Belanghebbende stelt dat de ambtenaar verplicht is om naast de matrix nog de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat belanghebbende de juistheid van de in de matrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Als belanghebbende van mening is dat de door verweerder in de matrix genoemde kenmerken onjuist zijn, dan is het aan hem om deze stelling aannemelijk te maken en kan het in reactie daarop op de weg liggen van de ambtenaar om iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft belanghebbende dat ten aanzien van de door de ambtenaar gehanteerde inhoudsafmetingen en de ingeschatte kwaliteit van de vergelijkingsobjecten ook succesvol gedaan (zie hierna). Het is dan aan de ambtenaar om tegenover dergelijke standpunten eventueel iWOZ-gegevens of een andere vorm van onderbouwing in te brengen. Het is echter niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de ambtenaar. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807).
Beoordeling van de waardes van de drie appartementen
5. In geschil is de waarde, zoals bij de uitspraak op bezwaar verminderd, van respectievelijk € 336.000 (nummer [huisnummer] ), € 142.000 (nummer [huisnummer 1] ) en € 130.000 (nummer [huisnummer 2] ) van de appartementen op de waardepeildatum 1 januari 2019.
6. Belanghebbende vindt de vastgestelde waardes te hoog.
De ambtenaar vindt dat de waardes van de appartementen niet te hoog zijn vastgesteld.
7. De ambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de appartementen niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft de ambtenaar verwezen naar een matrix met daarin verkooptransacties van vijf appartementen van een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019 (de vergelijkingsobjecten).
8. Voor de drie appartementen in verhuurde staat is door belanghebbende op 25 mei 2018 een aankoopprijs overeengekomen van in totaal € 550.000. Dit heeft de ambtenaar ter zitting laten zien aan de hand van de koopovereenkomst en belanghebbende heeft dit niet meer weersproken. Dat de bepaalde waarde te hoog is vanwege een te grote mismatch tussen de op 25 mei 2018 overeengekomen aankoopprijs van € 550.000 in verhuurde staat en de bepaalde waardes in onbezwaarde staat van in totaal € 608.000 op 1 januari 2019, is verder niet onderbouwd door belanghebbende en acht de rechtbank dan ook niet aannemelijk.
9. Blijkens de matrix zijn de drie appartementen van belanghebbende gebouwd in 1890 . De ligging van de appartementen is in de matrix ten opzichte van de vergelijkingsobjecten als gemiddeld beoordeeld, de kwaliteit als matig en het onderhoud als gemiddeld. In de matrix is de inhoud van nummer [huisnummer] berekend op 383 m³, nummer [huisnummer 1] op 186 m³ en nummer [huisnummer 2] op 118 m³. Op basis van deze inhoudsmaten is in de matrix de m³-prijs voor nummer [huisnummer] vastgesteld op € 878, voor nummer [huisnummer 1] op € 768 en voor nummer [huisnummer 2] op € 1.085. Deze m³-prijzen zijn afgeleid uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vijf vergelijkingsobjecten en daarbij behorende objectkenmerken.
10. Belanghebbende heeft in de eerste plaats aan de hand van foto’s gemotiveerd betwist dat anders dan in de matrix is aangegeven de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten [adres] [huisnummer 3] , [adres] [huisnummer 4] en [adres 1] niet als matig maar als gemiddeld heeft te gelden. De kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres 2] moet volgens belanghebbende daarentegen niet als gemiddeld maar als luxe worden gekwalificeerd. Het vergelijkingsobject [adres 3] verdient volgens belanghebbende wat betreft de kwaliteit ervan niet het predicaat goed maar luxe. Aangezien de kwaliteit van alle vergelijkingsobjecten volgens belanghebbende dus een kwalificatie beter is dan de ambtenaar heeft gehanteerd, moet dit tot een 20% lagere waarde van de appartementen ten opzichte van die vergelijkingsobjecten leiden, aldus belanghebbende. Gelet op de door belanghebbende ingebrachte foto’s van de vergelijkingsobjecten acht de rechtbank de door belanghebbende gemaakte inschatting van de kwaliteit meer in overeenstemming met de werkelijkheid dan de inschatting zoals die door de ambtenaar is gedaan. De ambtenaar heeft dit standpunt van belanghebbende ook niet weersproken.
11. In dit licht beschouwd acht de rechtbank het onderlinge verschil in kwaliteit en uitstraling tussen de appartementen van belanghebbende (matig) en de appartementen [adres 2] en [adres 3] (luxe) dusdanig groot dat dit in het onderhavige geval een te grote onzekerheid over de waarde meebrengt en beide – gelet op het ontbreken van nadere onderbouwing van de ambtenaar – niet langer als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Deze twee appartementen zijn van een zoveel betere klasse en kwaliteit dat zij in de markt verkoopprijzen van tegen de € 500.000 hebben opgebracht. Het valt dan zonder onderbouwde toelichting van de ambtenaar niet in te schatten welke aftrek van die prijzen redelijk zou zijn om waarde van de appartementen mee te vergelijken.
12. Dit betekent dat [adres] [huisnummer 3] , [adres] [huisnummer 4] en [adres 1] nog als vergelijkingsobjecten overblijven. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten in de matrix op zich goed bruikbaar ter vergelijking, omdat ze rond de waardepeildatum zijn verkocht en qua type, omvang, bouwjaar en ligging vergelijkbaar zijn en het kwaliteitsverschil niet te groot is
.Ten aanzien van deze vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende gesteld dat de in de matrix vermelde inhoudsmaten niet kloppen. Uit door hem overgelegde stamkaarten blijkt volgens belanghebbende immers dat de appartementen een grotere inhoud hebben dan uit de matrix blijkt.
.Ten aanzien van deze vergelijkingsobjecten heeft belanghebbende gesteld dat de in de matrix vermelde inhoudsmaten niet kloppen. Uit door hem overgelegde stamkaarten blijkt volgens belanghebbende immers dat de appartementen een grotere inhoud hebben dan uit de matrix blijkt.
13. Nu de ambtenaar ook dit punt niet of onvoldoende heeft weersproken en de rechtbank geen aanleiding ziet om belanghebbende daarin niet volgen, zal in onderstaande matrix voor wat betreft de kwaliteit van de appartementen worden uitgegaan van gemiddeld en voor wat betreft inhoudsmaten uitgaan van de maten zoals die in de stamkaarten van de drie vergelijkingsobjecten staan vermeld. De rechtbank is tevens van oordeel dat de mindere kwaliteit van de appartementen in vergelijking met die van de vergelijkingsobjecten een aftrek van 20% op de kuubprijs van de appartementen rechtvaardigt, nu ook op dit punt niets anders naar voren is gebracht door de ambtenaar.
14. Verder heeft belanghebbende onder verwijzing naar foto’s stellingen ingenomen over onder meer een ondoelmatige indeling van de appartementen, een verouderde staat en een ondermaatse energetische en akoestische kwaliteit en brandveiligheid. Dit zou tot een verdere waardevermindering moeten leiden met 20%. In totaal komt belanghebbende dus op 40% (x 0,6) minderwaarde dan in de matrix van de ambtenaar staat (blz. 46 van het eerste nader stuk). De rechtbank vindt een 40% waardedruk niet aannemelijk. Voor appartementen uit de bouwjaren 1890 - 1910 zullen eigenschappen zoals door belanghebbende benoemd over het algemeen normaal zijn. Bovendien is er al een kwaliteit van “matig” ten opzichte van de vergelijkingsobjecten aangenomen (waardedruk van 20%), terwijl deze uit dezelfde bouwperiode stammen.
[adres] [huisnummer]
[adres] [huisnummer 1]
[adres] [huisnummer 2]
[adres] [huisnummer 3]
[adres]
[huisnummer 4]
[adres 1]
kwaliteit
matig
matig
matig
gemiddeld
gemiddeld
gemiddeld
opstal m³
383
186
118
407
163
202
prijs per m³
-/- 20%
878
768
1.085
1.041
832
1.537
1.229
1.024
819
dakkapel
2.5
opstal
336.274
142.848
130.53
15. De gecorrigeerde matrix laat zien dat voor dergelijke appartementen in de markt kubiekemeterprijzen variërend van € 819 tot € 1.229 zijn gerealiseerd. De voor de onderhavige appartementen door de ambtenaar in aanmerking genomen kubiekemeterwaarde van ten hoogste € 1.085 ligt nog ruim onder het bedrag dat de meestbiedende gegadigde zou betalen (€ 1.229). Het is ter zitting door de heffingsambtenaar weliswaar onverklaard gebleven waarom en hoe voor de appartementen de verschillende kubiekemeterwaarden tot stand zijn gekomen, maar dat betekent niet dat die waarden te hoog zouden zijn. Eerder is de waardebepaling voor de lager gewaarde appartementen relatief laag geweest. Dat sprake is van een willekeurige belastingheffing, zoals belanghebbende in dat verband heeft gesteld, volgt daaruit ook niet. De bepaalde waardes zijn afdoende onderbouwd en dus niet willekeurig tot stond gekomen. Dat er onderlinge verschillen zijn, die niet exact verklaard konden worden, kan zijn oorzaak vinden in de verschillen tussen de onderhavige appartementen en, zoals al eerder in deze uitspraak gememoreerd, is taxeren geen wiskundige aangelegenheid.
16. Gelet op het bovenstaande heeft de ambtenaar, ook in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waardes van de appartementen van respectievelijk € 336.000, € 142.000 en € 130.000 niet te hoog zijn. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard, dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt.
Verzoek om vergoeding van immateriële schade
17. Belanghebbende krijgt wel een schadevergoeding van € 1.000 omdat de procedure in deze zaak te lang heeft geduurd. Aangezien de zaak met zaaknummer HAA 20/6619 wel gezamenlijk is behandeld, maar niet in hoofdzaak betrekking heeft op hetzelfde voorwerp van geschil, merkt de rechtbank deze zaken niet als samenhangend aan.
18. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
19. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
20. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door de ambtenaar op 31 maart 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 3 november 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve afgerond 32 maanden. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond acht maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
21. Van de overschrijding met afgerond acht maanden is een periode van afgerond twee maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen de ambtenaar met dagtekening 6 november 2020 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van zes maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. De ambtenaar dient daarom 2/8e deel van € 1.000 te betalen (€ 250) en de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) 6/8e deel (€ 750).
22. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank de ambtenaar veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 250 en zal zij de Minister van Justitie en Veiligheid veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 750.
Proceskosten
23. Vanwege de toegekende schadevergoeding is er aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor de kosten van het beroep. Vanwege de verschillende onderwerpen van geschil is ook voor wat betreft de proceskosten geen sprake van samenhang met zaaknummer HAA 20/6619, nu de werkzaamheden van de gemachtigde niet nagenoeg identiek konden zijn. Deze kosten stelt de rechtbank vast op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en rekening houdend met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752. De vergoeding bedraagt € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5 voor het lichte gewicht van de zaak nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn).
24. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2, zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht van in totaal € 48.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de ambtenaar tot vergoeding van immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 250;
- veroordeelt de Minister van Justitie en Veiligheid tot vergoeding van immateriële schade van belanghebbende tot een bedrag van € 750;
- veroordeelt de ambtenaar en de Minister van Justitie en Veiligheid in de proceskosten van belanghebbende, ieder tot een bedrag van € 379,50, en
- draagt de ambtenaar en de Minister van Justitie en Veiligheid op het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. J. de Jong, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 november 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de datum waarop deze is verzonden hoger beroep ingesteld worden bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.