Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/5889
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 december 2023 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de woning [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 626.000. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Bij brief van 8 november 2022 heeft eiser hiertegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De vertegenwoordigers van partijen hebben onderling en met de rechtbank procesafspraken gemaakt om te komen tot een efficiëntere afdoening van WOZ-zaken over de waardebepaling van woningen (Afspraken WOZ-pilot Noord-Holland; hierna: WOZ-Pilot). Op grond van deze WOZ-Pilot zijn zaken geselecteerd waarin uitsluitend schriftelijk wordt geprocedeerd. Indien een behandeling ter zitting toch wenselijk blijkt, wordt de zaak uit de WOZ-pilot gehaald en op de gebruikelijke wijze verder behandeld.
De onderhavige zaak is geselecteerd voor de WOZ-pilot. Eiser heeft bij brief van 8 september 2023 schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder bij brief van 10 oktober 2023 schriftelijk heeft gedupliceerd.
Geen van partijen heeft te kennen gegeven ter zitting te willen worden gehoord. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1938. De oppervlakte van de opstal van de woning is 178 m² (inclusief aanbouw en zomerhuis/recreatiewoning) en is voorzien van een dakkapel, een voorraadkelder, een berging, een overkapping en een hobbykas. De oppervlakte van het perceel is 615 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021.
3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 525.000 en heeft daarvoor – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
- Verweerder heeft de correcties aan de hand van de KOUDV-factoren, de grondstaffel en de indexatie niet inzichtelijk gemaakt, er is geen inzicht verschaft in de waarde van de objectonderdelen en de oppervlakte van de bijgebouwen is niet vermeld;
- Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand. Er is sprake van scheurvorming, schimmelvorming, matig voegwerk en de woning is slecht geïsoleerd;
- Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning aan een drukke doorgaande weg, waarvan overlast wordt ervaren;
- Het objectonderdeel ‘zomerhuis/recreatiewoning’ is gecorrigeerd naar aanbouw woonruimte. Er dient nog een correctie plaats te vinden op basis van de grootte waarbij verweerder rekening dient te houden met de wet van het afnemend grensnut;
- Verweerder heeft slechts één vergelijkingsobject uit de bezwaarfase gehandhaafd, zodat eiser beroep moest instellen om de juiste vergelijkingsobjecten te kunnen zien.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de waarde van de woning en tot veroordeling van verweerder in de proceskosten.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van vijf vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle gelegen te [woonplaats] . Verweerder stelt voorts dat de conclusie van repliek van 8 september 2023 buiten de overeengekomen termijn van vier weken na dagtekening van het verweerschrift is ontvangen en verzoekt deze buiten beschouwing te laten. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Vooraf
5.1
De WOZ-pilot is bedoeld om te komen tot een efficiëntere afdoening van WOZ-zaken. Daartoe hebben de vertegenwoordigers van partijen onder meer afspraken gemaakt over de voor de wisseling van stukken in acht te nemen termijnen en plegen zij geregeld overleg. Dat de conclusie van repliek van 8 september 2023 bij de beoordeling van het geschil buiten beschouwing zou blijven is niet te verenigen met deze afspraken en met de beginselen van een goede procesorde. De rechtbank zal de conclusie van repliek daarom bij de beoordeling betrekken.
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
5.2
Eiser heeft gesteld dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dan wel oncontroleerbaar heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn aan de hand van KOUDV-L factoren indexeringen en grondstaffels.
5.3
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 augustus 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1052) – voor zover hier van belang – als volgt geoordeeld over de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven:
“3.2.1 Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ dient verweerder aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Volgens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling worden onderliggende taxatiegegevens niet altijd vastgesteld in een afzonderlijk taxatierapport, terwijl het zonder die gegevens niet mogelijk is om een waarde te bepalen. Uit die geschiedenis volgt verder dat naar het oordeel van de wetgever deze gegevens op verzoek aan de belastingplichtige dienen te worden verstrekt. Het voorschrift van artikel 40, lid 2, Wet WOZ strekt ertoe een dergelijke verplichting wettelijk vast te leggen.
3.2.2
Die verplichting kan ook betrekking hebben op gegevens die niet zijn vermeld in een taxatieverslag dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van Pro de Uitvoeringsregeling. De delegatiebepaling van artikel 20, lid 2, Wet WOZ, waarop de Uitvoeringsregeling is gebaseerd, biedt niet de mogelijkheid om bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uit te zonderen van de informatieverplichting van verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. De parlementaire geschiedenis van de – later tot stand gekomen – Wet van 28 maart 2013 kan hierin geen verandering brengen.
3.2.3
Aan dit een en ander doet niet af dat de overige gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken zijn die daarom tevens voorafgaand aan het horen in een bezwaarprocedure op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb ter inzage moeten worden gelegd.
3.2.4
Het voorgaande brengt mee dat op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.
3.2.5
Opmerking verdient nog dat de in 3.2.4 bedoelde gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.”
5.4
Blijkens het bezwaarschrift en de aanvulling daarop heeft eiser in bezwaar onder verwijzing naar artikel 40 van Pro de Wet WOZ verzocht om alle stukken die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken. Ter toelichting heeft eiser in het bezwaarschrift opgemerkt:
“Tevens verzoek ik u conform artikel 40 wet Pro WOZ en artikel 7:4 Awb Pro om alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder in ieder geval de onderbouwing van de taxatie, inzichtelijk te verstrekken. Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen. Bij een afwijking van de gemiddelde KOUDV-factoren ontvang ik graag inzicht in de gehanteerde correcties.”
5.5
Blijkens het verslag van het op 4 juli 2022 gehouden hoorgesprek heeft eiser daar opgemerkt:
“Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavige object.
Graag ontvangen wij inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering.
Graag ontvangen wij een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object.
Graag ontvangen wij inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum.
Graag ontvangen wij inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object.”
5.6
De uitspraak op bezwaar luidt, voor zover van belang:
Grondstaffels, KOUDV-factoren en opbouw waarde
“De door u opgevraagde KOUDV-factoren en grondstaffels zijn op 27 april 2022 verzonden en u heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat u deze heeft ontvangen.
Voor de volledigheid vermeld ik nog dat de waardematrix niet meer is dan een hulp-/controlemiddel voor de waardevaststelling van een woning als geheel. De afzonderlijke elementen van de taxatie-opbouw zijn niet afzonderlijk op hun juistheid te beoordelen en staan niet afzonderlijk ter toetsing. Taxeren is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of aannemelijk is gemaakt dat de totale eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Indexering verkoopcijfers en kavelmodel
Een exact percentage van de indexering van een verkoopcijfer of een onderbouwing hiervan hoeft op grond van jurisprudentie niet verstrekt te worden. De gehanteerde indexeringspercentages kunnen eenvoudig gecontroleerd worden met algemeen beschikbare informatie.
Op uw verzoek is het kavelmodel aan u over[ge]legd. Met de gegevens die zijn overgelegd, is voldoende zorggedragen voor de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het kavelmodel. Uit de over[ge]legde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter wordt gebruikt.”
Op uw verzoek is het kavelmodel aan u over[ge]legd. Met de gegevens die zijn overgelegd, is voldoende zorggedragen voor de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid van het kavelmodel. Uit de over[ge]legde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter wordt gebruikt.”
5.7
Uit de in beroep overgelegde stukken leidt de rechtbank af dat verweerder aan de gemachtigde van eiser in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft toegezonden dat is vastgesteld in overeenstemming met een modeltaxatieverslag als bedoeld in artikel 6 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft op 27 april 2022 de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren toegezonden. Bij emailbericht van 12 juli 2022 heeft eiser aan verweerder bevestigd bestanden met kavelmodellen en matrices in goede orde te hebben ontvangen. Bij de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. Verweerder was niet gehouden nader inzicht te geven in de gehanteerde waarde per objectdeel, aangezien eiser daar pas in beroep om heeft verzocht. De rechtbank begrijpt uit het verslag van het hoorgesprek dat eiser nader inzicht wenst te verkrijgen in de gebruikte indexeringspercentages en in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering. Verweerder stelt zich op het standpunt dat reeds voldoende informatie is verstrekt en dat het in het kader van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet noodzakelijk is meer inzicht te verschaffen. Hoewel verweerder heeft verzuimd deze matrix (wat niet dezelfde matrix is als hiervoor bedoeld) in beroep te overleggen, begrijpt de rechtbank dat verweerder bedoelt dat het niet nodig is bij de daarin vermelde KOUDV- en liggingsfactoren nog correctiepercentages op te nemen. Eiser heeft niet weersproken dat de toegepaste indexeringscijfers uit deze matrix kunnen worden afgeleid. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder in het kader van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ voldoende informatie heeft verstrekt om te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, r.o. 4.3.2).
6.1
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. Deze verplichting geldt ongeacht of de belanghebbende gebaat is bij het overleggen van de desbetreffende stukken en of de belanghebbende is geschaad in zijn belangen indien deze stukken niet worden overgelegd (zie HR 23 mei 2014, nr. 12/01827, ECLI:NL:HR:2014:1182). Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren alle stukken die het bestuursorgaan ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Stukken die voor de beoordeling van de zaak door de rechter niet (langer) van belang zijn, behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672).
6.2
Hoewel verweerder in beroep verwijst naar een nieuwe matrix, moet de matrix die in de bezwaarfase is verstrekt ook als een op de zaak betrekking hebbend stuk worden beschouwd. De vraag of verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen ex artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, ligt immers ook ter beoordeling voor (vgl. ABRvS 23 december 2015, ECLI:NL:RVS:3918). Verweerder heeft de waarde-matrix uit de bezwaarfase niet overgelegd. Omdat eiser reeds met de inhoud van de matrix bekend is, is eiser naar het oordeel van de rechtbank door het niet overleggen daarvan niet in zijn belangen geschaad. De rechtbank zal daarom aan het verzuim van verweerder geen gevolgen verbinden (artikel 6:22 van Pro de Awb).
De waarde van de woning
7.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2
Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
7.3
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in beroep een matrix met verkoopinformatie van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten overgelegd. De vergelijkingsobjecten zijn alle vrijstaande woningen en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopdata zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum gelegen. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
7.4
Daarnaast heeft verweerder met hetgeen in het verweerschrift is aangevoerd en in de matrix is opgenomen voldoende inzichtelijk en daarmee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning gekwalificeerd als matig en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte toegekend van slechts € 1.772. Deze waarde is aanzienlijk lager dan de prijzen per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend, namelijk van € 2.484 tot € 4.198. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met het door eiser gestelde achterstallig onderhoud van de woning. Ten aanzien van de ligging van de woning aan een drukke doorgaande weg overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft toegelicht dat de vergelijkingsobjecten aan de [adres 4] en de [adres 5] eveneens gelegen zijn aan een drukke weg en dat aan de [adres 3] aan de voor- en zijkant een weg ligt. Voor zover er sprake zou zijn van een waarde drukkend effect als gevolg van de ligging, acht de rechtbank aannemelijk dat dit effect voldoende is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verder sluit de rechtbank zich aan bij de stelling van verweerder dat de correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand zijn gebaseerd op een inschatting van de taxateur en de daartoe opgedane ervaring. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende inzicht zou hebben gegeven in de objectonderdelen stuit hierop ook af. De rechtbank wijst erop dat eiser geen belang heeft bij zijn betoog dat de matrix erop duidt dat de waarde in het economisch verkeer van de woning hoger is dan beschikt, aangezien ter beoordeling juist voorligt of die waarde niet te hoog is vastgesteld.
7.5
Eiser voert voorts aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder op verzoek van eiser te kennen gegeven dat het onderdeel ‘zomerhuis/recreatiewoning’ zal worden gecorrigeerd naar vaste aanbouw. Op basis daarvan is de oppervlakte van de opstal van het hoofdgebouw groter geworden. Verweerder is in de matrix voor de opstal dan ook uitgegaan van in totaal 178 m². Naar het oordeel van de rechtbank bieden de vermelde gegevens uit het taxatieverslag, de waardematrix en de uitspraak op bezwaar voldoende inzicht in de (wijze van de) waardebepaling van de objectonderdelen en de opstal van de woning.
7.6
Eiser stelt zich verder op het standpunt dat hij in zijn procespositie is geschaad omdat verweerder in beroep slechts één vergelijkingsobject heeft gehandhaafd. De afweging om in beroep te gaan is gebaseerd op de in de bezwaarfase verstrekte informatie. Indien verweerder in de bezwaarfase een juiste onderbouwing had gegeven dan had eiser wellicht besloten om geen beroep in te stellen. Hierbij verwijst eiser naar een uitspraak van het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2019:3801).
7.7
In het onderhavige geval heeft verweerder in beroep andere vergelijkingsobjecten gebruikt dan in de bezwaarfase. Het aandragen van andere vergelijkingsobjecten in beroep staat verweerder vrij, mits de beginselen van een goede procesorde in acht wordt genomen. Van belang hierbij is dat eiser in de gelegenheid is gesteld om te reageren op deze nieuwe vergelijkingsobjecten en van die gelegenheid ook gebruik heeft gemaakt. De omstandigheid dat verweerder in beroep vier nieuwe vergelijkingsobjecten aandraagt leidt in de onderhavige zaak niet tot een inbreuk op de goede procesorde. Eiser heeft zijn standpunt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld na kennisname van de gegevens van de andere vergelijkingsobjecten gehandhaafd. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat eiser niet in beroep zou zijn gegaan als deze vergelijkingsobjecten reeds in bezwaar waren gebruikt.
7.8
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog vastgesteld.
8. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.
Proceskosten en griffierecht
9. Voor een proceskostenvergoeding of een vergoeding van het griffierecht is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van A.C. Karels, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 december 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).