Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/331729 / HA ZA 22-560
Vonnis van 1 maart 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. R. Sekeris te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde1],
2.
[gedaagde2],
[gedaagde2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. M.A. Kerkdijk te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde1] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 december 2022
- de mondelinge behandeling van 19 januari 2023 voor welke zitting [eiseres] aanvullende stukken heeft overgelegd tijdens welke zitting mr. Sekeris het woord gevoerd heeft aan de hand van spreekaantekeningen en van welke zitting de griffier aantekeningen heeft bijgehouden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft vanuit een erfenis de eigendom van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) verkregen en vervolgens te koop aangeboden. Bij koopovereenkomst van 2 maart 2022 heeft zij de woning verkocht aan [gedaagde1] c.s. voor een koopsom van € 700.000,-.
2.2.
In de door partijen ondertekende koopovereenkomst is in artikel 5 bepaald Pro dat [gedaagde1] c.s. uiterlijk op 15 april 2022 een bankgarantie voor € 70.000,- dienden af te geven. In artikel 11 is Pro een boetebepaling opgenomen die – kort gezegd – onder meer inhoudt dat in geval van ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming de nalatige partij aan de wederpartij een boete verschuldigd is van 10% van de koopsom. In artikel 15 van Pro de overeenkomst, over de ontbindende voorwaarden, is vermeld:
Koper verklaart uitdrukkelijk geen gebruik te maken van de ontbindende voorwaarde van financiering.
Koper verklaart uitdrukkelijk geen gebruik te maken van de ontbindende voorwaarde van financiering.
2.3.
Op verzoek van [gedaagde1] c.s. is de termijn voor het stellen van de bankgarantie verlengd tot 6 mei 2022. Ook na ommekomst van die termijn hebben [gedaagde1] c.s. de financiering niet rond gekregen en zij hebben geen bankgarantie gesteld.
2.4.
In een brief van 9 mei 2022 heeft de verkoopmakelaar van [eiseres], de heer [A.] (hierna: de makelaar), [gedaagde1] c.s., in gebreke gesteld voor het niet tijdig storten van de waarborgsom en hen een termijn van acht dagen gegeven om de koopovereenkomst alsnog na te komen en de waarborgsom te storten. [gedaagde1] c.s. hebben hieraan niet voldaan.
2.5.
Bij brief van 16 juni 2022 heeft de makelaar [gedaagde1] c.s. meegedeeld dat zij in verzuim verkeren, dat [eiseres] de koopovereenkomst ontbindt op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst en dat [gedaagde1] c.s. terstond een opeisbare boete verschuldigd zijn van tien procent van de koopsom. [gedaagde1] c.s. zijn daarbij gesommeerd om binnen een week na 16 juni 2022 tot betaling van het bedrag van € 70.000,- over te gaan. [gedaagde1] c.s. hebben niet voldaan aan deze sommatie.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagde1] c.s. tot betaling van € 70.000,-, vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten, proceskosten en nakosten.
3.2.
Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde1] c.s. toerekenbaar tekort geschoten zijn in het nakomen van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en derhalve de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd zijn.
3.3.
[gedaagde1] c.s. voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde1] c.s. niet tijdig de waarborgsom hebben gestort, noch de woning hebben afgenomen en zij daarmee toerekenbaar tekort zijn gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst zodat [eiseres] bevoegd was de koopovereenkomst te ontbinden. Evenmin is in geschil dat [gedaagde1] c.s. hierdoor op grond van artikel 11 van Pro de koopovereenkomst in beginsel een boete van 10% van de koopsom verschuldigd zijn geworden. [gedaagde1] c.s. hebben de rechtbank echter verzocht om de contractuele boete op de voet van artikel 6:94 BW Pro te matigen.
4.2.
De rechtbank stelt dienaangaande voorop dat de rechter de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te hanteren. Matiging is pas aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daartoe is onvoldoende dat de boete en de schade (van de verkoper) uiteenlopen. Er zal ook moeten worden gelet op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, NJ 2007, 262).
4.3.
Bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre in het onderhavige geval matiging van de boete op zijn plaats is, neemt de rechtbank de volgende omstandigheden in aanmerking:
- de bepaling over de 10% contractuele boete van artikel 11 van Pro de onderhavige “Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)” is gebruikelijk en over deze bepaling is niet onderhandeld;
- het betreft een koopovereenkomst tussen particuliere partijen waarbij alleen de verkopende partij is bijgestaan door een makelaar;
- de verkoop is via een biedingsproces verlopen en [gedaagde1] c.s. hebben hierop ingeschreven met een financieringsvoorbehoud en het voorbehoud van een bouwtechnische keuring, maar hebben deze voorbehouden op advies van de makelaar laten vervallen, zodat de woning aan hen zou worden gegund;
- [gedaagde1] c.s. hebben zich na het sluiten van de koopovereenkomst serieus ingespannen om de noodzakelijke financiering te verkrijgen;
- [eiseres] heeft de woning in december 2022 aan een derde verkocht voor een bedrag van € 685.549,00, dus voor € 14.451,00 minder dan de eerder met [gedaagde1] c.s. overeengekomen koopsom van € 700.000,-;
- [eiseres] heeft de woning uit een erfenis verkregen en deze zelf nimmer bewoond, waardoor de gevolgen voor haar minder ingrijpend waren nu van dubbele woonlasten geen sprake was;
- de financiële schade bedraagt circa € 15.000,- hetgeen ongeveer 20% is van de boete van € 70.000,-;
- de financiële positie van [gedaagde1] c.s. is momenteel niet rooskleurig en als zij de volledige boete van € 70.000,- zouden moeten betalen, zou dit mogelijk kunnen leiden tot een faillissement.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Matiging is in dit geval derhalve aan de orde. De rechtbank zal de boete matigen tot een bedrag van € 35.000,00. Dat is nog steeds een substantieel bedrag. Verdergaande matiging acht de rechtbank echter niet gerechtvaardigd. Daarmee zou onvoldoende recht worden gedaan aan de eveneens gerechtvaardigde belangen van [eiseres] en de door haar extra gemaakte kosten als gevolg van het niet afnemen van de woning door [gedaagde1] c.s.
4.5.
De gevorderde wettelijke rente over dat bedrag is toewijsbaar vanaf de datum van ontbinding van de overeenkomst, dus vanaf 16 juni 2022.
4.6.
De gevorderde termijn waarbinnen betaald zou moeten worden, wordt afgewezen nu [eiseres] bij toewijzing van die termijn geen belang heeft, aangezien zij voor eventuele vertraging in de betaling al wordt gecompenseerd door de wettelijke rente.
4.7.
Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ziet de rechtbank aanleiding dat bedrag te matigen tot een bedrag van € 1.125,-, zijnde het bedrag dat conform de vastgestelde normering in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is opgenomen als maximumvergoeding behorend bij het toegewezen bedrag.
4.8.
De rechtbank zal [gedaagde1] c.s. tevens veroordelen in de proceskosten. Vaststaat immers dat [gedaagde1] c.s. niet vrijwillig tot betaling zijn overgegaan.
De kosten aan de zijde van [eiseres] worden tot op heden begroot op:
dagvaarding € 125,03
vastrecht € 1.301,00
salaris advocaat
€ 2.228,00 (2 punten à € 1.114,--)
€ 2.228,00 (2 punten à € 1.114,--)
totaal € 3.654,03
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten kan worden toegewezen.
4.10.
Ten aanzien van de gevorderde veroordeling in de nakosten wordt overwogen dat volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel oplevert. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagde1] c.s. hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 35.000,- (vijfendertigduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 16 juni 2022, tot aan de dag van algehele voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde1] c.s. hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van
€ 1.125,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde1] c.s. hoofdelijk des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 3.654,03 ter zake van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van algehele betaling;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2023. [1]