ECLI:NL:RBNHO:2023:13549

• Datum uitspraak: 5 juli 2023
• Publicatiedatum: 3 januari 2024
• Zaaknummer: C/15/332794 / HA ZA 22-619
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: E.J. Bellaart
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van een depotovereenkomst en bevoegdheid van de VvE over bijdrage in bouwkosten

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 5 juli 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Atik Vastgoed B.V. en de Vereniging van Eigenaren (VvE) van een appartementencomplex. Atik Vastgoed vorderde de VvE te gebieden om een depotbedrag van € 44.609,31 aan haar uit te keren, dat door de notaris was vastgehouden als zekerheid voor de nakoming van verplichtingen jegens de VvE. De VvE voerde verweer en stelde dat Atik Vastgoed verplicht was bij te dragen aan de kosten van de bouw van het complex, op basis van besluiten van de VvE. De rechtbank oordeelde dat de depotovereenkomst, die was gesloten bij de levering van een appartement aan Atik Vastgoed, niet alleen betrekking had op specifieke besluiten, maar op de algemene verplichtingen van Atik Vastgoed jegens de VvE. De rechtbank concludeerde dat de grond voor het in depot houden van het bedrag was komen te vervallen, omdat het besluit van de VvE waarop de vordering was gebaseerd, was ingetrokken. De rechtbank heeft de vordering van Atik Vastgoed toegewezen en de VvE veroordeeld tot uitkering van het depotbedrag, met een dwangsom voor het geval de VvE hieraan niet zou voldoen. In reconventie vorderde de VvE dat Atik Vastgoed gebonden was aan eerdere besluiten van de VvE, maar de rechtbank wees deze vorderingen af, omdat de VvE niet de bevoegdheid had om deze besluiten te nemen. De rechtbank oordeelde dat de VvE niet kon besluiten over de verdeling van de bouwkosten, omdat dit niet in overeenstemming was met de akte van splitsing en het Modelreglement 2006. De VvE werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/332794 / HA ZA 22-619

Vonnis van 5 juli 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ATIK VASTGOED B.V. ,

gevestigd te Oostzaan,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. K. Straathof te Alkmaar,

tegen

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW "[VVE]" ,

gevestigd te [plaats],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. R.R. Beuker te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Atik Vastgoed en de VvE worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 1 maart 2023 en de daarin genoemde stukken
• de akte inbreng producties 21 t/m 31 tevens vermeerdering van eis van de VvE
• de akte inbreng productie 32 van de VvE
• de mondelinge behandeling van 11 mei 2023 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en de daarbij overgelegde pleitaantekeningen van mr. Straathof en pleitnotitie van mr. Beuker.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De VvE is opgericht bij de akte van splitsing van 26 juli 2017 (hierna: de splitsingsakte). Met de splitsingsakte is het gebouw aan [adres] [nummer 1] tot en met [nummer 2] met vier bergingen te [plaats] gesplitst in 12 appartementsrechten. Dit gebouw moet voor een groot deel nog worden gerealiseerd. De onderste laag appartementen ([nummer 1] en [nummer 3]) is reeds aanwezig, maar moet nog worden vergroot; de vier bergingen op de begane grond moeten nog worden gerealiseerd. Daarbovenop dienen nog twee bouwlagen met appartementen ([nummer 4] tot en met [nummer 2]) te worden gerealiseerd. [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) is eigenaar van het appartementsrecht [adres] [nummer 4] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]) is eigenaar van de appartementsrechten [adres] [nummer 5] tot en met [nummer 2]. [betrokkene 2] was bestuurder van de VvE vanaf de oprichting tot 4 november 2020. Sindsdien is [betrokkene 1] de bestuurder van de VvE.

2.2.

Atik Vastgoed is een onderneming op het gebied van vastgoedbeheer. Zij is sinds 11 juni 2020 eigenaar van het appartement [adres] [nummer 1]. Voorafgaand aan de levering heeft zij met [betrokkene 2] als bestuurder van de VvE en de notaris als waarnemer een ‘depotovereenkomst bij levering onroerende zaak’ gesloten (hierna: de depotovereenkomst). Daarin staat onder meer het volgende:

“(…)

IN AANMERKING NEMENDE

(…)

2. dat koper met verkoper van het registergoed een schikking heeft getroffen ten aanzien van de eventuele schuld van verkoper aan VVE, welke schuld koper van verkoper heeft overgenomen;

3. dat op grond van voornoemde schikking koper bij de notaris de koopsom van het registergoed plus een bedrag van (…) € 44.609,31 heeft gestort, zijnde het door VVE opgegeven bedrag blijkens de email van mevrouw [betrokkene 2], bestuurslid van de VVE, de dato 3 juni 2020, van welke opgave een kopie aan deze depotovereenkomst is gehecht;

4. dat het hiervoor sub 3 genoemde bedrag door koper nog niet aan VVE is voldaan in verband met het feit dat koper (als rechtsopvolger van verkoper in de eigendom van het registergoed) de juistheid van het verschuldigde bedrag en de opgave bestrijdt;

5. dat VVE betwist dat koper (op grond van het sub 2 bepaalde als rechtsopvolger van verkoper) de juistheid van het verschuldigde bedrag en de opgave bestrijdt en wenst dat koper de VVE zekerheid geeft dat het verschuldigde bedrag, volgens VVE bestaande uit:

a. € 39.059,31 conform besluit ALV 16-12-2019 minus de reeds door verkoper voldane bijdragen; en

b. € 5.550,00 (€ 250,00 + € 5.300,00 stelpost bijdrage [adres] [nummer 1] aan gezamenlijk warmte- en tapwatersysteem),

door koper is voldaan op de kwaliteitsrekening van de notaris;

6. dat VVE een advocaat heeft benaderd die binnen 2 maanden een civiele procedure bij Rechtbank Noord-Holland aanhangig maakt om, mede in het belang van alle overige VVE leden, de sub 5 genoemde bedragen uit het depot toegewezen wenst te krijgen zodat de vernieuwbouw van VVE complex [adres] ook ten aanzien van het appartement [adres] [nummer 1] kan starten,

KOMEN OVEREEN:

1. De notaris houdt het bedrag (…) € 44.609,31, hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting tot zekerheid voor de nakoming door koper van zijn verplichtingen jegens de VVE.

(…)

3. VVE dan wel koper verkrijgt ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. De notaris mag slechts tot uitbetaling aan VVE of koper overgaan indien:

- hij van VVE en koper een
eensluidende schriftelijk opdracht hiertoe ontvangt; of

- na een rechterlijke uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan dan wel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

(…)”

2.3.

In de splitsingsakte is het Modelreglement 2006 van toepassing verklaard. In het Modelreglement 2006 is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“B. AANDELEN DIE DOOR DE SPLITSING ONTSTAAN EN AANDELEN IN DE VERPLICHTING TOT HET BIJDRAGEN IN DE SCHULDEN EN KOSTEN DIE VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS ZIJN

Artikel 8:

1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.

2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

3. (…)

C. SCHULDEN EN KOSTEN DIE VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS ZIJN EN BATEN DIE AAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS TOEKOMEN, RESERVEFONDS EN ONDERHOUDSPLAN

Artikel 9

1. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;

(…)”

2.4.

In de splitsingsakte is verder het volgende bepaald:

“
WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT

Artikel 8

Van artikel 8 lid 2 van het modelreglement wordt afgeweken in de navolgende gevallen:

(…)

b. De schulden en kosten verbonden aan gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of aan een bepaalde groep van eigenaars, worden gedragen en betaald door die eigenaar voor het geheel, dan wel door die groep van eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 8, eerste lid.

(…)”

2.5.

Op grond van de splitsingsakte heeft Atik Vastgoed een aandeel als bedoeld in artikel 8 lid 1 van het Modelreglement 2006 in de gemeenschap van 86/456. [betrokkene 1] en [betrokkene 2] hebben een aandeel in de gemeenschap van 301/456. [betrokkene 3], eigenaar van [adres] [nummer 3], heeft een aandeel in de gemeenschap van 57/456. Drie overige eigenaars hebben ieder een aandeel in de gemeenschap van 4/456.

2.6.

Onder meer op 14 november 2020, op 29 januari 2021 en op 8 april 2021 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden, waarbij er onder andere besluiten zijn genomen die betrekking hebben op het realiseren van het gebouw overeenkomstig de splitsingsakte.

2.7.

Op de vergadering van 14 november 2020 stonden onder meer de volgende besluiten op de agenda:

“(…)

2. Intrekking ALV besluiten 16-12-2019 punten 1 t/m 3.

(…)

5d: het bestuur vraagt 3 offertes bij aannemers (in bezit van afbouwgarantie)

(…)”

De besluiten zijn (bij meerderheid) aangenomen.

2.8.

Op de vergadering van 29 januari 2021 stond op de (voorlopige) agenda bij agendapunt 8:

“Toerekening per appartementsrecht kosten sloop en vernieuwbouw VvE complex (voorstel [betrokkene 3], eigenaar van [adres] [nummer 3], toev. rb.])”

In het verslag van de vergadering van 29 januari 2021 staat bij punt 8 het volgende:

“Conform modelreglement 2006 dienen de kosten voor de sloop en vernieuw(ruw)bouw van VvE complex gebouw [adres] [hoofd nummer] door de individuele leden gedragen te worden op basis van de stemmen zoals opgenomen in de splitsingsakte (totaal 456 stemmen). Met een andere toedeling, op basis van redelijkheid en billijkheid, dienen alle VvE leden mee in te stemmen.

[betrokkene 3] heeft nog geen tijd gehad om zijn voorstel voor toerekening van de sloop en vernieuw (ruw)bouw van het complex VvE gebouw [adres] [hoofd nummer] te maken. Hij verwacht dit binnen 2 weken te kunnen aanleveren.

Een andere methode voor toerekening van de sloop en vernieuw(ruw)bouw is op basis van toegevoegde waarde door deze bouwactiviteiten. Daarvoor dient wel een makelaar de opbrengsten van de appartementen (na de bouwactiviteiten door de VvE en door de eigenaren zelf in de appartementen w.o, binnenwanden en installatie) vast te stellen.

Atik Vastgoed zal door het bestuur gevraagd worden een voorstel (op basis van toegevoegde waarde) voor toedeling van de sloop en vernieuwbouw per appartementsrecht te maken.

Afgesproken wordt dat [betrokkene 3] en Atik Vastgoed BV maximaal een maand krijgen om hun voorstellen aan te leveren bij het bestuur. Aansluitend zal er een ALV vergadering belegd worden waar een keuze gemaakt dient te worden uit deze 3 methoden.”

2.9.

Op de vergadering van 8 april 2021 stond op de (concept) agenda onder punt 4 het volgende:

“Toerekening kosten sloop en vernieuwbouw op basis van redelijkheid en billijkheid (op verzoek en voorstel van de heer [betrokkene 3])”

In het verslag van de vergadering van 8 april 2021 staat bij punt 4 het volgende:

“
Punt 4a

Besloten wordt dat de toerekening van de vernieuwbouw (funderingen en ruwbouw) van VvE complex [adres] [hoofd nummer] conform de stemmenverdeling zoals opgenomen in de splitsingsakte d.d. 26-07-2017 plaats vindt.

Punt 4b

Er is geen voorstel, dat afwijkt van de gebruikelijke kostenverdeling conform de stemmen zoals opgenomen in de splitsingsakte, van de heer [betrokkene 3] ontvangen.

Atik Vastgoed B.V. heeft aangegeven dat punt 4 voor hun niet van belang is omdat er geen sprake is van een rechtsgeldige verbouwingsovereenkomst.”

Uit het stemmenoverzicht blijkt met betrekking tot punt 4 dat [betrokkene 1] en [betrokkene 2] vóór hebben gestemd, Atik Vastgoed tegen, en de overige appartementseigenaars hebben zich onthouden van stemming.

2.10.

Op de vergadering van 3 mei 2022 stond op de agenda onder punt 2 het volgende:

“2. Aangepaste begroting 2022 (zie bijlage, post juridische ondersteuning met
€ 3.000 verhoogd) inclusief verhoging van de VvE bijdrage per lid om de geschatte kosten € 4.000 te dekken.”

Blijkens het stemmenoverzicht is dit punt bij meerderheid aangenomen.

2.11.

Op de vergadering van 23 november 2022 stond op de agenda onder punt 4 het volgende:

“4.
Begroting 2023 (zie bijlage financiën)

Deze opgenomen kosten in deze begroting zijn verdeeld:

a. Kosten
voor elk VVE lid conform de stemmenverdeling zoals opgenomen in de splitsingsakte (zoals: juridische kosten en VVE beheer)

b. Kosten voor de offertevoorbereiding en aanvraagkosten vernieuwbouw van
8 appartementen en hun bergingen van ons VVE complex

c. Kosten verzekering van aanwezige (deel) appartementen
[adres] [nummer 1] en [nummer 3].

d. Openstaande VvE bijdragen en vooruitbetaalde VvE bijdragen

f. Vordering Atik Vastgoed op VvE (vonnis oktober 2021)

Gevraagd besluit:

Akkoord met de begroting 2023 en de daarbij behorende bijdrage per VVE lid. ”

Blijkens het stemmenoverzicht is het besluit bij meerderheid aangenomen.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Atik Vastgoed vordert – samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de VvE te gebieden om de notaris binnen 14 dagen na dit vonnis opdracht te geven tot het uitkeren van het depotbedrag van € 44.609,31 aan Atik Vastgoed, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat de VvE de veroordeling niet nakomt,

II. de VvE te veroordelen tot het betalen van de wettelijke rente over het uit te keren depotbedrag vanaf het moment van dagvaarden tot aan de dag van algehele voldoening,

III. de VvE te veroordelen in de kosten van de procedure en in de nakosten.

3.2.

De VvE voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

De VvE vordert samengevat en na vermeerdering van eis - waarbij de rechtbank de vorderingen heeft genummerd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht te verklaren dat Atik Vastgoed is gebonden aan de VvE-besluiten van 14 november 2020, 29 januari 2021 en 8 april 2021,

2. Atik Vastgoed te gebieden om conform haar aandeel in de gemeenschap bij te dragen aan de kosten ter zake de realisatie van het VvE-gebouw, zulks binnen 14 dagen na een schriftelijk verzoek daartoe van de VvE en op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 50.000,- dat Atik Vastgoed daarmee in gebreke blijft,

3. Atik Vastgoed te gebieden om conform haar aandeel in de gemeenschap bij te dragen aan de kosten voor de Energie-installatie, zulks binnen 14 dagen na een schriftelijk verzoek daartoe van de VvE en op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 50.000,- dat Atik Vastgoed daarmee in gebreke blijft,

4. Atik Vastgoed te gebieden om alle werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het VvE-gebouw conform de vergunde plannen te dulden en daar de redelijkerwijs te verlangen medewerking aan te verlenen, zulks op straffe van een boete van € 1.000,- per dag, met een maximum van € 50.000,- dat Atik Vastgoed daar 14 dagen na een verzoek daartoe mee in gebreke blijft,

5. Atik Vastgoed te veroordelen tot betaling van de achterstand in de maandelijkse bijdrageplicht van € 2.546,82 zulks te vermeerderen met de na indiening van de akte inbreng producties tevens houdende vermeerdering van eis opeisbaar geworden onbetaalde maandelijkse VvE-bijdragen en de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de maandelijkse bijdrageplicht,

6. Atik Vastgoed te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.

3.5.

Atik Vastgoed voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

Uitleg van de depotovereenkomst

4.1.

Het geschil in conventie ziet op de vraag of het depotbedrag aan Atik Vastgoed moet worden vrijgegeven. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend en licht dit als volgt toe.

4.2.

Atik Vastgoed vordert primair medewerking van de VvE dat het depotbedrag aan haar wordt uitgekeerd. Zij legt aan deze vordering onder meer ten grondslag dat uitleg van de depotovereenkomst dit met zich brengt. Volgens Atik Vastgoed heeft zij ten gunste van de VvE zekerheid geboden voor – volgens de VvE conform het besluit van de vergadering van 16 december 2019 verschuldigde – verbouwingskosten van € 39.059,31 en voor een bijdrage aan de energie-installatie, welke bijdrage door de VvE is begroot op € 5.500,-. Dat het depotbedrag hierop betrekking heeft, volgt uit overweging 5 van de considerans in de depotovereenkomst. Uit de considerans volgt ook dat Atik Vastgoed de schuld betwist, maar de vermeende schuld van de verkopers van [adres] [nummer 1] heeft overgenomen en voor dit bedrag zekerheid heeft gesteld om de levering van [adres] [nummer 1] aan haar te kunnen laten doorgaan. Volgens Atik Vastgoed is de basis aan de vermeende schuld van € 39.059,31 ontvallen, omdat het besluit van de vergadering van 16 december 2019 is ingetrokken. Daarnaast heeft de VvE geen besluit genomen op basis waarvan Atik Vastgoed een bijdrage is verschuldigd voor een gezamenlijk warmte- en tapwatersysteem. Er bestaat daarom ook geen grond voor het in depot houden van het daaraan verbonden bedrag van € 5.500,-, aldus Atik Vastgoed.

4.3.

De VvE betwist de vordering van Atik Vastgoed. De VvE voert onder meer aan dat de depotovereenkomst ziet op ‘de nakoming door koper van zijn verplichtingen jegens de VvE’, zoals ook is bepaald in artikel 1 van de depotovereenkomst. De depotovereenkomst ziet niet op de nakoming van één specifiek besluit, maar biedt in meer algemene zin zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van Atik Vastgoed jegens de VvE. De depotovereenkomst heeft betrekking op een bijdrage van Atik Vastgoed in de realisatie van het gebouw. Intrekking van het besluit van 16 december 2019 om opdracht te verstrekken aan Linus Duurzaam (de aannemer) betekent slechts dat er een andere aannemer moet worden aangewezen. Dat betekent uitdrukkelijk niet dat Atik Vastgoed dan ineens niet meer hoeft bij te dragen aan de realisatie van het gebouw. Juist om dit soort trucjes van Atik Vastgoed voor te zijn, is de omschrijving van waar het depot op ziet ruimer dan enkel ter uitvoering van een specifiek besluit. Omdat artikel 1 van de depotovereenkomst duidelijk is, is de considerans niet van belang, aldus nog steeds de VvE.

4.4.

De rechtbank overweegt dat voor de beantwoording van de vraag wat partijen hebben afgesproken, het aankomt op de uitleg van de depotovereenkomst. De depotovereenkomst moet worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf ^[1] . Bij deze uitleg gaat het niet alleen om de zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen uit de overeenkomst, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.5.

Anders dan de VvE betoogt, spelen bij de uitleg van de overeenkomst de overwegingen in de considerans een belangrijke rol, omdat partijen daarin de achtergrond schetsen van hun geschil en hun bedoeling weergeven over hetgeen zij in de daaropvolgende artikelen hebben geregeld. De artikelen van de depotovereenkomst moeten dus in het licht van de overwegingen in de considerans worden gelezen. De rechtbank volgt Atik Vastgoed in haar uitleg van de depotovereenkomst dat het depotbedrag betrekking heeft op het geschil over de VvE-bijdrage van de verkopers van [adres] [nummer 1] met de VvE naar aanleiding van het besluit van de vergadering van eigenaars van 16 december 2019 en de door de VvE begrote bijdrage voor een gezamenlijk warmte- en tapwatersysteem, welke vermeende schuld Atik Vastgoed heeft overgenomen en voor welke vermeende schuld zij zekerheid heeft gesteld om de levering van [adres] [nummer 1] aan haar te kunnen laten doorgaan. Dit volgt uit de considerans onder 2, 3 en 5 van de depotovereenkomst, waarin partijen uitdrukkelijk de aanleiding voor het aangaan van de depotovereenkomst en de bedragen waarvoor de VvE zekerheid wenst, hebben opgenomen. In dit licht moet het bepaalde in artikel 1 worden uitgelegd. Dit betekent dat het bedrag niet in depot wordt gehouden als zekerheid voor
alle mogelijke (toekomstige) betalingsverplichtingen van Atik Vastgoed tegenover de VvE, zoals de VvE betoogt.

4.6.

Vast staat dat het besluit van 16 december 2019 (onder 1 en 2) – welk besluit overigens niet is overgelegd door partijen – op de vergadering van 14 november 2020 is ingetrokken. Daarmee is de grond voor het in depot houden van het daarmee gemoeide bedrag van € 39.059,31 komen te vervallen. Dit bedrag was immers (kennelijk) gegrond op de offertes van de aannemer (Linus Duurzaam), die de opdracht niet zal gaan uitvoeren. De uitleg die de VvE voorstaat - dat het intrekken van de opdracht aan de aannemer de betalingsverplichting van Atik Vastgoed om bij te dragen aan de realisatie van het gebouw, onverlet laat - volgt de rechtbank niet. Atik Vastgoed betwist immers dat er een dergelijke betalingsverplichting op haar rust. Nu een dergelijke (ruime) betalingsverplichting niet valt af te leiden uit de bewoordingen van de depotovereenkomst, en de VvE ook niet heeft toegelicht op grond van welke feiten en omstandigheden zij deze betekenis desalniettemin aan het bepaalde in artikel 1 mag toekennen, volgt de rechtbank deze uitleg van de VvE niet.

4.7.

Wat betreft het bedrag van € 5.500,- dat Atik Vastgoed volgens de VvE is verschuldigd voor een gezamenlijk warmte- en tapwatersysteem, overweegt de rechtbank dat de VvE – ook na vragen van de rechtbank tijdens de mondelinge behandeling – niet heeft toegelicht of met stukken heeft onderbouwd op grond waarvan Atik Vastgoed dit bedrag aan de VvE verschuldigd zou zijn. De VvE heeft (ook) geen besluit ter zake overgelegd. De rechtbank gaat er daarom van uit dat er geen grond bestaat voor het in depot houden van dit bedrag.

4.8.

Gezien het voorgaande zal de rechtbank de vordering in conventie onder I toewijzen. De andere door Atik Vastgoed ingeroepen gronden behoeven bij deze stand van zaken geen bespreking. De rechtbank ziet aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen naar € 500,00 per dag of gedeelte daarvan met een maximum van € 50.000,00. De rechtbank zal de onder II gevorderde wettelijke rente over het uit te keren depotbedrag vanaf de dag van dagvaarding (zijnde: 6 oktober 2022) als onweersproken toewijzen.

4.9.

De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Atik Vastgoed als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

108,41

- griffierecht

€

676,00

- salaris advocaat

€

1.196,00

(2,00 punten × € 598,00)

Totaal

€

1.980,41

4.10.

Atik Vastgoed vordert daarnaast veroordeling van de VvE in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak (zie HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853) levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten, voor zover nakosten worden gemaakt. De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

in reconventie

Bevoegdheid van de VvE over de bijdrage in de bouwkosten

4.11.

De VvE vordert in reconventie onder 1 een verklaring voor recht dat Atik Vastgoed gebonden is aan de besluiten van 14 november 2020, 29 januari 2021 en 8 april 2021. De VvE heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat deze verklaring voor recht ziet op punt 5d van het besluit van 14 november 2020 van de vergadering van eigenaars, punt 8 van het besluit van 29 januari 2021 en punt 4a van het besluit van 8 april 2021. Met de vorderingen onder 2 tot en met 4 vordert de VvE Atik Vastgoed te gebieden mee te werken aan de realisatie van het gebouw en van de energie-installatie en hieraan financieel bij te dragen overeenkomstig haar aandeel in de gemeenschap (86/456e deel van de kosten).

4.12.

De VvE baseert deze vorderingen op het volgende. Volgens de VvE is Atik Vastgoed op grond van artikel 5:108 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht om mee te werken aan de realisatie van het gebouw. Het gaat enkel om bijdragen aan de realisatie van gemeenschappelijke delen. Kosten in dat verband vallen onder artikel 9 van het toepasselijke Modelreglement 2006. De VvE heeft op grond van artikel 5:126 BW als taak en bevoegdheid om toe te zien op de nakoming van die verplichting. In de verplichting tot realisatie ligt de bevoegdheid tot besluitvorming van de VvE in dat kader besloten. Dat omvat onder meer besluitvorming over (uitwerking van) de plannen, de tekeningen, de selectie van de aannemer en de verdeling van de kosten, zoals met genoemde besluiten ook is geschied. Het laatste besluit ‘dat de kosten voor de bouw worden verdeeld conform het breukdeel van de afzonderlijke appartementseigenaren’ (punt 4a van het besluit van 8 april 2021) is in feite niets anders dan een bevestiging van waar de VvE-leden op grond van artikel 8 lid 2 van het splitsingsreglement al toe gehouden zijn. Aan de besluitvorming mankeert dus niets, aldus de VvE.

4.13.

Atik Vastgoed voert aan dat zij zich niet verzet tegen de vergroting van haar appartement. Zij is bereid de kosten daarvoor te betalen. Atik Vastgoed verzet zich ook niet tegen de verdere verbouwing (de realisatie van het gebouw). Zij verzet zich wel tegen de van haar verlangde bijdrage in de kosten voor die verbouwing, welke verbouwing feitelijk neerkomt op het oprichten van zes appartementen die in eigendom zijn van derden ([betrokkene 2]/[betrokkene 1]). Atik Vastgoed wijst erop dat een wettelijke of contractuele grondslag om hiervoor betaling van Atik Vastgoed te vorderen, ontbreekt. Het ontbreekt de VvE dus aan beslissingsbevoegdheid. Een besluit waarvoor de VvE geen beslissingsbevoegdheid heeft, is nietig. De vorderingen van de VvE onder 1 tot en met 4 moeten daarom worden afgewezen, aldus Atik Vastgoed.

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat het besluit van de vergadering van 8 april 2021 over de bijdragen van de appartementseigenaars in de bouwkosten nietig is. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. Op grond van artikel 5:108 lid 1 BW zijn de appartementseigenaars verplicht de bouw, de inrichting van het gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te houden in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde. De deelgenoten hebben dus de bevoegdheid om van elkaar de medewerking tot de totstandkoming van de beoogde constructie te verlangen. Anders dan de VvE veronderstelt, is dit tussen partijen ook
niet in geschil. Atik Vastgoed erkent dat zij gehouden is tot medewerking aan het tot stand brengen van het gebouw. De rechtbank wijst de vordering onder 4 tot medewerking daarom af bij gebrek aan belang.

4.15.

Het geschil tussen partijen ziet op de vraag of de VvE besluiten kan nemen over de (verdeling van de) kosten die gepaard gaan met het realiseren van het gebouw. Naar het oordeel van de rechtbank volgt deze bevoegdheid niet uit artikel 5:108 lid 1 BW. De (verdeling van de) bijdragen in de bouwkosten door de appartementseigenaars dienen een eigen grondslag te hebben, zoals een aannemingsovereenkomst (vgl. Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/392). In dit geval hebben partijen geen afspraken gemaakt. Het beroep van de VvE op de aannemingsovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van Atik Vastgoed en de aannemer (Linus Duurzaam) baat haar niet, reeds omdat deze overeenkomst is ontbonden.

4.16.

De rechtbank is van oordeel dat de VvE (althans de vergadering van eigenaars) aan het bepaalde in artikel 5:126 lid 6 BW evenmin de bevoegdheid kan ontlenen om te besluiten hoe door de appartementseigenaars wordt bijgedragen in de bouwkosten. In dat artikel is slechts bepaald dat de VvE toeziet op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaars uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkaar voortvloeien en te dien einde tegen hen in rechte kan optreden. Het artikel biedt geen zelfstandige grondslag om een dergelijke verplichting in het leven te roepen en kan dus niet dienen als basis voor het besluit.

4.17.

Artikel 9 van het Modelreglement 2006, waarnaar de VvE nog verwijst, biedt een dergelijke grondslag evenmin. De bouwkosten voor het realiseren van het gebouw zijn immers niet aan te merken als of gelijk te stellen met kosten of schulden die zijn gemaakt in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten/zaken of tot het behoud daarvan (artikel 9 lid 1 onder a van het Modelreglement 2006). Bedoelde bouwkosten houden evenmin verband met kosten van noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten/zaken (artikel 9 lid 1 onder b van het Modelreglement 2006). Aangezien de bouwkosten niet vallen onder de reikwijdte van artikel 9 van het Modelreglement 2006, valt nog minder in te zien dat de VvE op grond van dit artikel bevoegd zou zijn te beslissen over de bijdrageplicht van de verschillende appartementseigenaars in de bouwkosten.

4.18.

De VvE wijst ten slotte nog naar artikel 8 lid 2 van het Modelreglement 2006 met de in de splitsingsakte opgenomen wijziging van artikel 8 lid 2 van het Modelreglement 2006. Dit baat de VvE evenmin, aangezien het hier slechts gaat om een verdeelsleutel van schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars of een gedeelte van de eigenaars komen. De bepaling gaat dus niet over de beslissingsbevoegdheid van de VvE om besluiten te nemen over de verdeling van de bouwkosten tussen de appartementseigenaars.

4.19.

Het voorgaande betekent dat de VvE (althans de vergadering) niet kon besluiten zoals zij heeft gedaan onder punt 4a van het besluit van 8 april 2021. Dit besluit is strijdig met de akte van splitsing en daarom nietig. De verklaring voor recht voor zover die betrekking heeft op dit besluit zal daarom worden afgewezen.

4.20.

Voor zover de verklaring voor recht betrekking heeft op de besluiten van
14 november 2020 (punt 5d) en 29 januari 2021 (punt 8) geldt het volgende. Het eerste besluit heeft betrekking op: ‘het bestuur vraagt 3 offertes bij aannemers (in bezit van afbouwgarantie)’. Dit besluit hangt zo zeer samen met het – nietige – besluit over de verdeling van de bouwkosten per appartementseigenaar dat dit (uitvoerings)besluit dat lot deelt. Wat betreft het besluit van 29 januari 2021 geldt dat in (de verslaglegging over) punt 8 geen besluit valt te ontwaren. Dit betekent dat de rechtbank de onder 1 gevorderde verklaring voor recht dus (volledig) zal afwijzen.

4.21.

Gelet op het voorgaande, zal de rechtbank de vorderingen onder 2 en 3 om Atik Vastgoed te gebieden overeenkomstig haar aandeel in de gemeenschap bij te dragen aan de kosten voor het realiseren van het gebouw en de energie-installatie, eveneens afwijzen.

Achterstallige bijdrage VvE

4.22.

Onder 5 vordert de VvE dat Atik Vastgoed wordt veroordeeld tot betaling van de ontstane achterstand in de maandelijkse bijdrageplicht van € 2.546,82 en tot betaling van de toekomstige maandelijkse bijdragen aan de VvE. Zij beroept zich daarbij op de besluiten van 3 mei 2022 en 23 november 2022.

4.23.

Atik Vastgoed verweert zich hiertegen en voert aan dat het onredelijk is dat zij moet bijdragen in de proceskosten van de VvE voor een eerdere procedure tegen haar die werd ingeleid met een nietige dagvaarding. Verder stelt Atik Vastgoed dat zij niet gehouden is een bijdrage te betalen, zolang in de bijdrage ook kosten worden opgevoerd voor de realisatie van het gebouw. De VvE heeft daartoe geen rechtsgeldig besluit kunnen nemen en heeft derhalve ook geen opeisbare vordering.

4.24.

De rechtbank stelt vast dat een aanzienlijk gedeelte van de VvE-bijdrage betrekking heeft op de kosten voor de aannemer (‘voorbereiding aanbesteding beschrijving materialen + detail[l]ering’ respectievelijk ‘kosten aanbesteding’) en de energie-installatie (‘toedeling nu[t]skosten’) met een verdeling van de kosten per appartementseigenaar overeenkomstig het – nietige – besluit van 8 april 2021 (punt 4a). Dit betekent dat een aanzienlijk gedeelte van de VvE-bijdrage – voor zover betrekking hebbend op deze kosten – gegrond is op een nietig besluit en niet verschuldigd is. Omdat de VvE niet inzichtelijk heeft gemaakt welke maandelijkse bijdrage wel verschuldigd is/zal worden, zal de rechtbank de vordering onder 5 afwijzen.

4.25.

De rechtbank merkt op dat hoewel Atik Vastgoed in deze procedure in het gelijk wordt gesteld, nieuwe procedures in het verschiet liggen. Het gebouw zal immers moeten worden gerealiseerd en Atik Vastgoed is op zichzelf een VvE-bijdrage verschuldigd (alleen is niet duidelijk welk bedrag). Teneinde nieuwe procedures te voorkomen, geeft de rechtbank partijen nogmaals uitdrukkelijk in overweging om met elkaar – al dan niet onder begeleiding van een mediator – een regeling te treffen.

4.26.

De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis wordt het salaris advocaat aan de zijde van Atik Vastgoed vastgesteld op € 598,00 (2 punten x 0,5 x € 598,00, tarief II), te vermeerderen met de wettelijke rente (zoals gevorderd).

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

gebiedt de VvE om de notaris binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis opdracht te geven tot het uitkeren van het depotbedrag aan Atik Vastgoed,

5.2.

veroordeelt de VvE om aan Atik Vastgoed een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.1 van dit vonnis voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,

5.3.

veroordeelt de VvE tot het betalen van de wettelijke rente over het uit te keren depotbedrag vanaf 6 oktober 2022 tot aan de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Atik Vastgoed tot dit vonnis vastgesteld op € 1.980,41,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen van de VvE af,

5.8.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Atik Vastgoed tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.9.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Bellaart en in het openbaar uitgesproken op
5 juli 2023. ^[2]

Voetnoten

1. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158.

2. type: 1680