ECLI:NL:RBNHO:2023:4038

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 21/5855

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 mei 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. B. de Jong),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken, de waarde van de woning [de woning] voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 768.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.

Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 24 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft een verzoek ingediend bij de rechtbank tot digitale dan wel hybride behandeling van de zaak op zitting. Dit verzoek is door de rechtbank afgewezen, omdat voor dat verzoek geen reden is gegeven. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die een dergelijke behandeling rechtvaardigen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2023 te Haarlem. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] . Bij aanvang van de zitting om
9:30 uur was van de zijde van eiser niemand aanwezig. Er was ook geen bericht hierover ontvangen. De rechtbank heeft vijf minuten gewacht en heeft intussen aan de hand van de uitnodiging en informatie van PostNL geverifieerd dat de gemachtigde regelmatig was uitgenodigd voor de zitting. Daarna is de behandeling van de zitting om 9:35 uur geopend.
Tijdens de zitting, om even voor 10:00 uur, is [naam 2] de zittingszaal binnengekomen. Hij verklaarde dat hij kantoorgenoot is van gemachtigde en dat hij is gekomen voor de zitting van 10:00 uur. Iets wat de rechtbank gelet op de uitnodiging voor deze zitting van 9:30 uur niet kon plaatsen. Vervolgens heeft de rechtbank geconstateerd dat op de machtiging die bij het beroep is gegeven de naam [naam 2] niet is vermeld. Daarop heeft de rechtbank [naam 2] verzocht om een bewijs dat hij door (het kantoor van) de gemachtigde voor deze zaak was aangewezen of van een machtiging van eiser voor deze zaak. [naam 2] kon zo een bewijsmiddel niet overleggen. Daarop hebben verweerder, [naam 2] en de rechtbank geconcludeerd dat hij niet kon worden toegelaten tot de zitting en is [naam 2] vertrokken.

Overwegingen

Feiten

1. De woning van eiser is een vrijstaande woning, gebouwd in 2003. De inhoud van de woning is 746 m³ en de oppervlakte van het perceel is 476 m². De woning is voorzien van een aangebouwde garage (29 m²), een carport (12 m²) en een in 2008 aangelegd zwembad (42 m²). De woning is gelegen schuin tegenover de ingang van een middelbare school en tegenover een flatgebouw van twee bouwlagen hoog en in de nabijheid van het spoor.

2. Eiser heeft een taxatierapport van 1 september 2021 overgelegd van ‘WOZ-taxateur [naam 3] van [bedrijf] ’ waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 en toestandsdatum 1 januari 2021 is bepaald op € 738.000. In dat rapport worden leveringsdata en verkoopprijzen van drie referentieobjecten genoemd, te weten [object 1] , [object 2] en [object 3] , alle te [woonplaats] .
In het rapport is geen herleiding van de verkoopprijzen van de referentieobjecten naar de waarde van de woning te vinden. In het rapport staat verder:

“Bezwaar motivatie: Overlast van ligging nabij school, flatgebouw en drukke spoorweg.”
[…]
Wegens Covid – 19 is wel een beperkte inpandige opname gedaan. Om deze reden ontbreekt een groot gedeelte van de beschrijving van het pand.
[…]
Externe waarde verminderende factorenOmgevingsfactoren van toepassing: o.a.: hangjeugd, gebouw voor verslavingsopvang, achterstandswijk etc.
Nee
[…]
De globale onderhoudstoestand op de toestandsdatum: Dak, Gevels, Kozijnen, Schilderwerk Inwendig, Schilderwerk Uitwendig, Vloeren, Plafonds, Keuken, Sanitair en cv-ketel.
[alle aangekruist:] “Voldoende”.”

Geschil

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.

4. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 738.000. Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

Bewijslast

5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer.

6. Eiser stelt onder verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van
15 december 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:3284) dat door het indienen van zijn taxatierapport de bewijslast voor verweerder om aan te tonen dat de waarde niet te hoog is, verzwaard wordt. Verweerder heeft geen taxateur genaamd [naam 3] kunnen vinden en ook op de tenaamstelling van het bedrijf is geen informatie te vinden. Het KVK-nummer is gekoppeld aan een handel in auto’s en reisbemiddeling. Verweerder voert over de inhoud van de taxatie aan dat er geen reden is om uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Verder betwist verweerder dat de taxateur een inpandige opname heeft gemaakt. In het rapport wordt geen omschrijving gegeven van de woning, zelfs geen globale omschrijving. Daarnaast zijn er geen foto’s van de woning in het rapport aanwezig. Als de taxateur ter plaatse is geweest, zouden er meerdere foto’s gemaakt zijn. Verder wordt in het rapport niet inzichtelijk gemaakt hoe de door eiser voorgestelde waarde zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Ook worden de genoemde verkoopprijzen van de referentieobjecten niet geïndexeerd naar de waardepeildatum.

7. Voor zover eiser stelt dat uit de door hem genoemde uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam volgt dat bij de aanwezigheid van een taxatierapport van een belastingplichtige met een inpandige woningopname een verzwaarde bewijslast – in de zin van doen blijken in plaats van aannemelijk maken – komt te rusten op de heffingsambtenaar, berust dit op een verkeerde lezing van die uitspraak. Er is immers geen oordeel gegeven over een dergelijke verzwaarde bewijslast. Wel heeft het Hof geoordeeld dat wanneer beide partijen een taxatierapport hebben overgelegd, een rapport met een inpandige opname onder omstandigheden de voorkeur verdient boven een rapport met een uitsluitend modelmatige waardebepaling. Hierbij geldt dus nog steeds de normale bewijslastverdeling en bewijslastzwaarte zoals in het arrest Oostflakkee (Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, ro. 3.2 en 3.3) beschreven, waarbij het in eerste instantie aan verweerder is om de waarde van de woning aannemelijk te maken in het licht van hetgeen eiser aanvoert. Bovendien staat er wel dat er een inpandige opname is geweest, maar zijn in het taxatierapport van eiser nauwelijks inpandige gegevens – geen foto’s en geen specifieke tekstuele toelichting – opgenomen, zodat er in dit geval weinig bewijskracht van dat rapport uitgaat wat betreft de inpandige staat van de woning. Nog daargelaten dat verweerder terecht betwijfelt of er wel een taxateur aanwezig is geweest bij de woning, omdat deze dan over de woning en de omgeving meer en juistere informatie zou moeten hebben. En dan laat de rechtbank daarbij nog maar helemaal buiten beschouwing of er wel een WOZ-taxateur [naam 3] , of een taxatiebureau [bedrijf] bestaat.

Waardering van de woning

8. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer naar een waardeoverzicht (matrix) waarin naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens van de drie in de nabijheid gelegen woningen (de referentieobjecten) zijn vermeld: [object 1] , [object 3] en [object 2] , alle te [woonplaats] . In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 768.000. Aangezien eiser exact dezelfde referentieobjecten gebruikt is de vergelijkbaarheid hiervan tussen partijen niet in geschil. Verder heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat en hoe in de matrix rekening is gehouden met verschillen tussen de woningen. Op basis hiervan acht de rechtbank de beschikte waarde in beginsel afdoende onderbouwd.

9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ongunstige ligging van de woning. Verweerder heeft de ligging van de woning als matig gekwalificeerd, omdat de toegang van een school schuin tegenover de woning ligt.
De vierkantemeter-waarde van de grond van de woning is daarom op een lagere waarde van € 430 voor 476 m² gesteld, ten opzichte van € 523 voor 413 m², € 496 voor 450 m² en
€ 578 voor € 341 m² bij de referentieobjecten. Dit terwijl de referentieobjecten ook allemaal in de nabijheid van de school en dicht bij het spoor liggen (bijlage H bij het verweerschrift). De ‘flat’ is twee verdiepingen hoog en dus niet hoger dan een woning in die buurt (bijlage G bij het verweerschrift). Naar het oordeel van de rechtbank is op deze wijze genoeg rekening gehouden met de minder gunstige ligging van de woning. Over dat er bij deze woning veel meer overlast zou zijn dan reeds is verdisconteerd in de gerealiseerde prijzen bij de referentieobjecten en hoeveel invloed dit op de waarde zou hebben heeft eiser niets ter onderbouwing aangevoerd en in zijn eigen taxatierapport staat zelfs dat er geen externe waardeverminderende factoren zijn.

Voorts heeft verweerder volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de scheuren bij de woning die niet voorkomen bij de referentieobjecten. Eiser heeft daartoe enkele foto’s overgelegd waarop haarscheurtjes in stucwerk en gevelbekleding te zien is. Verweerder heeft erop gewezen dat dit in bezwaar niet is aangevoerd en dat uit de foto’s van eiser die in beroep zijn overgelegd niet kan worden opgemaakt dat de staat van onderhoud van de woning slecht is. Dergelijke haarscheurtjes zijn normaal voor alle vergelijkbare woningen en geen reden om tot een lagere waardering van deze woning te komen, aldus verweerder. De rechtbank constateert dat in bezwaar niets is gesteld over de haarscheurtjes en dat in het taxatierapport van eiser staat dat de onderhoudstoestand van de woning voldoende is. In beroep zijn weliswaar de twee foto’s van haarscheurtjes overgelegd, maar dat dit tot een lagere waarde zou moeten leiden dan door verweerder in aanmerking is genomen, is gesteld, maar verder niet onderbouwd. Tegenover de gegeven toelichting van verweerder dat dit gebruikelijk is voor vergelijkbare woningen en dat dit niet tot een lagere te verwachten verkoopwaarde leidt is dat onvoldoende.

10. Ten slotte merkt de rechtbank nog op dat het door eiser ingebrachte taxatierapport, waarin de woning op de waardepeildatum is getaxeerd op € 738.000, voor de rechtbank ook geen aanleiding is om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde. Het door eiser ingebrachte taxatierapport geeft geen inzicht hoe de verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, waarom van een toestand per 1 januari 2021 is uitgegaan en hoe de waarde van de woning is bepaald. Verweerder komt op grond van dezelfde verkopen zoals is toegelicht juist tot de beschikte waarde. Het wordt volstrekt onvoldoende duidelijk waarom eiser (of zijn taxateur) daar anders over denkt. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat ook het door eiser ingebrachte taxatierapport onvoldoende is tegenover hetgeen verweerder heeft aangevoerd.

11. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder, ook in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

12. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van M. Hassan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.