ECLI:NL:RBNHO:2023:5938 - Rechtbank Noord-Holland - Vermindering WOZ-waarde woning na beroep wegens onvoldoen...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 21/6285

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2023 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

het hoofd Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft in een WOZ-beschikking de waarde van de woning [de woning] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.362.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.

Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Eiseres heeft in het beroepschrift een verzoek ingediend bij de rechtbank tot digitale dan wel hybride behandeling van de zaak op zitting. Dit verzoek is door de rechtbank afgewezen, omdat voor dat verzoek geen reden is gegeven. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die een dergelijke behandeling rechtvaardigen.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Aangezien het verweerschrift een tegemoetkoming aan eiseres bevat, heeft de rechtbank eiseres bij brief van 5 april 2023 verzocht om binnen twee weken te laten weten of zij het beroep wilde intrekken. Er is geen reactie ontvangen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 mei 2023 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. De woning van eiseres is een twee-onder-één-kapwoning. Dit was aanvankelijk een woning van 238 m2/721 m3 met een kelder (5 m2/12 m3) uit bouwjaar 1934. In 1997 is bij de woonruimte een aanbouw met zadeldak gebouwd (58 m2/ 190 m3) en een tweede kelder (40 m2/91 m3). In 2005 zijn twee dakkapellen geplaatst (7 m2) en in 2010 is bij de woonruimte een verdere aanbouw met zadeldak gebouwd (9 m2/29 m3). De totale oppervlakte en inhoud van de woning, exclusief de twee kelders, bedragen 305 m2, respectievelijk 940 m3. De oppervlakte van het perceel is 778 m².

2. Eiseres is in de bezwaarfase vertegenwoordigd door een andere gemachtigde,
mr. P.L.J.A van Rosmalen van ‘Eerlijke WOZ’. Bij het bezwaarschrift is een taxatierapport gevoegd van taxateur H. van Waveren van ‘Eerlijke WOZ’. In dat rapport is de waarde van de woning op 1 januari 2020 bepaald op € 1.063.000. Het rapport bevat geen foto’s van de woning. In het rapport worden verkoopprijzen van drie referentieobjecten in dezelfde straat genoemd, te weten [object 1] , [object 2] en [object 3] . In het rapport staat onder “Algemene opmerkingen”: “Leeftijd keuken 11-15 jaar oud (2006-2010). Leeftijd badkamer 16-20 jaar oud (2001-2005). Beoordeling algehele staat van de woning Gemiddeld”. In de herleiding van de verkoopprijzen zijn de VLOK-factoren voor de woning op 3 (correctie € 0) gesteld ten opzichte van de referentieobjecten.

3. Tot het dossier behoort een brief van verweerder waarin de ontvangst van het bezwaarschrift wordt bevestigd. Bij die brief is gevoegd het taxatieverslag van de woning. Het dossier bevat geen reactie op de toezending van dat taxatieverslag.

4. Bij de motivering van het beroepschrift heeft eiseres foto’s van de binnenzijde van de woning overgelegd.

5. Bij het verweerschrift heeft verweerder een waarderapport met een waardeopbouw (matrix) overgelegd, gemaakt door taxateur [naam 3] , waarin de waarde van de woning op 1 januari 2020 is bepaald op € 1.267.000. In het rapport worden verkoopprijzen van drie referentieobjecten in dezelfde straat genoemd, te weten [object 4] , [object 5] en [object 3] . In de herleiding van de verkoopprijzen zijn onderhoud en voorzieningen van de woning op 2 (matig) gesteld, en kwaliteit, doelmatigheid en uitstraling op 3 (voldoende) ten opzichte van de referentieobjecten. Vanwege de ligging is rekening gehouden met een minder dan gemiddelde grondwaarde voor de woning en de vergelijkingsobjecten. Nummer [object 3] ligt nog slechter, omdat dit object aan de voor- en zijkant aan de drukke weg ligt.

Geschil

6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Ook is in geschil of eiseres recht heeft op vergoeding voor de kosten van het bezwaar.

7. Verweerder heeft in het verweerschrift het standpunt ingenomen dat het beroep gegrond is en dat de waarde van de woning op basis van het waarderapport verlaagd dient te worden naar € 1.266.000, maar dat deze niet lager moet worden vastgesteld. Verweerder stelt dat eiseres recht heeft op vergoeding van de proceskosten voor het beroep en het betaalde griffierecht, maar niet op de kosten van bezwaar.

8. Eiseres vindt de voorgestelde waarde van € 1.266.000 nog steeds te hoog en bepleit een waarde van € 1.144.000. Ook wil eiseres de kosten van bezwaar vergoed zien.

9. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

De te verstrekken gegevens

10. Eiseres beroept zich op artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb, over terbeschikkingstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde), artikel 7:4, vierde lid, van de Awb (over het kunnen verkrijgen van afschriften van stukken), en op artikel 40, tweede lid, Wet WOZ (over verstrekking van een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde). De klachten behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in deze artikelen neergelegde verplichtingen en verbinden hieraan de conclusie dat hierdoor een ongelijkwaardige procespositie is ontstaan en dat het beroep reeds hierom gegrond moet worden verklaard. Verweerder betoogt dat het taxatieverslag is toegezonden en dat daarmee in dit geval waarin eiseres geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht in de bezwaarfase, aan de verplichtingen van genoemde artikelen is voldaan.

11 De rechtbank stelt vast dat in beroep door verweerder het waarderapport is overgelegd met daarin onder meer de matrix met KOUDV-factoren, een schematische weergave van de waardeopbouw, een tabel met afwijkingspercentages per factor-punt en de gehanteerde grondstaffel. In deze zaak is ook een kubiekemeterberekening van de woning overgelegd. Wat betreft het beroep overweegt de rechtbank dat de waardebepaling daarmee voldoende inzichtelijk is gemaakt door verweerder en dus geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie.

12. Wat betreft de bezwaarfase overweegt de rechtbank als volgt. Het dossier bevat een standaard-bezwaarschrift van de eerste gemachtigde, waarin om allerlei gegevens wordt gevraagd. Het dossier bevat verder geen correspondentie over de te verstrekken gegevens. Hoewel in het verweerschrift staat dat hierover voorafgaand aan de hoorzitting met de toenmalige gemachtigde is gecommuniceerd, is verweerder ter zitting bij de rechtbank hierop teruggekomen en heeft verklaard dat na de toezending van het taxatieverslag de gemachtigde nooit meer om stukken heeft gevraagd. In het hoorverslag staat hierover niets. Op de zitting heeft desgevraagd geen van beide partijen een reactie of gegevens van enige correspondentie kunnen vinden. Verweerder heeft verklaard dat als die er was, dat die dan bij de op de zaak betrekking hebbende stukken zou zijn overgelegd.

13. De vraag wat precies onder de te verstrekken gegevens moet worden verstaan, ligt thans voor aan de Hoge Raad (zie A-G IJzerman 31 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:130). De rechtbank zal het antwoord op deze vraag in het midden laten. De rechtbank wijst het verzoek van eiseres om het beroep gegrond te verklaren vanwege het niet verstrekken van alle gegevens in de bezwaarfase niettemin af, en wel op grond van het volgende. Hierbij stelt de rechtbank voorop dat verweerder deze discussie had kunnen voorkomen door gewoonweg de gevraagde gegevens aan eiseres te verstrekken. Aan de andere kant hebben eiseres, noch haar toenmalige gemachtigde gebruik gemaakt van het door verweerder wel geboden inzagerecht voorafgaand aan het horen. Aangezien daarvoor geen reden is gegeven moet worden aangenomen dat zij klaarblijkelijk onvoldoende werkelijke interesse hadden om het dossier te gaan inzien voor de gegevens, maar dat een en ander voornamelijk processuele klachten zou moeten opleveren. Ook in de stukken van het dossier en de verklaringen ter zitting kan de rechtbank immers geen aanknopingspunt vinden dat nadat het taxatieverslag was ontvangen nog specifiek om bepaalde gegevens is verzocht, terwijl het wel op de weg van eiseres ligt om verweerder duidelijk te maken dat eiseres nog bepaalde, specifieke informatie van hem verlangt (vergelijk Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2454). Echter, lijkt het er ook niet op dat verweerder bereidwillig was om in de bezwaarfase meer onderliggende waardegegevens te verstrekken dan enkel het taxatieverslag.

14. In die zin kan beide partijen wel iets in hun proceshouding verweten worden. De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat, veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat verweerder meer gegevens had moeten verstrekken of toezenden dan in de bezwaarfase is gedaan, dit tegenover de handelingen en het nalaten van eiseres en diens gemachtigde, niet een dermate grote schending van het zorgvuldigheidsbeginsel zou opleveren dat hieraan het gevolg van een gegrondverklaring van het beroep, of een daar normaliter mee samenhangende proceskostenveroordeling, verbonden moet worden.

Verslaglegging horen en motivering uitspraak op bezwaar

15. Ingevolge artikel 7:7 van Pro de Awb wordt van het horen in bezwaar een verslag gemaakt. Op grond van artikel 7:12 van Pro de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering. Eiseres stelt dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, dat hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven, dat dit in strijd is met het motiveringsbeginsel en dat het beroep daarom gegrond verklaard moet worden. Verweerder stelt dat in de uitspraak op bezwaar met het bijbehorende taxatieadvies voldoende op de grieven zoals in bezwaar en bij het horen is aangevoerd, is gereageerd.

16. De rechtbank is van oordeel dat het motiveringsbeginsel en de artikelen 7:7 en 7:12 van de Awb niet zijn geschonden. Zij stelt vast dat het dossier een verslag van de hoorzitting bevat. Het betoog van eiseres dat het hoorverslag samengevat en ‘kort door de bocht’ is, levert geen schending van het recht op, omdat het afdoende is als een hoorverslag een zakelijke of puntsgewijze weergave van het besprokene bevat, waarbij er geen essentiële zaken missen. Eiseres heeft in haar beroepschrift niet gemotiveerd welke informatie zij miste in het hoorverslag en dit is ook niet uit de stukken op te maken, het gaat integendeel om een in meerdere zaken terugkerende, algemene klacht. De uitspraak op bezwaar bevat een afdoende reactie op de klachten die te lezen zijn in het bezwaarschrift en in het hoorverslag en geeft het vereiste inzicht in de gronden van de heroverwogen beslissing.

De waarde van de woning

17. Gegeven het door verweerder in de beroepsfase ingenomen standpunt dat de vastgestelde waarde van € 1.362.000 verlaagd dient te worden naar € 1.266.000, kan het bestreden besluit reeds daarom niet in stand blijven en is het beroep gegrond.

18. Op verweerder rust vervolgens wel de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning ook met de nader toegekende waarde van € 1.266.000 niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat die waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer. Anders dan eiseres betoogt, moet verweerder de waarde aannemelijk maken in het licht van hetgeen eiseres aanvoert (zie het arrest Oostflakkee van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, ro. 3.2 en 3.3). Het is dus aan eiseres om bij betwisting van de waarde stellingen en argumenten aan te voeren die twijfel oproepen over de waarde. Het zal van de aard van de stelling en van de daarbij gegeven onderbouwing afhangen, waarmee verweerder in reactie daarop moet komen, wil hij zijn waarde nog aannemelijk kunnen maken. Het standpunt dat verweerder met bepaalde gegevens over de waarde, zoals een bepaalde onderbouwing van een gehanteerde KOUDV-factor moet komen en dat de waarde anders per definitie niet aannemelijk gemaakt is, faalt dan ook. Bovendien brengt de rechtbank in herinnering dat het gaat om de waarde van de onroerende zaak als geheel en dat de WOZ-waardering geen mathematische exercitie is.

19. De in het door verweerder overgelegde waarderapport genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning, aangezien deze - evenals de woning - twee-onder-één-kap woningen gelegen in dezelfde straat in Heemstede zijn waarvan de oppervlakten niet al te zeer afwijken van die van de woning. Verder dateren de referentieobjecten en de woning uit dezelfde bouwperiode (tussen 1934 en 1937). Tegen het gebruik van deze objecten zijn ook geen klachten van eiseres gericht. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

20. Verweerder heeft met de waardematrix en de toelichting daarop inzichtelijk gemaakt hoe voor de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten is gecorrigeerd en hoe de waardebepaling tot stand is gekomen. Verweerder heeft de woning voor onderhoud en voorzieningen als minder dan gemiddeld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten beoordeeld en heeft daarom een lagere waarde per m3 aan de opstal toegekend. Eiseres heeft aangevoerd dat de woning aan de drukke [weg] ligt, dat er achterstallig schilderwerk en scheurvorming is en dat er gedateerde voorzieningen zijn. Wat betreft de ligging is de woning vergeleken met uitsluitend woningen in dezelfde straat, zodat invloed van de ligging aan die weg in de verkoopprijzen verdisconteerd is. Wat betreft de scheurvorming heeft verweerder onweersproken gesteld dat bij de waardebepaling van de woning gebruik is gemaakt van referentieobjecten die behoren tot dezelfde bouwjaarklasse en dat die dus vergelijkbaar van bouw zijn. De door eiseres in beroep overgelegde foto’s geven geen steun aan het standpunt dat verweerder te weinig rekening heeft gehouden met de staat van het schilderwerk en datering van de voorzieningen. Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast.

21. Eiseres heeft geen onderbouwing gegeven voor de door haar verdedigde waarde van € 1.144.000. Zij heeft verwezen naar een taxatierapport dat zou zijn overgelegd, maar een taxatierapport dat deze waarde noemt, zit niet in het dossier. De rechtbank beschikt uitsluitend over het genoemde taxatierapport van ‘Eerlijke WOZ’ waarbij de waarde van de woning is bepaald op € 1.063.000. Dit taxatierapport gaat ook uit van vergelijkingsobjecten in dezelfde straat gelegen als de woning. De rechtbank acht deze goed vergelijkbaar, maar ze geven geen steun aan het oordeel dat de waarde van € 1.266.000 te hoog zou zijn. De buurwoning nummer [object 2] heeft een vrijwel gelijke perceelgrootte als de woning, maar daaraan wordt naar het oordeel van de rechtbank in de taxatie van eiseres te weinig waarde toegekend (€ 537.000 in plaats van € 687.000). Verweerder heeft namelijk al rekening gehouden met een minder dan gemiddelde grondwaarde en dat dit nog lager moet zijn acht de rechtbank niet aannemelijk. Wat betreft de opstalwaarde zonder bijgebouwen komt de taxatie van eiseres uit op € 517.344 en dat ligt in lijn met de waarde die verweerder voorstaat.

22. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van al wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van € 1.266.000 niet te hoog is. Zoals ook reeds onder 17 is overwogen, is het beroep gegrond. De rechtbank zal de waarde van de woning voor het jaar 2021 vaststellen op de door verweerder verdedigde waarde van € 1.266.000 en de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 dienovereenkomstig verminderen.

Kostenvergoeding bezwaarprocedure

23. Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Eiseres heeft tijdens de bezwaarprocedure verzocht om een vergoeding van de kosten van verleende rechtsbijstand en de kosten van het laten opstellen van een taxatierapport. Verweerder heeft dit verzoek in de uitspraak op bezwaar afgewezen, omdat het bezwaar ongegrond was en dus geen sprake was van een onrechtmatig besluit. Dat standpunt huldigt verweerder ook na de vernietiging van het besluit in beroep nog, omdat eiseres pas in die beroepsfase met de foto’s kwam die de aanleiding vormden om de vastgestelde waarde te verminderen. Volgens eiseres had verweerder dit echter al in de bezwaarfase moeten doen op basis van de toen verstrekte informatie.

24. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van een aan de heffingsambtenaar te wijten onrechtmatigheid als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Awb. Hiertoe overweegt de rechtbank dat in bezwaar door de toenmalige gemachtigde een taxatierapport zonder foto’s is ingediend, waarin de algehele staat van onderhoud en voorzieningen van de woning als gemiddeld is aangemerkt. Het tweede taxatierapport waar eiseres aan refereert is immers niet ontvangen door verweerder. Verweerder stelt zich terecht op het standpunt dat het bezwaarschrift en taxatierapport voor zijn taxateur dan ook geen aanleiding vormden om de waarde van de woning naar beneden bij te stellen. Tijdens het hoorgesprek is wel (onder andere) gezegd dat de woning scheuren met lekkageschade heeft, maar dat was verder niet onderbouwd. Verweerder heeft toen kunnen en mogen concluderen dat het om scheurvorming ging die gebruikelijk is voor de woningen waarmee de woning van eiseres vergeleken wordt en – zoals ook in het taxatierapport van eiseres zelf wordt aangegeven – als gemiddeld worden beschouwd. In beroep heeft de huidige gemachtigde foto’s overgelegd, naar aanleiding waarvan verweerder heeft geconcludeerd dat er na deze onderbouwing wel reden was om de waarde van de woning te verlagen. Het pas in beroep overleggen van cruciale gegevens maakt naar het oordeel van de rechtbank wel dat de uitspraak op bezwaar achteraf bezien onjuist was, maar dat niet sprake was van een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Ook de rechtbank zal eiseres dus geen vergoeding voor de kosten van bezwaar toekennen.

Proceskosten beroepsprocedure

25. Nu het beroep gegrond dient te worden verklaard, zal de rechtbank verweerder veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten in beroep. De rechtbank stelt de kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.674 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1 voor het gemiddelde gewicht van deze zaak). Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, dient verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 49 te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de WOZ-beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot

€ 1.266.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 1.266.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres voor een bedrag van € 1.674;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,

1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.