Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10849452 \ CV EXPL 23-4155
Uitspraakdatum: 7 maart 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
Stichting Wooncompagnie, h.o.d.n. Bouwcompagnie, Wooncompagnie en Blokcompagnie
te Hoorn NH
de eisende partij
gemachtigde: [gemachtigde]
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of de eisende partij algemene voorwaarden hanteert en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
In een voetnoot bij artikel 2.2 in de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Omdat hierin wordt verwezen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat deze bepaling als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.6.
De kantonrechter stelt vast dat artikel 2.4 van de huurovereenkomst kwalificeert als een algemene voorwaarde. Dit artikel luidt als volgt:
‘
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte of te maken kosten waaronder begrepen administratiekosten, alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die verhuurder maakt in geval van niet nakoming van enige bepaling van deze overeenkomst zijn voor rekening van huurder, met uitzondering van de ingevolge een rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten.’
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte of te maken kosten waaronder begrepen administratiekosten, alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die verhuurder maakt in geval van niet nakoming van enige bepaling van deze overeenkomst zijn voor rekening van huurder, met uitzondering van de ingevolge een rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten.’
3.7.
De kantonrechter is van oordeel dat artikel 2.4 als oneerlijk moeten worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van een arrest van de Hoge Raad [2] is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. De eisende partij heeft op grond van deze voorwaarde namelijk de vrije hand in het ongelimiteerd in rekening brengen van een bedrag aan incassokosten. De bedongen kosten zijn niet gespecificeerd. De eisende partij kan op grond van deze bedingen een door haar zelf te bepalen bedrag aan incassokosten op de consument verhalen als er als gevolg van een niet nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Daarnaast kan de eisende partij op grond van deze bepaling ook nog administratiekosten in rekening brengen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. De voorwaarde heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de wet en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten in rekening mag worden gebracht.
3.8.
Voor zover de eisende partij op grond van dit artikel 2.4 aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Gevolgen van deze toetsing
3.9.
De kantonrechter is voornemens artikel 2.4 betreffende de administratieve en buitengerechtelijke incassokosten te vernietigen. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
3.10.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige woonruimte van april 2021 van toepassing. De kantonrechter toetst deze bedingen vooralsnog niet op (on)eerlijkheid.
Huurachterstand
3.11.
De gedaagde partij moet de huurachterstand betalen. De beslissing hierover wordt echter aangehouden, omdat de gedaagde partij een deelbetaling heeft gedaan en deze op grond van artikel 6:44 BW eerst in mindering strekt op de kosten en de verschuldigdheid daarvan nog niet vaststaat gelet op het voorgaande, zodat ook de hoogte van de huurachterstand nog niet kan worden vastgesteld.
Ontbinding, ontruiming, en gebruiksvergoeding
3.12.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand in elk geval drie maanden bedraagt.
3.13.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.14.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van het hiervoor genoemde beding en de gevolgen daarvan.
3.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 916,03 per maand, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 december 2023 in gebruik houdt;
4.4.
verklaart de veroordelingen in 4.2. en 4.3. uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
verwijst de zaak naar de rol van 4 april 2024 om de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter