Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10915388 \ CV EXPL 24-259
Uitspraakdatum: 11 april 2024
Verstekvonnis in de zaak van:
Stichting Wooncompagnie, h.o.d.n. Bouwcompagnie, Wooncompagnie en Blokcompagnie
te Hoorn NH
de eisende partij
gemachtigde: Bosveld Beverwijk B.V.
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimteenAlgemene Huurvoorwaarden Zelfstandige woonruimte van 1 oktober 2005
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of de eisende partij algemene voorwaarden hanteert en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van Pro de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
In een voetnoot bij artikel 2.2 in de huurovereenkomst en in artikel 4.1 van de algemene huurvoorwaarden staan huurprijswijzigingsbedingen. Omdat in beide bedingen wordt verwezen naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat deze bepalingen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
3.6.
De kantonrechter stelt vast dat artikel 2.4 van de huurovereenkomst kwalificeert als een algemene voorwaarde. Dit artikel luidt als volgt:
‘
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte of te maken kosten waaronder begrepen administratiekosten, alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die verhuurder maakt in geval van niet nakoming van enige bepaling van deze overeenkomst zijn voor rekening van huurder, met uitzondering van de ingevolge rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten.’
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte of te maken kosten waaronder begrepen administratiekosten, alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die verhuurder maakt in geval van niet nakoming van enige bepaling van deze overeenkomst zijn voor rekening van huurder, met uitzondering van de ingevolge rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten.’
3.7.
De kantonrechter is van oordeel dat artikel 2.4 als oneerlijk moet worden aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van een arrest van de Hoge Raad [2] is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. De eisende partij heeft op grond van deze voorwaarde namelijk de vrije hand in het ongelimiteerd in rekening brengen van een bedrag aan incassokosten. De bedongen kosten zijn niet gespecificeerd. De eisende partij kan op grond van dit beding een door haar zelf te bepalen bedrag aan incassokosten op de consument verhalen als er als gevolg van een niet nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Daarnaast kan de eisende partij op grond van deze bepaling ook nog administratiekosten in rekening brengen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW Pro, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. De voorwaarde heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van artikel 6:96 BW Pro in samenhang met het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten in rekening mag worden gebracht.
3.8.
Voor zover de eisende partij op grond van artikel 2.4 aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in Pro samenhang met artikel 242 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Servicekostenbeding
3.9.
Artikel 4 lid 2 tot Pro en met 5 van de algemene huurvoorwaarden betreft een servicekostenbeding. De kantonrechter heeft dit beding getoetst en niet oneerlijk bevonden.
Gevolgen van deze toetsing
3.10.
De kantonrechter vernietigt artikel 2.4 uit de huurovereenkomst betreffende de administratieve en buitengerechtelijke incassokosten. Omdat de eisende partij in een eerdere zaak (ECLI:NL:RBNHO:2024:2954, te vinden op rechtspraak.nl) al in de gelegenheid is gesteld zich bij akte uit te laten over het voornemen van de kantonrechter om artikel 2.4 te vernietigen en zij hiervan ook gebruik heeft gemaakt, zal de eisende partij hiertoe in deze zaak niet meer in de gelegenheid worden gesteld. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen.
Huurachterstand
3.11.
De gevorderde huurachterstand tot en met januari 2024 bedraagt € 2.195,68 (€ 3.842,44 aan huurachterstand - € 1.646,76 aan deelbetalingen). Dit bedrag is toewijsbaar.
Rente
3.12.
De gevorderde vervallen rente zal worden afgewezen omdat niet duidelijk is over welk bedrag die rente is berekend. Nu de buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, hadden de deelbetalingen die de gedaagde partij heeft gedaan op grond van artikel 6:44 BW Pro immers eerst in mindering moeten worden gebracht op de rente en vervolgens op de hoofdsom. Bij gebrek aan een overzicht van de vervallen rente kan niet worden vastgesteld in hoeverre de vervallen wettelijke rente mogelijk reeds is voldaan met de deelbetalingen en over welk deel van de hoofdsom vervolgens nog wettelijke rente verschuldigd was. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de wettelijke rente toe te wijzen vanaf de datum van de dagvaarding.
Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding
3.13.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand vier maanden.
3.14.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.15.
De vordering wordt grotendeels toegewezen.
3.16.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] [plaats], gemeente [gemeente] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 548,92 per maand, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 februari 2024 in gebruik houdt;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 2.195,68 aan achterstallige huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 januari 2024 tot de dag van de gehele betaling;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 372,00 wegens griffierecht en
€ 204,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter