ECLI:NL:RBNHO:2024:420

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Zaanstad

Zaaknr./rolnr.: 10625651 \ CV EXPL 23-2467

Uitspraakdatum: 18 januari 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1.[eiser 1]

2.
[eiser 2]

beiden wonende te [woonplaats 1]

eisers

verder te noemen: [eisers]

gemachtigde: mr. F.J. Visser

tegen

1.[gedaagde 1]

wonende te [woonplaats 1]

2.
[gedaagde 2]

wonende te [woonplaats 3]

gedaagden

verder te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: DAS Legal Services BV

De zaak in het kort

De zaak betreft een geschil tussen de koper en de verkoper van een woning. De koper stelt dat de woning een verborgen gebrek kent en vordert schadevergoeding dan wel opheffing van het nadeel. De kantonrechter wijst de vordering toe, omdat er sprake is van een gebrek, de verkopers dit wisten en de verkopers hebben nagelaten dit aan de kopers mede te delen.

1.Het procesverloop

1.1.

[eisers] hebben bij dagvaardingen van 12 en 19 juli 2023 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 20 december 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [eisers] bij e-mails van 18 en 19 december 2023 nog stukken toegezonden.

2.De feiten

2.1.

Op 11 augustus 2022 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten betreffende de woning aan [adres] (hierna te noemen: ‘de woning’). In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat.(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.(…).

“Artikel 24 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan 23 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.) Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3. van de koopakte omschreven woongebruik.

Artikel 25 Niet-zelfbewoningsclausule

Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.”

2.2.

De overdracht van de woning heeft plaatsgevonden op 22 september 2022.

2.3.

In december 2022 hebben [eisers] de laminaatvloer die in de woning lag verwijderd. Bij het verwijderen bleek dat de laminaatvloer was gelegd over een oude plavuizenvloer waarvan tegels ontbraken en tegels deels los lagen. [eisers] hebben ook deze plavuizenvloer verwijderd.

2.4.

[eisers] hebben vervolgens De Huizenarts (hierna: ‘de deskundige) ingeschakeld om de vloer te beoordelen. In het nadien door de deskundige opgestelde rapport is, voor zover van belang, het volgende opgenomen.

“Tijdens de opname zijn er door ondergetekende enkele metingen verricht en waarnemingen gedaan.

Probleem 1: scheuren in de dekvloer

(…)

-
Schuren in de dekvloeren van de woonkamer en hal. De dekvloervlakken rondom deze scheuren klinken hol en zijn onthecht van de constructieve betonvloer. Met name langs de randen langs de opgaande wanden is de dekvloer gescheurd en onthecht. Ook zijn er in de woonkamer holle plekken aangetroffen waar de dekvloer geen scheuren vertoont.

Oorzaak:

Probleem 1: Scheuren in de dekvloer

De scheuren en holle plekken in de dekvloeren zijn enerzijds veroorzaakt doordat de hechting van de zandcementvloer mogelijk al vanaf de bouwfase matig is geweest. Bij het opwarmen van de vloerverwarming zet de dekvloer uit waardoor er spanningen optreden welke de hechtkracht van de zandcementmortel op de constructieve betonvloer hebben overschreden. De hechting van de vloertegels met de tegellijm is onvoldoende geweest waardoor de tegelvloer door de tijd heen is losgekomen van de lijmlaag. De losse vloertegels zijn vervolgens omhooggeduwd waardoor ook de laminaatvloer omhoog is gekomen. (…)

Plaatselijk herstel van de gebreken in de dekvloer achten wij niet verantwoord, dit omdat de vloerverwarmingsslangen bij het slopen van de gescheurde en/of holle delen van de dekvloer kunnen beschadigen. (…)

Advies:

Herstel zal moeten bestaan uit:

Probleem 1: Scheuren in de dekvloer

-
Het vervangen van de gehele dekvloer in de woonkamer en de hal. De vloerverwarmingsslangen en de leidingen van de radiatoren dienen geheel te worden vervangen, dit om het risico op (toekomstige) lekkage te voorkomen. De aansluitingen van de nieuwe dekvloer met alle opgaande wanden dienen met behulp van 10mm dik schuimband te worden gedilateerd. (…)”

2.5.

Bij brief van 24 januari 2023 hebben [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld en zijn [gedaagden] gesommeerd de gebreken aan de vloer te herstellen, bij gebreke waarvan de vordering tot nakoming wordt omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eisers] vorderen dat de kantonrechter [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 14.267,91, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2023. Verder vorderen [eisers]. dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van € 520,00 aan expertisekosten, € 923,59 aan buitengerechtelijke kosten en de proces- en nakosten.

3.2.

[eisers] leggen primair aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Na de levering is gebleken dat de dekvloer van de woning niet goed was en deze hersteld moest worden, waardoor er sprake is van een gebrek en de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik als woonhuis. Dit gebrek was voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet aan [eisers] bekend en [eisers] mochten vertrouwen op de juistheid van de mededelingen van [gedaagden]. [gedaagden] zijn op grond van artikel 6:74 jo. art. 6:87 Burgerlijk Wetboek (BW) verplicht de schade die [eisers] als gevolg van dit gebrek hebben geleden te vergoeden.

3.3.

Subsidiair leggen [eisers] aan hun vordering ten grondslag dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. [eisers] hebben gedwaald als gevolg van het schenden van de mededelingsplicht door [gedaagden] en/of het verstrekken van onjuiste informatie door [gedaagden] dan wel zijn uitgegaan van een onjuiste veronderstelling bij het sluiten van de koopovereenkomst. Indien [eisers] een juiste voorstelling van zaken zouden hebben gehad, dan zouden zij de overeenkomst niet tegen dezelfde voorwaarden hebben gesloten. Ter opheffing van het nadeel dat [eisers] lijden, wordt gevorderd de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen door de koopprijs te verminderen met het bedrag dat gelijk staat aan de schade c.q. het nadeel dat [eisers] lijden.

3.4.

[gedaagden] betwisten dat er sprake is van een gebrek aan de vloer van de woning, althans van een gebrek wat het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Zij erkennen weliswaar dat enige tijd voor de verkoop een aantal plavuizen omhoog zijn gekomen, maar dit hebben zij verholpen door die tegels te verwijderen en de gaten op te vullen met cement. Vervolgens is er uit esthetisch oogpunt een laminaatvloer over de oude plavuizenvloer gelegd. Die vloer lag er goed en strak bij toen de woning werd opgeleverd en er was dan ook geen enkele reden voor [eisers], om het laminaat en de plavuizen te verwijderen. Daar komt bij dat niet uit te sluiten is dat de schade aan de dekvloer is veroorzaakt doordat [eisers] de plavuizen hebben verwijderd. [gedaagden] zijn daarom niet aansprakelijk voor de schade die [eisers] hebben geleden. Voor zover er al sprake is van een gebrek geldt dat [gedaagden] hiervan niet op de hoogte waren, zodat van schending van een mededelingsplicht geen sprake is. De vorderingen van [eisers] moeten daarom worden afgewezen.

4.De beoordeling

Te laat ingediende stukken

4.1.

[eisers] hebben daags voor de zitting nog stukken ingediend. Op basis van het procesreglement en het tussenvonnis van 5 oktober 2023 dienen aanvullende stukken uiterlijk 10 dagen voor de zitting te worden ingediend. De ingediende stukken zijn, gelet op artikel 87 lid 6 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering buiten beschouwing gelaten. De goede procesorde verzet zich daar niet tegen.

Non-conformiteit

4.2.

Het gaat in deze zaak om de vraag of het door [eisers] gestelde gebrek aan de vloer van de woning maakt dat zij zich tegenover [gedaagden] kunnen beroepen op non-conformiteit van de woning. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Dit wordt als volgt toegelicht.

4.3.

Volgens artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsook de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. In aanvulling/afwijking van dit artikel zijn partijen in de koopovereenkomst overeengekomen dat [eisers] in beginsel het risico van alle gebreken zal dragen (artikel 6.1). Op die hoofdregel maakt artikel 6.3 van de koopovereenkomst echter een uitzondering: de verkoper staat wél in voor gebreken die het ‘normaal gebruik’ als woning verhinderen. Het voorgaande neemt echter niet weg dat de verkoper aan de koper vóór de totstandkoming van de overeenkomst bepaalde inlichtingen behoort te geven waarvan hij kennis heeft en waarbij de verkoper wist - althans moest weten - dat de betreffende eigenschap/omstandigheid voor de koper van essentieel belang is om de overeenkomst (al dan niet) aan te gaan onder de betreffende conditie, de verkoper er rekening mee moet houden dat de koper met betrekking tot die eigenschap/omstandigheid een onjuiste voorstelling van zaken heeft en de verkoper naar verkeersopvattingen gehouden is om de koper ‘uit diens droom’ te helpen.

4.4.

Vast staat dat, toen de moeder van [gedaagden] enige tijd buiten de woning revalideerde, er in 2017 problemen waren met de plavuizen vloer, dat een aantal tegels kapot/gescheurd was, dat verkopers toen die tegels hebben verwijderd en op die plek nieuwe tegels hebben gelegd. Voorafgaand aan de verkoop – de kantonrechter begrijpt: in de zomer van 2022 - is opnieuw een aantal tegels kapot gegaan. [gedaagden] hebben er toen voor gekozen die tegels te verwijderen en de daardoor ontstane gaten in de plavuizen vloer te vullen met cement en over de gehele vloer een laminaatvloer te leggen, zodat de plavuizen vloer uit het zicht was. [gedaagden] stellen dat zij ervan uit gingen dat de tegels in 20217 kapot zijn gegaan doordat de vloerverwarming een tijd niet had aangestaan en dat de tegels in 2022 kapot zijn gegaan/zijn gescheurd doordat bij de verhuizing uit de woning, zo begrijpt de kantonrechter, iets hards op de tegels terecht is gekomen. De kantonrechter is hierover van oordeel dat het voor verkopers duidelijk moest zijn dat het voor kopers bij het aangaan van de koop van belang is te weten wat de staat van de woonkamervloer was. [gedaagden] moesten als verkopers immers begrijpen dat het goed mogelijk was dat [eisers] daar zouden kiezen voor een andere vloer dan een laminaatvloer en dat het dus van belang is in welke staat de ondergrond verkeerd. Door de cementen opvulling in de plavuizen vloer te verbergen en verder geen mededeling te doen over de staat van de plavuizenvloer, hebben zij [eisers] op het verkeerde been gezet door de suggestie te wekken dat er geen problemen waren met de ondervloer(en). Er bestond daarom voor [eisers] geen aanleiding daar voorafgaand aan de overeenkomst extra onderzoek naar te doen. Dit terwijl aangenomen kan worden dat kopers dit onderzoek naar de oorzaak van de tegelbreuk wel zouden hebben gedaan indien zij bekend waren met de staat van de plavuizen vloer. [gedaagden] waren gehouden [eisers] hierover te informeren. De omstandigheid dat de makelaar dit niet heeft medegedeeld komt voor rekening en risico van [gedaagden], omdat de makelaar door hen is ingeschakeld en namens hen optrad.

4.5.

De verwijzing van [gedaagden] naar de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst (artikel 24) en de niet-zelfbewoningsclausule (artikel 25) helpt verkopers niet. Een beroep op de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Daarvoor is vereist dat de verkoper het gebrek moet kennen, koper het gebrek niet kan kennen en het een heel ernstig gebrek is. Daarvan is in dit geval sprake. Vast staat namelijk dat [gedaagden] wisten dat er in het verleden problemen met de vloer zijn geweest en dat er toen herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Zij hebben de plavuizen vloer met het oog op de verkoop bewust aan het oog onttrokken.

4.6.

Partijen twisten of de laminaatvloer na de levering van de woning aan [eisers] is gaan opbollen. Of dat het geval was, is voor de beoordeling of er sprake is van een gebrek niet van belang. Of de laminaatvloer goed was of niet, feit is dat [eisers] deze hebben verwijderd, toen werden geconfronteerd met de plavuizenvloer met daarin met cement opgevulde gaten en dat dit aanleiding was voor verder onderzoek. Het is immers altijd mogelijk dat een koper er voor kiest een laminaatvloer, ook al is deze nog goed, te verwijderen, omdat zij graag een andere vloer wil. Zoals gezegd, moesten [gedaagden] ook met die mogelijkheid rekening houden. De gebrekkige plavuizenvloer was vervolgens aanleiding onderzoek te laten doen naar de oorzaak hiervan. Vervolgens heeft de door [eisers] ingeschakelde deskundige geconstateerd, kort gezegd, dat de dekvloer was gescheurd en hij adviseerde dat deze wordt vervangen. De kantonrechter heeft geen aanleiding aan de bevindingen van de deskundige te twijfelen. Gezien de eerdere problemen die er zijn geweest met de vloer, acht de kantonrechter de conclusie dat de geconstateerde scheurvorming in de dekvloer en de onthechting van de dekvloer een gevolg zijn van de matige hechting van de zandcementvloer, voldoende aannemelijk. De stelling van [gedaagden] dat de dekvloer niet gebrekkig was, hebben zij onvoldoende onderbouwd. Gezien de bevindingen van de deskundige had het op de weg van [gedaagden] gelegen haar stelling nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van een contra-expertise. Dit hebben [gedaagden] nagelaten. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat de dekvloer gebrekkig was. De woning voldoet daarom niet aan wat kopers daarvan op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten.

Schadevergoeding

4.7.

Omdat er sprake is een gebrek, hebben [eisers] als koper in beginsel recht op herstel van dat gebrek.^[1][eisers] vorderen echter geen herstel maar schadevergoeding. [eisers] hebben daartoe onweersproken gesteld dat de verbintenis tot nakoming bij gebreke van herstel van het gebrek door [gedaagden] is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.

4.8.

[eisers] maken aanspraak op € 14.267,91 aan schadevergoeding. Ter onderbouwing van dit bedrag hebben zij facturen overgelegd. Deze facturen zien op opslagkosten, kosten voor het verwijderen van de vloertegels, kosten voor het herstellen van de dekvloer en verblijfkosten op een vakantiepark.

4.9.

[gedaagden] betwisten de door [eisers] geleden schade. Zij voeren daartoe aan dat de gestelde schade niet bewezen is en niet toerekenbaar is, omdat er niet bewezen is dat het laminaat is gaan bollen of omhoog is gekomen. Dit betoog faalt. Zoals eerder overwogen is de omstandigheid of het laminaat wel of niet is gaan bollen niet relevant en kan het [eisers] niet worden verweten dat zij de laminaatvloer hebben verwijderd. Vast staat dat de dekvloer in de woning niet deugdelijk was. Zij dienen de schade die [eisers] als gevolg van dat gebrek hebben geleden dan ook te vergoeden.

4.10.

[gedaagden] heeft verder geen verweer gevoerd tegen de door [eisers] gevorderde schadeposten. Deze zijn dan ook toewijsbaar. Wel zal de kantonrechter een lager bedrag toewijzen dan door [eisers] is gevorderd. Wanneer de kantonrechter de overgelegde facturen namelijk bij elkaar optelt, komt hij uit op een bedrag van € 13.142,53 in plaats van de € 14.267,91 die door [eisers] is gevorderd. Aangezien [eisers] niet hebben onderbouwd dat zij meer schade hebben geleden dan de bedragen die op de facturen staan vermeld, zal aan schadevergoeding slechts € 13.142,53 worden toegewezen. Omdat [gedaagden] in verzuim zijn met de betaling van dit bedrag, zijn zij wettelijke rente verschuldigd. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen op de wijze zoals onder de beslissing is vermeld.

Buitengerechtelijke incassokosten en rente

4.11.

[eisers] maken verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu [eisers]. niet, althans onvoldoende hebben gesteld op welke datum zij de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagden] heeft verzonden.^[2]

Expertisekosten

4.12.

Op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b BW kunnen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding als vermogensschade in aanmerking komen, mits het in de gegeven omstandigheden redelijk is geweest dat kosten zijn gemaakt en de kosten op zich ook redelijk zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de door [eisers] gevorderde kosten voor het inschakelen van een deskundige toewijsbaar. Het rapport heeft (mede) tot aansprakelijkheid van [gedaagden] geleid, zodat de daarmee gepaard gaande kosten zijn aan te merken als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De expertisekosten van € 520,00 zullen dan ook worden toegewezen
.De gevorderde wettelijke rente over de deskundigenkosten is ook toewijsbaar
.

Proceskosten

4.13.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden], omdat zij ongelijk krijgen. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

4.14.

[eisers] vorderen daarnaast veroordeling van [gedaagden] in de nakosten. Volgens vaste rechtspraak^[3]levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. De kantonrechter zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagden], hoofdelijk in die zin dat door betaling van de één de ander zal worden bevrijd, tot betaling aan [eisers] van € 13.662,53, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 3 mei 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagden], hoofdelijk in voormelde zin, tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 259,70

griffierecht € 693,00

salaris gemachtigde € 792,00

vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter