Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer / rekestnummer: 11503978 \ EJ VERZ 25-4
Beschikking van 5 juni 2025
in de zaak van
[verzoeker] B.V.,
te [plaats],
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker],
gemachtigde: mr. D.G. Lasschuit,
tegen
1.[verweerder 1],
te Hillegom,
2.
[verweerder 2],
2.
[verweerder 2],
te Hillegom,
verwerende partijen,
hierna samen te noemen: [verweerders],
procederend in persoon,
en
1.[belanghebbende 1],
te [plaats],
2.
[belanghebbende 2],
2.
[belanghebbende 2],
te [plaats],
belanghebbenden,
hierna samen te noemen: [belanghebbenden].
hierna samen te noemen: [belanghebbenden].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- het verweerschrift van [verweerders]
- het verweerschrift van [belanghebbenden]
- de mondelinge behandeling van 8 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de afbeelding van de kadastrale kaart die [verweerders] op de mondelinge behandeling van 8 mei 2025 heeft overgelegd
- de pleitaantekeningen die op de mondelinge behandeling van 8 mei 2025 door [belanghebbenden] zijn overgelegd.
- de pleitaantekeningen die op de mondelinge behandeling van 8 mei 2025 door [belanghebbenden] zijn overgelegd.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] exploiteert horecabedrijven, waaronder ‘[bedrijf 1] [plaats]’ aan de [adres 1] te [plaats].
2.2.
[verzoeker] huurt daarvoor het bedrijfspand op het perceel aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: het restaurant) van [bedrijf 2] B.V.
2.3.
[verweerders] was tot februari 2025 eigenaar van de woning met tuin, erf, garages en toebehoren aan de [adres 2] te [plaats]. [verweerders] heeft de woning verkocht en in februari 2025 geleverd aan [belanghebbenden].
2.4.
Op de afbeelding van de kadastrale kaart van onder meer het perceel van (voorheen [verweerders], thans) [belanghebbenden], aangeduid met nummer [kadaster nummer 1], zijn achter de woning twee aangrenzende garages afgebeeld; één grote garage links en één kleine garage rechts op het perceel.
2.5.
Tussen het restaurant, die op de afbeelding van de kadastrale kaart is aangeduid met nummer [kadaster nummer 2], en het perceel van (voorheen [verweerders], thans) [belanghebbenden] loopt een pad, dat op de kadastrale kaart is aangeduid met nummer [kadaster nummer 3]. Dit pad verbindt het restaurant met de garages.
2.6.
Op 25 juni 2019 is tussen [verweerders] en [verzoeker] een huurovereenkomst voor de huur van de kleinste garage tot stand gekomen. Het betreft de garage die op de kadastrale kaart aan de rechterkant op het perceel van (voorheen [verweerders], thans) [belanghebbenden] is afgebeeld, (hierna: de garage). De huur bedraagt € 100,00 per maand.
2.7.
In de huurovereenkomst staat:
“
De garage mag door de huurder uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van de opslag van drooggoederen en niet voor het plaatsen van koelingen en/of vriezers.Indien verhuurder dit pand verkoopt, komt deze huurovereenkomst ten einde.(…)”
“
De garage mag door de huurder uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van de opslag van drooggoederen en niet voor het plaatsen van koelingen en/of vriezers.Indien verhuurder dit pand verkoopt, komt deze huurovereenkomst ten einde.(…)”
2.8.
[verweerders] heeft de huurovereenkomst op 27 september 2024 opgezegd en de ontruiming is aangezegd tegen 25 november 2024.
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt primair om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek ex artikel 7:230a BW, omdat de artikelen 7:290 e.v. BW op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Subsidiair verzoekt zij de termijn waarbinnen de garage moet worden ontruimd, te verlengen tot een jaar na de aanzegging van de ontruiming.
3.2.
Aan het verzoek heeft [verzoeker] het volgende ten grondslag gelegd. De verhuurde garage moet worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid [1] . In dit geval is sprake van connexiteit, omdat samenhang bestaat tussen het restaurant en de garage. De bestemming van de garage volgt ook uit de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat de garage wordt gebruikt als opslag voor het restaurant. Volgens [verzoeker] heeft [verweerders] ook ingestemd met dit gebruik. Omdat op de garage de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, loopt deze huurovereenkomst van rechtswege voor de duur van vijf plus vijf jaar en wel tot 26 juni 2029. Tussentijdse beëindiging zonder instemming van de huurder is niet mogelijk.
Subsidiair, voor zover sprake is van een artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte, dan heeft [verzoeker] een groot belang om ontruimingsbescherming te krijgen. Een verlenging van de ontruimingstermijn is daarom toewijsbaar.
3.3.
Het meest verstrekkende verweer van [verweerders] houdt in dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst ten einde zou komen op het moment dat [verweerders] het perceel had verkocht. Daarnaast is geen sprake van een onroerende aanhorigheid. [verweerders] is niet de verhuurder van het restaurant en heeft er ook nooit mee ingestemd dat de garage wordt bestemd om samen met het restaurant te laten gebruiken als bedrijfsruimte. Voor verlenging van de ontruimingstermijn zoals door [verzoeker] subsidiair verzocht is evenmin grond, omdat de belangenafweging in het voordeel van [verweerders] moet uitvallen.
3.4.
Ook [belanghebbenden] voert verweer. Hij voert aan dat instemming [2] nimmer is verleend. Het restaurant kan zonder gebruik van de garage worden voortgezet. Verder is op relatief korte afstand andere opslagruimte beschikbaar. In de huurovereenkomst is bovendien opgenomen dat de huur eindigt op het moment van verkoop van de woning, zodat de wil van partijen daar van meet af aan op is gericht. Ook het subsidiaire verzoek is niet toewijsbaar, omdat het belang van [belanghebbenden] om zijn garage voor andere doeleinden te gebruiken zwaarder weegt dan het belang van [verzoeker].
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat het restaurant moet worden aangemerkt als een (horeca)bedrijfsruimte [3] die uitsluitend als restaurant wordt gebruikt en waarvoor huurbescherming geldt.
4.2.
Voor een geslaagd beroep van [verzoeker] op de door haar gestelde connexiteit tussen het restaurant en de garage is vereist dat [verweerders], zijnde de verhuurder die betrokken was bij het aangaan van de huurovereenkomst betreffende de garage, ermee heeft ingestemd dat de garage samen met het door [verzoeker] geëxploiteerde restaurant zou worden gebruikt en aldus zou delen in de bestemming van dat restaurant [4] . Een zodanige instemming kan eventueel worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien. [5] De bewijslast met betrekking tot de door [verzoeker] gestelde instemming van [verweerders] rust op [verzoeker] omdat zij zich op de rechtsgevolgen van die instemming beroept.
4.3.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat de “
garage door de huurder uitsluitend[mag]
worden gebruikt ten behoeve van de opslag van drooggoederen en niet voor het plaatsen van koelingen en/of vriezers”. Ter zitting heeft de heer [bedrijf 2] verklaard dat in de garage stellingen staan waar onder meer kratjes zijn opgeborgen. Verder staan er spullen opgeslagen die niet in het restaurant worden gebruikt, zoals borden, rietjes, etc. Dergelijke spullen zijn vanaf aanvang van de huurovereenkomst in de garage opgeslagen, aldus de heer [bedrijf 2]. Tegenover deze omstandigheden houdt het betoog van [verweerders] dat geen instemming is verleend om de garage samen met het door [verzoeker] geëxploiteerde restaurant te gebruiken, geen stand. Te minder omdat [verweerders] ter zitting heeft bevestigd dat hij en [verzoeker] zijn overeengekomen dat uitsluitend drooggoederen in de garage mochten worden opgeslagen, mede omdat het stroomnetwerk van de garage onderdeel uitmaakt van de woning en [verweerders] daar destijds voor betaalde. De aard van de verhuurde garage brengt in dit geval mee dat zij niet dan als onderdeel van het door [verzoeker] geëxploiteerde restaurant kan worden gezien. Daarmee is sprake van een onroerende aanhorigheid [6] . Dit heeft tot gevolg dat de garage moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte [7] . Dat [verweerders] zich bij het aangaan van de huurovereenkomst mogelijk niet heeft gerealiseerd dat door zijn instemming met de wijze van gebruik van de garage, [verzoeker] ook aanspraak zou kunnen maken op huurbescherming, maakt het voorgaande niet anders. Het gaat er om dat [verweerders] heeft ingestemd met een wijze van gebruik van de garage die uitsluitend aan het restaurant ten goede kwam.
garage door de huurder uitsluitend[mag]
worden gebruikt ten behoeve van de opslag van drooggoederen en niet voor het plaatsen van koelingen en/of vriezers”. Ter zitting heeft de heer [bedrijf 2] verklaard dat in de garage stellingen staan waar onder meer kratjes zijn opgeborgen. Verder staan er spullen opgeslagen die niet in het restaurant worden gebruikt, zoals borden, rietjes, etc. Dergelijke spullen zijn vanaf aanvang van de huurovereenkomst in de garage opgeslagen, aldus de heer [bedrijf 2]. Tegenover deze omstandigheden houdt het betoog van [verweerders] dat geen instemming is verleend om de garage samen met het door [verzoeker] geëxploiteerde restaurant te gebruiken, geen stand. Te minder omdat [verweerders] ter zitting heeft bevestigd dat hij en [verzoeker] zijn overeengekomen dat uitsluitend drooggoederen in de garage mochten worden opgeslagen, mede omdat het stroomnetwerk van de garage onderdeel uitmaakt van de woning en [verweerders] daar destijds voor betaalde. De aard van de verhuurde garage brengt in dit geval mee dat zij niet dan als onderdeel van het door [verzoeker] geëxploiteerde restaurant kan worden gezien. Daarmee is sprake van een onroerende aanhorigheid [6] . Dit heeft tot gevolg dat de garage moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte [7] . Dat [verweerders] zich bij het aangaan van de huurovereenkomst mogelijk niet heeft gerealiseerd dat door zijn instemming met de wijze van gebruik van de garage, [verzoeker] ook aanspraak zou kunnen maken op huurbescherming, maakt het voorgaande niet anders. Het gaat er om dat [verweerders] heeft ingestemd met een wijze van gebruik van de garage die uitsluitend aan het restaurant ten goede kwam.
4.4.
Dat [verweerders] slechts verhuurder was van de garage en niet ook verhuurder was van het restaurant, is in dit kader niet van belang [8] . Hoewel het begrijpelijk is dat [verweerders] waarde hecht aan de tussen partijen gemaakte afspraak dat [verzoeker] de garage zou ontruimen op het moment dat [verweerders] tot verkoop zou overgaan, maakt dit de juridische positie van [verzoeker] zoals hiervoor uiteengezet niet anders. De huurovereenkomst loopt op grond van de wet nog door tot 26 juni 2029 en kan zonder instemming van [verzoeker] (ten tijde van de beëindiging) niet tussentijds worden beëindigd.
4.5.
De conclusie is dat [verzoeker] niet-ontvankelijk zal worden verklaard, omdat de huurovereenkomst met [verweerders] is aan te merken als een huurovereenkomst waarop de regeling van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte van toepassing is en niet die van artikel 7:230a BW.
4.6.
Bij deze uitslag wordt [verweerders] veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in haar verzoek,
5.2.
veroordeelt [verweerders] in de proceskosten die aan de zijde van [verzoeker] tot op heden begroot worden op € 164,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2025.