Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 12186542 \ VV EXPL 26-52
Vonnis in kort geding van 1 juni 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A. Prascevic,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. B. Coskun.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 18 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 18 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] voert (onder meer) onder de naam “ [bedrijf 1] ” een eenmanszaak op het gebied van veranda’s, serres, gordijnen en tuinartikelen.
2.2.
[gedaagde] maakt onderdeel uit van de overkoepelende Stichting [naam 1] , gevestigd te [plaats 2] , Turkije, die op haar beurt onderdeel is van de religieuze gemeenschap [naam 2] , eveneens gevestigd in Turkije. Op 12 juli 2023 is de religieuze leider van [naam 2] overleden. Deze religieuze leider had drie zonen, waaronder [betrokkene] .
2.3.
Het pand aan het adres [adres 1] is in eigendom van Erol Vastgoed BV (verder: Erol), waarvan voornoemde zoon [betrokkene] bestuurder is. Erol heeft dit pand verhuurd aan [eiser] .
2.4.
Tussen de drie zonen (en hun respectievelijke volgelingen) van de religieuze leider is een verschil van mening ontstaan over de nalatenschap van de gemeenschap, met name over het bezit van diverse panden die in gebruik zijn (of waren) bij de gemeenschap. Kort gezegd menen de volgelingen waartoe [gedaagde] behoort dat de panden toebehoren aan de gemeenschap en niet aan Erol.
2.5.
Op 1 november 2023 hebben [eiser] en [bedrijf 1] , vertegenwoordigd door [gedaagde] , een huurovereenkomst ondertekend voor (onder)verhuur van de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] , groot 300 m2, [adres 2] te [plaats 3] (verder: de bedrijfsruimte). Deze bedrijfsruimte mag uitsluitend worden gebruikt als opslagruimte/kantoorruimte. De huurprijs is bepaald op € 30.000,00 per jaar en is maandelijks verschuldigd.
2.6.
Vanwege het voornoemde (religieuze) conflict tussen de zonen heeft [gedaagde] vanaf september 2024 tot mei 2026 een totaalbedrag van € 57.149,00 onbetaald gelaten aan [eiser] . Daarvoor heeft hij de maandelijkse huurprijs wel steeds voldaan.
2.7.
Op 23 juni 2025 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld.
2.8.
Op 18 maart 2026 heeft de rechtbank Overijssel in een procedure tussen, onder andere, [gedaagde] en Erol geoordeeld dat de panden (uitsluitend) in eigendom zijn van Erol [1] .
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – ontruiming van het bedrijfspand aan [adres 1] , [adres 2] te [plaats 3] en betaling van een bedrag van € 57.149,00.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat partijen een huurovereenkomst zijn aangegaan. Door huurpenningen onbetaald te laten, is sprake van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] die ontruiming van de bedrijfsruimte in kort geding rechtvaardigt.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en betwist dat sprake is van een huurovereenkomst. De huurovereenkomst betreft alleen een schijnconstructie om [eiser] te voorzien van legale geldstromen. Partijen zijn in wezen overeengekomen dat [gedaagde] , althans de gemeenschap, de bedrijfsruimte om niet mag gebruiken. De in het verleden verrichte betalingen hebben weliswaar omschrijving “huur”, maar zijn eigenlijk giften aan de religieuze gemeenschap. Volgens [gedaagde] is de zaak hierdoor te complex voor behandeling in kort geding. [eiser] heeft bij haar vordering ook geen spoedeisend belang.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de vordering niet vast staat en zich door haar complexiteit niet leent voor behandeling in kort geding. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende. Degene die een vordering in kort geding instelt moet daarbij spoedeisend belang hebben. [2] Dat spoedeisend belang ziet enerzijds op de toegang tot de kortgedingrechter (bevoegdheids- of ontvankelijkheidsvereiste) en anderzijds op de toewijsbaarheid van de vordering. Aan het eerste worden doorgaans geen hoge eisen gesteld: de enkele mededeling van eiser dat hij spoedeisend belang heeft, is vaak al voldoende. Aan het tweede worden doorgaans zwaardere eisen gesteld: een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de eiser daarbij een spoedeisend belang heeft. Of de spoedvoorziening ook daadwerkelijk wordt verleend, is afhankelijk van de voorlopige beoordeling van de zaak en van de afweging van de belangen van partijen, (in beginsel) beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Of verder van eiser kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht, hangt af van onder meer het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel en de ingrijpendheid van de gevolgen voor partijen bij af- of toewijzing van de vordering. Het hoge niveau van de ene factor kan het lagere niveau van een andere factor compenseren. [3] Het is aan de eiser om het spoedeisend belang te stellen en te onderbouwen, zeker als daartegen gemotiveerd verweer wordt gevoerd.
4.2.
Verder geldt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
Waar [eiser] stelt dat sprake is van een huurovereenkomst die niet wordt nagekomen, voert [gedaagde] aan dat er geen huurovereenkomst is en dat evenmin sprake is van wanprestatie omdat hij, althans de religieuze gemeenschap het gehuurde om niet mocht gebruiken. De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie [4] . Ontbreekt een van de essentialia “gebruik” of “tegenprestatie”, dan is geen sprake van huur maar van een ander soort overeenkomst. Als het element tegenprestatie ontbreekt, wordt veelal geconcludeerd dat sprake is van een bruikleenovereenkomst [5] . Bij een bruikleenovereenkomst is de bruiklener verplicht de zorg van een goed bruiklener in acht te nemen. Kosten die in het licht daarvan gemaakt worden, worden niet als tegenprestatie in de zin van een huurovereenkomst gekwalificeerd.
4.4.
Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen.
Nadat de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – is vastgesteld (uitleg), moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen [6] .
Nadat de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – is vastgesteld (uitleg), moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen [6] .
4.5.
Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt [7] . Bij de beoordeling van de vraag of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met eventuele dwingendrechtelijke beschermingsbepalingen voor de huurder [8] .
Kwalificatie van de rechten en plichten
4.6.
Vast staat dat tussen partijen een schriftelijk huurcontract is ondertekend en dat zij zich overeenkomstig de daarin opgenomen afspraken hebben gedragen. Onbetwist is immers dat [eiser] de bedrijfsruimte ter beschikking heeft gesteld aan [gedaagde] en dat [gedaagde] tot september 2024 maandelijks een bedrag van € 2.500,00 aan [eiser] overmaakte. Niet is gesteld of aannemelijk dat dit bedrag gekwalificeerd kan worden als een door een goed bruiklener gemaakte kosten. Daar is het bedrag ook te hoog voor. Het ter beschikking stellen en de tegenprestatie zijn elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke vereisten van huur wordt voldaan. Het betoog van [gedaagde] dat partijen waren overeengekomen dat betalingen eigenlijk bedoeld waren als gift en niet als tegenprestatie voor het gebruik van het bedrijfspand, wordt gepasseerd. Zoals uit het geschetste juridisch kader volgt, is voor de kwalificatie van een huurovereenkomst niet van belang wat de bedoeling van partijen is geweest.
4.7.
De bedoeling van partijen kan wel een rol spelen bij de vraag of de overeenkomst, bij uitzondering en in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking in haar geheel beschouwd toch niet als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt.
Is er sprake van een uitzondering?
4.8.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de door partijen ondertekende huurovereenkomst enkel een schijnconstructie betreft om [eiser] van legale/girale geldstromen te voorzien en dus niet gezien moet worden als een huurovereenkomst op grond waarvan [eiser] betaling en ontruiming kan afdwingen.
Als onderbouwing van die stelling heeft [gedaagde] diverse verklaringen in het geding gebracht waaruit afspraken hieromtrent zou moeten volgen. De verklaringen onderbouwen dit standpunt echter onvoldoende. Zo hebben diverse verklaringen uitsluitend betrekking op de wijze van aankoop (en financiering) van enkele panden door Erol en geven zij geen inzicht in de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] . Verder zijn er verklaringen van oud-bestuurders (en gebruikers van het gehuurde) over de periode vóór de interne religieuze breuk en niet over de daadwerkelijke totstandkoming van de huurovereenkomst, die plaatsvond na het overlijden van de geestelijk leider en na de breuk. In die verklaringen wordt steeds gesteld dat [eiser] na de religieuze breuk in 2023 en het overlijden van de geestelijk leider, misbruik is gaan maken van een papieren werkelijkheid die niet strookt met de feitelijke werkelijkheid. Echter, de huurovereenkomst dateert van 1 november 2023 en dus pas van na de religieuze breuk, waardoor niet kan worden gezegd dat [eiser] misbruik is gaan maken van een al bestaande papieren werkelijkheid, nog daargelaten dat de huur tot september 2024 is betaald. Daarbij lijkt het er ook op dat het feitelijk gebruik waaraan in de verklaringen wordt gerefereerd, ziet op de periode van vóór het sluiten van de huurovereenkomst. Ook de verklaringen dat geen sprake zou zijn van een commerciële huurrelatie, exclusieve zeggenschap of afgesloten toegang kunnen niet als bewijs dienen dat er geen huurovereenkomst is, omdat dat dit geen vereisten zijn voor een huurovereenkomst.
Als onderbouwing van die stelling heeft [gedaagde] diverse verklaringen in het geding gebracht waaruit afspraken hieromtrent zou moeten volgen. De verklaringen onderbouwen dit standpunt echter onvoldoende. Zo hebben diverse verklaringen uitsluitend betrekking op de wijze van aankoop (en financiering) van enkele panden door Erol en geven zij geen inzicht in de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] . Verder zijn er verklaringen van oud-bestuurders (en gebruikers van het gehuurde) over de periode vóór de interne religieuze breuk en niet over de daadwerkelijke totstandkoming van de huurovereenkomst, die plaatsvond na het overlijden van de geestelijk leider en na de breuk. In die verklaringen wordt steeds gesteld dat [eiser] na de religieuze breuk in 2023 en het overlijden van de geestelijk leider, misbruik is gaan maken van een papieren werkelijkheid die niet strookt met de feitelijke werkelijkheid. Echter, de huurovereenkomst dateert van 1 november 2023 en dus pas van na de religieuze breuk, waardoor niet kan worden gezegd dat [eiser] misbruik is gaan maken van een al bestaande papieren werkelijkheid, nog daargelaten dat de huur tot september 2024 is betaald. Daarbij lijkt het er ook op dat het feitelijk gebruik waaraan in de verklaringen wordt gerefereerd, ziet op de periode van vóór het sluiten van de huurovereenkomst. Ook de verklaringen dat geen sprake zou zijn van een commerciële huurrelatie, exclusieve zeggenschap of afgesloten toegang kunnen niet als bewijs dienen dat er geen huurovereenkomst is, omdat dat dit geen vereisten zijn voor een huurovereenkomst.
4.9.
De conclusie is dat uit de verklaringen niet kan worden afgeleid dat geen sprake is van een huurovereenkomst die [gedaagde] tot betaling van huur verplicht. Voor dit oordeel is ook relevant dat [gedaagde] tot september 2024, en dus tot lang na de religieuze breuk, de huur heeft betaald en dat de huur blijkens het contract is gesloten ten behoeve van eenmanszaak van [gedaagde] , [bedrijf 1] . Ten slotte neemt de kantonrechter bij haar oordeel mee dat de kennelijke bedoeling van partijen wel degelijk was om een huurovereenkomst te sluiten om daarmee [eiser] van legale/girale geldstromen te voorzien en aan [gedaagde] (en/of de gemeenschap) een ruimte ter beschikking te stellen. Bij die huurovereenkomst horen rechten en verplichtingen voor beide partijen, waaronder het betalen van de overeengekomen vergoeding.
4.10.
[gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat [eiser] geen eigenaar is van het gehuurde en daarom ook niet bevoegd is tot verhuur. Ook daarom is [eiser] niet gerechtigd om ontruiming te vorderen. Dat betoog gaat niet op omdat [eiser] heeft aangevoerd dat zij het gehuurde heeft gehuurd van Erol en op grond daarvan tot het gebruik (en dus ook de verhuur) van het gehuurde bevoegd is.
Conclusie
4.11.
[eiser] mag [gedaagde] dus houden aan de betalingsverplichting die voortvloeit uit de overeengekomen huurovereenkomst. Omdat [gedaagde] de achterstand van € 57.149,00 niet heeft betwist, wordt deze toegewezen. Gelet op de hoogte van de huurachterstand geldt dat sprake is van een zodanig ernstig tekortschieten van [gedaagde] in de betaling van de huur, dat toewijzing van de gevorderde ontruiming van het gehuurde als voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
4.12.
Het voorgaande betekent ook dat het verweer van [gedaagde] dat de zaak zich wegens complexiteit niet leent voor kort geding, faalt. Ook het verweer dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft kan in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, niet slagen. Er is immers sprake van een zeer forse huurachterstand en enig zicht op betaling is er niet. [eiser] heeft dus spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van het gehuurde en betaling van de achterstand. Dat [eiser] deze kwestie lange tijd op zijn beloop heeft gelaten en dat er ook een bodemprocedure loopt, maakt het oordeel niet anders. Het is in het licht van de discussie over de eigendom niet onbegrijpelijk dat [eiser] het vonnis van de rechtbank Overijssel van 18 maart 2026 heeft afgewacht. Het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde lijkt gering omdat [eiser] onbetwist heeft aangevoerd dat [gedaagde] van het gehuurde niet of nauwelijks meer gebruik maakt.
4.13.
De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Met de veroordeling tot ontruiming heeft [eiser] al een titel om met behulp van de deurwaarder tot een gedwongen ontruiming over te gaan als [gedaagde] dat niet vrijwillig doet. [eiser] heeft niet onderbouwd waarom een extra prikkel in de vorm van een op te leggen dwangsom desondanks nodig is.
4.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.013,02
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het bedrijfspand aan [adres 1] , [adres 2] te [plaats 3] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] een bedrag van € 57.149,00 aan achterstallige huur (tot en met mei 2026), te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.013,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2026.