ECLI:NL:RBNNE:2014:2062

• Datum uitspraak: 16 april 2014
• Publicatiedatum: 22 april 2014
• Zaaknummer: C-17-129367 - HA ZA 13-266
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J. Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot schadevergoeding na onterecht beroep op financieringsvoorbehoud bij woningverkoop

In deze zaak vorderden eisers, [eiser 1] en [eiser 2], schadevergoeding van gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], na een geschil over de ontbinding van een koopovereenkomst voor een woning. De rechtbank Noord-Nederland oordeelde op 16 april 2014 dat gedaagden zich niet op goede gronden op het financieringsvoorbehoud konden beroepen. De procedure begon met een dagvaarding en omvatte een comparitie van partijen op 5 februari 2014. Eisers stelden dat gedaagden onvoldoende inspanningen hadden verricht om financiering te verkrijgen en dat hun beroep op de ontbindende voorwaarde niet goed gedocumenteerd was. Gedaagden voerden aan dat zij tijdig en voldoende hadden geprobeerd om financiering te verkrijgen, maar de rechtbank oordeelde dat de afwijzingen van de geldverstrekkers niet voldoende gemotiveerd waren en dat gedaagden niet voldaan hadden aan de contractuele eisen om zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen. De rechtbank concludeerde dat gedaagden tekortgeschoten waren in de nakoming van de koopovereenkomst, waardoor zij contractueel boetes verschuldigd waren. Uiteindelijk werd gedaagden veroordeeld tot betaling van € 48.840,00 aan eisers, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: C/17/129367 / HA ZA 13-266

Vonnis van 16 april 2014

in de zaak van

1. [eiser 1],

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1],

eisers,

advocaat mr. T. Binnema, kantoorhoudende te Leeuwarden,

tegen

1. [gedaagde 1],

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 2],

gedaagden,

advocaat mr. C.I. Burger, kantoorhoudende te Hoorn.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 5 februari 2014.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] is eigenaar van de woning aan de [adres] te[woonplaats 1] (verder: de woning). De woning is geschikt om een dierenpension te exploiteren.

2.2.

[eisers] heeft de woning te koop aangeboden met tussenkomst van de heer [A] van [B] te [plaats] (verder: [A]).

2.3.

In de periode van mei 2010 tot september 2012 heeft [gedaagden] de woning verschillende keren bezichtigd. Partijen hebben verschillende mogelijkheden met elkaar besproken om tot een koopovereenkomst te komen.

2.4.

In december 2012 hebben partijen overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning en de voorwaarden waaronder die verkoop zou plaatsvinden. Partijen hebben de schriftelijke koopovereenkomst op 31 december 2012 ondertekend. In die overeenkomst is

- voor zover hier van belang - het volgende bepaald:

" Artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

(…)

10.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 44.000,00 , zegge vierenveertigduizend Euro verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

10.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.

(…)

artikel 16 Ontbindende voorwaarden

16.1.

Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(…)

b. op 31 januari 2013 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 440.000,- zegge vierhonderdveertigduizend Euro , geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instantie heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan xxxxx of een rentepercentage niet hoger dan xxxxx , bij de volgende hypotheekvorm: huidige en gebruikelijke voorwaarden en tarieven bij erkende bank of financiële instelling ;

(…)

16.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zake te verkrijgen.

De partijen die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding worden ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden "bij aangetekende brief met bericht handtekening retour" of "telefaxbericht met verzendbevestiging". Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden gerestitueerd.

Degenen die deze storting onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.

(…)

artikel 21 Aanvulling op artikel 16.1.b ontbindende voorwaarden

Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarden alleen een beroep doen door aan verkoper tenminste drie schriftelijke afwijzingen te overleggen. Kosten met betrekking tot het onrechtmatig ontbinden van de overeenkomst zijn voor degene die de overeenkomst ontbindt.

(…)

Bijlagen:

(…)

- Toelichting op deze koopovereenkomst."

2.5.

In de bij de koopovereenkomst behorende toelichting op de NVM-koopakte voor de consument (verder: de toelichting) staat het volgende - voor zover hier van belang - vermeld:

" Artikel 10

Indien één van de partijen niet voldoet aan zijn verplichtingen (in de overeenkomst of in de wet vastgelegd), schiet hij toerekenbaar tekort (wanprestatie). In dit artikel wordt vooropgesteld, dat wanprestatie altijd duidelijk moet worden geconstateerd voordat de wederpartij iets kan ondernemen op grond van wanprestatie. Dit constateren vindt plaats door de andere partij in gebreke te stellen, dat wil zeggen, in een officieel stuk mee te delen dat deze zijn verplichtingen niet nakomt. Dit moet gepaard gaan met een sommatie om alsnog binnen acht dagen de verplichting na te komen. Hiermee geeft men de wederpartij als het ware een laatste kans. Het eerste deel van artikel 10 zegt nu, dat de overeenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige kan worden ontbonden, wanneer er na het verstrijken van deze laatste kans, acht dagen na de in gebreke stelling, nog niets is gebeurd. Maar daarmee hebben noch koper noch verkoper bereikt wat zij oorspronkelijk wilden. De "goede" partij heeft daarom de mogelijkheid na het verstrijken van de termijn van 8 dagen in plaats van ontbinding nakoming van de overeenkomst te eisen. Hij wil natuurlijk wel voor de geleden schade een vergoeding hebben. Om zijn vordering kracht bij te zetten, kan hij met ingang van de negende dag na de ingebrekestelling, per dag een boete vorderen van drie promille van de koopprijs van het pand, totdat de overeenkomst nagekomen is of alsnog ontbonden wordt. Het tweede lid van artikel 10 stelt dat de "foute" partij bij ontbinding van de overeenkomst een boete ter grootte van een bepaald bedrag (vaak 10 tot 20% van de koopsom) moet betalen. Het bedrag wordt zowel in cijfers ingevuld, als voluit geschreven. Partijen moeten er wel rekening mee houden dat in een eventuele juridische procedure de rechter de boete kan matigen, dat wil zeggen lager kan vaststellen. De boete is een minimumschadevergoeding. Mocht de werkelijke schade hoger zijn dan de boete, dan kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist. Met het betalen van de schadevergoeding alléén is de foute partij er niet altijd af. De zogenaamde kosten van verhaal, dat zijn bijvoorbeeld invorderingskosten, mogen ook gevorderd worden.

Artikel 16

(…)

Het inroepen van ontbinding dient "goed gedocumenteerd" te geschieden. Wat “goed gedocumenteerd” inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het gaat erom dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan.

Als koper ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, dan dient hij in ieder geval afschriften van de afwijzingen met het bericht van ontbinding mee te sturen. Of hij daarmee kan volstaan zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing."

2.6.

Bij e-mailbericht van 31 januari 2013 heeft de heer [C], adviseur bedrijven, werkzaam voor de Rabobank Sneek-Zuidwest Friesland (verder: [C]) het volgende

- voor zover hier van belang - aan [gedaagden] geschreven:

"Wij hebben uw aanvraag inzake de aankoop van het pand (Dierenpension [D]) te [woonplaats 1] geanalyseerd. Helaas komen wij tot de conclusie dat wij u op basis van de aangeleverde informatie geen aanbieding kunnen doen. De reden hiervoor is als volgt:

De prognose is naar mijn mening te taakstellend. Een verhoging van de omzet en winst acht ik mogelijk. Echter, een dergelijke verhoging als weergegeven is naar mijn mening (zeker in deze tijd en gezien de branche) absoluut niet realistisch. Er is geen ruimte om eventuele tegenvallers op te vangen.

Aangezien ik geen taxatierapport aantref kan ik geen mening geven over de zekerheidspositie. Ook heb ik geen inzage in eventuele financieringen of vermogens elders aangezien er geen IB-aangiften aanwezig zijn."

2.7.

Bij brief, gedateerd 31 januari 2013, heeft [gedaagden] het volgende - voor zover hier van belang - aan [A] geschreven:

"Hierbij delen wij u mede ons te willen beroepen op Artikel 16 (ontbindende voorwaarden) van de koopakte.

Wij hebben de financiering helaas niet rond kunnen krijgen binnen de in de koopakte gestelde termijn en zijn daardoor niet in staat de woning af te nemen.

De afwijzing van de Rabo versturen wij u nu en morgen volgen de anderen."

2.8.

Bij brief van 31 januari 2013 heeft [E], acceptant, werkzaam voor VCN United Capital het volgende - voor zover hier van belang - aan de financieel tussenpersoon van [gedaagden] geschreven:

"Als gevolmachtigde agent van ING hebben wij de aanvraag voor een hypotheek voor de bovengenoemde klanten (toevoeging rechtbank: [gedaagden])
ontvangen en beoordeeld.

Hiermee bevestigen wij dat wij de aanvraag voor een hypotheek op onderpand [adres] te [woonplaats 1] afwijzen. Helaas zien wij geen mogelijkheden om een offerte voor deze klant uit te brengen."

2.9.

Bij brief van 1 februari 2013 heeft [F], afdelingshoofd Mid Office, werkzaam voor BLG Wonen, het volgende - voor zover hier van belang - aan de financieel tussenpersoon van [gedaagden] geschreven:

"Via uw bemiddeling werd voor bovengenoemde klant(en) (toevoeging rechtbank: [gedaagden])
een hypothecaire financiering aangevraagd inzake het onderpand [adres] te [woonplaats 1].

Na beoordeling kunnen wij de gevraagde hypotheek niet verstrekken in verband met de aan ons verstrekte gegevens."

2.10.

Bij brief, gedateerd 4 februari 2013, heeft [A] het volgende - voor zover hier van belang - aan [gedaagden] geschreven:

"Op 31 januari j.l., de datum waarop het financieringsvoorbehoud voor de financiering verliep, heeft u aangegeven van de koop af te willen zien, op grond van artikel 16.3 van de koopovereenkomst.

De verkopers stemmen hier niet mee in. Uit de door u gestuurde faxen blijkt onvoldoende dat u alles in het werk heeft gesteld om voldoende financiering te verkrijgen, conform artikel 21 van de koopovereenkomst.

De verkopers rekenen er dan ook op dat u de door u aangegane verplichtingen conform de koopovereenkomst zult nakomen."

2.11.

Bij brief, gedateerd 8 februari 2013, heeft [A], handelende namens [eisers], [gedaagden] in gebreke gesteld omdat [gedaagden] had nagelaten tijdig een waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen ter hoogte van tien procent van de koopsom.

2.12.

Bij brief, gedateerd 1 maart 2013, heeft de advocaat [eisers] het volgende - voor zover hier van belang - aan [gedaagden] geschreven:

"In de brief van 4 februari 2013 van de makelaar van mijn cliënten is u al aangegeven dat mijn cliënten niet instemmen met uw beroep op de ontbindende financieringsvoorwaarde. Het gevolg hiervan is dat de koopovereenkomst tussen u en mijn cliënten nog steeds geldt. U bent derhalve ook verplicht uw verplichtingen uit deze koopovereenkomst na te komen. In de nakoming van uw verplichtingen uit de koopovereenkomst schiet u echter al sinds 7 februari 2013 tekort, aangezien u op voornoemde datum een waarborgsom diende te storten bij de notaris, dan wel een bankgarantie diende te stellen ten behoeven van mijn cliënten ter hoogte van 10% van de koopsom. Aan deze verplichting heeft u niet voldaan. De makelaar van mijn cliënten heeft u daarom ook per brief d.d. 8 februari jl. in gebreke gesteld. In deze brief is u de gelegenheid gegeven uw tekortkoming op uiterlijk 19 februari 2013 op te heffen. Aan deze verplichting heeft u echter niet voldaan. Het gevolg hiervan is dat u overeenkomst art. 10.3 van de koopovereenkomst vanaf 19 februari jl. een boete van 3 promille van de koopovereenkomst, zijnde een bedrag van € 1.320,-- per dag, aan mijn cliënten verschuldigd bent. Bij deze maken mijn cliënten aanspraak op betaling van dit bedrag."

2.13.

Bij brief, gedateerd 3 maart 2013, heeft [G], directeur van DBG Financieel Advies (verder: [G]), het volgende - voor zover hier van belang - aan [gedaagden] geschreven:

"Op uw verzoek u te bevestigen of u voldoende stukken aangeleverd heeft om tot een financieringsbesluit te komen kunnen wij u het volgende mededelen.

U heeft alle stukken kunnen produceren om tot een financieringsaanvraag te komen.

(…)

De prognose en de huidige cijfers van het pension zijn de reden geweest van de uiteindelijke afwijzing."

2.14.

Bij brief, gedateerd 4 maart 2013, heeft [A] het volgende - voor zover hier van belang - aan [gedaagden] geschreven:

"Mijn cliënt wendde zich tot mij met de mededeling dat u wederom in gebreke bent gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten hebt om op 1 maart j.l. bij Notaris [notaris] te verschijnen voor de ondertekening van de akte van levering en de betaling te verrichten voor het door u gekochte pand, [adres] te [woonplaats 1]."

2.15.

Bij brief, gedateerd 5 april 2013, heeft [H], werkzaam voor H&G financieel adviesgroep (verder: [H]), het volgende - voor zover hier van belang - aan [gedaagden] geschreven:

"Hierbij verklaar ik dat door u alle mogelijke stukken zijn aangeleverd bij ons om uw financieringsaanvraag te beoordelen.

(…)

Na beoordeling van uw inkomen als mede het toekomstperspectief van uw inkomen is gebleken dat de hoogte van de gevraagde financiering niet haalbaar is. Hierop hebben wij van twee banken een afwijzingsbrief aan u doen toekomen."

2.16.

Bij brief, gedateerd 24 april 2013, heeft [eisers] de koopovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijke ontbonden.

2.17.

Bij e-mailbericht van 28 oktober 2013 heeft de heer [C] het volgende - voor zover hier van belang - aan [gedaagden] geschreven:

"Zoals ik in mijn vorige mail heb aangegeven heb ik geen vertrouwen in de prognose en daarmee de betalingscapaciteit. Het ontvangen van IB aangiften of een taxatierapport zal niets aan deze beoordeling veranderen!"

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van:

1. het bedrag van € 100.826,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;

2. de door [eisers] gemaakte buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 1.783,26;

3. de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[gedaagden] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De standpunten van partijen en de beoordeling daarvan

4.1.

In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of [gedaagden] tijdig en op goede gronden een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde uit artikel 16.1, onder b van de koopovereenkomst (verder ook: het financieringsvoorbehoud).

Indien die vraag ontkennend beantwoord zou worden, ligt vervolgens de vraag voor of [gedaagden] boete(s), en zo ja welke, in volle omvang verschuldigd is.

4.2.

Volgens [eisers] komt [gedaagden] geen beroep toe op het financieringsvoorbehoud. Kort gezegd stelt [eisers] dat [gedaagden] onvoldoende inspanningen heeft verricht om een financiering te krijgen, dat [gedaagden] op 31 januari 2013 niet wist dat (ten minste drie) geldverstrekkers hem geen financiering wilden verstrekken en dat [gedaagden] zijn beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende heeft gedocumenteerd.

4.3.

[gedaagden] heeft de stellingen van [eisers] weersproken. Samengevat voert [gedaagden] aan dat hij zich tot het uiterste heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen. Hij heeft in dat kader talloze (financiële) stukken aangeleverd bij instellingen en tussenpersonen. Een en ander blijkt volgens [gedaagden] ook uit de brieven en verklaringen van de betrokkenen. [gedaagden] voert verder aan dat hij op 31 januari 2013 (en daarmee tijdig) een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, waarbij hij de afwijzing van de Rabobank heeft overgelegd. Op 1 februari 2013 heeft [gedaagden] per fax de afwijzingen van BLG Wonen en VCN United Capital aan [A] gezonden. Daarmee heeft hij voldaan aan zijn documentatieplicht als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst, aldus [gedaagden]

- het (beroep op) het financieringsvoorbehoud

4.4.

De rechtbank stelt voorop dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op [gedaagden] de stelplicht en de bewijslast rusten van de feiten en omstandigheden die zijn beroep op het financieringsvoorbehoud rechtvaardigen nu [gedaagden] zich op deze ontbindende voorwaarde beroept om van zijn verbintenissen jegens [eisers] bevrijd te geraken. [gedaagden] dient derhalve te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij al het redelijk mogelijke heeft gedaan om financiering te verkrijgen en dat hij de mededeling die hij van zijn beroep op de ontbindende voorwaarde aan [eisers] tijdig en goed gedocumenteerd heeft gedaan.

4.5.

De vraag die eerst moet worden beantwoord is of [gedaagden] zich tijdig op het financieringsvoorbehoud heeft beroepen. Naar het oordeel van de rechtbank luidt het antwoord bevestigend. Zoals [eisers] onder 2.10 van de dagvaarding ook zelf heeft gesteld, volgt uit artikel 16.3 van de koopovereenkomst dat [gedaagden] zich uiterlijk op 1 februari 2013 diende te beroepen op het financieringsvoorbehoud. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] op 31 januari 2013 schriftelijk een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud, dat hij bij die brief de afwijzing van de Rabobank heeft gevoegd en dat hij op 1 februari 2013 een tweetal afwijzingen van andere geldverstrekkers aan [eisers] heeft gezonden. Anders dan [eisers] is de rechtbank van oordeel dat het enkele feit dat de afwijzing van VCN United Capital is gedateerd op 1 februari 2013 niet betekent dat [gedaagden] te laat een beroep heeft gedaan op artikel 16.1 onder b van de koopovereenkomst. Uit de tekst van dat artikel volgt dat [gedaagden] [eisers] uiterlijk op 1 februari 2013 in kennis diende te stellen van zijn beroep op het financierings-voorbehoud, maar niet dat [gedaagden] de (schriftelijke) afwijzingen één dag eerder had moeten hebben ontvangen. In essentie gaat het er immers om dat op 1 februari 2013 voor beide partijen duidelijk moest zijn of [gedaagden] zich al dan niet op de ontbindende voorwaarde uit artikel 16.2. van de koopovereenkomst zou beroepen.

Naar het oordeel van de rechtbank zijn geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken die tot een andere conclusie zouden moeten leiden. De rechtbank is derhalve van oordeel dat [gedaagden] tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.

4.6.

Daarmee komt de rechtbank toe aan de beantwoording van de vraag of [gedaagden] zich op goede gronden op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen doordat hij zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen en - in het verlengde daarvan - of [gedaagden] zijn beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende heeft gedocumenteerd. Het begrip 'goed gedocumenteerd' wordt in de toelichting bij de koopovereenkomst nader uitgewerkt. De rechtbank gaat voorbij aan de enkele stelling dat [gedaagden] die toelichting niet heeft ontvangen. Nu in de koopovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat de toelichting is bijgevoegd, had het op de weg van [gedaagden] gelegen om die stelling nader te onderbouwen. De rechtbank overweegt verder dat uit de toelichting op artikel 16 volgt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd moet zijn, zodat - in dit geval - [eisers] zich een beeld kan vormen of [gedaagden] zich terecht op het financieringsvoorbehoud beroept. Uit de toelichting, in samenhang met artikel 21 van de koopovereenkomst, volgt verder dat 'goed gedocumenteerd' in elk geval inhoudt dat [gedaagden] [eisers] drie schriftelijke afwijzingen diende te verstrekken. De rechtbank heeft hiervoor vastgesteld dat [gedaagden] aan die voorwaarde heeft voldaan. Met het overleggen van uitsluitend die afwijzingen kan naar het oordeel van de rechtbank echter alleen worden volstaan als daaruit ook voldoende blijkt dat een reële aanvraag is ingediend. Is dat niet het geval, dan dient een kopie van de aanvraag deel uit te maken van de overgelegde stukken.

4.7.

Met inachtneming van het voorgaande overweegt de rechtbank dat uitsluitend de afwijzing van de Rabobank meer inhoudt dat een enkele korte brief. [C] geeft in zijn bericht een gemotiveerde toelichting op de afwijzing van de financieringsaanvraag van [gedaagden] Voor de afwijzingsbrieven van BLG Wonen en VCN United Capital geldt dat niet. Geen van beide geldverstrekkers geeft daarin een nadere toelichting op de afwijzing. Dat met de brieven van [G] en [H] de afwijzingen van BLG Wonen en VCN United Capital alsnog nader zijn verklaard, maakt dat niet anders. Nog daargelaten dat die verklaringen niet zijn verstrekt door personen van deze financierende instellingen zelf, zijn de beide verklaringen ruimschoots na 1 februari 2013 opgesteld en daarmee nà de datum waarop [gedaagden] zich uiterlijk op het financieringsvoorbehoud kon beroepen. Nu de afwijzingen niet (alle) gemotiveerd zijn, had het op de weg van [gedaagden] gelegen om, naast het drietal afwijzingsbrieven, een kopie van de daaraan ten grondslag liggende aanvra(a)g(en) aan [eisers] ter beschikking te stellen. Het gaat er immers om dat [eisers] moet kunnen beoordelen of [gedaagden] een reële aanvraag heeft ingediend en of [gedaagden] terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. De aanvragen zijn door [gedaagden] echter niet verstrekt. Dat [eisers] de jaarrapporten heeft aangeleverd die [gedaagden] nodig had voor de financierings-aanvraag, doet daaraan niet af. Die rapporten vormen immers slechts een onderdeel van de aanvraag in zijn totaliteit. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] zijn beroep op het financieringsvoorbehoud onvoldoende heeft gedocumenteerd. Daarmee heeft [gedaagden] niet aan de contractuele eisen voldaan om zich op de ontbindende voorwaarde te kunnen beroepen. De vraag of [gedaagden] zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen, kan daarom verder onbesproken blijven.

Niet in geschil is dat [gedaagden] geen waarborgsom of bankgarantie heeft gesteld en dat de juridische levering van de woning is uitgebleven. Daarmee is [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook na ingebrekestelling door [eisers] heeft [gedaagden] niet aan de op hem rustende verplichtingen voldaan, zodat [gedaagden] in verzuim is komen te verkeren. Dit brengt mee dat [gedaagden] in beginsel de contractueel overeengekomen boete(s) verschuldigd is.

- de samenloop tussen artikel 10.2 en 10.3

4.8.

Met het voorgaande komt de rechtbank toe aan de beantwoording van de vraag of de contractuele boetes uit artikel 10.2 en 10.3 van de koopovereenkomst naast elkaar kunnen bestaan. Partijen verschillen op dat punt van mening. Volgens [eisers] is [gedaagden] beide boetes verschuldigd, terwijl [gedaagden] meent dat hij de boetes niet naast elkaar verschuldigd kan zijn. Om te bepalen wie van partijen het gelijk aan zijn zijde heeft, behoeft artikel 10 uit de koopovereenkomst nadere uitleg. Daarbij komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van dat artikel, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan de betreffende bepalingen mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981: AG4158). Verder volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 20 februari 2004 (ECLI:NL: HR:2004: AO1427) dat bij de uitleg van een geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van belang is de taalkundige bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken zou hebben. In dat verband constateert de rechtbank dat partijen nagenoeg niets hebben gesteld over gedragingen en/of verklaringen rondom het sluiten van de koopovereenkomst die aanleiding kunnen geven voor een andere dan een taalkundige uitleg. De rechtbank zal zich daarom vooral richten op de betekenis van de bewoordingen van artikel 10.2 en 10.3 van de koopovereenkomst in het normale spraakgebruik en op hun onderlinge samenhang en context. In dit geval voorziet artikel 10.2 in een contractuele boete voor het geval de overeenkomst wordt ontbonden. Artikel 10.3 bepaalt welke boete verschuldigd is in het geval nakoming wordt verlangd. Uit de formulering van beide bepalingen volgt naar gangbaar spraakgebruik dat in het geval van een toerekenbare tekortkoming, de wederpartij van de nalatige partij een keuze moet maken voor ofwel ontbinding, ofwel nakoming van de overeenkomst, en dat deze keuze consequenties heeft voor de toepasselijke boeteclausule. Indien de overeenkomst (in eerste instantie) niet wordt ontbonden, maar nakoming wordt gevorderd, vindt artikel 10.3 van de koopovereenkomst toepassing, en artikel 10.2 niet. Dat volgt niet alleen uit de aanhef van artikel 10.2 (
‘indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt' ), maar ook uit het slot van artikel 10.3, waarin een voorziening is opgenomen voor het geval nakoming uiteindelijk achterwege blijft en de overeenkomst alsnog wordt ontbonden. In dat laatste geval is op grond van de laatste zin van artikel 10.3 van de koopovereenkomst een boete van drie promille van de koopsom per dag verschuldigd, en wel tot het moment van ontbinding. Deze regeling komt in dat geval - en daarmee in het geval waarin in eerste instantie nakoming wordt gevorderd en de overeenkomst op een later moment alsnog wordt ontbonden - in plaats van de in artikel 10.2 opgenomen regeling, die van toepassing is in het geval (niet eerst voor nakoming, maar direct) voor ontbinding wordt gekozen.

Zoals ook [gedaagden] heeft gesteld volgt uit het stelsel van de weg dat een schuldeiser bij een tekortkoming van de schuldenaar - kort gezegd - de keuze heeft tussen nakoming of ontbinding (al dan niet met schadevergoeding). De koopovereenkomst volgt kennelijk dat stelsel. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit dat uit (de samenhang van) uit artikel 10 van de koopovereenkomst volgt dat beide contractuele boetes niet naast elkaar kunnen bestaan. Op grond van het voorgaande kan [eisers] uitsluitend aanspraak maken op de boete van artikel 10.3 van de koopovereenkomst, groot € 48.840,00. De door [gedaagden] gevorderde boete van € 44.000,00 op grond van artikel 10.2 van de koopovereenkomst ligt daarmee voor afwijzing gereed.

- de matiging van de boete

4.9.

Daarmee komt de rechtbank toe aan de stelling van [gedaagden] inhoudende dat de boete waarop [eisers] aanspraak maakt, gematigd zou moeten worden. De rechtbank stelt in dat verband voorop dat de rechter op verzoek van de schuldenaar een bedongen boete kan matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk vereist. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook de aard van de overeenkomst en de inhoud en de strekking van het beding en de omstandig-heden waaronder het is ingeroepen (zie: HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638). Bij arrest van 16 september 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ8098) heeft de Hoge Raad nog benadrukt dat deze maatstaf tot terughoudendheid noopt en dat pas onder bijzondere omstandigheden grond voor matiging aanwezig kan zijn. De rechtbank neemt verder tot uitgangspunt dat een contractuele boete, behalve als fixatie van de door [eisers] als gevolg van het tekortschieten van [gedaagden] geleden schade, in een geval als dit bovendien tot doel heeft [gedaagden] te prikkelen tot afname van de gekochte woning. Verder overweegt de rechtbank dat het verschil tussen de omvang van de gevorderde boete en de materieel door [eisers] geleden schade wellicht groot is, maar dat - gelet op de hiervoor genoemde jurisprudentie - die omstandigheid op zichzelf onvoldoende is om tot matiging van een contractueel overeengekomen boete te komen. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om nadere feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat de billijkheid matiging van de boete vereist. Dergelijke omstandigheden zijn door [gedaagden] echter gesteld, noch anderszins gebleken. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de boete te matigingen.

- de courtagenota

4.10.

[eisers] stelt dat hij schade heeft geleden doordat hij de courtagenota van zijn makelaar heeft moeten voldoen, terwijl de woning niet is verkocht en geleverd. Met [gedaagden] is de rechtbank van oordeel dat [eisers] niet, althans onvoldoende heeft onderbouwd dat hij de courtage aan de makelaar verschuldigd is ondanks dat de overdracht van de woning geen doorgang heeft gevonden. Overigens heeft [eisers] ook slechts de nota overgelegd en geen bewijs van betaling daarvan. Op grond van het voorgaande is de rechtbank dan ook van oordeel dat [eisers] op dit punt niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, zodat voor het leveren van bewijs geen plaats is.

4.11.

Op grond van hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, zal zij de vordering sub 1 toewijzen tot een bedrag van € 48.840,00.

- de wettelijke rente over het gevorderde bedrag

4.12.

De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente als onweersproken toewijzen met ingang van 1 mei 2013.

- de buitengerechtelijke incassokosten

4.13.

[eisers] vordert verder op de voet van artikel 6:96 lid 2 sub c BW betaling van de buitengerechtelijke incassokosten. Hij begroot de daarmee verband houdende kosten op € 1.783,26.

4.14.

De rechtbank volgt [gedaagden] in zijn verweer dat uit de door [eisers] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden niet blijkt dat overigens nog kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkings-voorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samen-stellen van het dossier. De kosten waarvan [eisers] vergoeding van [gedaagden] vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Gelet hierop zal de rechtbank de vordering ter zake de buitengerechtelijke incassokosten afwijzen.

- de proceskosten

4.15.

De rechtbank zal [gedaagden] als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten veroordelen. De kosten aan de zijde van [eisers] tot op heden worden vastgesteld op:

- griffierecht: € 1.474,00

- explootkosten: € 96,76

- salaris advocaat: €
1.788,00 (2 punten x tarief € 894,00)

totaal:
€ 3.358,76

- de nakosten

4.16.

Tot slot is de vordering van [eisers] tot veroordeling van [gedaagden] in de nakosten toewijsbaar op de wijze als in het dictum bepaald. De rechtbank komt tot dit oordeel nu [gedaagden] tegen die vordering geen specifiek verweer heeft gevoerd en die kosten zich nu al laten begroten.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 48.840,00 (achtenveertigduizendachthonderdenveertig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 1 mei 2013 tot de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden vastgesteld op € 3.358,76, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op

€ 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Smit en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2014 in aanwezigheid van de griffier.

(fn: 505)