ECLI:NL:RBNNE:2015:3117 - Rechtbank Noord-Nederland - Gemeente Eemsmond moet WOZ-waarde woning aanpassen vanweg...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Zittingsplaats Groningen

Bestuursrecht

zaaknummer: LEE 13/2663

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 2 juli 2015 in de zaak tussen

[eiser], te [woonplaats], eiser

(gemachtigde: [gemachtigde]),

de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond, verweerder

(gemachtigde: [gemachtigde]).

Procesverloop

Bij besluit van 28 februari 2013 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg #] te [B] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 204.000.

Bij uitspraak op bezwaar van 6 september 2013 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting van de enkelvoudige belastingkamer heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2014. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde], bijgestaan door [taxateur] (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] (taxateur). Ter zitting is het onderzoek geschorst en is de zaak verwezen naar de meervoudige belastingkamer.

Het onderzoek ter zitting van de meervoudige belastingkamer heeft plaatsgevonden op 17 februari 2015. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] (taxateur). Deze zaak is ter zitting tezamen behandeld met de beroepszaken met de zaaknummers 13/2667 en 13/2668. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan deze uitspraak is gehecht.

Overwegingen

Feiten

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.

1.1

De onroerende zaak is een in 1920 gebouwde vrijstaande woning. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 3.800 m².

1.2

De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsbied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM) (hierna: het gaswinningsgebied). Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. Deze aardbevingen blijken vanaf het moment dat het KNMI deze is gaan registreren (1986) in frequentie en in kracht toe te nemen.

1.3

Op 16 augustus 2012 vond bij de plaats Huizinge, gemeente Loppersum, de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. Deze aardbeving had een kracht van 3.6 op de Schaal van Richter en duurde langer dan voorgaande aardbevingen.

1.4

Naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge heeft het KNMI in januari 2013 het onderzoeksrapport “The August 16, 2012 Earthquake near Huizinge (Groningen)” gepubliceerd. Eén van de uitkomsten van het onderzoek van het KNMI is dat de hoeveelheid aardbevingen zal toenemen en dat dat verschijnsel lijkt te correleren met de toegenomen aardgasproductie. In de samenvatting van het onderzoeksrapport staat verder vermeld:

“
Het is niet mogelijk gebleken de maximaal mogelijke magnitude voor aardbevingen in het Groningen veld te schatten op basis van de statistiek. Dit wordt veroorzaakt door de specifieke vorm van de frequentie-magnitude relatie voor het veld en is mogelijk beïnvloed door de niet stationariteit van het proces. Verdere studies, waarbij geologische data en geomechanische modellen gebruikt worden, kunnen mogelijk extra informatie geven.

Tenslotte is een vergelijking gemaakt met gas- en olievelden buiten Nederland en de daarin opgetreden geïnduceerde events. Maximale sterktes van bevingen, zoals in de literatuur vermeld, varieren van M=4.2 tot 4.8. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat niet verwacht wordt dat de maximaal mogelijke magnitude groter dan 5 zal worden. Maximale intensiteiten die behoren bij een ondiepe aardbeving met magnitude 4-5, zullen waarschijnlijk in de VI-VII range liggen.”.

1.5

Het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) heeft ook een onderzoek ingesteld naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge. Het SodM heeft in zijn rapport van 16 januari 2013 vastgesteld dat de toegenomen gasproductie sinds 2000 van circa 20 miljard m³ tot circa 50 miljard m³ per jaar niet alleen heeft geleid tot een toename van het aantal aardbevingen, maar ook tot een grotere kans op zwaardere aardbevingen. Uit het onderzoek van het SodM blijkt dat het niet te verwachten is dat op korte termijn het aantal aardbevingen zal afnemen. Alleen door de gasproductie heel drastisch te verminderen of zelfs te stoppen, is te verwachten dat na enkele jaren vrijwel geen voelbare aardbevingen meer zullen optreden in het gaswinningsgebied.

1.6

Vóór de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge, werd op basis van onderzoek aangenomen dat in het onderhavige gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter.

1.7

Als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge, is eisers woning (verder) verzakt en vertoont de woning scheuren in de muren. Verder zijn de tegels in de douche losgeraakt. Eiser heeft deze schade ter verkrijging van een vergoeding gemeld bij de NAM. Thans is nog niet bekend of, en zo ja, in hoeverre, de NAM de door eiser geleden schade zal gaan vergoeden.

1.8

In de gemeente Eemsmond zijn, zoals namens verweerder ter zitting is verklaard, in de onderstaande jaren de hierna te noemen aantallen woningen verkocht tegen de volgende gemiddelde transactieprijzen:

Jaar

Aantal

Gemiddelde

transactieprijs in €

2010

108

160.894

2011

126

167.075

2012

121

156.947

2013

117

160.345

2014

121

160.027

Geschil en beoordeling

2.1

Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2012. Eiser bepleit een waarde van € 160.000 en verweerder staat een waarde voor van € 204.000.

2.2

Partijen houdt hierbij verdeeld het antwoord op de vraag of bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden met de (gevolgen van de) aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge. Eiser beantwoordt deze vraag bevestigend, omdat deze aardbeving volgens hem een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid is, zodat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2013. Verweerders antwoord op deze vraag luidt ontkennend. Volgens verweerder moet de onroerende zaak worden gewaardeerd naar de toestand op de peildatum 1 januari 2012, zodat geen rekening behoeft te worden gehouden met de aardbeving van 16 augustus 2012.

Toestandsdatum

3.1

Eiser is van mening dat de aardbeving van 16 augustus 2012 een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid betreft zoals bedoeld in 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Door deze aardbeving is het volgens eiser algemeen bekend geworden dat in onderhavige gaswinningsgebied, waarbinnen de onroerende zaak is gelegen, een groot risico op aardbevingen bestaat, die in kracht zullen toenemen. De bevolking van Noordoost-Groningen is door deze aardbeving min of meer “wakker geschud”, aldus eiser. Naar aanleiding van deze aardbeving is volgens eiser duidelijk geworden dat de maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter, waarmee in het verleden altijd rekening werd gehouden, niet zeker meer is en dat er zelfs een kans is op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Door de aardbeving van 16 augustus 2012 is het imago van het gaswinningsgebied, waarin de onroerende zaak is gelegen dus gewijzigd, hetgeen van (negatieve) invloed is op de waardeontwikkeling. Deze imagowijziging geldt volgens eiser specifiek voor de onroerende zaak, ondanks dat het onderhavige gaswinningsgebied een aantal gemeenten en daarmee een groot aantal onroerende zaken bestrijkt. Naast het gewijzigde imago van het gaswinningsgebied is, als gevolg van de op 16 augustus 2012 plaatsgevonden aardbeving, fysieke schade opgetreden en is verdere schade aan de woning volgens eiser niet uit te sluiten. De fysieke schade betreft in de eerste plaats de kosten voor het herstel van de zichtbare fysieke schade (door eiser ook aangeduid als cosmetische schade) die is opgetreden als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012 (zie bij 1.7), dan wel die mogelijk zal optreden als gevolg van een nieuwe aardbeving. Daarnaast heeft de fysieke schade, zoals eisers taxateur ter zitting heeft gesteld, betrekking op de kosten die gemoeid zullen zijn met het aardbevingsbestendig maken van de woning. De fysieke schade ziet volgens eisers taxateur verder op de te verwachten kosten en moeite die potentiële kopers zich zullen moeten getroosten om deze schade vergoed te krijgen alsmede op de te verwachten overlast als gevolg van de met het herstel van de fysieke schade dan wel het aardbevingsbestendig maken van de woning gepaard gaande werkzaamheden (hierna: romplompschade). Eiser stelt zich dan ook op het standpunt dat de onroerende zaak op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ, gelet op de aardbeving van 16 augustus 2012 en de als gevolg daarvan opgetreden verslechtering van het imago van het gaswinningsgebied, fysieke schade en rompslompschade, moet worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2013.

3.2

Verweerder stelt dat artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ niet van toepassing is. De aardbeving van 16 augustus 2012 en het daardoor gewijzigde imago van het gaswinningsgebied gelden volgens verweerder namelijk voor alle objecten binnen de gemeente Eemsmond en zelfs voor objecten buiten de gemeente. Er is daarom geen sprake van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid. De onroerende zaak moet volgens verweerder daarom worden gewaardeerd naar de toestand op de waardepeildatum 1 januari 2012, zodat geen rekening behoeft te worden gehouden met de gevolgen van de aardbeving van 16 augustus 2012. Verder stelt verweerder dat de fysieke schade wordt vergoed door de NAM, zodat deze schade niet leidt tot een verandering in waarde van de onroerende zaak. Ook voor wat betreft de fysieke schade bestaat er volgens verweerder dus geen aanleiding om de onroerende zaak te waarderen naar de toestand op 1 januari 2013.

3.3

Artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

3.4

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 september 2003, nr. 37 948, ECLI:NL:HR:2003:AI5685, overwogen dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel moet worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voorzover die pas later is gebleken (rechtsoverweging 3.2).

Bodemgesteldheid

4.1

De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de NAM (zie 1.2) en dat aanvankelijk op 1 januari 2012 op basis van onderzoek nog werd aangenomen dat in dit gebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter (zie 1.6). De rechtbank overweegt verder dat naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 nadere onderzoeken zijn verricht naar de (kans op) aardbevingen in het gaswinningsgebied. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn in januari 2013 gepubliceerd (zie 1.4 en 1.5). Eén van de uitkomsten van deze onderzoeken is dat er in het gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank verstaat deze bevinding aldus dat de op 1 januari 2012 aanvankelijk aangenomen maximale sterkte van de aardbevingen met een kracht van 3.9 op de Schaal van Richter is bijgesteld tot een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank gaat er daarom van uit dat reeds op de waardepeildatum 1 januari 2012 het risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter aanwezig was. Dat de aanwezigheid van dit risico pas later, in 2013, bekend is geworden, neemt niet weg dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ reeds op de waardepeildatum 1 januari 2012 rekening moet worden gehouden met dit risico (vergelijk het bij 3.4 bedoelde arrest van de Hoge Raad).

Imago-effect, kosten aardbevingsbestendigheid, fysieke schade, rompslompschade

4.2

Zoals volgt uit hetgeen bij 4.1 is overwogen, moet op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ ervan worden uitgegaan dat het gaswinningsgebied op 1 januari 2012 in een zodanige toestand verkeerde dat in dit gebied het risico bestond op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de aardbeving van 16 augustus 2012 met een kracht van 3.6 op de Schaal van Richter haar oorsprong vond in de bodemgesteldheid van het gaswinninggebied zoals die bestond op 1 januari 2012. Deze aardbeving heeft dan ook niet geleid tot een verandering van deze bodemgesteldheid, maar is een gevolg van de reeds bestaande bodemgesteldheid.

Dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ rekening moet worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid op 1 januari 2012, ook voor zover die pas later is gebleken, brengt mee dat bij de waardevaststelling er van uit moet worden gegaan dat de goed geïnformeerde meestbiedende gegadigde zich bij de prijsbepaling door die werkelijke bodemgesteldheid zou laten leiden. Deze gegadigde zou zich hierbij bovendien rekenschap hebben gegeven van alle voor die prijsbepaling van belang zijnde factoren, zoals het imago-effect, de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning, de te verwachten zichtbare fysieke schade en de rompslompschade. Hierbij wijst de rechtbank partijen erop dat deze waardebeïnvloedende factoren niet het gevolg zijn van de aardbeving van 16 augustus 2012, maar voortvloeien uit de bodemgesteldheid van het gaswinningsgebied op 1 januari 2012. De rechtbank verwerpt dan ook eisers standpunt dat de aardbeving van 16 augustus 2012 en de zojuist bedoelde waardebeïnvloedende factoren omstandigheden zijn in de zin van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Dit laat onverlet dat deze aardbeving en waardebeïnvloedende factoren achteraf bezien met de kennis van heden, wel licht kunnen werpen op de toestand van het gaswinninggebied op 1 januari 2012 en dus bij de waardering moeten worden betrokken.

Opgetreden zichtbare fysieke schade

4.3

Naar het oordeel van de rechtbank is de bij 1.7 bedoelde, in het kalenderjaar 2012 opgetreden, zichtbare fysieke schade wel aan te merken als een bijzondere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Hierdoor is immers de toestand van de woning (verzakking en scheuren in de muren) veranderd. De vraag is vervolgens of de onroerende zaak hierdoor een verandering in waarde heeft ondergaan. Verweerder heeft hiertoe gemotiveerd gesteld dat de kosten van herstel van de zichtbare fysieke schade volledig zullen worden vergoed door de NAM, hetgeen eiser niet, althans onvoldoende heeft bestreden. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de prijs die een eventuele koper bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen niet door deze kosten wordt beïnvloed. De in het jaar 2012 opgetreden zichtbare fysieke schade, heeft dus niet geleid tot een waardeverandering. De rechtbank komt daarom ook voor wat betreft de in het jaar 2012 opgetreden zichtbare fysieke schade niet toe aan toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.

Conclusie toestpandsdatum

4.4

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de onroerende zaak dient te worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2012. Eiser heeft dus tevergeefs bepleit dat artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ van toepassing is. Behoudens voor wat betreft de in het jaar 2012 opgetreden zichtbare fysieke schade, bereikt eiser echter met zijn bij 3.1 vermelde beroepsgrond wel zijn doel. Zoals de rechtbank bij 4.1 en 4.2 heeft overwogen, dient bij de waardevaststelling immers te worden uitgegaan van de werkelijke bodemgesteldheid zoals die bestond op 1 januari 2012, en rekening te worden gehouden met de daaruit voortvloeiende (door eiser aangevoerde) waardebeïnvloedende factoren. De rechtbank zal bij 6.3 tot en met 6.7 beoordelen of aannemelijk is dat verweerder dit laatste in voldoende mate heeft gedaan.

De waardering

5.1

Naar de bedoeling van de wetgever dient de waarde in de zin van de Wet WOZ te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

5.2

Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2012 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

5.3

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de zogenaamde vergelijkingsmethode. Ter onderbouwing van de door hem getaxeerde waarde verwijst verweerder in de eerste plaats naar een door [taxateur], WOZ-taxateur, opgemaakte waardematrix.

Waardebeïnvloedende factoren bodemgesteldheid

6.1.1

Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het negatieve imago-effect als gevolg van het feit dat de onroerende zaak zich in een gebied bevindt, waarin een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Eiser heeft er hierbij op gewezen dat de verkoopdata van de in verweerders waardematrix gehanteerde vergelijkingspercelen ruim vóór 16 augustus 2012, de dag waarop de aardbeving bij Huizinge plaatsvond, liggen. Vóór die datum waren kopers van in dit gebied gelegen onroerende zaken zich niet, althans in mindere mate, bewust van het risico op dergelijke zware aardbevingen. Ook verder heeft verweerder volgens eiser geen rekening gehouden met het negatieve imago-effect. Eiser stelt dat in zijn waardematrix het imago-effect wel in aanmerking is genomen. In deze waardematrix zijn de transactieprijzen van de vergelijkingspercelen, die alle vóór de aardbeving van 16 augustus 2012 tot stand zijn gekomen, namelijk gecorrigeerd met een bepaald percentage. Dit percentage is afkomstig van de NVM en heeft betrekking op de gemiddelde waardedaling van in Noordoost-Nederland verkochte woningen. Het kan volgens eiser niet anders zijn dan dat deze gemiddelde waardedaling verband houdt met het negatieve imago-effect als gevolg van het feit dat deze woningen zich in een aardbevingsgebied bevinden. Eiser stelt daarnaast dat voor woningen die ná 25 januari 2013 zijn verkocht bij de NAM een compensatieregeling geldt. Indien de verkoopprijs van een woning door de aardbevingsrisico’s lager is uitgevallen, vergoedt de NAM het verschil tussen een normaal te achten verkoopprijs en deze lagere verkoopprijs. Eiser stelt dat volgens de website www.namplatform.nl bij de NAM inmiddels 68 aanvragen zijn gedaan voor deze compensatieregeling. Hiervan zijn bijna 40 aanvragen toegewezen.

6.1.2

Eiser stelt verder dat verweerder bij de waardevaststelling ten onrechte geen acht heeft geslagen op de kosten die gemoeid zullen zijn met het aardbevingsbestendig maken van de woning. Zolang de woning niet aardbevingsbestendig is, blijft de mogelijkheid bestaan dat nieuwe zichtbare fysieke schade zal optreden. Op dit moment is het volgens eisers taxateur echter nog steeds niet duidelijk of, en zo ja, in hoeverre en wanneer de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning kunnen worden verhaald op de NAM dan wel de Staat. Verweerder heeft volgens eiser bij de waardevaststelling tevens ten onrechte geen rekening gehouden met de rompslompschade. Eiser stelt dat in zijn waardematrix wel rekening is gehouden met de zojuist bedoelde fysieke schade. De invloed van deze schade op de waarde zit namelijk ook begrepen in de bij 6.1.1 bedoelde percentages van de NVM.

6.2.1

Verweerder stelt primair dat geen rekening dient te worden gehouden met het negatieve imago-effect (zie bij 3.2). Zoals volgt uit 4.2, faalt dit standpunt. Voor dat geval stelt verweerder subsidiair dat het imago-effect de waarde van de onroerende zaak niet heeft beïnvloed. Hoewel de waarde van de onroerende zaak is onderbouwd aan de hand van vijf vergelijkingsobjecten, zijn alle verkopen in de gemeente Eemsmond gebruikt voor de waardering. De verkochte objecten binnen de gemeente worden continu geanalyseerd. Uit deze analyse blijkt volgens verweerder niet dat het aantal verkopen na de aardbeving van 16 augustus 2012 is afgenomen. Evenmin blijkt hieruit dat deze aardbeving heeft geleid tot een waardedaling. Verweerder wijst hierbij op de bij 1.8 vermelde gegevens. Daarnaast verwijst verweerder naar een bij zijn brief van 5 februari 2015 gevoegde lijst van alle vóór 1940 gebouwde vrijstaande woningen gelegen in de dorpskernen Uithuizen en Uithuizermeeden die verkocht zijn in de periode vanaf 1 januari 2012 tot 1 april 2013 (lijst met verkopen). Hierin zijn zowel woningen mét als woningen zonder aardbevingsschade betrokken. Uit de transactiecijfers van deze woningen blijkt volgens verweerder dat geen sprake is van een substantiële daling van verkoopprijzen van woningen die ná de op 16 augustus 2012 plaatsgevonden aardbeving zijn verkocht ten opzichte van de verkooprijzen van woningen die daarvóór zijn verkocht. Verweerder wijst hierbij op het minieme verschil tussen de door hem berekende gemiddelde kubieke meterprijs van de vóór 16 augustus 2012 verkochte (18) woningen (€ 222) en die van de ná die datum verkochte (14) woningen (€ 233). Verder stelt verweerder dat de gemeente Eemsmond niet in een zogenaamd krimpgebied is gelegen. Jonge mensen willen, ondanks de ligging in een aardbevingsgebied, volgens verweerder in deze gemeente blijven wonen. Ten slotte stelt verweerder dat het in de gemeente Eemsmond nog niet is voorgekomen dat een verkoper een vergoeding heeft gekregen op grond van de compensatieregeling van de NAM. Verweerder heeft namelijk vanaf 1 januari 2013 contact op genomen met de kopers van onroerende zaken. Uit de van deze kopers verkregen informatie volgt dat bij deze verkopen geen sprake was van een vergoeding op grond van de compensatieregeling.

6.2.2

Verweerder stelt verder dat hij bij de waardevaststelling terecht geen rekening heeft gehouden met de fysieke schade, reeds omdat deze schade volledig zal worden vergoed door de NAM.

6.3

Zoals de rechtbank bij 4.3 heeft overwogen heeft eiser niet, althans onvoldoende bestreden dat de kosten van het herstel van de zichtbare fysieke schade volledig zullen worden vergoed door de NAM. De rechtbank acht daarom aannemelijk dat de prijs die een potentiële koper bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen, niet door de kosten van de te verwachten zichtbare fysieke schade wordt beïnvloed. Dit geldt naar het oordeel van de rechtbank niet ten aanzien van de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woningen, omdat verweerder tegenover de betwisting door eisers taxateur onvoldoende heeft onderbouwd dat deze kosten binnen afzienbare tijd volledig worden vergoed door de NAM dan wel de Staat. De rechtbank gaat er daarom van uit dat potentiële kopers op 1 januari 2012, mede gelet op het belang van de eigenaar bij het aardbevingsbestendig maken van de woning, ten minste in onzekerheid zouden verkeren over de vraag of, en zo ja, in hoeverre en wanneer de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning zouden worden vergoed. Ten aanzien van de rompslompschade heeft verweerder evenmin voldoende onderbouwd dat deze schade wordt vergoed door de NAM dan wel de Staat. De rechtbank verwerpt dan ook het bij 6.2.2 vermelde standpunt van verweerder, behoudens voor wat betreft de te verwachten zichtbare fysieke schade.

6.4

Naar de rechtbank verweerder begrijpt, stelt hij subsidiair dat uit marktinformatie volgt dat de uit de op 1 januari 2012 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren (het imago-effect, de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning en de rompslompschade) de individuele waardebepaling van de onroerende zaak niet zouden hebben beïnvloed. De rechtbank zal hierna beoordelen of verweerder dit aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt dat, zoals eiser onweersproken heeft gesteld, de bevolking van Noordoost-Groningen zich pas naar aanleiding van de aardbeving op 16 augustus 2012, met de toen beschikbare kennis, ervan bewust werd dat in het onderhavige gaswinningsgebied aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter zouden kunnen voorkomen. De rechtbank overweegt verder dat in januari 2013 bekend werd dat de bodemgesteldheid zodanig was, dat in het gaswinningsgebied zelfs een kans is op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Gelet hierop gaat de rechtbank er van uit dat pas bij de obligatoire koopovereenkomsten die ná 16 augustus 2012 zijn gesloten, bij de prijsbepaling rekening is gehouden met het risico op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter. Voor het eerst bij de obligatoire koopovereenkomsten die ná januari 2013 zijn gesloten kan bij de prijsbepaling in aanmerking zijn genomen dat een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Deze laatstbedoelde verkopen acht de rechtbank het meest bruikbaar om de invloed van de uit de op 1 januari 2012 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren op de waardebepaling te beoordelen, terwijl de rechtbank de vóór 16 augustus 2012 plaatsgevonden verkopen hiervoor niet geschikt acht. Gelet hierop acht de rechtbank verweerders matrix niet bruikbaar om de invloed van deze factoren op de waardebepaling aannemelijk te maken, nu namens verweerder ter zitting is bevestigd dat van alle in zijn waardematrix opgenomen vergelijkingspercelen de datum van de obligatoire koopovereenkomst is gelegen vóór 16 augustus 2012.

6.5

De rechtbank overweegt dat uit de door verweerder overgelegde lijst met verkopen volgt dat er ná 16 augustus 2012 veertien transacties zijn geweest van woningen die, evenals eisers onroerende zaak, vóór 1940 zijn gebouwd. Hierbij wijst de rechtbank erop dat met de bij deze verkopen vermelde transactiedatum, zoals verweerders taxateur ter zitting heeft verklaard, de datum van de notariële akte wordt bedoeld. Gelet hierop acht de rechtbank het niet onvoorstelbaar dat de obligatoire overeenkomst van een aantal van de verkopen met een transactiedatum ná 16 augustus 2012 reeds vóór die datum is gesloten. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de lijst van verkopen minder bruikbare verkopen bevat dan verweerder heeft doen voorkomen. Dit brengt ook mee dat de door verweerder berekende gemiddelde kubieke meterprijs van de vóór 16 augustus 2012 verkochte woningen en die van de ná die datum verkochte woningen niet juist is, nu verweerder bij deze berekening een onjuist uitgangspunt heeft gehanteerd door uit te gaan van de datum van de notariële akte in plaats van de datum van de obligatoire overeenkomst. De rechtbank wijst er verder op dat op de lijst van verkopen maar vier onroerende zaken zijn vermeld die in het jaar 2013 zijn geleverd, waarvan de laatste op 1 maart 2013. Ten aanzien van deze vier verkopen is het volgens de rechtbank maar de vraag of, gezien de eerdere data van de obligatoire koopovereenkomsten, bij de prijsbepaling rekening is gehouden met de in januari 2013 bekend geworden omstandigheid dat in het gaswinningsgebied een kans is op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank wijst er daarnaast op dat uit de lijst van verkopen niet kan worden opgemaakt of, en zo ja, in hoeverre de desbetreffende woningen met elkaar vergelijkbaar zijn. De lijst maakt dus niet inzichtelijk of, en zo ja, in hoeverre er een prijsverschil bestaat tussen vergelijkbare woningen die vóór en ná 16 augustus 2012 zijn verkocht dan wel ná januari 2013. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat uit de lijst van verkopen enkel valt op te maken dat er na 16 augustus 2012 wel een aantal vóór 1940 gebouwde woningen zijn verkocht. Gelet hierop acht de rechtbank slechts aannemelijk dat de markt voor deze woningen na de aardbeving van 16 augustus 2012 niet geheel is stilgevallen.

6.6

De bij 1.8 vermelde gegevens, die alle in de gemeente Eemsmond verkochte woningen betreffen, leiden de rechtbank tot dezelfde conclusie als bij 6.5, maar dan voor de gehele woningmarkt in de gemeente Eemsmond. Hierbij wijst de rechtbank verweerder erop dat zonder nadere informatie over de bij de gemiddelde transactieprijzen betrokken woningen niet valt te beoordelen of er een prijsverschil bestaat tussen vóór en ná 16 augustus 2012 dan wel ná januari 2013 verkochte vergelijkbare woningen. Verder kan het feit dat, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, de gemeente Eemsmond niet in een zogenaamd krimpgebied is gelegen, naar het oordeel van de rechtbank enkel tot de gevolgtrekking leiden dat in de gemeente Eemsmond na de aardbeving van 16 augustus 2012 nog wel woningen zijn verkocht.

6.7

Uit het voorgaande volgt dat verweerder slechts aannemelijk heeft gemaakt dat de woningmarkt in de gemeente Eemsmond na de aardbeving van 16 augustus 2012 niet geheel is stilgevallen. Hieruit kan naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer de conclusie worden getrokken dat de uit de bodemgesteldheid voortvloeiende factoren in de gemeente Eemsmond niet van invloed zijn geweest op de waardebepaling van onroerende zaken. De rechtbank gaat hierbij voorbij aan verweerders stelling dat het in de gemeente Eemsmond nog niet is voorgekomen dat een verkoper een vergoeding heeft gekregen op grond van de compensatieregeling van de NAM, nu verweerder deze stelling niet op van verkopers verkregen informatie heeft gebaseerd. De rechtbank overweegt verder dat de bij 6.5 bedoelde lijst van verkopen en de bij 1.8 vermelde gegevens bovendien geen enkel aanknopingspunt geven voor de individuele prijsbepaling van de onroerende zaak, omdat van de hierin begrepen woningen niet bekend is in hoeverre deze vergelijkbaar zijn met eisers onroerende zaak. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de uit de op 1 januari 2012 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren de individuele waardebepaling van de onroerende zaak niet zouden hebben beïnvloed. De bij 6.1.1 en 6.1.2 vermelde beroepsgronden van eiser slagen dus.

Overige aspecten

7.1

Eiser stelt dat de onroerende zaak een zeer eenvoudige woning betreft met veel hout en navenant onderhoud. Hiermee is volgens eiser bij de waardering te weinig rekening gehouden. Ditzelfde geldt met betrekking tot het slechte voegwerk aan de buitenzijde van de woning. Eiser verwijst naar een door hem ingeschakelde taxateur ([taxateur]) opgemaakt taxatierapport, alsmede een door deze taxateur opgemaakte waardematrix.

7.2

Verweerder stelt dat bij de vaststelling van de waarde een correctie is toegepast op de kenmerken uitstraling, onderhoud, kwaliteit/luxe. Dit heeft volgens verweerder geresulteerd in een kubieke meterprijs die € 61 lager ligt dan de kubieke meterprijs van vergelijkbare gemiddeld onderhouden woningen.

7.3

De rechtbank overweegt dat de in de waardematrix van verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum vormen. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, uitstraling, onderhoud, kwaliteit en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De rechtbank overweegt verder dat de uitstraling, het onderhoud en de kwaliteit/luxe van de onroerende zaak in de waardematrix ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is gewaardeerd als matig (factor 2). Daarnaast neemt de rechtbank in ogenschouw dat verweerder voor de onroerende zaak een kubieke meterprijs heeft gehanteerd die € 61 lager ligt dan de kubieke meterprijs van vergelijkbare woningen waarvan de uitstraling, het onderhoud, de kwaliteit en de ligging als gemiddeld (factor 3) is gewaardeerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder tegenover het taxatierapport en de waardematrix van eiser aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de onroerende zaak.

Beoordeling door eiser bepleite waarde

8. Zoals volgt uit hetgeen bij 6.7 is overwogen, heeft verweerder niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Dit brengt mee dat de rechtbank nu moet beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde naar het door zijn taxateur opgemaakte taxatierapport alsmede de door zijn taxateur opgemaakte waardematrix, waarin de transactieprijzen van de vergelijkingspercelen zijn gecorrigeerd met van de NVM afkomstig percentages (zie bij 6.1.1 en 6.1.2). Verweerder heeft echter onweersproken gesteld dat de gemeente Eemsmond, anders dan bijvoorbeeld de gemeenten De Marne en Delfzijl, niet in een zogenaamd krimpgebied is gelegen en jonge mensen in deze gemeente willen blijven wonen. Hiertegenover heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de door zijn taxateur gehanteerde percentages van de NVM, die betrekking zouden hebben op de waardedaling van alle in geheel Noordoost-Nederland verkochte woningen, zonder meer van toepassing zijn op de woningmarkt in de gemeente Eemsmond. Reeds hierom acht de rechtbank de door eiser bepleite waarde niet aannemelijk. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser er evenmin in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

Waardevaststelling door de rechtbank

9. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank zal voor de uitvoeringspraktijk inzicht geven in de wijze waarop zij voor de waardepeildatum 1 januari 2012 schattenderwijs tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak zal komen. De rechtbank zal voor het imago-effect en de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning een forfaitaire aftrek verlenen in de orde van grootte van 10% van de waarde, voor zover verweerder met deze elementen bij de waardevaststelling geen rekening heeft gehouden. Voor de rompslompschade zal de rechtbank een forfaitaire aftrek toepassen van € 2.500. Gelet hierop stelt de rechtbank in deze zaak de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op een bedrag van afgerond € 181.000.

10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 181.000.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.958 (voor de bezwaarfase: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244; voor de beroepsfase: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 2 punten voor het verschijnen op de zittingen, nu op beide zittingen de zaak integraal is behandeld, met een waarde per punt van € 490, wegingsfactor 1). Daarnaast komen de door eiser gemaakte taxatiekosten voor een bedrag van € 242 (4 uur maal € 50 per uur vermeerderd met BTW) alsmede een bedrag van € 60,50 voor de aanwezigheid van de taxateur bij de zitting (1 uur x € 50 vermeerderd met BTW) voor vergoeding in aanmerking.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de waarde tot een bedrag van € 181.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.260,50.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, mr. J.W. Keuning en mr. T. Tanghe, leden, in aanwezigheid van mr. M. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2015.

w.g. griffier

w.g. voorzitter

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

fn 17