ECLI:NL:RBNNE:2018:2137

• Datum uitspraak: 6 juni 2018
• Publicatiedatum: 6 juni 2018
• Zaaknummer: C/17/155024 / HA ZA 17-114
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: J. Boerlage-van den Bosch; W.J.J. Los
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg en wijziging kettingbeding in appartementsrecht met betrekking tot sleutelgeld en hotelbijdrage

In deze civiele procedure staat de uitleg en wijziging van een kettingbeding centraal dat is opgenomen in de koopaktes van appartementsrechten binnen een apparthotelcomplex. Eisers vorderen primair ontbinding of wijziging van het kettingbeding zodat zij niet langer sleutelgeld, hotelbijdrage of vergoeding voor eigen gebruik aan gedaagde hoeven te betalen. Subsidiair vorderen zij een verklaring voor recht omtrent de hoogte van het sleutelgeld en de verschuldigdheid daarvan bij eigen gebruik.

De rechtbank overweegt dat gedaagde een redelijk belang behoudt bij het kettingbeding omdat hij eigenaar blijft van gemeenschappelijke ruimten die hij moet onderhouden en exploiteren. Het kettingbeding is bedoeld om inkomstenstromen veilig te stellen. De primaire en subsidiaire vorderingen tot wijziging of ontbinding worden afgewezen omdat geen onvoorziene omstandigheden zijn gesteld die een wijziging rechtvaardigen.

De rechtbank gaat vervolgens in op de uitleg van het kettingbeding en oordeelt dat het sleutelgeld ook bij verlaging door de VvE inclusief een opslag van 15% over het oude bedrag verschuldigd blijft. Eisers mogen niet aannemen dat het sleutelgeld nihil kan worden. Wel oordeelt de rechtbank dat eisers geen sleutelgeld verschuldigd zijn voor eigen gebruik, omdat gedaagde dit uit coulance niet eerder in rekening bracht en dit door de jaren heen als vaste praktijk werd beschouwd.

Gedaagde wordt veroordeeld tot terugbetaling van het teveel betaalde sleutelgeld voor eigen gebruik vanaf 1 februari 2017, vermeerderd met wettelijke rente. De overige vorderingen worden afgewezen. Eisers worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het kettingbeding blijft van kracht, maar eisers zijn geen sleutelgeld verschuldigd voor eigen gebruik en krijgen terugbetaling van teveel betaald sleutelgeld vanaf 1 februari 2017.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/155024 / HA ZA 17-114

Vonnis van 6 juni 2018

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

3.
[eiser sub 3] ,

4.
[eiseres sub 4] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

5. de naamloze vennootschap

INTERMARINE N.V. ,

gevestigd te Kapellen (België),

6.
[eiser sub 6] ,

7.
[eiseres sub 7] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. E.J. Luursema te Leek,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.W. Kuper te Leeuwarden.

Partijen zullen hierna (in enkelvoud) [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord
• de conclusie van repliek, tevens houdende akte wijziging van eis
• de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In 2000 heeft [gedaagde] een appartementencomplex, met de naam ' [naam appartementencomplex] ', (hierna: het apparthotel) gebouwd. Op 26 april 2002 is het apparthotel gesplitst in elf appartementsrechten. Appartementindex 1 geeft recht op het uitsluitend gebruik van de recreatieruimte in de kelder, de ontvangstbalie en keuken met berging op de begane grond en het restaurant op de eerste verdieping. Appartementsindices 2-11 geven recht op het uitsluitend gebruik van recreatiewoningen.

Bij de akte van splitsing is een vereniging van eigenaars opgericht met de naam Vereniging van Eigenaars van het [naam appartementencomplex] te [woonplaats] ) (hierna: de VvE). Met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten is in artikel 17 van de splitsingsakte, voor zover relevant, het volgende bepaald:

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:

het appartemensrecht met index 1 als bedrijfsruimte met horecagedeelte, waarbij dit appartement in meerdere units mag worden opgedeeld, desgewenst door middel van ondersplitsing;

de appartementsrechten met indices 2 tot en met 11 als recreatiewoning te gebruiken door de eigenaar zelf of als recreatiewoning voor tijdelijke verhuur aan derden.

(…)

In verband met de voorgenomen exploitatie van het privé-gedeelte, deel uitmakende van het appartementsrecht met index 1, als bedrijfsruimte met horecagedeelte alsmede receptie(balie), geldt het navolgende:

indien een eigenaar van de appartementsrechten met de indices 2 tot en met 11 zijn privé-gedeelte geheel of gedeeltelijk wenst te verhuren, is hij/zij, onverminderd het hierna bepaalde in artikel 24:

a.
niet verplicht deze verhuur te doen plaatsvinden door bemiddeling van de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1 of een door laatstgenoemde(n) aan te wijzen verhuurbemiddelingsorganisatie;

b.
wel verplicht om bij elke verhuur of ingebruikgeving daarvoor een sleutelgeld aan de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1 of een door laatstgenoemde aan te wijzen derde te betalen, als vergoeding ondermeer voor het verrichten van receptie werkzaamheden;

de hoogte van deze vergoeding/sleutelgeld bedraagt voor dit lopende kalenderjaar tweeduizend twee vijftig Euro (€ 50,--) per verhuring of in gebruikgeving, exclusief omzetbelasting; wijziging van dit bedrag zal moeten worden vastgesteld in de vergadering van eigenaars;

(…)

2.2.

In 2002 heeft [gedaagde] de appartementsrechten met indices 6 tot en met 9 verkocht. In 2011 heeft hij de appartementsrechten met indices 2 tot en met 5, 10 en 11 verkocht zodat hij enkel nog eigenaar was van appartementsrecht met index 1. [gedaagde] heeft in de akte van levering van appartementsrechten met indices 2 tot en met 5, 10 en 11 een kettingbeding laten opnemen. Het kettingbeding luidt als volgt:

KETTINGBEDING

1. De verkoper exploiteert een verhuurorganisatie, de horecavoorziening en de receptie van het complex.

Sleutelgeld

Koper is niet verplicht de recreatiewoning ter verhuur aan te melden bij de verhuurorganisatie van de verkoper. Hij heeft de mogelijkheid tot eigen gebruik als recreatiewoning als tot verhuur via een andere verhuurorganisatie. Per verhuring, ingebruikgeving of ingebruikneming is door de koper het sleutelgeld als bedoeld in het splitsingsreglement verschuldigd, thans bedragende twee en vijftig euro en vijftig eurocent (€.52,50), exclusief omzetbelasting. Partijen verklaren te zijn overeengekomen dat koper het sleutelgeld verschuldigd blijft aan verkoper of zijn rechtsopvolger zolang deze de verhuurorganisatie exploiteert, ook indien de vereniging de vereniging van eigenaars in een vereniging van eigenaars anders over het sleutelgeld mocht besluiten. Indien de vereniging van eigenaars besluit het sleutelgeld af te schaffen of de bijdrage naar beneden bij te stellen, zal koper aan de verkoper of zijn rechtsopvolger van de verhuurorganisatie als hiervoor bedoeld een opslag van vijftien procent (15%) verschuldigd zijn over het dan geldende sleutelgeld. Het sleutelgeld zal jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van het verloop van het door Europese statistiekbureau (Eurostat), gevestigd te Luxemburg - hierna te noemen 'Eurostat"- te publiceren prijsindexcijfer van de geharmoniseerde Nederlandse consumentenprijzen (HCIP= Harmonized Indices of Consumer Prices (mei 2011 = 100), echter het zal nooit minder bedragen dat het bedrag als hiervoor genoemd. Indien koper de verhuur van de recreatiewoning niet doet plaatsvinden via de verhuurorganisatie van verkoper verplicht koper zich alle verhuurwisselingen, ingebruikgevingen of eigen ingebruiknamen ieder kwartaal te melden bij de verhuurorganisatie van verkoper voor de berekening en in rekening brengen van het sleutelgeld.

2.
Kelderbijdrage

In de kelder van het complex behorende bij het appartementsrecht met indexnummer 1, eigendom van verkoper, is ten behoeve van het complex een recreatieruimte ingericht met sauna en solarium, tevens is daarin een ruimte aanwezig met een wasmachine en wasdroger. Koper heeft zich ten opzichte van de verkoper verplicht voor de aanwezigheid van een recreatieruimte een jaarlijkse bijdrage te betalen van zeshonderd euro (€ 600,00) exclusief omzetbelasting. Ook deze bijdrage zal worden geïndexeerd overeenkomstig vorenstaande methode van indexering. Voor de vervanging en/of reparatie van voormelde voorzieningen zal tussen partijen en/of de vereniging van eigenaars een nog nader overeen te komen, door koper jaarlijks te betalen bedrag, als reservering worden vastgesteld.

3.
Hotelbijdrage

Partijen zijn overeengekomen dat koper aan de hotelexploitatie door verkoper als servicekosten zal bijdragen een jaarlijks bedrag groot negenhonderd euro (€ 900,00), exclusief omzetbelasting. Op deze hotelbijdrage zal voornoemde indexering van toepassing zijn.

4. De koper verplicht zich bij deze om voornoemde bepalingen 1,2 en 3 onderhavig lid met betrekking tot dit kettingbeding woordelijk bij elke akte van vervreemding van het verkochte of vestiging van een zakelijk genotsrecht van het appartementsrecht aan de nieuwe eigenaar of het zakelijk genotsrecht ten behoeve van de verkoper of zijn rechtsopvolgers in de eigendom van het appartementsrecht met index 1 op te leggen, te bedingen en namens hem aan te nemen.

5. Bij overtreding van één van de hiervoor gemaakte bepalingen is de koper een direct opeisbare boete verschuldigd van vijf en twintig duizend euro (€ 25.000,00) zulks ten behoeve van de eigenaar van het appartementsrecht met index 1. De koper of zijn opvolgende verkrijger zullen nalatig zijn door het enkele feit van de overtreding zonder dat enige ingebrekestelling bij deurwaardersexploot of anderszins nodig zal zijn.

2.3.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn eigenaar van appartementsrecht met index 2, [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] zijn eigenaar van appartementsrecht met index 4, Intermarine N.V. is eigenaar van appartementsrecht met index 5 en [eiser sub 6] en [eiseres sub 7] zijn eigenaar van appartementsrecht met index 10. In alle akten van levering is het kettingbeding opgenomen. [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] hebben het appartementsrecht rechtstreeks van [gedaagde] gekocht. De overige eisers hebben het appartementsrecht van een derde gekocht.

2.4.

De VvE heeft op grond van artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement op 21 januari 2017 besloten het sleutelgeld met ingang van 1 februari 2017 te verlagen tot € 7,50.

2.5.

Bij brieven van 7 februari 2017 heeft [gedaagde] eisers aangeschreven en bericht dat zij vanwege het besluit van de VvE tot verlaging van het sleutelgeld vanaf 1 februari 2017 een sleutelgeld van € 64,96 exclusief btw verschuldigd zijn, derhalve het vóór 1 februari 2017 geldende sleutelgeld vermeerderd met de in het kettingbeding genoemde opslag van 15%.

3. De vordering

3.1.

[eisers] vordert, na wijziging van eis,

primair:

I. de gevolgen van het kettingbeding, opgenomen in de koopaktes van de aan [eisers] toebehorende appartementsrechten in het appartementencomplex te [woonplaats] aan de [adres] aldaar, te ontbinden dan wel te wijzigen in dier voege dat zij met ingang van 1 februari 2017 dan wel een datum of data als door de rechtbank in goede justitie te bepalen, niet meer gehouden zullen zijn aan gedaagde te voldoen:

- een ander bedrag aan sleutelgeld dan door de VvE in haar vergadering(en) rechtsgeldig is vastgesteld;

- een hotelbijdrage te voldoen als in het kettingbeding onder 3 benoemd;

- een vergoeding te voldoen voor het eigen gebruik van het aan eisers in eigendom toebehorende appartement.

subsidiair:

I. de gevolgen van het kettingbeding, opgenomen in de koopaktes van de aan [eisers] toebehorende appartementsrechten in het appartementencomplex te [woonplaats] aan de [adres] aldaar, te wijzigen in die zin dat het door de VvE rechtsgeldig vastgestelde sleutelgeld tussen partijen rechtens is, alsmede dat er een vergoeding voor eigen gebruik noch de hotelbijdrage door eisers verschuldigd is.

meer subsidiair:

I. te verklaren voor recht dat [eisers] met ingang van 1 februari 2017 aan [gedaagde] verschuldigd is een sleutelgeld van € 8,63 exclusief btw per verhuring of ingebruikgeving van zijn of haar appartement aan/door een derde, totdat de VvE [naam appartementencomplex] gevestigd te [woonplaats] rechtsgeldig anders heeft besloten en dit besluit in werking is getreden.

nog meer subsidiair:

I. te verklaren voor recht dat eisers als eigenaren van een appartementsrecht gelegen in het onroerend goed staande en gelegen in het complex [adres] te [woonplaats] , alsmede hun rechtsopvolger(s) voor het eigen gebruik van het hen in eigendom toebehorende appartement geen sleutelgeld verschuldigd zijn aan gedaagde en/of zijn rechtsopvolger(s).

en tevens (primair, subsidiair, meer subsidiair en nog meer subsidiair):

I. [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling aan [eisers] van al het meerdere dat [eisers] sinds 1 februari 2017 per verhuring, ingebruikgeving of ingebruikneming van zijn of haar appartement (aan een derde) boven het in dit vonnis als sleutelgeld vastgestelde bedrag, exclusief btw, aan hem heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

II. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na betekening van het in deze te wijzen vonnis, alsmede de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiser sub 1] in de proceskosten en de nakosten.

3.3.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil en de beoordeling daarvan

Wijziging of ontbinding overeenkomst

4.1.

Aan zijn primaire vordering legt [eisers] ten grondslag dat het kettingbeding gewijzigd dan wel ontbonden dient te worden in die zin dat het door de VvE vastgestelde sleutelgeld verschuldigd is, er geen hotelbijdrage meer verschuldigd is en er geen vergoeding verschuldigd is voor eigen gebruik van het appartementsrecht.

[eisers] betoogt dat het financieel belang van [gedaagde] aan het kettingbeding is komen te ontvallen. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat er een financieel motief schuilt achter het kettingbeding. Bovendien bestaat het financiële belang niet (meer).

Voor wat betreft het sleutelgeld voert [eisers] aan dat [gedaagde] geen werkzaamheden (meer) verricht die een (verhoogd) sleutelgeld rechtvaardigen. Daarnaast betoogt [eisers] dat er geen hotel wordt geëxploiteerd en er om die reden geen hotelbijdrage is verschuldigd. Bovendien is er volgens [eisers] geen exploitatievergunning aanwezig.

4.2.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij rendement uit het apparthotel wenst te halen en hij om die reden de gemeenschappelijke ruimten heeft aangehouden. Hij heeft een kettingbeding in de leveringsakten laten opnemen om een zekere inkomstenstroom veilig te stellen. Daarmee stelt [gedaagde] een financieel belang te hebben.

Ten aanzien van het sleutelgeld stelt [gedaagde] dat uit de splitsingsakte de bevoegdheid van de VvE volgt om de hoogte van het sleutelgeld te wijzigen. Uit het kettingbeding volgt de verplichting van [eisers] om het sleutelgeld te betalen voor het geval de VvE hiertoe overgaat. Voor de verschuldigdheid van dit sleutelgeld hoeft [gedaagde] geen werkzaamheden te verrichten. Overigens stelt [gedaagde] dat zijn werkzaamheden thans niet verschillen van zijn werkzaamheden uit het verleden.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de hotelbijdrage verschuldigd is omdat hij de entree, receptieruimte en restaurantruimte ten behoeve van andere appartementen exploiteert door het openstellen en beschikbaar houden en door het onderhouden van deze ruimten.

[gedaagde] kan zijn appartementsrecht niet verhuren en beheert ruimten die dienstbaar zijn aan de verhuurbare appartementen. Zonder zijn appartementsrecht kan het apparthotel niet voldoen aan het geldende bestemmingsplan.

[gedaagde] betwist dat er wijzigingen in de werkzaamheden of wijze van exploitatie hebben plaatsgevonden. Hij stelt zich op het standpunt dat de restaurantruimte op verzoek beschikbaar is voor de appartementseigenaren en dat het leveren van diensten zoals ontbijt en diner nimmer onder de hotelbijdrage hebben gevallen maar altijd apart werden gefactureerd. Tot slot stelt [gedaagde] te beschikken over een exploitatievergunning.

Volgens [gedaagde] doet een situatie als bedoeld in artikel 6:259 lid 1, aanhef en sub b, van het Burgerlijk Wetboek (BW) zich niet voor en heeft [eisers] niet gesteld dat het niet aannemelijk is dat het belang kan terugkeren.

4.3.

Op grond van artikel 6:259 lid 1, aanhef en onder b, BW kan de rechter, op verlangen van een gebruiker van een registergoed, de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden, indien die overeenkomst ertoe strekt een rechthebbende op of een gebruiker van een registergoed als zodanig te verplichten tot een prestatie die niet bestaat in of gepaard gaat met het dulden van voortdurend houderschap als de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

4.4.

Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van de situatie dat [gedaagde] geen redelijk belang meer heeft bij handhaving van het kettingbeding. Zijn appartementsrecht met index 1 bestaat immers uit gemeenschappelijke ruimten die dienstbaar zijn aan de overige appartementsrechten. [gedaagde] dient deze ruimten open te stellen, beschikbaar te houden en te onderhouden. [gedaagde] kan zijn appartementsrecht niet zelf verhuren. Gelet op de functie van de ruimten kan [gedaagde] enkel door het in rekening brengen van de sleutelvergoeding, hotelvergoeding en keldervergoeding een beloning ontvangen terwijl hij daarnaast bijdraagt aan de VvE. Het standpunt van [eisers] dat [gedaagde] zijn taken niet naar behoren uitvoert, betekent niet dat [gedaagde] geen redelijk belang meer heeft bij het bestaan van het kettingbeding. De primaire vordering van [eisers] faalt. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat [eisers] ook niet heeft gesteld dat het niet aannemelijk is dat het belang zal terugkeren, zoals artikel 6:259 lid 1, aanhef en onder b, BW vereist.

4.5.

Subsidiair legt [eisers] , op grond van hiervoor onder 4.1. weergegeven stellingen, aan zijn vordering ten grondslag dat de corrigerende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW in samenhang gelezen met artikel 6:258 BW dient te leiden tot wijziging van het kettingbeding in die zin dat er geen sleutelgeld, hotelbijdrage en vergoeding voor ingebruikneming meer is verschuldigd.

4.6.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat er geen reden is om af te wijken van hetgeen tussen partijen is overeengekomen.

4.7.

De rechtbank overweegt dat de rechter op grond van artikel 6:258 lid 1 BW op verlangen van partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat hiervan geen sprake is en overweegt daartoe als volgt. Zowel artikel 6:258 als 6:248 BW zien op uitzonderlijke gevallen en bij toepassing van deze artikelen dient de rechter de nodige terughoudendheid te betrachten. De onvoorziene omstandigheden die zijn bedoeld in artikel 6:258 BW moeten van dien aard zijn dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Daarvan zal niet snel sprake zijn. Het is onduidelijk gebleven welke onvoorziene omstandigheid [eisers] aan zijn vordering ten grondslag legt. [eisers] heeft met het beding ingestemd toen hij de recreatiewoningen kocht. Dat dient voor zijn rekening en risico te blijven. De vraag hoe het sleutelgeldbeding uitgelegd dient te worden, is een vraag die bij de bespreking van de meer subsidiaire vordering van [eisers] zal worden besproken. De subsidiaire vordering wordt afgewezen.

Hoogte sleutelgeld

4.8.

Meer subsidiair vordert [eisers] een verklaring voor recht dat er per 1 februari 2017 een sleutelgeld van € 8,63 exclusief btw verschuldigd is per verhuring of ingebruikgeving. Hij voert daartoe aan de zin "indien de Vereniging van Eigenaren besluit het sleutelgeld af te schaffen of de bijdrage naar beneden bij te stellen, zal koper aan de eigenaar een opslag van (15%) verschuldigd zijn over het dan geldende sleutelbedrag" aldus moet worden uitgelegd dat de correctie van 15% geldt over het nieuw vastgestelde bedrag. De bepaling dat het sleutelgeld nooit minder kan bedragen dan het daarboven genoemde bedrag duidt op de indexering en betekent niet dat een andere hoogte van het sleutelgeld wordt bedoeld dan het sleutelgeld zoals vastgesteld door de VvE. Verder stelt [eisers] dat uit het beding niet (duidelijk) blijkt dat het sleutelgeld niet verlaagd of afgeschaft kan worden en het niet in de rede ligt dat de oorspronkelijke partijen bij de totstandkoming van het kettingbeding deze mogelijkheid hebben willen uitsluiten dan wel hebben ingestemd met een verhoging van het sleutelgeld met 15% bij een verlaging daarvan door de VvE. Ook het normale spraakgebruik van "dan geldende" duidt volgens [eisers] op een verhoging van 15% van het nieuw te gelden sleutelgeld.

4.9.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat het kettingbeding in de huidige bewoordingen is opgenomen om bepaalde inkomsten uit het complex veilig te stellen.

Door de verkoop van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 5, 10 en 11 verloor [gedaagde] de meerderheid van stemmen in de VvE en door middel van het kettingbeding is verantwoorde exploitatie veilig gesteld. Wanneer de uitleg van [eisers] wordt gevolgd kan het sleutelgeld op € 0,00 worden vastgesteld en 15% daarover is ook € 0,00, om die reden is de uitleg van [eisers] volgens [gedaagde] niet aannemelijk.

4.10.

Partijen twisten over de uitleg van de bepaling uit het kettingbeding. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste jurisprudentie (vgl. de uitspraak van de Hoge Raad van 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148) onderscheid gemaakt moet worden ten opzichte van wie het kettingbeding wordt uitgelegd. Wanneer het beding uitgelegd moet worden ten aanzien van de oorspronkelijke partijen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van hun overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn (de zogenaamde Haviltex-maatstaf). Met betrekking tot de uitleg van het beding voor rechtsopvolgers dient de geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf te worden toegepast waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt. Een en ander houdt in dat het beding in de relatie tot eisers [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] uitgelegd moet worden aan de hand van de Haviltex-maatstaf en ten aanzien van de overige eisers aan de hand van de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf.

4.11.

De rechtbank is van oordeel dat zowel de toepassing van de Haviltex-maatstaf als de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf in onderhavige zaak tot hetzelfde oordeel leiden.

Het beding stelt in de eerste plaats de verschuldigdheid en de in die tijd geldende hoogte van het sleutelgeld vast. Daarbij komen partijen overeen dat de koper het sleutelgeld verschuldigd
blijft , ook als de VvE anders over het sleutelgeld zou besluiten. Dit duidt erop dat [eisers] ook bij aanpassing van het sleutelgeld door de VvE (ten minste) het oude sleutelgeld verschuldigd blijft. Bij afschaffing of verlaging van het sleutelgeld wordt een procentuele opslag verschuldigd. Dit wijst erop dat de opslag over het oude sleutelgeld moet worden berekend, omdat anders bij grote verlaging of afschaffing (nihilstelling) van het sleutelgeld ook de opslag (nagenoeg) nihil wordt, terwijl het onmiskenbaar de bedoeling is om te voorkomen dat een besluit van de VvE tot verlaging of afschaffing [gedaagde] financieel (ernstig) zal benadelen. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat [eiser sub 3] en [eiseres sub 4] op grond van hetgeen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst is besproken of voorgevallen, de desbetreffende bepalingen redelijkerwijs anders hebben mogen opvatten, zijn niet of niet voldoende gesteld of gebleken. De meer subsidiaire vordering van [eisers] wordt afgewezen.

Sleutelgeld en eigen gebruik

4.12.

Nog meer subsidiair stelt [eisers] zich op het standpunt dat er in het kettingbeding een fout is geslopen doordat er staat vermeld dat er ook sleutelgeld is verschuldigd bij ingebruikneming. Het sleutelgeld voor eigen gebruik werd wel op de kwartaalopgaven van [gedaagde] aan [eisers] vermeld, maar altijd volledig gecrediteerd. Het bestendige gebruik dat er geen sleutelgeld in rekening wordt gebracht bij eigen gebruik rechtvaardigt dat [eisers] geen sleutelgeld is verschuldigd bij ingebruikneming. Daarnaast hoefde [gedaagde] ook geen werkzaamheden te verrichten omdat [eisers] zelf over de sleutel beschikt en zelfvoorzienend is tijdens zijn verblijf.

4.13.

[gedaagde] voert aan dat [eisers] op grond van het kettingbeding ook bij eigen gebruik sleutelgeld verschuldigd is maar dat hij dit uit coulance niet eerder in rekening heeft gebracht, mede gelet op het feit dat tot het besluit van de VvE tot verlaging van het sleutelgeld hij minder (financiële) noodzaak zag het sleutelgeld in rekening te brengen.

4.14.

Volgens het kettingbeding is ook bij 'ingebruikneming' van het appartement sleutelgeld verschuldigd. Dit staat los van hetgeen in het splitsingsreglement is bepaald.

Het is een gegeven dat [gedaagde] op de (kwartaal)afrekeningen voor de appartementseigenaren telkens een 'korting' heeft vermeld voor het sleutelgeld bij eigen gebruik, waardoor de eigenaren bij eigen gebruik geen sleutelgeld hebben betaald. Dit laat zich verklaren door hetgeen [gedaagde] in zijn brief van 20 januari 2017 aan de VvE heeft meegedeeld over de relatie tussen het sleutelgeld en zijn tegenprestatie (dagvaarding, productie 4):

Verder is bij elke individuele leveringsakte de betaling van 'sleutelgeld' overeengekomen. Dit bedrag zijn jullie aan mij verschuldigd voor elke keer dat het individuele appartement in gebruik wordt genomen of wordt verhuurd. Mijn tegenprestatie voor deze betalingen bestaat er uit dat ik:

- wanneer ik verneem dat iemand in één van de appartementen zal verblijven, zorg dat de betreffende sleutel klaarligt met hierbij een gepersonaliseerde welkomstbrief;

- de sleutels van de appartement beheer wanneer de appartementen niet zijn verhuurd;

- zorg draag voor het tijdig buitenzetten van de vuilnis van het complex;

- in het geval van verhuur van de appartementen telefonisch bereikbaar ben voor gasten voor het geval er sprake is van calamiteiten, kleine problemen zoals een missend handdoeken of lakenpakket of kleine vragen, omtrent bijvoorbeeld de VVV.

(..) Volledigheidshalve wijs ik u er ook op dat dit reeds zeventien jaren de gang van zaken is.

De tegenprestatie die [gedaagde] heeft genoemd, betreft dus met name activiteiten bij en ten behoeve van het gebruik van de appartementen door anderen dan de eigenaren. Dat blijkt ook uit hetgeen [gedaagde] bij conclusie van antwoord (onder 30 en volgende) daarover heeft opgemerkt. Onder deze omstandigheden mochten de eigenaren er redelijkerwijs op vertrouwen dat de 'korting' werd toegepast omdat zij bij eigen gebruik geen sleutelgeld aan [gedaagde] waren verschuldigd. [gedaagde] kan daarvan niet eenzijdig terugkomen. De nog meer subsidiaire vordering is toewijsbaar.

4.15.

Gelet op het voorgaande is de vordering van [eisers] tot terugbetaling alleen toewijsbaar voor zover vanaf 1 februari 2017 sleutelgeld voor eigen gebruik aan [gedaagde] is betaald.

Proceskosten

4.16.

[eisers] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 287,00

- salaris advocaat
1.086,00 (2,0 punten × tarief II € 543,00)

Totaal € 1.373,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat [eisers] als eigenaar van een appartementsrecht in het complex [adres] te [woonplaats] , alsmede zijn rechtsopvolger(s), voor het eigen gebruik van zijn appartement geen sleutelgeld is verschuldigd aan [gedaagde] of zijn rechtsopvolger(s),

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot terugbetaling aan [eisers] van al hetgeen deze sinds 1 februari 2017 voor het eigen gebruik van het appartement aan sleutelgeld aan [gedaagde] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 10 mei 2017 tot de dag van betaling,

5.3.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.373,00,

5.4.

veroordeelt [eisers] in de kosten die na dit vonnis ontstaan kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van den Bosch en in het openbaar uitgesproken door mr. W.J.J. Los op 6 juni 2018, in tegenwoordigheid van de griffier.

fn:792