Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 6354210 CV EXPL 17-11559
Vonnis d.d. 26 juni 2018
inzake
de stichting Stichting Mooiland,
gevestigd te Ede,
eiseres, hierna Mooiland te noemen,
gemachtigde mr. J.G.M. Broeders,
tegen
[naam gedaagde] ,
wonende te [adres] ,
gedaagde, hierna [naam gedaagde] te noemen,
gemachtigde mr. C. Paas.
PROCESGANG
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte van de zijde van Mooiland
- het pleidooi, waarbij door Mooiland pleitaantekeningen zijn overgelegd.
Vonnis is vervolgens bepaald op vandaag.
OVERWEGINGEN
1. De feiten
1.1.
De kantonrechter zal bij de beoordeling van het geschil uitgaan van de volgende feiten die tussen partijen niet in geschil zijn.
1.2.
Partijen zijn ingaande 1 augustus 2012 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning met toebehoren aan [adres] in [plaats] .
1.3.
De woning is aangesloten op een collectieve verwarmingsinstallatie in de vorm van blokverwarming.
1.4.
Bij brief van 18 december 2014 heeft Mooiland [naam gedaagde] geïnformeerd over de consequenties van de per 1 januari 2014 ingevoerde Warmtewet. Voorts is onder meer een afschrift van de Algemene Leveringsvoorwaarden Warmte Mooiland 2014/V2 en een tarievenblad aan [naam gedaagde] toegezonden.
1.5.
Naar aanleiding van de invoering van de Warmtewet heeft Mooiland de kale huurprijs met een bedrag van € 4,86 per maand verlaagd.
1.6.
Het gehuurde was niet voorzien van een individuele gigajoulemeter.
1.7.
Vanaf 4 mei 2015 zijn radiatormeters aangebracht op de radiatoren van de woningen in het complex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt.
1.8.
Op 30 september 2016 heeft Mooiland [naam gedaagde] een afrekening van de service- en stookkosten toegezonden. Ter zake de afrekening component warmte ontvangt [naam gedaagde] een bedrag van € 71,85. Ter zake de afrekening tuinonderhoud, boiler, vervanging lampen, administratiekosten, stroomverbruik algemene voorziening, schoonmaken, gasverbruik algemene ruimten en waterverbruik ontvangt [naam gedaagde] een bedrag van € 33,99.
1.9.
[naam gedaagde] heeft op 31 juli 2016 de huurcommissie verzocht de eindafrekening van de servicekosten over de periode 1 januari tot en met 17 augustus 2015 te beoordelen.
1.10.
Naar aanleiding van het verzoek van [naam gedaagde] heeft de huurcommissie een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. In het rapport van 9 mei 2017 wordt, voor zover relevant, omschreven:
Afschrijving ketel
De ketel is een onroerende zaak. De afschrijvingskosten van de ketel kunnen daarom niet als servicekosten aan de huurders doorberekend worden.
In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van € 0,00.
Onderhoud ketel
De verhuurder heeft een onderhoudsplicht voor deze installatie. De kosten voor het onderhoud kunnen daarom niet aan de huurders doorberekend worden.
In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van € 0,00.
1.11.
Bij uitspraak van 5 juli 2017, verzonden op 26 juli 2017, heeft de huurcommissie geoordeeld dat de betalingsverplichting van [naam gedaagde] voor de servicekosten over de periode 1 januari tot en met 17 augustus 2015 € 657,41 bedraagt.
1.12.
De huurcommissie heeft bij de beoordeling, voor zover relevant, overwogen:
In wat de gemachtigde van de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de commissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. De ketel maakt onderdeel uit van het gebouwde en de vaste kosten voor afschrijving van de ketel en onderhoud ketel kunnen volgens de door de Huurcommissie gehanteerde en in het Beleidsboek servicekosten neergelegde uitvoeringsregels niet als servicekosten aan de huurder in rekening worden gebracht. De Huurcommissie toetst niet alleen aan de criteria van de Warmtewet , maar ook aan het Besluit servicekosten en het daarop gebaseerde door de Huurcommissie ontwikkelde beleidsboek servicekosten. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast op € 657,41.
De vordering
2. Mooiland vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de betalingsverplichting van [naam gedaagde] ter zake de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten en de betalingsverplichting ter zake de Warmtewet over de periode 1 januari 2015 tot en met 17 augustus 2015 vast te stellen op € 709,12 of een ander door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, een en ander met veroordeling van [naam gedaagde] in de kosten van deze procedure.
Het standpunt van Mooiland
3. In essentie legt Mooiland het volgende aan haar vordering ten grondslag. [naam gedaagde] huurde een deel van de onroerende zaak bestaande uit 86 woningen, algemene ruimten, installaties en ondergrond. De collectieve cv-ketel is met inwerkingtreding van de Warmtewet geen onroerend onderdeel van het gehuurde. Dit geldt wel voor de radiatoren in de woning. De kosten voor afschrijving en onderhoud van de cv-ketel en toebehoren buiten het gehuurde, kan via de servicekosten worden doorberekend. De artikelen 7:206 en 7:217 van het Burgerlijk Wetboek (BW) missen toepassing nu de cv-ketel geen onderdeel uitmaakt van de gehuurde woning. Met het verlagen van de kale huurprijs wegens het schrappen van punten op grond van het woningwaarderingsstelsel en de invoering van de Warmtewet, is het redelijk dat Mooiland een bedrag voor onderhoud en afschrijving van de cv-ketel in de servicekosten heeft doorbelast. Dit is ook in overeenstemming met onder meer de Warmtewet, de parlementaire behandeling van die wet en de wijzigingen daarop. Tot slot voert Mooiland aan dat het redelijk is om 2% administratiekosten in rekening te brengen nu de administratie als gevolg van de Warmtewet meeromvattend is dan daarvoor. [naam gedaagde] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
Het standpunt van [naam gedaagde]
4. Het verweer van [naam gedaagde] komt op het volgende neer. De huurcommissie heeft op goede gronden geoordeeld dat de kosten voor onderhoud en afschrijving van de cv-ketel voor rekening van de verhuurder komen omdat sprake is van een onroerende zaak. Deze kosten vallen niet onder de vaste kosten ter zake verbruik van energie. [naam gedaagde] betwist dat de Warmtewet grondslag biedt voor het in rekening brengen van deze kosten aan de huurder. De kosten voor onderhoud en afschrijving vallen evenmin binnen de reikwijdte van het Besluit kleine herstellingen. [naam gedaagde] is van mening dat niet ten nadele kan worden afgeweken van artikel 7:217 BW Pro ter bescherming van de huurder. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid dient evenmin te worden gehonoreerd. [naam gedaagde] voert voorts verweer tegen het in rekening brengen van 2% administratiekosten. Dat de administratielast zwaarder zou zijn na inwerkingtreding van de Warmtewet, wordt niet onderbouwd. Tot slot voert [naam gedaagde] aan dat de zaak een principieel karakter heeft voor Mooiland. Zij wenst een rechtelijke uitspraak te ontvangen omtrent het antwoord op de vraag of de kosten voor het onderhoud en de afschrijving van de cv-ketel kunnen worden doorberekend in de servicekosten. Het is tegen die achtergrond niet redelijk om [naam gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
De beoordeling
5. Mooiland komt op grond van het bepaalde in artikel 7:262 BW Pro op tegen de beslissing van de huurcommissie d.d. 5 juli 2017 met zaaknummer ZKN-2016-005084.
6. Nu niet anders is gebleken, gaat de kantonrechter ervan uit dat Mooiland tijdig is opgekomen tegen de beslissing van de huurcommissie welke is verzonden op 26 juli 2017.
7. Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie alsof zij hetgeen de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. De binding aan de uitspraak van de huurcommissie gaat direct in en niet pas na ommekomst van de termijn van acht weken, zodat partijen gelijk uitvoering moeten geven aan de gevolgen van de uitspraak. De binding aan de uitspraak vervalt wanneer een van partijen binnen acht weken na verzending een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
8. Nu Mooiland is opgekomen tegen de uitspraak van de huurcommissie is de fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen en dient de kantonrechter het geschil in volle omvang te beoordelen. Ondanks bedoelde zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil in beginsel als uitgangspunt worden genomen het (rapport van) voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedures bij de huurcommissie heeft plaatsgevonden.
9. Partijen zijn in geschil omtrent het antwoord op de vraag of Mooiland de kosten voor onderhoud en afschrijving van de cv-ketel via de servicekosten bij [naam gedaagde] als huurder in rekening mag brengen. Overwogen wordt als volgt.
10. De kantonrechter stelt voorop dat het bedrag dat de verhuurder ter zake van servicekosten, al dan niet op grond van daarover bestaande overeenstemming met de huurder, in rekening brengt, ingevolge artikel 7:259 lid 1 BW Pro in overeenstemming moet zijn met wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.
11. Vast staat dat het gehuurde deel uitmaakt van een appartementencomplex. Het complex wordt centraal verwarmd door middel van blokverwarming met een collectieve ketel voor het gehele appartementsgebouw. De door [naam gedaagde] gehuurde woning heeft geen individuele meter maar sinds mei 2015 een relatiefmeter op de radiatoren. Het gemeenschappelijk verbruik wordt over de afnemers, waaronder [naam gedaagde] , verdeeld.
12. Met ingang van 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. De Minister van Economische Zaken heeft met betrekking tot de Wijziging van de Warmtewet gesteld dat zowel uit de wetsgeschiedenis van de initiatiefwet als die van het wijzigingswetsvoorstel dat daarop volgde, duidelijk volgt dat blokverwarming onder de Warmtewet valt, omdat ook in die situaties sprake is van "gebonden verbruikers". Niet bedoeld is woningcorporaties daarvan uit te zonderen, aldus de toelichting. "De verhouding van woningcorporaties als leveranciers en huurders als verbruikers is juist één van de situaties die de wetgever bij de totstandkoming van de wet voor ogen stond en een situatie waarop de bescherming van de wet van toepassing is. De verbruikers in deze situatie zijn wel gebonden gebruikers omdat ze afhankelijk zijn van één leverancier en niet kunnen kiezen" (vgl. Kamerstukken II, 2013/14, 32 839, nr. 27, p. 6.).
12. Uit het voorgaande volgt dat de Warmtewet van toepassing is op de onderhavige verhouding tussen Mooiland als verhuurder en leverancier en [naam gedaagde] als huurder en verbruiker. [naam gedaagde] heeft zich in zoverre ook niet tegen deze stelling verzet.
12. De Warmtewet ziet op de kosten die in rekening gebracht mogen worden voor de levering van warmte aan "gebonden gebruikers" via stadsverwarming of -zoals in casu- blokverwarming. In de Warmtewet staat omschreven welke kosten in rekening mogen worden gebracht. De Warmtewetkosten bestaan uit -kortgezegd- de variabele kosten, oftewel het verbruik, en de vaste kosten, te weten de kosten van transport en levering.
12. Artikel 2 lid 3 van Pro de Warmtewet bepaalt:
Ten aanzien van de levering van warmte brengt de leverancier ten hoogste in rekening:
a. de maximumprijs, bedoeld in artikel 5, eerste lid,
b. de redelijke kosten voor het ter beschikking stellen van de warmtewisselaar, bedoeld in artikel 8, eerste lid, en
c. het tarief voor de meting van het warmteverbruik, bedoeld in artikel 8, vijfde lid.
16. Artikel 5 van Pro de Warmtewet bepaalt:
1. De Autoriteit Consument en Markt stelt de maximumprijs vast die een leverancier ten hoogste zal berekenen voor de levering van warmte. Van het besluit tot vaststelling van een maximumprijs wordt mededeling gedaan in de Staatscourant.
(…)
5. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld met betrekking tot de elementen en wijze van berekening van de maximumprijs, bedoeld in het eerste lid. (…)
17. Artikel 2 van Pro de -op basis van voorgaande bepaling ingevoerde- Warmteregeling luidt:
1. Voor het vaststellen van de maximumprijs wordt bij het berekenen van het verschil in gebruikskosten uitgegaan van:
a. een aanschafwaarde van een cv-ketel van: € 2.284,50,
b. een gemiddelde levensduur van een cv-ketel van 15 jaar,
c. een gemiddelde resterende levensduur van een cv-ketel van 7,5 jaar,
d. jaarlijkse onderhoudskosten van een cv-ketel van € 139,
e. een aanschafwaarde van een warmtewisselaar van: € 1.925,
f. een reële vermogenskostenvoet gebaseerd op de laatst bekende heffingsrente die door het Ministerie van Financiën is vastgesteld,
g. een gemiddelde levensduur van een warmtewisselaar van 15 jaar,
h. een gemiddelde resterende levensduur van een warmtewisselaar van 7,5 jaar,
i. jaarlijkse onderhoudskosten van een warmtewisselaar van € 44,77,
j. de meetkosten op basis van het gewogen gemiddelde van de meettarieven voor G6 aansluitingen van de gasmeter van de netbeheerders van de gastransportnetten niet zijnde de netbeheerder van het landelijk gastransportnet, voor het jaar t.
k. jaarlijkse meerkosten van elektrisch koken van € 20,68.
2. Voor de in dit artikel genoemde bedragen geldt het jaar 2014 als referentiejaar en worden deze bedragen voor latere jaren gecorrigeerd voor de relatieve wijziging van de consumentenprijsindex.
18. Tegelijk met de invoering van de Warmtewet is een gewijzigd artikel 11 van Pro het Warmtebesluit ingevoerd, dat luidt:
Indien er sprake is van levering van warmte, bedoeld in artikel 1 onderdeel Pro e van de Warmtewet, wordt per vertrek een waardering van 1 ½ punt toegepast.
Deze bepaling is opgenomen, zoals uit de Toelichting blijkt, ter compensatie van de "gebruikskosten voor het gebruik van het collectieve warmtesysteem, welke bijvoorbeeld in rekening worden gebracht via de servicekosten (bij levering van een blokverwarming)".
19. Op basis van deze wijziging is de woningwaardering van [naam gedaagde] van 2 punten per vertrek verlaagd naar 1 ½ punt per verwarmd vertrek en daarmee de huurprijs verlaagd, dit in combinatie met de opname van een bedrag voor afschrijving en onderhoud van de gemeenschappelijke cv-ketel in het Warmtetarief.
19. Volgens [naam gedaagde] en de Huurcommissie is opname van deze kosten in strijd met het Besluit servicekosten en het huurrecht. Vraag is daarmee hoe de Warmtewet zich op dit punt verhoudt tot onder meer de artikelen 7:206 en 7:217 BW.
19. In de parlementaire stukken van het wetsvoorstel 34723 Wijziging van de Warmtewet (naar aanleiding van de evaluatie van de Warmtewet; vgl.
Kamerstukken II2017/18, 34 723, nr. 7, p. 13-14. (NV II)) staat vermeld:
Kamerstukken II2017/18, 34 723, nr. 7, p. 13-14. (NV II)) staat vermeld:
“Voor de inwerkingtreding van de Warmtewet brachten veel verhuurders de kosten voor levering van warmte deels in rekening via kale huur en deels via de servicekosten. In de kale huur werden veelal de kosten voor de infrastructuur voor warmtelevering gebracht. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de kosten van de warmteproductieinstallatie, het inpandig leidingnet van de gebouweigenaar en de afleverset. Andere kosten, zoals de kosten voor de brandstof (veelal gas) voor de warmteproductieinstallatie, het onderhoud van de wamteproductieinstallatie, het inpandig warmtenet en de afleverset en de kosten voor bijvoorbeeld het verdelen van de warmtekosten werden als servicekosten in rekening gebracht aan de huurders.
De invoering van de Warmtewet heeft geleid tot een verduidelijking van de onderdelen van een warmtenet die moeten worden toegerekend tot dat warmtenet. (….)
In een aantal gevallen is de Warmtewet voor verhuurders aanleiding geweest om de kosten van warmtelevering die onderdeel uitmaakten van de kale huur van de woning uit de huurprijs te halen en onder te brengen in het vastrecht gedeelte van de kosten van de warmtelevering. Deze kosten kunnen, net als onder de huidige Warmtewet, als servicekosten in rekening worden gebracht aan de huurder. Het gaat hier namelijk niet om onroerende aspecten van de woonruimte van de huurder. Het gaat hier om de kosten die de verhuurder maakt om de warmte die hij levert aan zijn huurders te kunnen opwekken en leveren. (…)"
22. Naar het oordeel van de kantonrechter stond het Mooiland, tegen de achtergrond van hetgeen blijkt uit de parlementaire stukken rond de invoering van de Warmtewet, vrij om op grond van die wet de kosten van onderhoud van de cv-ketel en toebehoren via de servicekosten bij [naam gedaagde] in rekening te brengen. Deze doorbelasting is ook niet in strijd met de bepalingen in het huurrecht en de daarmee samenhangende uitvoeringsbesluiten (servicekosten c.q. kleine herstellingen), nu de collectieve cv-installatie weliswaar als onroerende zaak van het totale appartementencomplex is aan te merken, maar gegeven de nieuwe systematiek niet (meer) is toe te rekenen aan de door [naam gedaagde] gehuurde woonruimte waarop de artikelen 7:206 en 7:217 BW zien. Bedoelde component is immers uit de kale huurprijs gehaald, zodat de kale huurprijs aldus uitsluitend ziet op de levering van verwarmde woonruimte.
Deze systematiek, die blijkens de kamerstukken en de nadien door de Minister gegeven verduidelijking en toezegging in de Tweede Kamer op 22 februari 2018 tot wijziging van het Besluit Servicekosten ook daadwerkelijk door de wetgever is bedoeld, is bovendien redelijk en in die zin in overeenstemming met artikel 7:259 BW Pro.
23. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Mooiland aldus op goede gronden de kosten voor de cv-ketel (afschrijving en onderhoud) bij [naam gedaagde] in rekening gebracht. Nu [naam gedaagde] voor het overige geen bezwaar heeft gemaakt tegen de hoogte van de kosten, neemt de kantonrechter het door Mooiland in rekening gebrachte bedrag over. Aan stookkosten dient [naam gedaagde] dan ook een bedrag van € 303,05 (exclusief administratiekosten) te voldoen.
23. Partijen hebben de overige door de huurcommissie vastgestelde kosten niet ter beoordeling voorgelegd zodat de kantonrechter overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie over die posten beslist. Dit betekent dat de volgende kosten voor rekening van [naam gedaagde] als huurder komen:
Tuinonderhoud
€ 32,18
Boiler
€ 84,77
Vervanging lampen
€ 0,45
Stroomverbruik algemene voorzieningen
€ 53,33
Schoonmaken
€ 89,42
Waterverbruik
€ 45,03
Subtotaal
€ 305,18
Administratiekosten 5%
€ 15,26
25. Tot slot zijn partijen nog in debat omtrent de administratiekosten die in rekening kunnen worden gebracht over de warmtelevering. Conform het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten, welke door de huurcommissie als uitgangpunt wordt genomen, bedraagt de maximale vergoeding 2%. Als de verhuurder de meting en verdeling van deze kosten uitbesteed, bedraagt de maximale vergoeding 1%. Mooiland stelt zich op het standpunt dat door de invoering van de Warmtewet zij, ondanks het feit dat de meting en verdeling van de kosten door haar is uitbesteed aan Techem, eveneens aanspraak kan maken op een vergoeding van 2% omdat zij na invoering van de Warmtewet meer werkzaamheden ter zake moet verrichten. [naam gedaagde] heeft voorgaande betwist.
25. Naar het oordeel van de kantonrechter kan Mooiland geen aanspraak maken op 2% administratiekosten. Redengevend hiervoor is dat zij niet dan wel onvoldoende heeft aangetoond dat met invoering van de Warmtewet haar administratieve lasten zijn verzwaard. Gelet op het verweer van [naam gedaagde] lag het op de weg van Mooiland haar stelling nader te concretiseren en te onderbouwen. Over de warmtelevering zal daarom 1% administratiekosten worden berekend (€ 42,59).
25. De slotsom is dat [naam gedaagde] over de periode 1 januari tot en met 17 augustus 2015 een bedrag van € 666,53 aan servicekosten verschuldigd is. De betalingsverplichting van [naam gedaagde] zal bij de beslissing op dit bedrag worden vastgesteld.
25. Omdat beide partijen op enkele punten in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen.
BESLISSING
De kantonrechter:
bepaalt dat de betalingsverplichting van [naam gedaagde] ter zake de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten en de betalingsverplichting ter zake de Warmtewet over de periode 1 januari tot en met 17 augustus 2015 wordt vastgesteld op € 666,53;
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk, kantonrechter, en op 10 juli 2018 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
c402