Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8492991 \ CV EXPL 20-2826
Vonnis van de kantonrechter d.d. 8 december 2020
inzake
[eiser],
wonende te [adres] ,
eiser,
gemachtigde: mr. W. Dwars,
tegen
de besloten vennootschap
MAXX AANHUURMAKELAARS GRONINGEN B.V.,
gevestigd te Groningen,
gedaagde,
gemachtigde: B.M. Ekkel.
Partijen zullen hierna [eiser] en Maxx worden genoemd.
1.Procesverloop
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek met producties;
- akte uitlating producties aan de zijde van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen kan, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, van het volgende worden uitgegaan.
2.2.
Maxx Aanhuurmakelaars Groningen is een makelaar voor de aan- en verhuur van woonruimte.
2.3.
[eiser] heeft een zoekopdracht gegeven aan Maxx voor het zoeken van een geschikte woning en heeft zijn woonwensen doorgegeven.
2.4.
Op 28 februari 2017 is er tussen partijen een overeenkomst tot bemiddeling tot stand gekomen.
2.5.
[eiser] heeft samen met een medewerker van Maxx de woning aan [adres] (hierna: de woning) op 14 maart 2017 bezichtigd.
2.6.
Maxx heeft [eiser] voorgesteld aan de verhuurder en hij is door de verhuurder goedgekeurd. Tussen de verhuurder Vastgoed Noord-Nederland en [eiser] is vervolgens een huurovereenkomst tot stand gekomen.
2.7.
[eiser] heeft in maart 2017 aan Maxx een bedrag van € 1.089,00 aan bemiddelingskosten betaald.
2.8.
[eiser] heeft op 23 april 2019 en 21 mei 2019 een brief aan Maxx verstuurd waarin hij Maxx heeft verzocht om de betaalde bemiddelingskosten terug te betalen.
2.9.
Maxx heeft hierop bij e-mail van 27 augustus 2019 afwijzend gereageerd.
3.De vorderingen en het verweer
3.1.
[eiser] vordert - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - om:
I. voor recht te verklaren dat het tussen [eiser] en Maxx gesloten beding aangaande de bemiddelingsvergoeding een nietig beding betreft dan wel het beding te vernietigen;
II. voor recht te verklaren dat Maxx geen recht heeft op loon jegens [eiser] ;
III. Maxx te veroordelen om aan [eiser] een bedrag te betalen van € 1.089,00, te vermeerderen met de wettelijke rente primair vanaf 21 mei 2019, subsidiair vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag van volledige betaling;
IV. Maxx te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 197,15 aan buitengerechtelijke incassokosten, althans een bedrag dat zodanig is dat het de kantonrechter gelet op de onderliggende rechtsverhouding rechtmatig voorkomt;
V. Maxx te veroordelen in de proceskosten welke aan de zijde van [eiser] , waaronder de explootkosten, het griffierecht en het salaris van de gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de dagtekening van dit vonnis en - voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
VI. Maxx te veroordelen in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [eiser] indien Maxx niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de explootkosten indien na aanschrijving betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering - samengevat weergegeven - ten grondslag dat Maxx twee heren heeft gediend door zowel met hem als met de verhuurder een overeenkomst van opdracht te zijn aangegaan. Er is sprake van dubbele lastgeving. Primair vordert [eiser] op grond van artikel 7:417 lid 4 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) terugbetaling van de door hem betaalde bemiddelingskosten van € 1.089,00. Daarbij verwijst [eiser] naar onder meer de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) waarin een bewijsvermoeden is neergelegd dat er sprake is van dubbele lastgeving indien de woning op de website van de huurbemiddelaar is geplaatst en naar een uitspraak van deze rechtbank van 24 april 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:1584). Volgens [eiser] is de handelwijze van Maxx in strijd met de wet. Subsidiair legt [eiser] aan zijn vordering ten grondslag dat Maxx haar kennisgevingsverplichting in de zin van artikel 7:418 lid 2 BW Pro heeft geschonden door niet toe te lichten wat haar relatie is tussen haar en de verhuurder. Volgens [eiser] dient dit ertoe te leiden dat het recht op loon van Maxx haar wordt ontzegd. Meer subsidiair legt [eiser] aan zijn vordering ten grondslag dat er sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW Pro. Verder stelt [eiser] dat Maxx rente is verschuldigd omdat zij in verzuim is met betalen en buitengerechtelijke kosten omdat [eiser] buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft laten verrichten.
3.3.
Maxx voert verweer tegen de vordering en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in zijn vorderingen dan wel tot afwijzing daarvan. Hiertoe voert Maxx aan - kort gezegd - dat er geen sprake is van dubbele lastgeving en dat [eiser] haar een zoekopdracht heeft gegeven voor het vinden van een huurwoning. Zij heeft enkel in opdracht van [eiser] een woning gezocht, heeft met hem de woning bezichtigd en heeft een gunstigere huurprijs voor [eiser] bedongen. Er is volgens Maxx dan ook geen sprake van een situatie zoals bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015. Van het bewijsvermoeden zoals is neergelegd in dat arrest, kan in dit geval geen gebruik worden gemaakt omdat de woning niet op een voor ieder toegankelijke website is geplaatst. Maxx verwijst in dit kader ook naar een uitspraak van de rechtbank Overijssel van 16 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1603) en van de rechtbank Noord-Nederland van 12 november 2019. Ook zijn er volgens Maxx geen andere omstandigheden die erop wijzen dat er een overeenkomst tussen haar en de verhuurder van de woning tot stand is gekomen. Tevens voert Maxx aan dat zij niet strijdig heeft gehandeld met haar kennisgevingsplicht. Daarnaast voert Maxx aan dat artikel 7:264 BW Pro niet van toepassing is en dat er geen sprake is van een niet redelijk voordeel omdat de verrichte werkzaamheden in een redelijke verhouding staan ten aanzien van de hoogte van de betaalde bemiddelingskosten.
3.4.
De stellingen van partijen worden bij de beoordeling - voor zover van belang - nader uiteengezet.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Niet in geschil is dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW Pro tot stand is gekomen. Op grond van die overeenkomst is [eiser] gehouden om de bemiddelingskosten van € 1.089,00 aan Maxx te voldoen. Om die reden heeft [eiser] in beginsel voornoemd bedrag niet onverschuldigd aan Maxx betaald.
4.2.
Maxx heeft echter geen recht op een vergoeding indien zij naast de overeenkomst met Maxx als huurder tevens een overeenkomst heeft gesloten met de verhuurder. Is dat in onderhavige situatie het geval, dan had Maxx - gelet op artikel 7:417 lid 4 BW Pro - geen bemiddelingskosten bij [eiser] in rekening mogen brengen en is in zoverre dat bedrag onverschuldigd betaald. In artikel 7:417 lid 4 BW Pro is namelijk bepaald dat indien één van de lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW Pro (een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf), en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, de lasthebber geen recht heeft op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken. Deze bepaling wordt ook wel 'het dienen van twee heren' genoemd.
4.3.
Beoordeeld moet worden of Maxx twee heren heeft gediend. Op de voet van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet [eiser] stellen en zonodig bewijzen dat een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen Maxx en de verhuurder van de woning. Dat is anders indien er sprake is van een situatie zoals de Hoge Raad in zijn arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft omschreven. In dat geval geldt een bewijsvermoeden. De hoofdvraag in deze procedure was of een overeenkomst met de verhuurder mag worden aangenomen wanneer deze om niet een woning op de website van de bemiddelaar plaatst, in welk geval artikel 7:417 lid 4 BW Pro van toepassing moet worden geacht en – kort gezegd – een consument niet gehouden kan worden loon aan een bemiddelaar te voldoen. De Hoge Raad heeft de volgende antwoorden gegeven op de prejudiciële vragen:
(a) De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW Pro. Op grond van art. 7:427 BW Pro is art 7:417 lid 4 BW Pro daarop dus van toepassing.
(b) Het maakt voor de beantwoording onder (a) geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.
(c) Hetgeen hiervoor onder (a)-(b) is beslist, is anders indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.
(d) Uit hetgeen hiervoor in (c) is vermeld volgt dat het voor de beantwoording onder (a) verschil maakt of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.
4.4.
In het arrest van de Hoge Raad ging het om een bemiddelingskantoor waarbij de werkwijze erop neer kwam dat de bemiddelaar de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermde en het daardoor onmogelijk maakte dat zij rechtstreeks en zonder haar tussenkomst met elkaar in contact konden treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Daardoor werd de huurder die in de aangeboden woonruimte is geïnteresseerd, in een positie gebracht waarin hem praktisch geen andere mogelijkheid ten dienste stond dan de bemiddeling te accepteren bij de totstandkoming van de beoogde huurovereenkomst, en dus ook de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden van de bemiddelaar te aanvaarden, met het daarin opgenomen courtagebeding. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat er in zo'n geval een overeenkomst tot stand komt tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder. De Hoge Raad heeft daartoe overwogen dat van bemiddeling in een context als in dat geval in beginsel reeds sprake is als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt volgens de Hoge Raad in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde (de aspirant-huurder; zie evenzo de toelichting op het wetsontwerp Wijziging van artikel 417, vierde lid, en van artikel 427 van Pro Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten, Kamerstukken II 2014-2015, 34 207, nr. 3, p. 5).
4.5.
In onderhavig geval constateert de kantonrechter dat partijen het er over eens zijn dat Maxx de woning niet op haar algemene, voor een ieder toegankelijke website heeft geplaatst. Uit de overgelegde e-mail van 14 maart 2017 blijkt dat [eiser] een e-mail van Maxx heeft ontvangen, nadat hij zich bij Maxx heeft ingeschreven en zijn woonwensen kenbaar heeft gemaakt, met een woning die bij deze woonwensen aansluit. Om foto's en nadere informatie van deze woning te bekijken moest [eiser] op een linkje klikken waarna hij - zo begrijpt de kantonrechter - in een digitale omgeving en voor [eiser] gepersonaliseerde omgeving terecht is gekomen.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat zonder nadere toelichting die [eiser] niet heeft gegeven, gelet op de door de Hoge Raad gegeven antwoorden op de prejudiciële vragen alsmede gelet op hetgeen de Hoge Raad verder heeft overwogen, niet valt in te zien dat het bewijsvermoeden dat er tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen ook kan worden toegepast als in een situatie zoals in rechtsoverweging 4.5 is omschreven. Dit betekent dat [eiser] geen gebruik kan maken van het bewijsvermoeden en er dus voorhands niet is vast komen te staan dat er tussen Maxx en de verhuurder van de woning een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen.
4.7.
Desondanks kan er sprake zijn van een bemiddelingsovereenkomst tussen Maxx en de verhuurder van de woning. Het komt daarbij aan op overige feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat tussen Maxx en de verhuurder ook een bemiddelingsovereenkomst heeft bestaan. De kantonrechter stelt voorop dat per situatie moet worden beoordeeld of er in het specifieke geval sprake is van dergelijke feiten en omstandigheden die daartoe kunnen leiden. Zoals hiervoor is overwogen, rust op [eiser] de stelplicht en bewijslast dat er sprake is van een overeenkomst tussen de (aspirant-)verhuurder en de bemiddelaar.
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] in dit kader onvoldoende gesteld. De stelling van [eiser] dat Maxx hem heeft begeleid bij de bezichtiging van de woning, Maxx de woningen van de verhuurder Vastgoed Noord-Nederland in haar portefeuille heeft, Maxx de huurovereenkomst heeft opgesteld en de beheerder is van de woning, is daartoe onvoldoende. Maxx heeft namelijk betwist dat hij als beheerder heeft opgetreden, het huurcontract heeft opgesteld en dat zij woningen van de verhuurder in haar portefeuille heeft. Gelet op deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling van een nadere onderbouwing te voorzien. Dit heeft hij niet gedaan. Dit geldt temeer nu Maxx heeft aangevoerd dat zij geen sleutel van gehuurde had, de makelaar 050Vastgoed bij de bezichtiging aanwezig was en dat Maxx voor [eiser] een lagere huurprijs heeft bedongen. Gelet op het bovenstaande komt niet vast te staan dat er tussen Maxx en de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst heeft bestaan. Derhalve is er geen sprake van dubbele lastgeving en kan artikel 7:417 lid 4 BW Pro geen grondslag bieden voor de vordering van [eiser] .
4.9.
Voor zover [eiser] heeft gewezen op artikel 7:418 lid 1 en Pro 2 BW en dat Maxx daarom verplicht was om aan [eiser] zijn belang bij de totstandkoming van de overeenkomst te vermelden omdat Maxx volgens hem als beheerder van het gehuurde optrad en daarvoor geld zou ontvangen, overweegt de kantonrechter als volgt. Maxx heeft betwist dat hij als beheerder van het gehuurde heeft opgetreden, zij geen opdracht van de verhuurder heeft gekregen en ook geen geld van de verhuurder heeft ontvangen. Het had vervolgens op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling van een nadere onderbouwing te voorzien. Dit heeft hij niet gedaan. Om die reden komt niet vast te staan dat Maxx bij de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst een belang had, bijvoorbeeld doordat hij als beheerder van het te verhuren pand zou optreden en daarvoor van de verhuurder een vergoeding zou ontvangen. Nu dat belang ontbreekt, is er dus ook geen meldingsplicht voor Maxx. Voor zover de vordering van [eiser] is gebaseerd op artikel 7:418 BW Pro, kan deze niet worden toegewezen.
4.10.
[eiser] heeft meer subsidiair aangevoerd dat sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW Pro. De werkzaamheden van Maxx waren volgens [eiser] niet van substantiële aard en staan niet in verhouding tot de bemiddelingsvergoeding. Maxx voert ten eerste aan dat artikel 7:264 BW Pro niet van toepassing is. De kantonrechter is het met Maxx eens dat artikel 7:264 BW Pro in dit concrete geval toepassing mist. Daarvoor is redengevend dat de in de bemiddelingsovereenkomst opgenomen verplichting tot betaling van een bemiddelingsvergoeding niet kan worden aangemerkt als een beding dat een niet redelijk voordeel inhoudt, zoals bedoeld in artikel 7:264 BW Pro. Het betreffende beding is immers overeengekomen met Maxx als bemiddelaar en niet als vertegenwoordiger of beheerder van de verhuurders. De vordering kan dus ook niet worden toegewezen op deze grondslag.
4.11.
De conclusie van het bovenstaande is dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Nu de hoofdsom zal worden afgewezen, geldt dit eveneens voor de door [eiser] ingestelde nevenvordering.
4.12.
[eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. De hierover gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis. Uit de stukken begrijpt de kantonrechter dat de gemachtigde van Maxx, de heer Ekkel, werkzaam is voor Maxx. Om die reden zal per proceshandeling een halve punt aan liquidatietarief voor het salaris van de gemachtigde worden toegewezen.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, welke aan de zijde van Maxx tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 120,00 (2 x 0,5 punt ad € 120,00) aan salaris van de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis;
verklaart de proceskosten veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. R. Bootsma, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
c412