ECLI:NL:RBOVE:2019:1603 - Rechtbank Overijssel - Afwijzing vordering terugbetaling bemiddelingskosten bij ...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 7223934 \ CV EXPL 18-4993

Vonnis van 16 april 2019

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, verder te noemen [eiser] ,

gemachtigde: Y.R. Hoogvliets,

tegen

de besloten vennootschap
MAXX AANHUURMAKELAARS B.V.,
gevestigd te Zwolle,

gedaagde partij, verder te noemen Maxx,

verschenen bij S. Ekkel.

1.De procedure

1.1.

Eerder is in deze zaak een vonnis tussen partijen gewezen, dat is uitgesproken op
4 december 2018. De kantonrechter heeft daarin besloten dat de zaak zich leent voor een mondelinge behandeling (comparitie van partijen). De kantonrechter heeft daarna nog kennis genomen van de akte van [eiser] van 8 maart 2019, waarmee zij de producties 9 tot en met 12 heeft overgelegd.

1.2.

De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 12 maart 2019. De griffier heeft daarvan een proces-verbaal gemaakt. Na afloop van de comparitie van partijen heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag het vonnis wordt gewezen in deze zaak.

2.De feiten

2.1.

Maxx is een dienstverlener op het gebied van bemiddeling bij de huur en verhuur van woningen aan particulieren. Zo’n 70% van haar opdrachtgevers is woningeigenaar. Het aanbod te verhuren woningen plaatst Maxx in opdracht van woningeigenaren op haar website. Als Maxx bemiddelt bij de totstandkoming van een huurovereenkomst in opdracht van een woningeigenaar, brengt Maxx de huurder geen bemiddelingsvergoeding in rekening.

2.2.

Zo’n 30% van Maxx’ opdrachtgevers is een particuliere (huur)woningzoekende. De woningzoekende geeft de wensen aan Maxx door, waarna Maxx gegevens verstrekt van woningaanbod dat niet op haar algemene website getoond wordt.

Als door de bemiddeling van Maxx naar aanleiding van een dergelijk aanbod een huurovereenkomst tot stand komt, brengt Maxx de huurder een bemiddelingsvergoeding in rekening ter hoogte van één maand huur exclusief btw.

2.3.

In maart 2015 heeft [eiser] zich bij Maxx ingeschreven als woningzoekende. Zij heeft in een zoekprofiel haar wensen ten aanzien van de te huren woning opgegeven. Maxx heeft aan [eiser] kenbaar gemaakt dat een woning aan de [adres] aan het zoekprofiel voldoet. Daarbij heeft Maxx een link meegestuurd naar een niet-publiek gedeelte van haar website met enige informatie over deze woning.

2.4.

[eiser] heeft te kennen gegeven de woning te willen bezichtigen. De woningeigenaar (Bus Vastgoed B.V.) heeft aan meerdere kandidaat-huurders, met hun eventuele makelaars, de mogelijkheid geboden de woning te bekijken op 24 maart 2015. [eiser] heeft de woning op dat moment bezichtigd, vergezeld van een medewerker van Maxx.

2.5.

Vervolgens is tussen Bus Vastgoed en [eiser] een huurovereenkomst tot stand gekomen. Maxx heeft die huurovereenkomst op schrift gesteld, gebruikmakend van het eigen briefpapier. [eiser] heeft aan Maxx een bedrag van € 737,30 aan bemiddelingskosten voldaan en een bedrag overeenkomend met de eerste maand huur en een waarborgsom.

2.6.

Met een brief van 6 mei 2016 heeft [eiser] aan Maxx bericht dat zij de bemiddelingsvergoeding terug wil op de grond dat sprake is van een nietig beding. Maxx heeft terugbetaling geweigerd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – na vermindering van eis – de veroordeling van Maxx bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van een bedrag van (€ 737,30 + € 160,10) € 897,40, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 737,30 vanaf 7 mei 2015 tot aan de dag waarop alles is betaald. Daarbij vordert [eiser] dat Maxx in de kosten van deze procedure wordt veroordeeld, een bedrag aan nakosten daaronder begrepen.

3.2.

Maxx heeft verweer gevoerd.

3.3.

Op de standpunten van partijen wordt hierna nader, voor zover van belang, ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of [eiser] recht heeft op terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding die zij aan Maxx heeft betaald.

4.2.

[eiser] heeft met Maxx een overeenkomst gesloten, op grond waarvan Maxx heeft bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. Dit is een bemiddelings-overeenkomst in de zin van artikel 7:425 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Er is een huurovereenkomst tot stand gekomen door de bemiddeling van Maxx. Daarom is [eiser] in beginsel contractueel gehouden om het loon van de bemiddelaar te voldoen, oftewel de bemiddelingsvergoeding van € 737,30.

4.3.

Volgens [eiser] heeft zij de bemiddelingsvergoeding onverschuldigd betaald. Die stelling baseert [eiser] op twee gronden. [eiser] stelt dat Maxx ook heeft opgetreden namens de verhuurder van de woning. In zo’n geval is sprake van dubbele lastgeving waarover artikel 7:417 lid 4 BW Pro bepaalt dat een consument, zoals [eiser] is, geen bemiddelingsvergoeding verschuldigd is. Verder stelt [eiser] dat Maxx een onredelijk voordeel heeft bedongen in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. Een dergelijk beding is op grond van artikel 7:264 BW Pro nietig, aldus [eiser] .

Is er sprake van dubbele lastgeving?

4.4.

Maxx heeft betwist dat zij ook voor de verhuurder heeft opgetreden. Volgens Maxx gaat het in dit geval om zuiver eenzijdige bemiddeling en is [eiser] daarom de contractuele vergoeding verschuldigd. Van een verplichting tot teruggave kan dan ook geen sprake zijn.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat het vaststaat dat Maxx de woning niet op haar algemene, voor een ieder toegankelijke website heeft geplaatst. Daaraan kan dus niet het vermoeden worden ontleend dat Maxx ook voor de verhuurder optrad, zoals uit de beantwoording van prejudiciële vragen in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) volgt. Het komt dus aan op de overige omstandigheden, waaraan de conclusie moet worden verbonden dat Maxx ook in opdracht van de verhuurder heeft bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst.

4.5.1.

De eerste omstandigheid waarop [eiser] heeft gewezen, is het feit dat de woning op de website van Maxx was geplaatst. [eiser] heeft niet betwist dat deze vermelding in een afgeschermd gedeelte van die website was geplaatst en alleen voor haar toegankelijk. De omstandigheid dat Maxx haar communicatie met haar opdrachtgever zo heeft ingericht dat deze verloopt via een afgeschermd gedeelte van haar website, leidt niet zonder meer tot de conclusie dat de situatie als in het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 aan de orde is gesteld, zich voordoet. Het betreft immers, zoals onbetwist is komen vast te staan, een gepersonaliseerde mededeling van Maxx als opdrachtnemer aan [eiser] als opdrachtgever waarbij de intentie van Maxx was gericht op de naleving van de bemiddelings-overeenkomst. Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat sprake is geweest van een algemene en openlijke werving van kandidaat-huurders ten behoeve van de verhuurder, waarbij de gegevens van de verhuurder (doelbewust) zijn afgeschermd.

4.5.2.

Hetgeen [eiser] heeft aangevoerd als ‘nadere indicaties’ dat Maxx optrad namens de verhuurder overtuigt de kantonrechter evenmin. [eiser] heeft in dit verband naar voren gebracht dat Maxx de bezichtiging van de woning heeft verzorgd. Hieruit kan niet zonder meer worden afgeleid dat Maxx (mede) optrad namens de verhuurder, nu het immers ook een werkzaamheid kan zijn die in het kader van de bemiddeling voor [eiser] is verricht, zoals ook door Maxx is betoogd. In deze zaak is van belang dat door [eiser] niet is bestreden dat de bezichtiging op 24 maart 2015 was georganiseerd door de verhuurder, dat Maxx geen sleutel van de woonruimte had en in het kader van de bezichtiging verder geen initiatief heeft genomen. Ook staat als onbetwist vast, dat tijdens de door de verhuurder georganiseerde bezichtiging andere kandidaat-huurders aanwezig waren, die via andere makelaars op de bezichtiging waren geattendeerd. Het doet allemaal niet denken aan de situatie dat Maxx door Bus Vastgoed is ingeschakeld te bemiddelen bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot de woning. De verhuurder heeft aan het toeval overgelaten via welke bemiddelaar zij in contact zou komen met een kandidaat-huurder.

4.5.3.

[eiser] heeft verder naar voren gebracht dat Maxx de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat op de huurovereenkomst voorwaarden van toepassing zijn verklaard die bij uitstek ‘verhuurdersvriendelijk’ zijn. Tijdens de comparitie van partijen heeft Maxx toegelicht waarom zij deze werkzaamheden heeft verricht. Volgens Maxx is het in het belang is van de opdrachtgever dat een evenwichtige overeenkomst tot stand komt. Doordat Maxx een aangepast Roz-model hanteert kan zij instaan voor een uitgebalanceerd resultaat. Zij heeft het opstellen van een huurovereenkomst ook wel eens aan een verhuurder overgelaten, maar dan komt zij soms wat buitenissige bepalingen tegen die niet in het belang van haar opdrachtgever zijn. Desgevraagd heeft [eiser] ter comparitie niet nader toegelicht op grond waarvan sprake is van een ‘verhuurdersvriendelijke’ huurovereenkomst. Deze algemeen gelaten stelling acht de kantonrechter in dit geval en gelet op de door Maxx gegeven toelichting onvoldoende onderbouwing om aan te nemen dat Maxx in opdracht van de verhuurder heeft gehandeld.

4.5.4.

Tot slot heeft [eiser] gewezen op het feit dat Maxx de eerste maand huur en de waarborgsom heeft geïnd. Ook daarvoor heeft Maxx een verklaring gegeven, namelijk dat zij hierin intervenieert om een soepele start van de huurovereenkomst te waarborgen waar ook [eiser] belang bij heeft. Die achtergrond is door [eiser] niet bestreden.

4.6.

Voormelde omstandigheden afzonderlijk en in onderlinge samenhang bezien komt de kantonrechter tot het oordeel dat [eiser] er - gelet ook op het verweer van Maxx - niet in is geslaagd om voldoende onderbouwd te stellen dat Maxx mede namens de verhuurder heeft opgetreden. De situatie van dubbele lastgeving doet zich daarom niet voor.

Is sprake van een niet redelijk voordeel?

4.7.

[eiser] stelt dat sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW Pro. De werkzaamheden van Maxx waren volgens [eiser] niet van substantiële aard en staan niet in verhouding tot de bemiddelingsvergoeding.

4.8.

Uit hetgeen de kantonrechter hiervoor heeft vastgesteld volgt dat er sprake is geweest van eenzijdige bemiddeling. Maxx heeft gehandeld op basis van haar bemiddelingsovereenkomst met [eiser] , waarvoor [eiser] loon is verschuldigd aan Maxx. Het kenmerkende karakter van een bemiddelingsovereenkomst is dat daaraan het no-cure-no-pay-principe ten grondslag ligt of kan liggen. Maxx ontvangt geen vergoeding voor eventuele werkzaamheden, zolang zij de rechtshandeling – het sluiten van de huurovereenkomst – niet tot stand brengt. Het enkele feit dat in dit geval al na één bezichtiging een huurovereenkomst tot stand kon worden gebracht, kan niet leiden tot de conclusie dat Maxx (een deel van) het overeengekomen loon dient terug te betalen. Van een niet redelijk voordeel is geen sprake, nu het loon van de bemiddelaar in het geval van een eenzijdige bemiddelingsovereenkomst niet kwalificeert als een in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding.

De slotsom.

4.9.

De vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen. [eiser] is de partij die in het ongelijk is gesteld. Daarom wordt zij veroordeeld in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van Maxx worden begroot op € 240,00 wegens salaris gemachtigde (2,0 punten maal tarief € 120,00), te vermeerderen met de wettelijke rente.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Maxx begroot op € 240,00 wegens salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover [eiser] dat bedrag niet heeft betaald na veertien dagen na de datum van dit vonnis;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2016 in tegenwoordigheid van mr. C.J.H. Terwal als griffier. (CT)