Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 21/588
uitspraak van de meervoudige kamer van 23 december 2021 in de zaak tussen
[naam] , te Loppersum, eiser,
(gemachtigde: mr. S. van Gent)
en
Het Instituut mijnbouwschade Groningen, verweerder
(gemachtigde: mr. T.W. Franssen)
Procesverloop
Bij besluit van 26 oktober 2020 (het primaire besluit) is aan eiser een bedrag van
€ 15.537,89 toegekend ter vergoeding voor de waardedaling van zijn woning.
Bij het besluit van 13 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser is hiertegen in beroep gegaan.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 juli 2021. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Voor verweerder zijn mr. T.W. Franssen, mr. M.J.W. Timmer en mr. R.L. Straathof verschenen.
Overwegingen
Ten aanzien van de feiten
1.1.
Op 11 april 2003 heeft eiser tezamen met zijn toenmalige partner de woning aan [adres] te Loppersum gekocht en geleverd gekregen. Zij waren op dat moment ieder voor 50% eigenaar van de woning.
1.2.
Vanaf het begin van 2007 heeft eiser alleen in de woning verbleven, nadat de relatie is verbroken. De woning is, zoals eiser stelt en uit de akte van verdeling van 6 december 2012 blijkt, op 2 mei 2007 feitelijk aan eiser geleverd.
1.3.
Bij notariële akte van 6 december 2019 is de woning juridisch aan eiser geleverd. Daarbij is uitgegaan van een waarde van € 194.000,-.
2.1.
Eiser heeft op 4 september 2020 een aanvraag ingediend om een vergoeding voor de waardedaling van de woning.
2.2.
Bij besluit van 26 oktober 2020 heeft verweerder een vergoeding van € 15.537,89 toegekend. Dit is een vergoeding die is gebaseerd op een waarde van de woning van
€ 194.000,- en een 50% eigendomsaandeel van de woning van eiser.
2.3.
Eiser is het niet eens met dit besluit en heeft bezwaar gemaakt. Bij besluit van 13 januari 2021 heeft verweerder onder handhaving van het primaire besluit het bezwaar ongegrond verklaard.
3.1.
Ingevolge artikel 10, eerste lid, van de Tijdelijke wet Groningen (TwG) stelt verweerder een procedure en een werkwijze vast voor de behandeling van aanvragen.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel kennen de procedure en werkwijze van verweerder een ruimhartige schadeafhandeling als uitgangspunt.
Verweerder heeft inhoud gegeven aan artikel 10 TwG Pro door vaststelling van een procedure en werkwijze (hierna: de Werkwijze), die op zijn website is gepubliceerd.
In artikel 3.2, eerste lid, van de Werkwijze heeft verweerder neergelegd dat de omvang van de waardedaling van een woning wordt begroot met toepassing van de methode die is beschreven in het onderzoek van Atlas voor gemeenten (J. Poort e.a., ‘Zeven bewogen jaren’, Atlas voor gemeenten, oktober 2019).
Op grond van artikel 3.3, eerste lid van de Werkwijze hanteert het Instituut voor het bepalen van de omvang van de waardedaling 1 januari 2019 als peildatum.
Op grond van het tweede lid hanteert het Instituut, in afwijking van het bepaalde in lid 1, voor het bepalen van de omvang van de waardedaling de datum van notariële levering van de eigendom van een woning indien die levering heeft plaatsgevonden na 16 augustus 2012 maar voor de peildatum.
In artikel 3.4, tweede lid, van de Werkwijze wordt bepaald dat het Instituut voor de waarde van de woning met het effect van bodembeweging, uitgaat van de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld voor de peildatum.
In het vierde lid van de bepaling is neergelegd dat in afwijking van het bepaalde in het tweede lid wordt afgeweken van de WOZ-waarde indien de aanvrager de betreffende woning voorafgaand heeft verkocht en overgedragen. In dat laatste geval wordt voor de waarde van de woning uitgegaan van de verkoopprijs van de woning. Indien de verkoopprijs niet kan worden vastgesteld aan de hand van de notariële akte, zal het Instituut (alsnog) uitgaan van de laatste WOZ-waarde voorafgaand aan de verkoop.
3.2.
In haar uitspraak van 1 november 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:4668, heeft de rechtbank overwogen dat verweerder een redelijke en aanvaardbare keuze heeft gemaakt in haar keuze voor het door Atlas ontwikkelde model. De rechtbank heeft geoordeeld dat de werkwijze betreffende de vaststelling van de waardedaling door gaswinning voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar is.
Ten aanzien van het beroep
4.1.
Eiser stelt zich in beroep op het standpunt dat verweerder de WOZ-waarde op de peildatum van 1 januari 2019 had moeten hanteren (€ 248.000,-), niet de waarde zoals die later, op 6 december 2019, in het kader van de juridische overdracht, in de verdeling is betrokken (€ 194.000,-). De woning is niet verkocht tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019, dus een eerdere datum is niet aan de orde, en een latere datum dan 1 januari 2019 is niet in overeenstemming met artikel 3.4, tweede lid, van de Werkwijze.
4.2.1.
Verweerder geeft aan dat de waardedaling wordt bepaald aan de hand van een vergelijking van de feitelijke waarde van de woning op de peildatum met de waarde die de woning zou hebben gehad zonder het effect van bodembeweging door mijnbouwactiviteiten op de peildatum. De peildatum wordt bepaald aan de hand van artikel 3.3 van de Werkwijze: deze is in beginsel gesteld op 1 januari 2019, tenzij de woning voordien is verkocht en geleverd. In dat geval is de datum van notariële levering de peildatum waartegen de waardedaling wordt begroot en vergoed.
4.2.2.
Artikel 3.4. van de Werkwijze bepaalt hoe de woningwaarde wordt vastgesteld. Verweerder geeft aan dat “voorafgaand” in dit geval inhoudt: voorafgaand aan de aanvraag van de waardedalingsvergoeding.
4.2.3.
Dit betekent, aldus verweerder, dat de verkoopprijs ook tot uitgangspunt wordt genomen voor toekenning van waardedaling, wanneer de woning is verkocht en overdragen ná 1 januari 2019, maar voor de aanvraag om vergoeding van waardedaling. Dit is in algemene zin het beleid van verweerder, dat op alle aanvragen waarvoor dit relevant is consequent wordt toegepast. Redengevend hiervoor is dat de prijs die voor een woning bij een overdracht is betaald, in de ogen van verweerder de meest actuele en betrouwbare weergave van de (markt)waarde van de woning op de peildatum is. Dit acht verweerder in beginsel ook betrouwbaarder dan de WOZ-waarde, ook als de overdracht na de peildatum heeft plaatsgevonden.
4.2.4.
Nu op 6 december 2019 de woning volledig juridisch eigendom van eiser is geworden voor een waarde van € 194.000,-, en de aanvraag om vergoeding op 6 november 2020 is ingediend, is verweerder van mening dat uitgegaan moet worden van de verkoopprijs zoals opgenomen in de akte van verdeling. Verweerder kan daarbij de stelling van eiser, dat er geen sprake is van verkoop, niet volgen. Tot 6 december 2019 was eiser voor 50% juridisch eigenaar van de woning, een voorafgaande feitelijke levering zoals door eiser gesteld -wat daar ook van zij- doet hieraan niet af. Op 6 december 2019 heeft eiser het aandeel van zijn deelgenoot gekocht. Dat dit niet voor de marktprijs is gebeurd, kan verweerder noch uit de akte van levering, noch uit het betoog van eiser opmaken. De enkele omstandigheid dat de WOZ-waarde op 1 januari 2019 afwijkt van de verkoopprijs, acht verweerder onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat deze niet marktconform is. De WOZ-waarde komt immers in de praktijk vrijwel nooit overeen met de werkelijke verkoopprijs. Hierbij acht verweerder tevens nog van belang dat een notaris bij overdracht van onroerend goed, en dat geldt ook voor de totstandkoming van een akte van verdeling, er op toe dient te zien dat de waarde waarvoor de zaak wordt overgedragen marktconform tot stand is gekomen. Ook dat is een reden waarom verweerder ervan uit gaat dat de woning voor een marktconforme waarde is overgedragen. Verweerder is gelet op bovenstaande en het bepaalde in artikel 3.4, vierde lid, van de Werkwijze, van mening dat terecht is uitgegaan van een woningwaarde van
€ 194.000,-
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank mag verweerder het vierde lid van artikel 3.4 van de Werkwijze in redelijkheid zo opvatten dat onder “voorafgaand aan de aanvraag heeft verkocht en overgedragen” ook wordt begrepen de situatie waarin de levering na 1 januari 2019 heeft plaatsgevonden, zodat ook in die situatie niet de WOZ-waarde maar de verkoopprijs als waarde wordt genomen.
4.4.
De rechtbank stelt vast dat verweerder bij vaststelling en toepassing van het beleid de marktwaarde van een woning zo accuraat mogelijk tracht vast te stellen. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat bij een reguliere verkoop van de woning de verkoopprijs deze waarde het best vertegenwoordigt. Er is dan sprake van een marktconforme prijs, omdat de woning op de gebruikelijke wijze op de woningmarkt te koop is aangeboden en verkocht. In het onderhavige geval ziet de rechtbank echter aanleiding om van dit beleidsuitgangspunt af te wijken. Er is immers sprake geweest van de overname van het aandeel in de woning van de ene ex-partner door de andere, waarbij zoals gesteld en ter zitting uiteengezet andere overwegingen een belangrijke rol hebben gespeeld bij de prijsbepaling van de woning. Dit heeft, naar aannemelijk moet worden geacht, geresulteerd in een lagere prijs dan die in het economisch verkeer tot stand zou zijn gekomen. Gewezen wordt daarbij ook op het zeer aanzienlijke verschil tussen de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2019 en de in de akte opgenomen prijs, daar waar de marktontwikkelingen op de huizenmarkt in de hier aan de orde zijnde regio daar geen aanleiding voor geven. Onder die omstandigheden had verweerder moeten uitgaan van de WOZ-waarde van de woning.
Deze grief treft doel.
5.1.
Eiser meent dat hij recht heeft op volledige vergoeding aangezien hij sinds 2 mei 2007 volledig economisch eigenaar van de woning is.
5.2.1.
Verweerder geeft aan dat, gelet op het bepaalde in artikel 3.4, zesde lid, van de Werkwijze, aan een aanvrager die 50% juridisch eigenaar is van de woning 50% van de waardedaling wordt vergoed. Zo is verzekerd dat de gezamenlijke eigenaars, ieder voor hun eigendomsdeel, aanspraak hebben op in totaal de volledige waardedalingsvergoeding.
5.2.2.
Het begrip “economisch eigendom”, zo stelt verweerder, is in werkelijkheid meestal niets dan een bundel obligatoire rechten en verplichtingen. In artikel 2 Wet Pro Belastingen Rechtsverkeer is de term economisch eigendom omschreven als een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot een onroerende zaak, dat een belang bij die zaken vertegenwoordigt. Dat belang moet ten minste enig risico van waardevermindering omvatten en moet toekomen aan een ander dan de eigenaar.
5.2.3.
Verweerder stelt voorts dat uit de akte van verdeling op geen enkele wijze blijkt dat sprake is geweest van een (aan de verdeling voorafgaande) economische eigendomsoverdracht. Uit de akte kan slechts worden opgemaakt dat de woning op 3 mei 2007 feitelijk aan eiser is geleverd, hetgeen niet hetzelfde is als een economische eigendomsoverdracht. Een feitelijke levering is slechts een in gebruik geving, voorafgaand aan een juridische levering.
5.2.4.
Subsidiair is verweerder van mening dat hij zich voor zijn besluitvorming, ook ten behoeve van het bepaalde in artikel 3.4, zesde lid, van de Werkwijze, in belangrijke mate mag baseren op openbare gegevens, zoals hier de Basisregistratie kadaster. Op basis hiervan stelt verweerder vast wat de zakenrechtelijke positie van een aanvrager is ten opzichte van een woning . Het kan niet van verweerder worden verwacht dat het onderzoek doet naar bijvoorbeeld economische eigenaars van een zaak en bovendien kan verweerder niet worden gehouden aan afspraken die tussen (voormalige) partners worden gemaakt maar waarbij verweerder geen partij is. Vaststaat dat eiser op 1 januari 2019, de peildatum, 50% juridisch eigenaar van de woning was. Op deze grondslag is aan eiser terecht 50% van de waardedalingsvergoeding toegekend.
5.3.
In artikel 3.4, zesde lid, van de Werkwijze is bepaald dat verweerder bij het bepalen van de waardedaling van de woning die toekomt aan de aanvrager, rekening houdt met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de eigenaar die woning in eigendom had en de waardedaling die gedurende deze periode is opgetreden, het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en of de aanvrager de eigendom van de woning heeft.
5.4.
Ten aanzien van de vraag naar de eigendomsverhouding is verweerder op grond van zijn beleid op goede gronden uitgegaan van de peildatum van 1 januari 2019. Op dat moment was eiser 50% eigenaar van de woning: bij notariële akte van 6 december 2019 is het aandeel van zijn ex-partner pas aan hem geleverd. Dat eiser in 2007 dit aandeel feitelijk geleverd heeft gekregen, maakt niet dat hij daarvan ook de eigenaar in juridische zin is geworden. Die feitelijke levering raakte niet zijn zakenrechtelijke positie als eigenaar.
Vast staat verder dat eisers ex-partner haar vordering op verweerder niet aan eiser heeft gecedeerd, zodat ook daarin geen grond kan zijn gelegen voor de betaling van meer dan 50%.
6.1.
Eiser acht het bestreden besluit in strijd met het evenredigheidsbeginsel. Eiser draagt sinds 2007 alle lasten voor de woning en het is daarom onredelijk dat hij niet de volledige vergoeding krijgt.
6.2.
Verweerder wijst er nogmaals op dat uit de akte van levering enkel blijk dat de woning op 2 mei 2007 feitelijk aan eiser is geleverd. De onderliggende afspraken zijn niet in de akte opgenomen, zodat deze voor verweerder onbekend zijn. Verweerder stelt zich voorts op het standpunt dat geen beleidsvrijheid bestaat bij het toekennen van de vergoeding. Verweerder kan niet een volledige vergoeding toekennen als niet is gebleken dat daarop aanspraak bestaat.
6.3.
Het beroep op het evenredigheidsbeginsel kan geen doel treffen. Eiser kan met dit beroep niet een aanspraak creëren op schadevergoeding waar niet hij, maar zijn ex-partner op basis van de TwG en de Werkwijze recht op heeft. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om verweerder hierin niet te volgen.
7.1.
Gelet op bovenstaande overwegingen is het beroep gegrond. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd.
7.2.
De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en verweerder op te dragen eiser een schadevergoeding op grond van waardevermindering toe te kennen, uitgaande van een waarde van € 248.000,- waarvan het eigendom voor 50% aan eiser toebehoort.
8. Nu de rechtbank het beroep gegrond zal verklaren, dient het griffierecht aan eiser te worden vergoed.
9. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiser heeft moeten maken. Deze proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.496,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 748,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit van 13 januari 2021;
bepaalt dat verweerder aan eiser een schadevergoeding op grond van waardevermindering toekent, uitgaande van een waarde van € 248.000,- waarvan het eigendom voor 50% aan eiser toebehoort;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van €1.496,-;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van in totaal €181,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S. Dijkstra, voorzitter, en mr. T.F. Bruinenberg en
mr. E.I. Batelaan, rechters, in aanwezigheid van mr. A.M. Veenstra, griffier.
De uitspraak is gedaan op 23 december 2021 en de eerstvolgende maandag daarna in het openbaar uitgesproken.
griffier de voorzitter
de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.