Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 19/814
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 12 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [plaats 1] eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Smallingerland, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] )
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 5.045.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2021. Eiseres heeft zich laten
vertegenwoordigen door [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een bedrijfspand uit 1998 met uitbreidingen uit 2004 en 2010. De onroerende zaak is in gebruik als een afvalverwerkingsbedrijf en is gelegen op het bedrijventerrein [naam 3] in [plaats 2] De onroerende zaak omvat een gedeelte dat is ingericht voor de verwerking en tijdelijke opslag van gevaarlijke stoffen (Centraal Chemische Depot) en een gedeelte dat is ingericht voor de verwerking van niet-gevaarlijk, regulier (bedrijfs)afval. De onroerende zaak bestaat onder andere uit kantoorruimtes, loodsen, opslagruimtes, sorteerhallen, stallingen, luifels, docking-stations en parkeerplaatsen en overige terreinverharding. De opstallen hebben een totale oppervlakte van 10.580 m². De totale oppervlakte van de grond bedraagt 31.430 m².
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2017. Eiseres bepleit een waarde van € 4.057.000. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Voorts zijn de objectkenmerken, de te onderscheiden deelobjecten en de grondwaarde van de onroerende zaak, € 1.414.350, tussen partijen niet in geschil.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2017 niet hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. [1]
5. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder in beroep een taxatiekaart met daarbij een plattegrond overgelegd, opgemaakt door taxateur [naam 2] . De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen en heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald op - afgerond - € 6.435.000. Dat is € 1.390.000 hoger dan de beschikte waarde.
6. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar een taxatierapport, inclusief taxatiekaart, van taxateur [naam 4] 22 februari 2021, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 4.057.273. De taxateur van eiseres heeft de onroerende zaak op 2 maart 2020 inpandig opgenomen. Volgens eiseres is de taxateur van verweerder bij zijn waardebepaling van verschillende deelobjecten uitgegaan van te hoge eenheidsprijzen, een onjuiste levensduur en te hoge restwaardes. Ook heeft de taxateur van verweerder volgens eiseres voor een deel van de opstallen ten onrechte geen functionele correctie in verband met economische veroudering toegepast.
7. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder in beginsel vrij staat om een bepaalde methode te kiezen voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak, bijvoorbeeld door gebruik te maken van een taxatiewijzer of bouwboekjes. Verweerder moet echter wel inzichtelijk maken welke gegevens en aannames ten grondslag liggen aan zijn waardering. [2] In de door verweerder overgelegde taxatiekaart is geen enkele toelichting opgenomen over welke gegevens en aannames de taxateur ten grondslag heeft gelegd aan de in de taxatiekaart gehanteerde eenheidsprijzen, levensduur en restwaardes van de verschillende deelobjecten. Nadere stukken heeft verweerder hieromtrent ook niet overgelegd. Zoals de taxateur van verweerder ter zitting desgevraagd ook heeft erkend, is het daarom onduidelijk voor welke deelobjecten de taxateur gebruik heeft gemaakt van een taxatiewijzer, in welke gevallen hij daarvan is afgeweken, en zo ja, op welke wijze hij dan de eenheidsprijzen, levensduur en restwaarde van een deelobject heeft bepaald. De rechtbank acht de door verweerder overgelegde taxatiekaart dan ook volstrekt onbruikbaar als bewijsmiddel. Omdat verweerder overigens geen bewijsmiddelen heeft overgelegd waarmee hij de waarde van de onroerende zaak aannemelijk kan maken, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank moet vervolgens de vraag beantwoorden of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met het door haar overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende taxatiekaart daarvoor niet het van haar verlangde bewijs geleverd. De rechtbank heeft bij dit oordeel onder meer het volgende in aanmerking genomen. Ten aanzien van de vier loodsen die onderdeel uitmaken van de onroerende zaak is de taxateur van eiseres bij zijn waardebepaling uitgegaan van het archetype B5101200 (Taxatiewijzer Algemene Kengetallen versie 1.0 publiek). Verweerder heeft de toepassing van dit archetype gemotiveerd betwist en heeft erop gewezen dat dit archetype meer een soort agrarische veldschuur betreft. Volgens verweerder kan daarom niet worden aangesloten bij de eenheidsprijzen die behoren bij het door de taxateur gehanteerde archetype en zou een hogere eenheidsprijs gerechtvaardigd zijn. De rechtbank volgt verweerder erin dat het archetype niet kan worden toegepast op de vier loodsen die deel uitmaken van de onroerende zaak. De rechtbank overweegt daartoe dat deze vier loodsen wat betreft bouwstijl en gebruiksdoeleinden te veel verschillen van het door de taxateur van eiseres gebruikte archetype. De vier loodsen beschikken onder andere over een vloeistofdichte vloer, een sprinklerinstallatie, hebben een veel hogere nokhoogte en (deels) een veel grotere inhoud dan de loodsen waarop de kengetallen van het gehanteerde archetype uit de taxatiewijzer gebaseerd zijn. Verder heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank de hoogte van de functionele correctie van 20% voor de verschillende deelobjecten waarin niet-gevaarlijk afval wordt verwerkt niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt. Eiseres op wie in dit geval de bewijslast rust [3] , heeft geen inzicht gegeven in de wijze waarop zij tot dit percentage van 20% is gekomen. Voorts is de rechtbank van oordeel dat eiseres, in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, de in de taxatiekaart opgenomen waarde van de vloeistofdichte bestrating niet aannemelijk heeft gemaakt. Voor de door de taxateur van eiseres gehanteerde eenheidsprijs voor de vloeistofdichte bestrating heeft eiseres verwezen naar een basisbegroting van een voor eiseres op een andere locatie aangelegde vloeistofdichte bestrating. De rechtbank is van oordeel dat eiseres onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom van de staartposten in deze begroting slechts een percentage van 20% in aanmerking hoeft te worden genomen bij het berekenen van de toegepaste eenheidsprijs. Reeds daarom kan deze begroting niet als onderbouwing voor de door de taxateur van eiseres gehanteerde eenheidsprijs voor de vloeistofdichte bestrating dienen.
9. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 4.800.000.
Conclusie
10. Nu de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde wordt verminderd, is het beroep gegrond. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 4.800.000.
Immateriële schadevergoeding, griffierecht en proceskostenvergoeding
11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Uitgangspunt is dat aanspraak bestaat op vergoeding van immateriële schade indien de redelijke termijn voor de behandeling in de bezwaar- en beroepsprocedure is overschreden. Die termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsprocedure tezamen twee jaar. [4] De rechtbank stelt vast dat die termijn, nu het bezwaarschrift op 27 maart 2018 door verweerder is ontvangen, op de dag van deze uitspraak afgerond met 12 maanden is overschreden. Van bijzondere omstandigheden die verlenging van de termijn met zich brengen is niet gebleken. Dat brengt met zich mee dat aan eiseres een vergoeding moet worden betaald van € 1.000 (tweemaal een half jaar à € 500). De uitspraak op bezwaar is op 18 juli 2019 gedaan. Gelet daarop heeft verweerder de voor de bezwaarfase redelijk te achten termijn van een half jaar met afgerond 4 maanden overschreden. Voor de resterende 8 maanden is de overschrijding aan de rechtbank toe te rekenen. Aldus moet verweerder (4/12 x € 1.000) € 333 aan eiseres vergoeden en de Minister (8/12 x € 1.000) € 667. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [5]
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Daarnaast dient verweerder - zoals afgestemd op de zitting - de kosten voor het taxatierapport van € 566,66 te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2018 tot een bedrag van € 4.800.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.164,66;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 333;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 667.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, voorzitter, en mr. A.M.A.M. Kager en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier op 12 maart 2021. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.