Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/213924 / KG ZA 22-108
Vonnis in kort geding van 15 juli 2022
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[eiser sub 4],
[eiser sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[eiser sub 5],
[eiser sub 5],
wonende te [woonplaats] ,
6.
[eiser sub 6],
[eiser sub 6],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen:
de krakers,
de krakers,
advocaten: mrs. M.A.R. Schuckink Kool en J. van Lunen te 's-Gravenhage,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te Midwoud,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen:
[gedaagde],
[gedaagde],
advocaat: mr. W.E.A. Stegeman te Groningen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 8 juni 2022;
- de aanhouding van de behandeling op verzoek van partijen;
- de aanvullende producties 2 t/m 12 van de zijde van de krakers;
- de voorwaardelijke eis in reconventie met producties;
- de mondelinge behandeling van 4 juli 2022. De krakers 1 t/m 5 zijn toen verschenen, bijgestaan door hun advocaten en [gedaagde] vertegenwoordigd door haar directeur [naam] (hierna: [directeur] ) en bijgestaan door haar advocaat. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat besproken is. Deze aantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd;
- de spreekaantekeningen van de advocaten van de krakers;
- de spreekaantekeningen van de advocaat van [gedaagde] ;
- de door mr. Schuckink Kool ter zitting overgelegde twee aanvullende producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het pand staande en gelegen aan de Oosterweg 83 te Groningen (hierna te noemen: het pand), kadastraal bekend als [kadasternummer] , wordt sinds een jaar of tien gekraakt. Genoemde krakers wonen hier al meerdere jaren. De krakers staan in de Basis Registratie Personen (hierna: BRP) als bewoners van het pand ingeschreven.
2.2.
In oktober 2021 heeft NV Rendo Holding (hierna: Rendo), in haar hoedanigheid van executoriaal beslaglegger, de krakers bij deurwaardersexploot aangezegd dat zij zal overgaan tot de openbare verkoop van het pand ten laste van de eigenaar, Woldomus B.V.
2.3.
De raad van de gemeente Groningen heeft op 23 november 2021 een voorbereidingsbesluit genomen inzake de voorbereiding van een bestemmingsplan voor het pand aan de Oosterweg 83. Dit voorbereidingsbesluit is met ingang van 1 december 2021 in werking getreden.
2.4.
De notaris heeft bij akte van 8 februari 2022 op verzoek van Rendo veilingvoorwaarden vastgesteld.
In artikel 10.5. van deze veilingvoorwaarden is bepaald:
10.5.
Bewoning en gebruik. Ontruiming.
Het registergoed dient bij de aflevering vrij van bewoners en gebruik te zijn.
Indien hieraan niet is voldaan kan de rechthebbende, alsmede degene die zich op het moment van de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en als zodanig niet bekend was aan de koper, op grond van het proces-verbaal van toewijzing tot ontruiming worden genoodzaakt (artikel 525 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtvordering).
In artikel 10.6 van deze veilingvoorwaarden is bepaald:
10.6.
Gebruikssituatie
Verkoper verklaart er niet mee bekend te zijn dat het registergoed aan derden in huur is afgestaan (middels verhuurovereenkomst(en)).
Mogelijk bevinden zich wel gebruikers in het registergoed die het registergoed zonder recht of titel gebruiken/bewonen.
(…)
2.5.
Voorafgaand aan de veiling stond het pand geadverteerd op de website veilingbiljet.nl. Bij de kenmerken van het pand stond onder gebruik
onbekendvermeld.
onbekendvermeld.
2.6.
Voormalig wethouder [wethouder] van de gemeente Groningen heeft de krakers bij e-mail van 9 maart 2022 onder meer geschreven:
"(…) Overigens is het wellicht goed om nogmaals te benadrukken dat doordat wij een voorbereidingsbesluit hebben genomen op dit pand wij met een nieuw bestemmingsplan de bebouwingsmogelijkheden voor dit perceel gaan inperken, ongeacht de nieuwe eigenaar."
2.7.
Op 11 maart 2022 is het pand via een veilingverkoop aan [gedaagde] verkocht. Er was sprake van een zogenoemde hybride veiling, waarbij de veiling tegelijkertijd in de veilingzaal en online (via Veilingbiljet.nl) kon worden gevolgd. [gedaagde] was niet in de veilingzaal aanwezig. Haar directeur [directeur] heeft de veiling online bijgewoond. [gedaagde] heeft ter gelegenheid van de veiling een bod van € 466.000,- op het pand uitgebracht. Hierna is overgegaan tot veiling van het pand bij afslag, met als resultaat dat het pand niet is afgemijnd.
2.8.
Op 17 maart 2022 heeft de gunning en daarmee de verkoop van het pand aan [gedaagde] plaatsgevonden. De notaris heeft in verband hiermee een akte van gunning opgesteld. [gedaagde] heeft de koopsom onder de notaris gestort.
2.9.
Op 9 mei 2022 hebben S&R Vastgoed (in de persoon van haar directeur [A] ), de door [gedaagde] ingeschakelde verkoopmakelaar [verkoopmakelaar] en [B] te Amsterdam het pand aan de buitenkant bezichtigd.
2.10.
[gedaagde] heeft het pand bij schriftelijke koopovereenkomst van 12 mei 2022 aan S&R Vastgoed B.V. verkocht voor een bedrag van € 550.000,-. In artikel 4.1. van de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 22 juli 2022 of zoveel eerder of later als partijen samen nader overeenkomen. In artikel 7.2. van de koopovereenkomst is bepaald dat het pand bij de levering leeg en ontruimd moet zijn.
2.11.
Bij exploot van 2 juni 2022 heeft de deurwaarder op verzoek van [gedaagde] de krakers bevel gedaan om het pand binnen drie dagen te ontruimen en te verlaten, bij gebreke waarvan de daadwerkelijke ontruiming op 15 juni 2022 zal plaatsvinden. De aldus aangezegde ontruiming heeft in overleg tussen partijen vooralsnog geen doorgang gevonden.
2.12.
[gedaagde] heeft de krakers bij e-mail van 14 juni 2022 medegedeeld:
"Gezien het kortgeding nog even op zich laat wachten maak ik graag een afspraak met jullie om het gekochte tussentijds te inspecteren.
Ik verneem graag op welke datum en of tijdstippen dit mogelijk is."
2.13.
De krakers hebben [gedaagde] in reactie hierop bij e-mail van 16 juni 2022 medegedeeld:
"Bedankt voor je mail. Naar aanleiding van het ontruimingsbevel maken we graag met jou een afspraak voor een bezichtiging na de zitting op 4 juli. Tot die tijd hopen we dat je genoegen neemt met deze foto's van het pand, en bijbehorende plattegrond met kamernummers."
2.14.
BouWatch heeft [gedaagde] bij e-mail van 29 juni 2022 bericht dat zij niet in staat is om het pand te beveiligen. Hiertoe schrijft BouWatch:
"Plaatsing gaat helaas niet door.
Vandaag op locatie wezen projecteren en tot de conclusie gekomen dat het niet toegankelijk is voor ons.
Doorgang te smal, de bouwatch is breed."
2.15.
[C] heeft [gedaagde] bij e-mail van 29 juni 2022 bericht dat verzekeringsintermediair Ecclesia niet bereid is om het pand in dekking te nemen. Hiertoe schrijft [C] :
"Hieronder het bericht vanuit de maatschappij dat het pand niet acceptabel is, wat kunnen het dus helaas niet voor je verzekeren. (…)"
Onderaan deze e-mail bevindt zich een e-mail van Ecclesia aan [C] van 22 juni 2022, waarin Ecclesia schrijft:
"Als het pand echt gekraakt is, wat niet meer volgens de wet mag, dan hebben wij geen mogelijkheden.
We kunnen helaas dan geen dekking verlenen. (…)"
2.16.
[C] heeft [gedaagde] bij e-mail van 30 juni 2022 bericht dat verzekeraar De Vereende niet bereid is om een offerte voor het verzekeren van het pand uit te brengen. Hiertoe schrijft [C] :
"Hieronder reactie van de verzekeraar inzake het proberen te verzekeren van het pand. Helaas kan hier ook geen dekking worden verleend, wij hebben geen mogelijkheden verder om het pand in dekking te nemen. (…)"
2.17.
Onder deze e-mail bevindt zich een e-mail van De Vereende aan [C] van dezelfde datum, waarin De Vereende schrijft:
"U heeft voor bovengenoemde relatie een offerte aangevraagd, deze hebben wij in goede orde ontvangen.
Helaas verzekeren wij geen panden die gekraakt zijn. Wij kunnen dan ook geen offerte afgeven, wij leggen daarom dit verzoek af. (...)"
2.18.
Notaris [notaris] te Groningen heeft [gedaagde] bij e-mail van 30 juni 2022 bevestigd dat de levering van het pand op 22 juli 2022 plaatsvindt.
2.19.
Notaris [notaris] heeft de advocaat van [gedaagde] bij e-mail van 30 juni 2022 medegedeeld:
"Ik heb tijdens de veiling niet bevestigd dat het pand is bewoond."
2.20.
[B] van [B] Gevelwerken te Amsterdam heeft [verkoopmakelaar] bij e-mail van 1 juli 2022 medegedeeld:
"Bij deze verklaar ik u op 9 mei 2022 ter plaatse te zijn geweest aan de Oosterweg 83 te Groningen. Samen met dhr. [A] en met u als makelaar heb ik om het pand heen gelopen om een ruwe schatting te maken van de te verrichtte werkzaamheden om een luxe woonvilla te realiseren.
Het pand bevindt zich momenteel in een zeer slechte staat van de buitenzijde en is niet meer van deze tijd. Ik heb dhr. [A] geadviseerd om het pand volledig te strippen en opnieuw op te bouwen. Daarnaast zijn velen ruiten ingeslagen of voorzien van enkel glas. De kozijnen, het dak en de buitenzijde dienen flink aangepakt te worden. Dit verwacht ik ook aan de binnenzijde van het pand aan te treffen. Helaas heb ik het pand van binnen niet kunnen zien, echter heb ik S&R vastgoed aangegeven dat zij rekening dienen te houden met volledige renovatie van het pand.
Een definitieve offerte kan ik nog niet opstellen, omdat ik niet weet hoe het pand leeg achtergelaten wordt. Dhr. [A] heeft aangegeven mij de klus te gunnen en ik ben met dhr. [A] overeengekomen dat we na het strippen van het pand hiervoor een inventarisatie dienen te maken. Op dit moment kan ik niet inschatten wat we dan allemaal tegenkomen. Voor het strippen van het pand heb ik direct werknemers paraat staan, zodra het pand leeg is kunnen wat ons en dhr. [A] betreft de werkzaamheden direct aanvangen."
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De krakers vorderen dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair: [gedaagde] verbiedt om tot ontruiming van het pand aan de Oosterweg 83 te Groningen over te (doen) gaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 500.000,00;
subsidiair: [gedaagde] verbiedt om voor een termijn van minimaal drie maanden na het wijzen van het vonnis tot ontruiming van het pand aan de Oosterweg 83 te Groningen over te (doen) gaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500.000,00, althans een zodanige beslissing neemt als in goede justitie voorkomt;
primair en subsidiair: [gedaagde] in de proceskosten veroordeelt.
3.2.
De krakers leggen aan het gevorderde ontruimingsverbod, samengevat, het volgende ten grondslag.
3.2.1.
De notaris heeft op de veiling bevestigd dat het pand bewoond is. [gedaagde] kon als internetbieder meeluisteren met al hetgeen tijdens de veiling besproken werd. Daarnaast is in de van tevoren opgestelde veilingvoorwaarden opgenomen dat het pand mogelijk bewoond is. In de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG) van het Kadaster is vermeld dat het pand als woning in gebruik is. De krakers staan bovendien al jarenlang in de BRP als bewoners van het pand ingeschreven. De kennis van de veilingverkoper van de aanwezigheid van de krakers in het pand kan bovendien aan [gedaagde] worden toegerekend . Gelet op al de omstandigheden wist [gedaagde] bij de aankoop dat het pand in gebruik was, althans had zij dit redelijkerwijs kunnen weten. Een en ander brengt mee dat [gedaagde] niet krachtens artikel 525 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) aan het proces-verbaal van toewijzing de bevoegdheid tot ontruiming van het pand kan ontlenen.
3.2.3.
Voorts betogen de krakers dat met de (dreigende) ontruiming van het pand een onrechtmatige inbreuk op hun door artikel 8 EVRM beschermde huisrecht wordt gemaakt. De krakers wijzen er in het kader van de afweging van de belangen van partijen op dat het pand al bijna tien jaar gekraakt is, dat er sprake is van forse woningnood en dat het vinden van vervangende woonruimte zeer lastig is. Voorts wonen er kinderen in het pand, in verband waarmee de krakers zich beroepen op de bescherming van artikel 16 Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (hierna: IVRK). Hiertegenover staan slechts geringe belangen van [gedaagde] , die het pand niet zelf wil gaan gebruiken maar heeft doorverkocht aan een derde. De wet beoogt niet om bescherming te bieden aan een veilingkoper die een bewoond pand goedkoop op een veiling verwerft en het daarna onbewoond wil doorverkopen. [gedaagde] heeft ook geen spoedeisend belang bij ontruiming van het gekraakte pand, omdat er geen concrete plannen met het pand voorliggen. Er is geen uitgewerkt plan voor renovatie en een tijdspad ontbreekt. Ook zijn er nog geen vergunningen bij de gemeente aangevraagd. Het willen strippen van het pand is geen concreet plan. Ook ontbreekt een kostenraming, waarmee onduidelijk is of de plannen financieel haalbaar zijn, is ongewis of de plannen binnen het (nieuw op te stellen) bestemmingsplan vallen en is niet aannemelijk gemaakt dat het pand in gekraakte staat onverzekerbaar is. [gedaagde] heeft zich onvoldoende ingespannen om het pand verzekerd te krijgen. De krakers zijn overigens bereid om een gebruiksovereenkomst voor het pand te sluiten. Tegen deze achtergrond valt volgens de krakers voor ongerechtvaardigde leegstand van het pand te vrezen. De omstandigheid dat het pand in gekraakte staat is gekocht, komt voor rekening en risico van [gedaagde] , nu zij van de aanwezigheid van de krakers in het pand wist.
3.3.
[gedaagde] betwist de vorderingen van de krakers. Daartoe voert zij, samengevat, het volgende aan.
3.3.1.
Anders dan de krakers stellen, heeft de notaris niet ter veiling bevestigd dat het pand bewoond was. Dit is ook niet op de geluidsopname van Veilingbiljet.nl te horen. [gedaagde] heeft aldus voorafgaand aan de koop niet kunnen horen dat het pand nog bewoond was. Ook uit anderen hoofde was de bewoning van het pand [gedaagde] ten tijde van de koop niet bekend. Zij heeft slechts de vermelding op Veilingbiljet.nl gezien dat het gebruik van het pand onbekend is. De krakers waren bovendien bij de veiling aanwezig en hebben bij die gelegenheid niet gemeld dat zij in het pand verblijven. Tegen deze achtergrond kan [gedaagde] krachtens artikel 525 lid 3 Rv met het proces-verbaal van toewijzing ontruiming van het pand bewerkstelligen.
3.3.2.
Voorts stelt [gedaagde] dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van het pand, welk belang zwaarder dient te wegen dan het belang van de krakers bij voortzetting van de bewoning van het pand. In dat kader wijst [gedaagde] op het volgende. Zij heeft reeds een koopovereenkomst met een koper heeft gesloten en deze koper, S&R Vastgoed, heeft concrete plannen met het pand. S&R Vastgoed wil het pand laten renoveren en verbouwen tot een luxe woonvilla en daarna via een lokale makelaar in de verkoop zetten. Verdere concretisering van de plannen kan plaatsvinden wanneer het pand ontruimd is. De levering van het pand aan S&R Vastgoed is op korte termijn - 22 juli 2022 - voorzien. De overgelegde verklaring van de aannemer, [B] , maakt ook duidelijk dat het pand gerenoveerd en verbouwd gaat worden. [B] is na de ontruiming van het pand in staat om direct met de benodigde renovatie- en verbouwingswerkzaamheden te beginnen. Het pand zal na ontruiming dan ook niet lang leeg staan. Verder wijst [gedaagde] in het kader van haar belang bij een spoedige ontruiming er nog op dat het pand thans onverzekerbaar is, waardoor zij grote financiële risico's loopt. Beveiliging van het pand via BouWatch is niet mogelijk gebleken.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. de krakers hoofdelijk veroordeelt om het pand aan de Oosterweg 83 te Groningen binnen één week na betekening van het vonnis dan wel binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van het hunne en de hunnen en leeg en ontruimd ter beschikking van [gedaagde] te stellen en te laten, op straffe van verbeurte van een hoofdelijke dwangsom van
€ 500,00 en indien de krakers daarmee in gebreke blijven, [gedaagde] machtigt tot ontruiming van de krakers op hun kosten desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
b. bepaalt dat de veroordeling tot ontruiming bij herkraak binnen een termijn van één jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand bevindt of binnentreedt;
c. de krakers hoofdelijk in de proceskosten veroordeelt, te vermeerderen met de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
3.5.
[gedaagde] heeft deze vorderingen voorwaardelijk ingesteld, voor zover het in conventie door de krakers gevorderde verbod wordt toegewezen. Voor dat geval vordert zij - op de gronden voor ontruiming als vermeld in conventie - dat de krakers veroordeeld worden om het pand te ontruimen.
3.6.
De krakers betwisten de vorderingen van [gedaagde] .
4.De beoordeling van het geschil
in conventie en in reconventie
Inleiding
4.1.
In dit kort geding staat de vraag centraal of de krakers gehouden zijn om het pand aan de Oosterweg 83 te Groningen op korte termijn te ontruimen. De vorderingen van partijen over en weer hangen hiermee samen, zodat de voorzieningenrechter deze vorderingen hierna - voor zover nodig - gezamenlijk zal behandelen.
4.2.
De voorzieningenrechter overweegt dat de aard van een kort gedingprocedure als deze meebrengt dat een oordeel wordt gegeven op basis van voorshands voldoende aannemelijk geworden feiten, waarbij geen plaats is voor nadere bewijslevering. In zoverre is sprake van een voorlopig oordeel over de merites van de zaak.
Ontruiming van het pand - algemeen
4.3.
[gedaagde] is de (huidige) eigenaar van het pand. Met het kraken van het pand maken de krakers inbreuk op dit eigendomsrecht, dat onder meer door artikel 5:1 Burgerlijk Wetboek (BW) beschermd wordt. De krakers hebben ook niet betwist dat zij, zoals [gedaagde] stelt, zonder recht of titel in het pand verblijven. Tegen deze achtergrond is het verblijf van de krakers in het pand dan ook onrechtmatig jegens [gedaagde] . Laatstgenoemde kan daarom in beginsel het pand van hen opeisen en van de krakers ontruiming van het pand verlangen. Dit is slechts anders indien [gedaagde] met het bewerkstelligen van zodanige ontruiming misbruik van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 BW zou maken.
Verbod op ontruiming op de voet van artikel 525 lid 3 Rv?
4.4.
Partijen houdt verdeeld de vraag of [gedaagde] op grond van het proces-verbaal van toewijzing reeds een ontruimingstitel jegens de krakers heeft. Daarover overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
4.5.
Uit artikel 525 lid 1 Rv volgt dat de koper bij een executoriale verkoop het recht op de verkochte zaak krijgt door inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing in de openbare registers. Dit proces-verbaal is een door de notaris opgestelde akte. Artikel 525 lid 3 Rv bepaalt vervolgens dat de geëxecuteerde, alsmede degene die zich op het moment van inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing zonder recht of titel in de onroerende zaak bevindt en als zodanig niet bekend was aan de koper, op grond van het proces-verbaal tot ontruiming zal worden genoodzaakt. Deze personen zijn degenen die de executant niet heeft kunnen traceren na aankondiging van de veiling als bedoeld in artikel 516 Rv en die na de veiling zonder recht of titel in het geveilde pand blijken te wonen, bijvoorbeeld krakers. [1]
4.6.
In geschil is of [gedaagde] voorafgaand aan de veilingkoop bekend was met de bewoning van het pand door de krakers. In het bevestigende geval kan zij zich niet op het proces-verbaal van toewijzing als ontruimingstitel beroepen. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag voorshands ontkennend.
4.7.
Daartoe is allereerst van belang dat de krakers niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de notaris ter gelegenheid van de veiling heeft medegedeeld dat het pand bewoond is. [gedaagde] heeft dit uitdrukkelijk betwist, onder meer door overlegging van een daartoe strekkende schriftelijke verklaring van de notaris. Uit het overgelegde geluidsfragment van de veiling valt een dergelijke mededeling van de notaris naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenmin af te leiden. Dat [gedaagde] , die de veiling slechts online bijwoonde, ter gelegenheid van de veiling anderszins heeft vernomen over de aanwezigheid van de krakers in het pand, is evenmin gebleken. Kennis over de aanwezigheid van de krakers bij de verkopende partij kan, anders dan de krakers betogen, niet aan [gedaagde] worden toegerekend. Deze kennis had [gedaagde] naar voorlopig oordeel ook niet op basis van de door de krakers aangehaalde schriftelijke documenten moeten hebben. Uit de BAG blijkt slechts dat het pand een woonfunctie heeft. Dat zegt als zodanig echter nog niets over de aanwezigheid van personen zonder recht of titel in het pand ten tijde van de verkoop. Hetzelfde geldt voor de in de veilingvoorwaarden opgenomen bepaling dat het pand mogelijk bewoond is. Uit deze documenten had [gedaagde] ten tijde van de veilingkoop dan ook niet kunnen afleiden dat er krakers in het pand aanwezig waren. Voorts is de voorzieningenrechter van oordeel dat van een veilingkoper redelijkerwijs niet kan worden gevergd dat deze voorafgaand aan de veilingkoop in de BRP onderzoek doet naar de mogelijke aanwezigheid van personen zonder recht of titel in het pand.
4.8.
Gelet op het vorenstaande is [gedaagde] naar het oordeel van de voorzieningenrechter krachtens het proces-verbaal van toewijzing reeds gerechtigd om jegens de krakers ontruiming van het pand te bewerkstelligen en behoeft zij daarvoor niet nog een rechterlijke veroordeling tot ontruiming. Niettemin dient de voorzieningenrechter in dit kort geding in het licht van het partijdebat ook over de toelaatbaarheid van de ontruiming te oordelen. De bij de (onderhavige) aanzegging tot ontruiming gehanteerde termijn van drie dagen na betekening dient immers ertoe om degene die op deze wijze tot ontruiming wordt genoodzaakt in de gelegenheid te stellen om de rechter, voorafgaand aan de ontruiming, over de toelaatbaarheid daarvan te laten oordelen. [2] Die vraag hebben de krakers voorgelegd.
Afweging van de belangen van partijen bij (het voorkomen van) ontruiming
4.9.
Met een gedwongen ontruiming van het pand komt het door artikel 8 EVRM beschermde huisrecht van de krakers in het geding. Uit de rechtspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens moet worden afgeleid dat het gedwongen verlies van iemands huis een zeer vergaande inmenging in de uitoefening van het huisrecht is en dat eenieder die het risico loopt op een dergelijke ernstige inmenging in beginsel de mogelijkheid moet hebben de proportionaliteit van een daartoe strekkende maatregel door de rechter te laten toetsen voordat de ontruiming wordt geëffectueerd. Doorgaans zal daarbij in het concrete geval het belang van de eigenaar het zwaarst wegen, maar niet kan worden uitgesloten dat vanwege de ernstige inbreuk op het huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van een ontruiming het belang van de krakers in een specifiek geval, (bijvoorbeeld) voor beperkte tijd, het zwaarst weegt. [3]
4.10.
Een verbod op ontruiming is alleen aan de orde wanneer [gedaagde] haar bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen zou misbruiken, in die zin dat zij, in aanmerking nemend haar belang bij ontruiming en het belang van de krakers dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot ontruiming kan komen. [gedaagde] dient daarom haar belang bij een spoedige ontruiming van het gekraakte pand voldoende concreet te onderbouwen. Het voorgaande brengt mee dat de voorzieningenrechter dient te beoordelen of de plannen die [gedaagde] of de opvolgend koper met het pand heeft, voldoende concreet en onderbouwd zijn en binnen afzienbare tijd zullen (kunnen) worden gerealiseerd. De voorzieningenrechter tekent hierbij aan dat volgens vaste rechtspraak de ontruiming van een gekraakt pand niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden. [4]
4.11.
De voorzieningenrechter begrijpt het belang van de krakers bij voortzetting van het gebruik van het pand, aangezien de krakers hier inmiddels al jaren wonen. Het belang dat [gedaagde] heeft bij handhaving van haar eigendomsrecht en daarmee bij een spoedige ontruiming van het pand, weegt in dit geval naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter zwaarder dan de belangen van de krakers. Daarvoor zijn, in onderling verband en samenhang bezien, de volgende factoren redengevend.
4.12.
Vast staat dat [gedaagde] het pand aan S&R Vastgoed heeft verkocht en dat zij contractueel gehouden is om het pand op korte termijn - 22 juli 2022 - aan S&R Vastgoed te leveren. Voorshands is niet aannemelijk geworden dat na deze levering ongerechtvaardigde leegstand van het pand te vrezen valt. [gedaagde] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende inzicht verstrekt in de toekomstige plannen van S&R Vastgoed met het pand. [gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat S&R Vastgoed het pand wil renoveren en verbouwen tot een luxe woonvilla en dat S&R Vastgoed voornemens is om werkzaamheden aan het pand uit te laten voeren zodra het pand ontruimd is. Dit voornemen heeft [gedaagde] nader onderbouwd aan de hand van de schriftelijke verklaring van [B] Gevelwerken van 1 juli 2022, die verwijst naar een bezichtiging van de buitenzijde van het pand op 9 mei 2022, in aanwezigheid van S&R Vastgoed en de verkoopmakelaar van [gedaagde] . Deze verklaring verwijst naar concrete renovatiepunten aan de buitenzijde van het pand. Dat er op dit moment nog geen concreet inzicht bestaat in (eventuele) renovatiewerkzaamheden binnenin het pand, kan [gedaagde] naar voorlopig oordeel niet worden aangerekend, nu de krakers hebben geweigerd om [gedaagde] met dat doel toegang tot het pand te verschaffen. Verwezen wordt naar hun e-mail van 16 juni 2022 aan [gedaagde] . Voorts heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat [B] , die kennelijk als aannemer fungeert, gereed staat voor het uitvoeren van werkzaamheden. De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze stelling te twijfelen. Dat er vergunningsplichtige werkzaamheden bij de renovatie en verbouwing zullen worden uitgevoerd, is vooralsnog niet gebleken. Evenmin is gebleken dat het huidige dan wel een toekomstig bestemmingsplan de voorgenomen renovatie en verbouwing niet toestaat. [gedaagde] is bij de concretisering van haar plannen in het kader van de ontruiming niet gehouden om, zoals de krakers kennelijk verlangen, een kostenraming te overleggen en aan te tonen dat haar plannen financieel haalbaar zijn. Tegen deze achtergrond gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat na de ontruiming en levering van het pand aan S&R Vastgoed zo snel mogelijk tot renovatie en verbouwing van het pand zal worden overgegaan. De door de krakers aangevoerde omstandigheid dat [gedaagde] en S&R Vastgoed het pand als investeringsobject gebruiken, doet naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet af aan het belang van [gedaagde] bij opeising van het pand.
4.13.
[gedaagde] heeft - aan de hand van ingewonnen informatie bij Ecclesia, De Vereende en OBM Verzekeringen - voldoende aannemelijk gemaakt dat het pand in gekraakte toestand niet verzekerbaar is. Het spreekt voor zich dat zolang het pand niet verzekerd is [gedaagde] (aanzienlijke) financiële risico's loopt in geval van calamiteiten. Hierin is naar het oordeel van de voorzieningenrechter een extra belang van [gedaagde] gelegen bij een spoedige ontruiming van het pand. [5] Dat de krakers zich in dit kader bereid hebben verklaard om een gebruiksovereenkomst met [gedaagde] aan te gaan, kan hen niet baten. Het staat [gedaagde] vrij om te bepalen met wie zij een contract wil aangaan.
4.14.
De krakers hebben zich - onder verwijzing naar het IVRK - beroepen op de aanwezigheid van kinderen in het pand, waarmee de voorzieningenrechter bij de afweging van de wederzijdse belangen rekening dient te houden. De voorzieningenrechter vat deze stelling op als een beroep op artikel 3 lid 1 IVRK, waaruit volgt dat rechterlijke instanties bij maatregelen die (ook) kinderen betreffen het belang van het kind voorop moeten stellen.
Dat sluit echter niet uit dat de rechter in een concreet geval een ontruiming, waarbij ook de belangen van kinderen van krakers betrokken zijn, toelaatbaar kan achten. In het onderhavige geval is het de voorzieningenrechter, bij gebreke van voldoende concrete informatie hierover van de zijde van de krakers, voorshands onvoldoende duidelijk geworden in hoeverre (bij wie en wanneer) er kinderen in het pand verblijven. Maar ook indien er regelmatig kinderen in het pand zouden verblijven, maakt die omstandigheid in dit geval de afweging van de wederzijdse belangen van partijen niet anders. Datzelfde geldt voor de door de krakers aangevoerde omstandigheden dat er woningnood heerst en dat het lastig is om vervangende woonruimte te vinden. Die omstandigheden maken niet dat het eigendomsrecht van [gedaagde] in dit geval dient te wijken. Van [gedaagde] kan, anders dan de krakers bepleiten, niet worden gevergd dat zij het pand in bewoonde toestand aan de koper levert, te meer nu niet gebleken is dat zij ten tijde van de veilingkoop van de aanwezigheid van de krakers in het pand op de hoogte was.
4.15.
Onder de hiervoor geschetste omstandigheden maakt [gedaagde] naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen misbruik van haar bevoegdheid om ontruiming van het pand te vorderen. Het in conventie door de krakers gevorderde (tijdelijke) verbod op het bewerkstelligen van de ontruiming van het pand wordt daarom afgewezen.
4.16.
De voorzieningenrechter komt niet toe aan een (inhoudelijke) beoordeling van de vorderingen van [gedaagde] in reconventie, strekkende tot veroordeling van de krakers tot ontruiming van het pand. De voorwaarde waaronder deze vorderingen zijn ingesteld, te weten toewijzing van de vordering van de krakers in conventie, is namelijk niet vervuld.
Proceskosten
4.17.
De krakers zullen als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld, die aan de zijde van [gedaagde] als volgt worden vastgesteld:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat € 1.016,00
-------------
€ 1.692,00
4.18.
De proceskostenveroordeling in conventie omvat ook een veroordeling in de nakosten en de wettelijke rente hierover. [6]
4.19.
Over de proceskosten in voorwaardelijke reconventie hoeft niet te worden beslist, nu de vorderingen in reconventie, zoals hiervoor overwogen, niet behandeld hoeven te worden. [7]
5.BESLISSING
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van de krakers af;
5.2.
veroordeelt de krakers in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 1.692,00;
in voorwaardelijke reconventie
5.3.
verstaat dat de vorderingen van [gedaagde] geen behandeling behoeven.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2022, bijgestaan door de griffier mr. M. Postma.
614 (MP)